蔡 旭

(貴州省有色金屬和核工業(yè)地質(zhì)勘查局五總隊(duì)，貴州 安順 561000)

房產(chǎn)測繪技術(shù)在我們的生活中起著很重要的作用，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，對于房產(chǎn)測繪技術(shù)的要求也在逐漸的提高。如何提高房產(chǎn)測繪技術(shù)的質(zhì)量，讓其有著更加高的精確度成為了當(dāng)下研究的重點(diǎn)，本文針對房產(chǎn)測繪技術(shù)中的問題進(jìn)行研究，并提出了相應(yīng)措施，希望能夠有效的提高房產(chǎn)的測繪水平。

1 做好收件資料以及圖紙的審查工作

房產(chǎn)測繪要依據(jù)委托合同、委托方提供的建筑工程圖紙、人防物業(yè)批文、建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及土地使用權(quán)證明等，對這些資料進(jìn)行分析，從而對房產(chǎn)測繪的方法、依據(jù)、分?jǐn)偰Ｐ瓦M(jìn)行確定。房產(chǎn)測繪的技術(shù)流程見圖1。嚴(yán)格控制前期收件資料、圖紙審查工作的工作質(zhì)量，這是保證房產(chǎn)面積不出現(xiàn)疏漏的必須采取的措施。只有將前期資料收集齊全，保證資料完全符合要求，才能為測算環(huán)節(jié)的質(zhì)量提供保障。

收件資料要完整，要包括各種相關(guān)資料，涉及建設(shè)工程施工及規(guī)劃許可證、土地出讓合同、建筑平面圖、門牌號(hào)、幢號(hào)、房屋配套設(shè)施用房的功能部位等[1]。

房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行建筑面積的測算時(shí)，圖紙為委托方提供，這些圖紙要順利通過規(guī)劃部門的審核。當(dāng)對房產(chǎn)面積進(jìn)行實(shí)地測量時(shí)，需要委托方提供房屋竣工圖，由于建筑房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)常會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更、工程變更的情況，因此當(dāng)發(fā)生變更時(shí)還需要提供變更圖紙以及聯(lián)系單等。圖紙要完整，要包括建筑的立面圖、平面圖、陽臺(tái)、飄窗大樣圖以及樓梯的詳圖等，不能有任何遺漏。為了方便測繪時(shí)對尺寸數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢，圖紙要盡可能的詳細(xì)。

2 測繪過程中的質(zhì)量控制

當(dāng)前房價(jià)日益高漲，房產(chǎn)測繪過程中出現(xiàn)疏漏將造成房價(jià)出現(xiàn)比較大的誤差。對房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)而言，房產(chǎn)面積的測繪過程中，要高度重視測繪的質(zhì)量控制。

2.1 確認(rèn)房屋計(jì)算面積的部位

對一幢房屋進(jìn)行測繪之前，首先要確定哪些部位不能計(jì)算面積，哪些部位計(jì)算一半面積，哪些部位是計(jì)算全面積。沒有準(zhǔn)確確定就進(jìn)行計(jì)算的話，就會(huì)造成房產(chǎn)總面積計(jì)算錯(cuò)誤以及分?jǐn)傆?jì)算錯(cuò)誤，因此首先要認(rèn)定計(jì)算面積部位。對計(jì)算面積部位進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，其依據(jù)是《房地產(chǎn)測量規(guī)范》以及各地的實(shí)施細(xì)則。實(shí)際工作時(shí)有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了增添買點(diǎn)，設(shè)計(jì)圖上的文字注釋與規(guī)范不盡相同，例如設(shè)計(jì)圖上注明有景觀園、空中花園、入戶花園、入戶陽臺(tái)等，這時(shí)就要高度重視。以入戶花園為例，這個(gè)名詞并不存在于計(jì)算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，且花園不能進(jìn)行建筑面積的計(jì)算，但是實(shí)際上這些入戶花園與規(guī)范中的“不封閉的陽臺(tái)”“外走道”是類似的，顧名思義，入戶花園指的是從電梯或公共樓梯出來后要進(jìn)入某戶需要經(jīng)過的通道、前室，從本質(zhì)上看屬于公共部位，那么如果這些公共部位是封閉的，就要進(jìn)行全面積的計(jì)算；如果是敞開的就要分情況計(jì)算，如果這個(gè)入戶花園在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，那就與規(guī)范中的有柱走廊類似，要計(jì)算全面積，如果是在建筑主體外懸挑，那就與無柱外走廊類似，要計(jì)算一半面積。以空中花園為例，如果開發(fā)商所謂的空中花園的情況與入戶花園的情況相同，那就要按照入戶花園的計(jì)算方法來計(jì)算面積；如果這個(gè)空中花園經(jīng)某戶套內(nèi)房間出來，那就要將其判斷為房屋套內(nèi)陽臺(tái)，此時(shí)要依據(jù)陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)則來進(jìn)行計(jì)算[2]。

