施 若 齊思斯

（貴州財(cái)經(jīng)大學(xué) 貴州 貴陽 550025）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱產(chǎn)業(yè)，其主要有基礎(chǔ)性、先行性、服務(wù)性以及高關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)特征。自改革開放后這四十年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，與之而來的是房價(jià)上漲了近八倍之多，房價(jià)的巨大變化，深刻影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展下，高房價(jià)帶來可觀的收益使得越來越多的投資者參與其中，投機(jī)行為越發(fā)嚴(yán)重，如海外熱錢的參與、房屋的空置增加等，種種現(xiàn)象使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展過熱。根據(jù)調(diào)查顯示，我國這幾年房價(jià)的增長速度高于居民工資的增長速度，住宅空置的增加也導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫慢慢的攀升。于是國家為了對(duì)市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，針對(duì)高漲不下的房價(jià)進(jìn)行了一系列的政策指導(dǎo)，這也加大了房產(chǎn)價(jià)格起伏的不穩(wěn)定性，又因房價(jià)的波動(dòng)以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的特性，相關(guān)產(chǎn)業(yè)如混凝土產(chǎn)業(yè)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)、家裝業(yè)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出都有了變化，從而對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)造成影響。因此，本文就房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)所造成的影響進(jìn)行相關(guān)研究。

二、理論機(jī)制

本文就房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響將從兩個(gè)方面概括分析。首先，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值造成的影響。房產(chǎn)價(jià)格的增長會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來更多的收益，那么當(dāng)收益過高時(shí)投資者就會(huì)加大對(duì)產(chǎn)業(yè)的投資，這時(shí)候房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)（如鋼鐵業(yè)、混凝土業(yè)、裝修業(yè)等）都會(huì)因此受益，國內(nèi)生產(chǎn)總值由此跟著增加。同時(shí)，居民因購買房產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品增加了消費(fèi)，邊際消費(fèi)傾向的增強(qiáng)帶動(dòng)了國內(nèi)生產(chǎn)總值的上漲。

其次，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生在宏觀經(jīng)濟(jì)這個(gè)大環(huán)境中，對(duì)居民可支配收入有一個(gè)顯著影響。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展后，人均可支配收入相應(yīng)提高，此時(shí)人們的財(cái)產(chǎn)增多，則會(huì)增加對(duì)房產(chǎn)的購買，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加興旺；反之亦然。同時(shí)，外部宏觀環(huán)境的變化會(huì)使房地產(chǎn)市場逐漸被激活，如城市化進(jìn)程、降低利率、房屋拆遷等，在這些作用下，銀行會(huì)逐步加大對(duì)其投資，房地產(chǎn)市場便開始繁榮，市場泡沫易產(chǎn)生，隨之房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

三、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)選取

本文選取2000-2018年的年度數(shù)據(jù)。根據(jù)前文所分析的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響傳導(dǎo)機(jī)制，用住宅平均價(jià)格增長率來代表我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，記為P；用國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率作為代表總產(chǎn)出變動(dòng)的指標(biāo)，記為GDP；用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率來描述居民收入水平變動(dòng)，記為N。

（二）實(shí)證分析

1.單位根檢驗(yàn)

為了避免數(shù)據(jù)在回歸分析中出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象，運(yùn)用Eviews進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，結(jié)果表明變量P的ADF值小于在1%的顯著水平值，且P值小于0.05，說明其是平穩(wěn)序列。但是變量GDP和N的ADF值大于1%、5%和10%的顯著水平值，P值大于0.05，無法通過檢驗(yàn)，說明不平穩(wěn)，所以對(duì)變量GDP和N一階差分后進(jìn)行檢驗(yàn)，ADF值均小于1%的顯著水平值，且P值均小于0.05，說明是平穩(wěn)序列。為保證同階單整，對(duì)變量P也進(jìn)行了一階差分后，也通過檢驗(yàn)，為平穩(wěn)序列。

2.最優(yōu)滯后階數(shù)

以DP、DGDP和DN建立VAR模型，要保持?jǐn)M合和自變量個(gè)數(shù)的最佳均衡，所以需要確立模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。本文將使用AIC和SC準(zhǔn)則來進(jìn)行判別，按照最優(yōu)滯后階數(shù)的原則，就是選擇結(jié)果中“*”出現(xiàn)在的最多階數(shù)。而實(shí)證的滯后3階LogL、LR、FPE、AIC、SC、HQ 值中表明，lag3 中“*”出現(xiàn)得最多，即模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為3。

3.格蘭杰因果檢驗(yàn)

