董小玲 DONG Xiaoling

0 引言

購物中心是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃開發(fā)、管理、運營的一個建筑物或區(qū)域內(nèi)，并向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體[1]。本文研究對象主要是上海中心城區(qū)購物中心的屋頂空間。

1 研究目的

按照高密度城區(qū)的界定標(biāo)準(zhǔn)，將人口密度超過15 000人/km2的城區(qū)視為高密度城區(qū)[2]。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的上海中心城區(qū)人口密度為29 900人/km2[3]，普遍呈現(xiàn)出空間形態(tài)緊湊化、土地使用集約化、建筑容積率高的空間特征[4]，獨立占地的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間不足，難以充分滿足社區(qū)居民的文化、教育、體育等公共服務(wù)需求。同時，伴隨著居民生活品質(zhì)的提升，對休閑和健身、兒童游憩與教育、青少年交流交往、具有藝術(shù)感與體驗感的商業(yè)空間等新興生活需求日益增加，提升社區(qū)公共服務(wù)品質(zhì)十分必要。如何在存量空間里補(bǔ)充社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施與公共空間的配置并提升其品質(zhì)是當(dāng)前需要解決的問題。

為建設(shè)更富魅力的幸福人文之城，《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》（以下簡稱“上海2035”）提出構(gòu)建15分鐘社區(qū)生活圈。為指導(dǎo)15分鐘社區(qū)生活圈的有序?qū)嵤?，原上海市?guī)劃和國土資源管理局制定了《上海15分鐘社區(qū)生活圈規(guī)劃導(dǎo)則》（以下簡稱“《導(dǎo)則》”）。為提高社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共開放空間的規(guī)模和密度，上海鼓勵在公共活動密集地區(qū)美化城市“第五立面”，加強(qiáng)屋頂、平臺等空間的綠化建設(shè)和公共開放利用。對于已建地區(qū)，結(jié)合居民實際需求和改造可行性，鼓勵既有建成設(shè)施的共享和開放來補(bǔ)充提升社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間[5]。

購物中心閑置屋頂作為城市公共空間的“第五立面”和商業(yè)附屬開放空間，是補(bǔ)充社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間配置并提升其品質(zhì)的一大抓手。但購物中心作為企業(yè)所有的商業(yè)空間，如何對其進(jìn)行鼓勵和引導(dǎo)仍是難題。

本文通過實地調(diào)研、遙感測量以及與相關(guān)購物中心的訪談，分析上海市中心城區(qū)購物中心閑置屋頂?shù)慕ㄖ?guī)模、空間分布和閑置原因，以及已利用屋頂?shù)墓δ軜I(yè)態(tài)和運營方式。結(jié)合社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間的規(guī)劃要求，研究購物中心閑置屋頂提升為社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間的再利用方式，從而助力上海15分鐘社區(qū)生活圈建設(shè)。

2 調(diào)研情況分析

2.1 上海中心城區(qū)購物中心閑置屋頂現(xiàn)狀

2.1.1 閑置規(guī)模

對上海市中心城區(qū)245個購物中心屋頂進(jìn)行調(diào)研，其中73.49%的購物中心屋頂處于閑置狀態(tài)（見圖1），總建筑面積達(dá)到175.82萬m2，相當(dāng)于246個國際標(biāo)準(zhǔn)足球場。其中83%的購物中心屋頂建筑面積在2 000—20 000 m2，建筑面積10 000 m2以上的屋頂占28%，可見未利用的屋頂空間普遍單體規(guī)模較大，總體具有較大的存量空間（見圖2）。

圖1 上海中心城區(qū)購物中心屋頂利用情況及建筑面積占比Fig.1 The floor area ratio of shopping center roofs inShanghai downtown

圖2 上海中心城區(qū)購物中心未利用屋頂建筑面積占比Fig.2 The floor area ratio of unused shopping center roofs in Shanghai downtown

2.1.2 空間分布

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，目前上海中心城區(qū)已建購物中心中包含閑置屋頂?shù)臄?shù)量為200個，主要集中分布在黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)等高密度城區(qū)（見表1，圖3）。

2.1.3 閑置原因

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，上海中心城區(qū)購物中心屋頂閑置的主要原因包括以下幾方面。