從以上分析中可見，當(dāng)房產(chǎn)測繪過程中遇到建筑圖中的文字注記與規(guī)范不符合的概況時(shí)，要嚴(yán)格進(jìn)行定性。當(dāng)實(shí)施細(xì)則中沒有明文規(guī)定時(shí)，測算面積要從建筑的結(jié)構(gòu)上來進(jìn)行判斷，當(dāng)有必要時(shí)可要求委托方給出明確說明，要求設(shè)計(jì)方講解一下使用功能說明，這樣才方便將這些不規(guī)范的描述語統(tǒng)一到規(guī)范中，方便按照實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)測量規(guī)范中的相關(guān)、類似條款進(jìn)行處理，才方便對這些部位的性質(zhì)進(jìn)行判斷，從而準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)面積。

2.2 準(zhǔn)確調(diào)查房產(chǎn)要素

房產(chǎn)測繪過程中要對房產(chǎn)要素進(jìn)行準(zhǔn)確調(diào)查。預(yù)測時(shí)要參照建筑的地名登記表、規(guī)劃許可證、文字標(biāo)等收件資料來確定房屋的室號(hào)、層次、用途、結(jié)構(gòu)、幢號(hào)、坐落等房產(chǎn)要素。實(shí)際測繪時(shí)，深入實(shí)地進(jìn)行核對，同時(shí)通過房屋竣工圖與預(yù)測成果資料的核對來進(jìn)行調(diào)查，不僅要確保房屋的尺寸、套型、部位一致，還要查對房屋的室號(hào)、層次、用途、結(jié)構(gòu)、幢號(hào)、坐落等房產(chǎn)要素是否與設(shè)計(jì)圖紙一致，是否能滿足房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證要求，是否符合規(guī)范。當(dāng)發(fā)現(xiàn)不一致時(shí)，委托方要提供文字說明、聯(lián)系單以及變更圖紙。當(dāng)實(shí)地不符時(shí)，此時(shí)開發(fā)商就要采取整改措施直至符合要求。

2.3 準(zhǔn)確采取房屋套型邊長數(shù)據(jù)

幢是房屋面積測量的基本單位，一幢房屋是一個(gè)整體，因此只能有一個(gè)銷售許可證，整體房屋建筑施工要滿足已出“±0”的要求。房屋測繪時(shí)，按照分幢的方法，無論一幢房屋的體量、占地規(guī)模有多大，均將其按照一個(gè)實(shí)體來進(jìn)行計(jì)算，出具測量報(bào)告時(shí)只出具一份。一幢房屋中包含有許多套房屋，因此房屋測繪中最小的單元是套，房屋的邊長數(shù)據(jù)測算、套型的準(zhǔn)確性對幢的總面積具有直接影響，因此房屋預(yù)測、實(shí)測時(shí)都要高度重視房屋的邊長、套型的確定[3]。

就房屋預(yù)測時(shí)，采取套型變成數(shù)據(jù)時(shí)，有的數(shù)據(jù)能直接從設(shè)計(jì)圖中獲得，有的數(shù)據(jù)則需要進(jìn)行換算后才能使用，還有的數(shù)據(jù)需要基于比例尺來量取，因此工作人員要能看懂各種類型的設(shè)計(jì)圖，讀懂設(shè)計(jì)圖中的各種線段、符號(hào)的含義，通過設(shè)計(jì)圖來明確各層的連接關(guān)系，掌握依據(jù)設(shè)計(jì)圖換算為我們所需數(shù)據(jù)的方法。第一，要明確設(shè)計(jì)圖中各層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，例如坡面屋頂?shù)膶痈摺⒋髲d的高度、陽臺(tái)的頂蓋、樓層的高度、架空通廊的頂蓋等。第二，當(dāng)房屋采用坡面屋頂時(shí)，只有當(dāng)層高在2.2 m及以上時(shí)才能計(jì)算建筑面積，此時(shí)要從剖面圖上來圖解三角形，能對2.2 m的投影范圍線進(jìn)行計(jì)算。第三，預(yù)測時(shí)對各種尺寸要進(jìn)行換算處理，分析設(shè)計(jì)圖上標(biāo)注的尺寸是哪個(gè)部位的。對邊長數(shù)據(jù)進(jìn)行換算時(shí)要充分考慮到竣工后的實(shí)際情況，例如當(dāng)墻的厚度為20 cm時(shí)，外加兩側(cè)粉灰厚度各2 cm，那么竣工后的實(shí)際厚度就應(yīng)該是24 cm，否則會(huì)引起預(yù)測面積與實(shí)測面積出現(xiàn)比較大的誤差。

