閆小雨

[摘 要]近年來，中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步，國家相應(yīng)出臺(tái)了各種政策保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步入了一個(gè)黃金時(shí)期。由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體特殊性，工程需要的資金量巨大，如何有效地進(jìn)行融資、調(diào)控好企業(yè)的現(xiàn)金流已經(jīng)是很多企業(yè)面臨的一個(gè)重要課題。只有對現(xiàn)金流進(jìn)行有效管理和控制，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高企業(yè)資金管理水平，獲得更好的項(xiàng)目效益?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化進(jìn)行研究，以保障房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);金融投資;融資方式;現(xiàn)金流

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.18.018

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2020）18-00-02

0? ? ?引 言

現(xiàn)金流是企業(yè)在把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中需要關(guān)注的內(nèi)容，只有保障現(xiàn)金流的科學(xué)性才能讓企業(yè)運(yùn)用充足的資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能開展各項(xiàng)投資活動(dòng)。所以房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭過程中必須做好現(xiàn)金流的管理工作，只有具備充足的資金才能進(jìn)行建筑材料的市場采購，支付相關(guān)人員的工資，為經(jīng)營投資工作的順利開展提供重要支持。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流的管理問題，則很難實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的發(fā)展目標(biāo)，容易出現(xiàn)爛尾工程建設(shè)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好融資工作，有效調(diào)控各種現(xiàn)金流，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

1? ? ?對房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本認(rèn)知

1.1? ?資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)具有多種融資渠道，第一，自身具備的資金。大多數(shù)的自有資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目建設(shè)或投資獲得的利潤，同時(shí)也包括企業(yè)發(fā)行股票獲得的市場利潤?？梢哉f房地產(chǎn)企業(yè)持有的自有資金是基本實(shí)力的一種重要體現(xiàn)，只有具備一定數(shù)量的資金才能吸引更多的項(xiàng)目投資。第二，通過銀行貸款獲得的融資。銀行貸款會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)和銀行實(shí)現(xiàn)利益共同體的組建，共同承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，也共同享受利益。具備一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇上市融資這種發(fā)展方式，通過發(fā)行股票或者證券等進(jìn)行融資，這樣可以緩解在項(xiàng)目投資過程中的資金壓力，也能有效減少項(xiàng)目投資承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，通過其他方式進(jìn)行融資，如合伙經(jīng)營等方式。

1.2? ?融資作用

房地產(chǎn)企業(yè)通過融資可以實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，也能在市場競爭中處于一定的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資或者擴(kuò)建自身規(guī)模時(shí)必須得到大量資金支持，如果沒有充足的融資則不能購買生產(chǎn)設(shè)備或者開展建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中會(huì)出現(xiàn)資金回籠速度比較慢的現(xiàn)象，這樣容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)暫時(shí)性的資金緊張問題。而融資不僅可以解決以上問題，還有利于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，通過合理利用各項(xiàng)資源保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高層面的發(fā)展。

2? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的基本情況

2.1? ?現(xiàn)金流特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金支持，在進(jìn)行房產(chǎn)工程建設(shè)過程中需要進(jìn)行土地買賣等工作，而資金籌集效果影響工程開展質(zhì)量。一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)同時(shí)開工建設(shè)不同項(xiàng)目工程的現(xiàn)象，這對現(xiàn)金流的管理工作提出了更高層面的要求，現(xiàn)金流一旦斷裂則容易出現(xiàn)工程爛尾現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)需要較長的時(shí)間，資金回籠速度非常慢。以上情況導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，因此，財(cái)務(wù)人員必須做好各項(xiàng)工作，保障現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)的合理性。

2.2? ?管理不足

第一，企業(yè)不具備較強(qiáng)的現(xiàn)金流管控意識(shí)。大多數(shù)負(fù)責(zé)人并沒有認(rèn)知到現(xiàn)金流管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，也沒有全方面了解國家政策和市場發(fā)展情況，出現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)盲目投資問題，不能有效掌控項(xiàng)目的具體經(jīng)營情況和利潤，不能對財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行有效指導(dǎo)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差，容易出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂問題。第二，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對現(xiàn)金流進(jìn)行合理管理，也沒有建立相關(guān)制度，出現(xiàn)管理責(zé)任不夠明確的問題。企業(yè)并沒有建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，也沒有對資金流的管理職責(zé)進(jìn)行重新劃分，容易在資金管理過程中出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，不能全面管控財(cái)務(wù)狀態(tài)。第三，財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)有待提高?，F(xiàn)有財(cái)務(wù)人員未能對財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行全面分析，不具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，沒有在工作中關(guān)注到現(xiàn)金流管理的價(jià)值，也沒有從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)開展各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作。這樣一來，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管控過程中出現(xiàn)很多問題，不能合理利用企業(yè)資金。

3? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化路徑

3.1? ?對經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行綜合分析，合理規(guī)劃企業(yè)投資