對(duì)住宅平均價(jià)格增長率、國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率這三個(gè)變量進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果表明P值為0時(shí)，就拒絕了原假設(shè)“X不是Y的Granger原因”，也就是說判定為“X是Y的Granger原因”。即房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是國內(nèi)生產(chǎn)總值變化和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化的格蘭杰原因，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化也是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的格蘭杰原因。但是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化并不是國內(nèi)生產(chǎn)總值變化的格蘭杰原因，因?yàn)橛绊憞鴥?nèi)生產(chǎn)總值變化的因素很多，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化并不能很好的解釋國內(nèi)生產(chǎn)總值變化的原因。

通過探討三者的格蘭杰因果關(guān)系后，確認(rèn)出房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化的格蘭杰原因，所以建立這個(gè)VAR模型是有意義的。

4.AR檢驗(yàn)

為了驗(yàn)證所建立的VAR模型是可取的，就要對(duì)在模型中的變量是否存在單位根進(jìn)行AR檢驗(yàn)。AR檢驗(yàn)表明所有根都是在單位圓內(nèi)的，所以建立的VAR模型系統(tǒng)是穩(wěn)定的。

5.脈沖響應(yīng)

為了研究房地產(chǎn)價(jià)格的變化從而引起國內(nèi)生產(chǎn)總值變化和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化的反應(yīng)程度大小，進(jìn)行了脈沖響應(yīng)的測算，結(jié)果見圖3.1。

圖1 脈沖響應(yīng)圖

第一張圖表示的是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長沖擊的響應(yīng)函數(shù)，可以看到從一開始是一個(gè)正的沖擊，之后逐漸減小，在第二期時(shí)沖擊開始為負(fù)，然后繼續(xù)減小，在第五期達(dá)到頂點(diǎn)后開始回升，此后就是沖擊減弱，在正沖擊和負(fù)沖擊間有著輕微的波動(dòng)。

第二張圖表示的是國內(nèi)生產(chǎn)總值變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長沖擊的響應(yīng)函數(shù)，可以看到整個(gè)過程是在正沖擊和負(fù)沖擊之間持續(xù)波動(dòng)的，在上一期是正沖擊下一期或者后兩期可能就是負(fù)沖擊了。

6.方差分解

接著對(duì)VAR模型系統(tǒng)進(jìn)行方差分解分析。結(jié)果顯示：如果作前兩個(gè)季度的預(yù)測，則基本上房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的預(yù)測方差基本由80%以上都來自于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)自身。但如果作10季的預(yù)測的，則房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的預(yù)測方差有60%來自于自身，20%來自于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化，另外20%來自于國內(nèi)生產(chǎn)總值變化。這表明時(shí)間越久，則城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化和國內(nèi)生產(chǎn)總值變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有較大的影響。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

（1）房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)時(shí)，對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值有一個(gè)持續(xù)沖擊影響的情況，且正沖擊和負(fù)沖擊交替產(chǎn)生的，說明房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)顯著的影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對(duì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的沖擊較國內(nèi)生產(chǎn)總值程度小，但是反應(yīng)時(shí)間較長，這說明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生對(duì)居民可支配收入的影響有一個(gè)時(shí)間延遲。

（2）對(duì)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測方差進(jìn)行判斷時(shí)，可見時(shí)間越長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化和國內(nèi)生產(chǎn)總值變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有較大的影響，即不僅房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了影響，而且宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也是有一個(gè)反饋影響機(jī)制的。

（二）建議

首先，對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控要更加落實(shí)，政府的各個(gè)部門要明確職能，行為規(guī)范，依法行事，這樣才使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏和房地產(chǎn)的發(fā)展相契合，也保證社會(huì)的收入水平和購買力水平不能相差太大。其次，對(duì)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)要有所完善和改進(jìn)。依據(jù)社會(huì)真實(shí)的房產(chǎn)需求和消費(fèi)水平，在合適的地區(qū)蓋房，根據(jù)普通人的購買力去建立階段性的供應(yīng)體系。同時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)二級(jí)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場體系才會(huì)更加的完善，分散房地產(chǎn)供應(yīng)、促進(jìn)房地產(chǎn)流通、積極發(fā)展新的房地產(chǎn)市場和老的房地產(chǎn)市場相互連通。最后，改進(jìn)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。應(yīng)從四個(gè)方面入手，一是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)要有全局意識(shí)，這是作為市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制成功構(gòu)建的先行條件；二是對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格建立預(yù)警的機(jī)制，這是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的基本條件；三是建立對(duì)房地產(chǎn)類貸款的預(yù)測，這是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的關(guān)鍵條件；四是對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)的控制機(jī)制，這是對(duì)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警做出判斷的保護(hù)條件。