（1）屋頂業(yè)態(tài)興起數(shù)年，尚未考慮再利用屋頂空間

近幾年，為提升競爭力，購物中心需要融入更多元化的業(yè)態(tài)來滿足消費者，因此存在面積擴(kuò)充的需求。購物中心室內(nèi)空間具有封閉性，層高、柱距均受限制，但是屋頂空間可以打破室內(nèi)大盒子式購物中心的封閉感和沉悶感，為人們提供舒適的消費體驗，所以屋頂業(yè)態(tài)日漸興起。在所調(diào)研的未利用屋頂?shù)?00個購物中心中，83.5%建設(shè)于2016年前，當(dāng)時屋頂業(yè)態(tài)尚未流行，目前仍未考慮對屋頂空間進(jìn)行再利用。

（2）改建批建手續(xù)不明確，改建報批比較困難

上海中心城區(qū)未利用屋頂空間的建筑大多在建筑設(shè)計時未考慮利用屋頂空間進(jìn)行一體化設(shè)計，建成之后才考慮加入屋頂業(yè)態(tài)則需要改建或者加固，也需要評估屋頂?shù)某兄?、排水、消防、氣候條件等安全問題。由于屋頂?shù)耐恋匦再|(zhì)特殊，不在原本規(guī)劃之列，包括規(guī)劃、建設(shè)、城管、體育、工商等部門都無法給出具體的辦理流程和建議，是否屬于違建、安全評估等問題還存在爭議，并影響消防審批的有關(guān)流程。同時，屋頂閑置空地的性質(zhì)復(fù)雜，很難制定統(tǒng)一的審批條件和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前尚未有相關(guān)的政策明確推進(jìn)辦法和辦事流程，導(dǎo)致運營方的營業(yè)執(zhí)照難以辦理[6]。不少購物中心考慮到改建報批手續(xù)的難度而未對屋頂空間進(jìn)行利用。

（3）購物中心多屬于企業(yè)所有，再利用需要平衡成本與收益

購物中心屬于企業(yè)開發(fā)、管理、運營的商業(yè)集合體，改建需要一定的成本。據(jù)思睿地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，屋頂農(nóng)場的建設(shè)成本為500—1 000元/m2；屋頂花園為1 000—2 000元/m2；屋頂兒童樂園為1 500—3 000元/m2；屋頂運動場為2 000—25 000元/m2[7]。同時，建成后還需要一定的維護(hù)和運營成本。大部分企業(yè)考慮到改建與運營成本及同質(zhì)產(chǎn)品競爭壓力，尚未啟動對屋頂空間的改造。

2.2 上海中心城區(qū)購物中心已利用屋頂現(xiàn)狀

2.2.1 已利用屋頂規(guī)模

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，目前上海中心城區(qū)購物中心只有26.51%的屋頂?shù)玫接行Ю茫偨ㄖ娣e約63.42萬m2。在已利用的屋頂中，93.33%的購物中心屋頂建筑面積都在5 000 m2以上，42.22%的購物中心屋頂建筑面積為5 000—10 000 m2，28.89%的購物中心屋頂建筑面積為10 000—20 000 m2，22.22%的購物中心屋頂建筑面積在20 000 m2以上。由此可見目前已利用的購物中心屋頂單體建筑面積相對較大（見圖4）。

2.2.2 已利用屋頂?shù)墓δ軜I(yè)態(tài)類型及空間分布

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，上海中心城區(qū)已利用的45個購物中心屋頂中，22.44%的屋頂空間以體育健身為主題，6.67%的屋頂空間以兒童游樂與農(nóng)場自然教育為主題，44.44%的屋頂空間以文化藝術(shù)為主題，17.78%的屋頂空間采用復(fù)合型功能業(yè)態(tài)（見表2）?？梢娚虾Ｖ行某菂^(qū)購物中心屋頂比較適宜改造為體育健身、兒童游樂與農(nóng)場自然教育、文化藝術(shù)等功能，并呈現(xiàn)出多元化的再利用方式。這些已利用的購物中心屋頂比較集中分布在黃浦區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)等高密度城區(qū)（見圖5），可見購物中心屋頂再利用已經(jīng)開始成為高密度城區(qū)拓展商業(yè)面積、豐富功能業(yè)態(tài)的重要選擇。

2.2.3 已利用屋頂不同功能業(yè)態(tài)的利用方式

通過對上海中心城區(qū)及外圍具有代表性、已利用的購物中心屋頂功能業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)研（見表3），其利用方式包括以下方面。

表1 上海中心城區(qū)各區(qū)購物中心閑置屋頂數(shù)量Tab.1 Number of idle shopping center roofs in each district of Shanghai downtown

圖4 上海中心城區(qū)購物中心已利用屋頂建筑面積及占比Fig.4 The floor area ratio of used shopping center roofs in Shanghai downtown