經(jīng)營環(huán)境影響企業(yè)投資規(guī)模以及現(xiàn)金流量的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，任何不合理的投資行為都會(huì)增加企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力，也會(huì)加重企業(yè)的償債負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，必須做好資金規(guī)劃和后期管理工作，根據(jù)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)需求制訂合理的投資管理方案。在開發(fā)決策之前，企業(yè)需要組織專家進(jìn)行決策論證，對投資對象是否具備充足的盈利能力以及現(xiàn)金流是否可觀等問題進(jìn)行有效研究。只有開展充分的論證分析才可以確保企業(yè)投資的安全性，保障各項(xiàng)項(xiàng)目正常開展。在計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的效益時(shí)，財(cái)務(wù)部門可以運(yùn)用凈現(xiàn)值法或者獲利指數(shù)等內(nèi)容進(jìn)行多次的計(jì)算分析。因?yàn)檫@些計(jì)算方法都是根據(jù)資金時(shí)間價(jià)值角度衡量開發(fā)項(xiàng)目的投資價(jià)值，通過計(jì)算分析可以保障投資決策更加合理?；诎踩紤]，房地產(chǎn)企業(yè)也需要實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目開發(fā)狀況，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整投資方案和計(jì)劃。

3.2? ?重視資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化探索，對資金流進(jìn)行預(yù)算管理

在對現(xiàn)金流進(jìn)行管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要圍繞發(fā)展目標(biāo)制訂戰(zhàn)略計(jì)劃，分析企業(yè)在未來發(fā)展中能否保障現(xiàn)金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，還要從戰(zhàn)略發(fā)展高度對當(dāng)前的現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃，根據(jù)企業(yè)發(fā)展能力和市場波動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這樣一來，可以平衡收益、流動(dòng)和增長之間的關(guān)系。只有保障現(xiàn)金流管理的科學(xué)性，才能給企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展提供更好的服務(wù)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好現(xiàn)金流的管理工作。此外，還要做好預(yù)算工作，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和市場外部競爭環(huán)境的變化趨勢對現(xiàn)金流的發(fā)展動(dòng)向進(jìn)行預(yù)測和分析。在獲取最大經(jīng)營效益原則指導(dǎo)下合理分配資金，以提高企業(yè)資金的利用效率。同時(shí)，對市場經(jīng)營中獲得的現(xiàn)金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的數(shù)據(jù)分析，立足數(shù)據(jù)分析對企業(yè)現(xiàn)金收支平衡進(jìn)行深度思考;在經(jīng)營過程中對比預(yù)算指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)的現(xiàn)金流缺口問題，根據(jù)實(shí)際情況制定針對性的防范對策，以保障現(xiàn)金流的平衡性，有效規(guī)避現(xiàn)

金流風(fēng)險(xiǎn)。

3.3? ?建立完善的資金流管理體系，強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要健全現(xiàn)金流管理制度。對企業(yè)的投資融資、預(yù)算管理、資金使用和規(guī)劃、資金審核以及監(jiān)管等制度做出詳細(xì)的規(guī)定，確保現(xiàn)金流管理工作有效開展。同時(shí)，企業(yè)也要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況細(xì)化和完善現(xiàn)金流管理制度，構(gòu)建全階段的管理制度。這樣既可以對現(xiàn)金流進(jìn)行全方面管理，杜絕漏洞問題產(chǎn)生，也能通過責(zé)任分配的方式減少現(xiàn)金管理工作隨意性問題的產(chǎn)生，提高抵抗現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的綜合能力。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要開展審計(jì)監(jiān)管工作。在開展審計(jì)監(jiān)督工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要確保審計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性，保障該部門工作的獨(dú)立性，對現(xiàn)金流和日常融資進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。同時(shí)，還要通過多種途徑提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，通過崗位招聘和專題培訓(xùn)等方式強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的工作能力和審計(jì)意識(shí)。這樣一來，可以從之前的事后管理轉(zhuǎn)化為當(dāng)前全過程的監(jiān)督管理，及時(shí)解決現(xiàn)金流出現(xiàn)的異常情況，避免風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.4? ?持續(xù)推進(jìn)融資創(chuàng)新，多方拓展融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身的融資理念進(jìn)行分析，基于企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和市場競爭環(huán)境的復(fù)雜性，根據(jù)自身現(xiàn)金流實(shí)際需求合理改進(jìn)融資方式，探索多樣化的融資渠道，改變以往銀行貸款單一的融資方式。這樣一來，不僅可以合理控制融資規(guī)模，也能強(qiáng)化企業(yè)對現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理管控的能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該整合非房板塊融資資源，如充分利用物業(yè)管理等專業(yè)公司以及與融通公司合作等，積極爭取融資政策支持，打通房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過借殼上市的方式打通資本市場融資通道，如尋找調(diào)控壓力下資金鏈斷裂但擁有優(yōu)質(zhì)土地的上市房企收并購機(jī)會(huì)，通過增資擴(kuò)股、股權(quán)置換形式借殼上市，打通資本市場融資通道，提升自身的融資能力。

4? ? ?結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流的管理問題，則很難實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，容易出現(xiàn)爛尾工程建設(shè)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須合理規(guī)劃投融資工作，積極探索多樣化的融資渠道，改變傳統(tǒng)單一的融資模式，以提高企業(yè)的資金實(shí)力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化和改進(jìn)傳統(tǒng)的現(xiàn)金流管理方式，建立完善的現(xiàn)金流管理體系，對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，并進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)算管理工作。這樣不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理能力，同時(shí)也可以有效管控現(xiàn)金流，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供支持。

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