就房屋實(shí)測時(shí)，要與預(yù)測成果圖的結(jié)果進(jìn)行比對。調(diào)取預(yù)測資料分析實(shí)測竣工圖與預(yù)測施工圖之間有哪些不同之處，分析施工過程中是否出現(xiàn)了設(shè)計(jì)變更，記錄所有發(fā)生變動(dòng)的地方，方便實(shí)測時(shí)重點(diǎn)量測。實(shí)測時(shí)要注意結(jié)合整體與局部，從整體到局部進(jìn)行測量。事前對測量房屋的整體進(jìn)行觀察。由于一般住宅除了水箱、機(jī)房、頂層復(fù)式房屋、樓梯、門廳、底層房屋套型以外，外墻的立面基本一致，建造時(shí)為了保證立面效果要在陽臺(tái)、分隔上做不同的設(shè)計(jì)，因此可以充分利用這一點(diǎn)，確保房型相同時(shí)相同套內(nèi)的建筑面積相同。檢測房屋單元套型時(shí)，只要測量房屋的軸線總尺寸、陽臺(tái)尺寸與臨近單元部位的尺寸等并做好記錄工作即可，通常無需再次詳細(xì)測量全部內(nèi)部尺寸。實(shí)測過程中還要對竣工圖紙是否與房屋完全一致進(jìn)行分析，當(dāng)發(fā)現(xiàn)不一致時(shí)要進(jìn)行認(rèn)真的檢測，從而確保房屋的邊長、套型正確[4]。

2.4 正確計(jì)算面積，合理分?jǐn)偣妹娣e

房產(chǎn)面積計(jì)算要足夠準(zhǔn)確，還要確保公用面積合理分?jǐn)偅慨a(chǎn)面積是辦理房產(chǎn)證、繳納稅費(fèi)以及計(jì)算房價(jià)的核心，因此必須確保正確進(jìn)行面積計(jì)算，合理分?jǐn)偣妹娣e。

使用房產(chǎn)測繪軟件進(jìn)行工作時(shí)，工作人員要規(guī)范操作，具備熟練使用軟件的能力，測算面積時(shí)對每個(gè)戶室的面積均進(jìn)行嚴(yán)格計(jì)算，從而保證總面積計(jì)算、面積匯總以及分?jǐn)傆?jì)算無誤。完成房屋各層面積以及總面積的計(jì)算后，此時(shí)要對公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，依據(jù)相關(guān)規(guī)范來進(jìn)行確定，對不能明確是否能分?jǐn)偟模M織建筑設(shè)計(jì)師、委托人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢員以及測繪員進(jìn)行討論。完成公用面積分?jǐn)偤螅藭r(shí)要對分?jǐn)偳昂蟮奶變?nèi)面積、總面積以及分?jǐn)偯娣e進(jìn)行比對，分析是否一致從而避免出現(xiàn)差錯(cuò)。

3 結(jié)語

當(dāng)下國內(nèi)房產(chǎn)測繪工作日益趨向多元化與復(fù)雜化的方向發(fā)展，而服務(wù)對象對此專業(yè)的了解也越來越高，因此應(yīng)用好房產(chǎn)測繪技術(shù)以及控制好測繪質(zhì)量，需要工作人員具備超強(qiáng)的責(zé)任心，科學(xué)應(yīng)用高科技設(shè)備，實(shí)現(xiàn)精確測量，提供給相關(guān)使用者。只有通過不懈的努力，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，方可推進(jìn)房產(chǎn)測繪技術(shù)的快步發(fā)展，全面提高國內(nèi)房產(chǎn)測繪質(zhì)量。