圖5 上海中心城區(qū)購物中心已利用屋頂利用方式分布圖Fig.5 Distribution map on functional types of used shopping center roofs in Shanghai downtown

（1）體育運動主題

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，上海已利用的購物中心屋頂在體育運動業(yè)態(tài)上涵蓋球場、健身、高爾夫、泳池、瑜伽、溜冰場等，其中以球場（足球場、籃球場為主）和健身（跑道為主）最為常見，達(dá)到65%。一方面屋頂球場及健身具有大眾普及率，另一方面具有成本可控性。

體育運動業(yè)態(tài)主題的屋頂建筑面積多在2 000—5 000 m2，對屋頂建筑面積規(guī)模要求不大，開放時間大多延長到22：00，滿足上班族夜間鍛煉的需求。但多采用外包租賃或合作運營方式，即購物中心出租或與商戶合作改造屋頂，引進(jìn)室內(nèi)場地?zé)o法運營的體育運動業(yè)態(tài)，大多需要提前預(yù)約和按時間收費，對于社區(qū)居民來說，使用成本相對較高。

（2）兒童游樂與農(nóng)場自然教育主題

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，上海已利用的購物中心屋頂在兒童業(yè)態(tài)上以兒童游樂與農(nóng)場自然教育最為普遍，主要針對3—12歲兒童。兒童游樂以探險益智、體能鍛煉的小型游樂設(shè)施為主，屋頂農(nóng)場則以農(nóng)作物種植與認(rèn)養(yǎng)、萌寵觀光與喂食體驗、農(nóng)業(yè)科普教育為主，個別屋頂空間以玻璃屋加建的形式設(shè)置兒童劇場、創(chuàng)意教室、國學(xué)教室等兒童文化教育設(shè)施。

兒童游樂與農(nóng)場自然教育主題的屋頂建筑面積多在10 000 m2左右，對屋頂建筑面積要求相對較大。利用購物中心屋頂配置兒童游樂與農(nóng)場自然教育業(yè)態(tài)能夠有效滿足社區(qū)兒童的游憩與教育需求，有利于解決社區(qū)兒童體育、文化、校外教育設(shè)施不足的問題。但是兒童游樂與農(nóng)場自然教育類業(yè)態(tài)作為特色業(yè)態(tài)，其建設(shè)成本和運營要求相對較高，目前大多需要門票或者商場消費券才能入場，難以讓社區(qū)更多兒童以優(yōu)惠或免費的方式使用相關(guān)設(shè)施。

（3）文化藝術(shù)主題

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，上海購物中心已利用的屋頂中有44.44%采用文化藝術(shù)主題，包括以雕塑景觀為主的文化藝術(shù)展覽、以植物造景為主的文化藝術(shù)花園，以及以體驗店、文創(chuàng)店、快閃店、花店、書店、陶藝店、露天電影為代表的文化藝術(shù)街區(qū)等，并配套露天酒吧、咖啡屋、有機(jī)餐廳等輕餐飲消費空間，同時定期舉辦文化藝術(shù)展覽及交流活動。

文化藝術(shù)主題的屋頂多數(shù)免費入場，開放時間大多延長到22：00，甚至24小時運營，能夠滿足社區(qū)年輕人交流交往、享受公共藝術(shù)、豐富夜間生活的新興生活需求，彌補(bǔ)社區(qū)公共文化服務(wù)設(shè)施對年輕人吸引力不足的缺陷，通過專業(yè)化運營，為社區(qū)居民提供豐富的文化藝術(shù)活動，極大完善了社區(qū)品質(zhì)提升類服務(wù)設(shè)施。

（4）復(fù)合型業(yè)態(tài)

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，在上海購物中心已利用的屋頂中，不乏一些利用其建筑空間較大的特點，采用復(fù)合型業(yè)態(tài)作為整個購物中心配套的公益型空間。其中包括體育運動、兒童游樂、藝術(shù)文化展覽等，通過免費入場的形式吸引不同年齡段的人流。

2.3 小結(jié)

對上述情況進(jìn)行分析總結(jié)可知：

（1）上海中心城區(qū)購物中心閑置屋頂空間規(guī)模可觀，是解決高密度城區(qū)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共開放空間不足的重要存量空間，具有巨大的可利用價值。

（2）上海中心城區(qū)購物中心屋頂閑置的主要原因是改建批建手續(xù)不明確，改建報批比較困難，如果引導(dǎo)其補(bǔ)充社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間的配置并提升其品質(zhì)，需要出臺相關(guān)政策明確其改建報批手續(xù)。

