陳曉彬

摘要：為化解房地產(chǎn)庫(kù)存，石獅市政府采取了出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策、減少土地供應(yīng)等供給側(cè)改革措施，使石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持了比較平穩(wěn)的增長(zhǎng)，雖有波動(dòng)性，但上升性是其主要特點(diǎn)，這具體受到了政府政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、外部房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、城市建設(shè)等因素的影響，其中政府的供給側(cè)改革措施是最主要的直接因素。為使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)保持在合理區(qū)間，促進(jìn)石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，首先要穩(wěn)房?jī)r(jià)，政府要做到摒棄土地財(cái)政的思維，抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)性需求，引導(dǎo)建設(shè)讓老百姓買得起的商品房;第二，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、事業(yè)留人;第三，要加強(qiáng)城市建設(shè)，增強(qiáng)城市魅力。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;石獅市;房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

中圖分類號(hào)：F299.23? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2020）11-0074-03

當(dāng)前我國(guó)部分三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過大、供應(yīng)過剩，這與房地產(chǎn)的供給與需求錯(cuò)配有關(guān)。2015年11月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革（簡(jiǎn)稱“供給側(cè)改革”）。2016年上半年，為貫徹落實(shí)中央、福建省、泉州市房地產(chǎn)新政有關(guān)精神，著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，石獅市先后研究出臺(tái)了《石獅市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（獅政辦[2016]50號(hào)）等4份政策文件。石獅市作為一個(gè)典型的工貿(mào)型的三四線城市，當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然是影響消費(fèi)者購(gòu)買的最主要的直接因素，如何通過供給側(cè)改革，使石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持合理區(qū)間，促進(jìn)石獅市房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，值得深入探討。

一、供給側(cè)改革下石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的主要措施

1.出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的相關(guān)政策。石獅市政府出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的相關(guān)政策文件，如表1-1所示，石獅市政府2014年出臺(tái)（2015年開始執(zhí)行）新市民“積分入住”的政策，2016年上半年又推出面向全市及高校畢業(yè)生的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，截至2018年6月，石獅市共收到購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)7033件（套），大大推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”。

2.減少房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)。石獅市政府自2013年大批量供應(yīng)商住用地后，近年土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，以“去庫(kù)存”為主。如圖1-1所示，石獅市土地拍賣由2013年頂峰的供應(yīng)總建336萬m2下降到2016年最低的22萬m2，而且后面6年供應(yīng)總和307萬m2，還不及2013年一年的總量。

（二）石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.土地市場(chǎng)。除個(gè)別年份波動(dòng)外，土地供需保持低位。如圖1-1，2013年“井噴”式供應(yīng)后，2014年起石獅土地供應(yīng)急劇下滑，需求也不旺盛，除了土地供應(yīng)總建量最少的2015年、2016年外，其他幾年都有土地供應(yīng)由于無人報(bào)名等原因流拍。2018年土地供應(yīng)達(dá)到近年最高的100萬m2，但也有兩塊土地流拍，成交總建僅為71萬m2，2019年商住用地成交總建47.83萬m2，同比下跌33%，恢復(fù)到2017年的水平。

2.商品房市場(chǎng)。商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于需的局面，稍超出正常范圍。如圖1-2所示，2013-2019年商品住宅新增供應(yīng)面積563萬m2，銷售面積452萬m2，整體供應(yīng)銷售比為1.25，超出正常范圍0.8<供求比<1.2的標(biāo)準(zhǔn)，說明市場(chǎng)呈現(xiàn)供略大于求的狀況。同時(shí)，銷售量總體比較平穩(wěn)，保持在60萬m2/年左右，但個(gè)別年份波動(dòng)明顯，2016年、2018年都出現(xiàn)明顯的上升，2016年環(huán)比增長(zhǎng)37.1%，2018環(huán)比增長(zhǎng)25.76%。

二、供給側(cè)改革下石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化特點(diǎn)

（一）價(jià)格變化基本情況

1.土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)價(jià)格雖有較大波動(dòng)，總體處于平穩(wěn)狀態(tài)。如圖1-1，2013-2019年，成交樓面均價(jià)穩(wěn)定在3 000元/m2左右，雖從2015年谷底的808元/m2快速竄到2018年的5 496元/m2，但2019年又回到3 101元/m2，同比下跌44%，樓面價(jià)下滑明顯。主要原因是2017-2018年受泉州市場(chǎng)火熱影響，石獅土地樓面價(jià)回暖，溢價(jià)率高位，達(dá)70%，2019年受大市場(chǎng)下行，市場(chǎng)低迷，開發(fā)商拿地回歸理性，溢價(jià)率回落至3%。