（3）通過對上海中心城區(qū)購物中心已利用屋頂功能業(yè)態(tài)的調(diào)研，基于屋頂空間特點、市場需求、運營效益，購物中心屋頂比較適宜改造為文化、教育、體育類社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間。但購物中心的投資和運營主體是企業(yè)，考慮投資與運營成本和收益，大部分功能業(yè)態(tài)需要一定的消費門檻，難以滿足社區(qū)居民的常態(tài)化、低成本或免費使用，需要制定相關(guān)獎勵政策，減少其改造成本及運營壓力。

表2 上海中心城區(qū)購物中心已利用屋頂空間功能業(yè)態(tài)類型及占比Tab.2 The functional types and proportion of used shopping center roofs in Shanghai downtown

表3 上海代表性購物中心已利用屋頂功能業(yè)態(tài)Tab.3 Representative functional types of used shopping center roofs in Shanghai downtown

3 上海社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間的規(guī)劃要求

3.1 社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃要求

根據(jù)《導(dǎo)則》，社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施分為基礎(chǔ)保障類和品質(zhì)提升類。基礎(chǔ)保障類是滿足居民基本生活需求所必須設(shè)置的服務(wù)設(shè)施，而品質(zhì)提升類是為了提升社區(qū)居民的生活品質(zhì)，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、行為特征、居民需求等條件可選擇設(shè)置的設(shè)施，可根據(jù)實際需求新增項目。

結(jié)合購物中心屋頂空間適宜改造為文化、教育、體育類社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的特點，重點梳理《導(dǎo)則》對社區(qū)文化、教育、體育類公共服務(wù)設(shè)施的配置要求（見表4）。購物中心閑置屋頂適宜配置文化活動室、社區(qū)學(xué)校、運動場、健身點等設(shè)施，尤其是品質(zhì)提升類社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。

在社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的使用方式上，分為獨立占地、綜合設(shè)置（不獨立占地但有獨立建筑使用空間）、共享使用（部分建筑使用空間由多個設(shè)施共享使用，或單個設(shè)施開放給不同人群使用）3種方式，上海鼓勵對于用地緊缺的已建成區(qū)域通過設(shè)施共享的方式補(bǔ)充居民各類文化、教育、體育以及開放空間等需求。購物中心閑置屋頂更適宜以共享使用的方式來作為社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的補(bǔ)充。

3.2 社區(qū)公共空間規(guī)劃要求

根據(jù)《導(dǎo)則》，在功能業(yè)態(tài)上，社區(qū)公共空間宜兼顧社區(qū)內(nèi)不同人群的需求設(shè)置幼兒游戲場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與休閑場地。在空間利用上，鼓勵商業(yè)、辦公、文化設(shè)施等用地中的附屬綠地廣場對外開放，可供公眾自由進(jìn)入并開展休憩、娛樂、運動等活動。購物中心閑置屋頂作為商業(yè)附屬綠地廣場可設(shè)置幼兒游戲場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與休閑場地等功能業(yè)態(tài)，盡可能地免費向居民開放。

4 上海中心城區(qū)購物中心閑置屋頂再利用的思路對策

綜合上海中心城區(qū)購物中心閑置屋頂?shù)拈e置原因，考慮屋頂空間適宜的功能業(yè)態(tài)，結(jié)合上海公共服務(wù)設(shè)施和公共空間規(guī)劃要求，為鼓勵和利用更多購物中心作為社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間配置的補(bǔ)充，需要在政策上給予明確支持，在功能業(yè)態(tài)上進(jìn)行引導(dǎo)，并在實施路徑上搭建工作架構(gòu)。

表4 社區(qū)文化、教育、體育類社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置表Tab.4 Allocation of public service facilities for community culture, education and sports

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，不少購物中心因為改建報批手續(xù)不明確而尚未對屋頂空間進(jìn)行利用，目前只有靜安區(qū)人民政府制定了《上海市靜安區(qū)屋頂綠化實施意見（試行）》，規(guī)定全區(qū)的屋頂綠化建設(shè)由區(qū)綠化委員會負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和實施，每年年初安排當(dāng)年屋頂綠化計劃，并通過召開專題會議形式，由區(qū)綠化委員會和各責(zé)任部門及實施單位簽訂責(zé)任書[8]。除了靜安區(qū)已制定相關(guān)屋頂綠化政策，上海其他區(qū)尚未制定有關(guān)于屋頂業(yè)態(tài)的相關(guān)政策，更未具體明確改建報批流程。為鼓勵更多購物中心利用閑置屋頂服務(wù)于

4.1 制定相關(guān)審批政策, 明確改建報批手續(xù)