2.商品房市場(chǎng)。商品房銷售價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢(shì)。如圖1-2，以商品住宅為例，除了2015年價(jià)格為7 223元/m2，出現(xiàn)下降波動(dòng)外，整體呈快速上升態(tài)勢(shì)，從2013年的6 859元/m2到2019年的9 420元/m2，6年內(nèi)漲幅超35%，絕對(duì)數(shù)超2500元/m2，特別是2017、2019兩年，在銷售量比前一年明顯減少的情況下，銷售價(jià)格還是保持上漲。

（二）變化特點(diǎn)

1.上升性。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體呈上升性的特點(diǎn)，但土地市場(chǎng)小于商品房市場(chǎng)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2013-2019年，價(jià)格都有上漲，土地市場(chǎng)由2 867元/m2上升到3101元/m2，漲幅8%，大大低于商品住宅的35%。這是由于石獅市屬于三四線城市，城市發(fā)展還需一個(gè)較慢上升的過程，土地的開化消化也更多依賴于二級(jí)市場(chǎng)的銷售情況，近幾年商品房銷售保持平穩(wěn)，土地拍賣價(jià)格雖有波動(dòng)仍回歸理性。

2.波動(dòng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體都有波動(dòng)，但土地市場(chǎng)的波動(dòng)大于商品房市場(chǎng)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在2015年都出現(xiàn)下降的情況，土地市場(chǎng)由2014年的3 862元/m2下降到2015年的808元/m2，幅度超過79%，下降幅度劇烈，主要原因是政府限制土地供應(yīng)，土拍的地塊不在主城區(qū)，而是遠(yuǎn)郊的永寧鎮(zhèn)、鴻山鎮(zhèn)等，也是前兩年流拍的地塊，起拍價(jià)不高;商品住宅由2014年的7 703元/m2下降到2015年的7 223元/m2，降幅為6%，主要是開發(fā)商為消化2013、2014年過剩的存量房采取了降價(jià)促銷的手段。

三、供給側(cè)改革下石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的影響因素

（一）政府政策

政府出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，起到了很大的去庫(kù)存推動(dòng)作用，也是最主要的直接因素。2014年，石獅市政府就對(duì)房地產(chǎn)過剩有比較清晰的認(rèn)識(shí)，在2015年出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的背景下，2016年4月政府出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知等4份文件，就公積金使用、金融信貸服務(wù)、貨幣化補(bǔ)償安置、打通商品房與保障性住房及安置房轉(zhuǎn)換通道、適度財(cái)政補(bǔ)貼等方面進(jìn)行規(guī)定，比如將公積金最高貸款額度由60萬元調(diào)整到80萬元，最低首付款比例由30%降低至20%等，這些政策力度非常大，直接刺激了住房購(gòu)買，起到立竿見影的作用，2016年商品房的銷售面積是近年最高，而在政策截止時(shí)間的2018年，銷售面積第二高。

（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展

石獅市是一個(gè)工貿(mào)型城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展深刻影響著城市特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮首要因素是人口，特別是常住人口的增加，這需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力支撐。一方面，改革開放，特別是2013年石獅市試點(diǎn)全域城市化以來，石獅市大部分穩(wěn)定的就業(yè)人群，逐漸進(jìn)入了市民化的過程，具有住房的剛性需求，對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到了托底的作用。另一方面，由于近年來產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，就業(yè)人口減少，房地產(chǎn)的需求也受到一定影響。這是因?yàn)槭芙鹑谖C(jī)影響，代工為主的石獅市中小外向型企業(yè)，生產(chǎn)受到很大沖擊，再加上人力、土地等成本因素的影響，一些企業(yè)破產(chǎn)倒閉，外來就業(yè)人口減少，石獅市在崗職工人數(shù)近年來呈下降趨勢(shì)，從2011年頂峰的156 019人到2014年的115 820人，再到2017年的100 904人，出現(xiàn)明顯的減少。就業(yè)人口的減少使?jié)撛诘馁?gòu)房者人數(shù)減少，直接影響了城市的消費(fèi)和各行各業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這種影響從2015年房?jī)r(jià)下降可以得到體現(xiàn)，也對(duì)房地產(chǎn)的去庫(kù)存帶來一定壓力，是一個(gè)重要影響因素。

（三）外部房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

外部的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也會(huì)對(duì)石獅市的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，特別是一些外來大型房企直接參與石獅市房地產(chǎn)開發(fā)，更是直接推動(dòng)了價(jià)格的走勢(shì)。2018年大泉州地區(qū)房市火熱，一些大型房企也直接參與石獅市土拍競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)新高。2018年4月20日，石獅2017S-40號(hào)、2017S-41號(hào)地塊開拍，共有旭輝、碧桂園、寶龍、龍湖、世茂、保利等12家品牌房企參與競(jìng)逐。本次競(jìng)拍異常激烈，兩幅地均達(dá)樓面上限，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，2017S-40地塊被旭輝競(jìng)得，樓面價(jià)6327元/m2，刷新石獅市樓面價(jià)地王紀(jì)錄。

（四）城市建設(shè)

城市建設(shè)越來越好，使房地產(chǎn)發(fā)展有一個(gè)穩(wěn)定可預(yù)期的前景。石獅市政府在城市軟硬件設(shè)施的投入，近幾年進(jìn)入快車道，也是吸引購(gòu)房者在石獅市投資興業(yè)的基礎(chǔ)。2017年石獅市榮獲“全國(guó)文明城市”稱號(hào)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人文環(huán)境建設(shè)方面越來越有吸引力。

四、保持價(jià)格穩(wěn)定，促進(jìn)石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的建議

（一）穩(wěn)房?jī)r(jià)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定是石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的前提。穩(wěn)房?jī)r(jià)，石獅市政府要做到三點(diǎn)，第一，自身要摒棄土地財(cái)政的思維，去庫(kù)存的關(guān)鍵是要遏制過度供應(yīng)，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏，減少房地產(chǎn)商拿地，只有供需平衡，價(jià)格才能保持穩(wěn)定。第二，利用金融和稅收政策找準(zhǔn)著力點(diǎn)， 重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)性需求上，使房?jī)r(jià)不會(huì)被“炒”起來。第三，著眼于長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，合理控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大量引導(dǎo)建設(shè)讓老百姓買得起或能夠承租的普通商品房， 使得住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，平抑房?jī)r(jià)。

（二）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、事業(yè)留人

石獅市政府要進(jìn)一步推進(jìn)“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、實(shí)業(yè)強(qiáng)市”發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，常駐人口增加，才會(huì)有效刺激房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。石獅市要根據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和比較優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)型升級(jí)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，努力培育新興產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建起以紡織服裝、智能制造、海洋食品三大制造業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)、港口物流、濱海旅游三大服務(wù)業(yè)為主的“3+3”產(chǎn)業(yè)體系。通過打造產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建石獅市人才發(fā)展體系，以產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)促進(jìn)人才聚集，用優(yōu)厚的人才政策讓他們?cè)谑{安家落戶，要在引才、用才、育才、留才等方面下足功夫，比如在留人方面，要認(rèn)真貫徹落實(shí)泉州市高層次人才、泉州市企業(yè)人才自主評(píng)價(jià)、石獅市“人才積分制”等政策。

（三）加強(qiáng)城市建設(shè)，增強(qiáng)城市魅力引人

要繼續(xù)改善城市的軟硬件環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)城市魅力，吸引更多的人落戶石獅。一方面，要做好石獅市全域城市化的試點(diǎn)工作，推進(jìn)市民化進(jìn)程，使周邊農(nóng)民享受到城市落戶的實(shí)惠，提供更多更好的教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)，要完善學(xué)校、就業(yè)以及醫(yī)院等的城市布局，要發(fā)展好房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施。另一方面，要利用海絲文化建設(shè)，打造宜居城市，提高城市品牌，吸引更多省內(nèi)外人口來石獅投資興業(yè)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)地產(chǎn)的發(fā)展。

供給側(cè)改革下石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格演變受各種因素影響，但最主要的因素是政府的政策因素。政府必須既立足解決眼前問題，又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，通過穩(wěn)房?jī)r(jià)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、事業(yè)留人，加強(qiáng)城市建設(shè)、增強(qiáng)城市魅力引人等措施，最終達(dá)到保持價(jià)格穩(wěn)定，促進(jìn)石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的效果。

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[責(zé)任編輯：蘭欣卉]