居民社區(qū)生活，上海應(yīng)制定相關(guān)政策，由相關(guān)部門牽頭和協(xié)調(diào)，明確改建報批手續(xù)，并規(guī)范屋頂空間再利用的基本標(biāo)準(zhǔn)、明確責(zé)任方及監(jiān)管方。

4.2 制定相關(guān)獎勵政策, 引導(dǎo)屋頂利用作為社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間配置的補(bǔ)充

基于購物中心屋頂適合改造為文化、教育、體育類社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間的特點，結(jié)合《導(dǎo)則》對于此類社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間的規(guī)劃要求，購物中心閑置屋頂在功能業(yè)態(tài)上可以包含青少年活動與運動場地、老年人健身與休閑場地、健身點等體育設(shè)施；幼兒游戲場地、兒童游戲場地、兒童教育與培訓(xùn)等兒童教育類設(shè)施；文化藝術(shù)展覽、藝術(shù)花園等文化類設(shè)施，開展文化沙龍、小型音樂表演、插花講座、簽售會等文化藝術(shù)活動。但是，由于購物中心歸企業(yè)所有，大多購物中心考慮到改建屋頂需要建設(shè)與運營成本而未進(jìn)行再利用或以較高收費的方式對外運營，不利于社區(qū)居民的共享。為促進(jìn)并引導(dǎo)更多的購物中心閑置屋頂改造為社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間，并以免費或優(yōu)惠的方式對外開放，政府可進(jìn)一步出臺相關(guān)獎勵性政策，甚至給予稅收減免或財政補(bǔ)貼。例如楊浦區(qū)財政每年投入150萬元用于補(bǔ)貼區(qū)域內(nèi)高校、中小學(xué)校的體育場地資源向社區(qū)居民開放，但補(bǔ)貼范圍尚未包含購物中心屋頂體育運動設(shè)施[9]。

4.3 構(gòu)建多方參與的工作架構(gòu), 保障公共服務(wù)效率與效益

購物中心為企業(yè)所有，雖然具有較強(qiáng)的運營能力，但如果獲得了政府的稅收減免或者資金補(bǔ)貼，如何保障政府的優(yōu)惠政策或資金補(bǔ)貼能夠獲得較高的公共服務(wù)產(chǎn)出的回報是關(guān)鍵[10]。這里涉及居民公共服務(wù)“短板清單”的調(diào)研、企業(yè)的投資與運營成本、政府對于公共福利服務(wù)的資金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)對于某些私人性商業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)，以及可利用的社團(tuán)或協(xié)會、自愿者、設(shè)計師、文化藝術(shù)師等第三方社會組織的非營利性服務(wù)[11]，所以需要搭建一個政府、企業(yè)、居民、第三方社會組織共同參與的工作架構(gòu)，以保障公共服務(wù)的效率與效益。

針對購物中心利用屋頂空間補(bǔ)充配套公共活動空間和公共服務(wù)設(shè)施以促進(jìn)15分鐘社區(qū)生活圈的工作架構(gòu)，建議企業(yè)作為投資與運營主體，并對接各參與方；市政府或區(qū)主管部門制定相關(guān)改建報批與支持政策；街道擬定“短板清單”，引導(dǎo)并監(jiān)督實施，并確定稅收減免或資金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；居民主動參與并進(jìn)行問題反饋；社團(tuán)或協(xié)會、自愿者、設(shè)計師、文化藝術(shù)專家等第三方社會組織協(xié)調(diào)推進(jìn)、提供服務(wù)并監(jiān)督實施。

5 結(jié)語

上海中心城區(qū)作為高密度城區(qū)，人均公共服務(wù)設(shè)施和公共空間相對不足，尤其是品質(zhì)提升類服務(wù)設(shè)施，但增加及提升的可用空間較少。為盡快建設(shè)社區(qū)15分鐘生活圈，提升公共服務(wù)覆蓋率，大量閑置的購物中心屋頂成為寶貴的可用空間。本文通過對上海中心城區(qū)購物中心閑置屋頂及已利用屋頂?shù)南嚓P(guān)調(diào)研，研究其閑置屋頂?shù)脑倮梅绞?，包括制定相關(guān)審批政策，明確改建報批手續(xù)、制定相關(guān)獎勵政策，引導(dǎo)屋頂利用作為社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間配置的補(bǔ)充，搭建多方共同參與的工作架構(gòu)，保障公共服務(wù)效率和效益。希望對促進(jìn)上海中心城區(qū)建設(shè)15分鐘社區(qū)生活圈提供一定的參考。