黃洪芬

摘 ? ?要：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，做好成本控制成為了彼此之間最大的競爭，而對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建立來說也有著重要的意義。應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營經(jīng)費(fèi)控制在一定范圍當(dāng)中，減少不必要的材料損耗，將工程消耗的成本降低，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場的激烈競爭當(dāng)中扎穩(wěn)腳步，有一個穩(wěn)固的地位。本文就房地產(chǎn)成本控制中存在的問題展開分析，提出供應(yīng)鏈管理模式下房地產(chǎn)成本控制的策略。

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈管理模式;房地產(chǎn);成本控制

1 ?引言

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)這個行業(yè)是一個支柱型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著較為重要的作用。而房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制又是在市場競爭當(dāng)中穩(wěn)住地位的關(guān)鍵。但是就目前情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制已經(jīng)與市場發(fā)展相匹配，必須尋找出一種有效并科學(xué)的成本管理模式來改變現(xiàn)階段的情況。供應(yīng)鏈管理模式作為一種成本管理的領(lǐng)先模式，如果可以將其融入到成本控制當(dāng)中，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

2 ?房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中出現(xiàn)的問題

2.1 ?土地購置環(huán)節(jié)當(dāng)中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)決策階段，一般會出現(xiàn)土地成本缺少良好控制的問題。對于一個項(xiàng)目來說，最開始投入較多的成本就是土地成本，占總成本當(dāng)中較大的支出比重，所以對于成本控制來說，這一部分非常重要。而部分企業(yè)在分析征地方案可行性的時候，測算整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性時，只會對各項(xiàng)成本進(jìn)行分析以及估算房價，并沒有考慮這個項(xiàng)目在后期的實(shí)際運(yùn)行情況。就拿土地出讓金這個方面來說。如果房地產(chǎn)企業(yè)在最早期就將土地出讓金繳納，但是一直沒有辦理土地手續(xù)，這就會導(dǎo)致項(xiàng)目處在拖延的狀態(tài)中。出讓金的數(shù)額比較大，利息也比較多，這就會將整個項(xiàng)目的成本增加。而項(xiàng)目在后期的各個環(huán)節(jié)是否能夠順利進(jìn)行還會受到這些手續(xù)的影響。如果一直無法獲得進(jìn)展，預(yù)售時間會推遲，預(yù)售款也就不能增加。這不光占用了土地資金，還會讓企業(yè)的成本提升。再加上，土地管理會變得越來越嚴(yán)格，增量供應(yīng)受到控制的時候，存量土地的競爭力就會加強(qiáng)，從而導(dǎo)致購置土地的金額不斷提升[1]。

2.2 ?可行性研究環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段會對項(xiàng)目進(jìn)行可行性的分析，但是部分企業(yè)會出現(xiàn)沒有充分的市場調(diào)研和目標(biāo)市場需求不明確等問題。

（1）產(chǎn)品定位不明確：企業(yè)在定位的時候需要根據(jù)產(chǎn)品的種類、顧客的屬性等當(dāng)作標(biāo)準(zhǔn)，但是卻忽視了顧客對這件產(chǎn)品的真實(shí)需求。其實(shí)對于每一位顧客來說，即使是一件產(chǎn)品，他們都可能產(chǎn)生不一樣的需求。所以在定位的時候應(yīng)該將顧客的真正需求抓住，做好并多次調(diào)研，這樣才可以讓調(diào)研變得有意義，對之后的項(xiàng)目提供幫助。

（2）市場定位不明確：部分房地產(chǎn)在調(diào)查分析和預(yù)測的時候，會出現(xiàn)目標(biāo)客戶不明確、后期銷售和市場份額等幾方面的問題。也缺少專業(yè)人員對所涉及方案的可行性進(jìn)行分析，這就導(dǎo)致在設(shè)計的時候就出現(xiàn)了較多的問題，而在實(shí)施時才發(fā)現(xiàn)，從而增加成本。

2.3 ?管理費(fèi)用環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)企業(yè)會配制較多的層級，職能職責(zé)不能劃分清楚，這就會出現(xiàn)上下級之間無法有效傳遞信息和信息失真等問題的出現(xiàn)。再加上企業(yè)對成本沒有進(jìn)行全過程的控制，只是在重要的幾個階段重視成本控制，這就會導(dǎo)致成本控制的標(biāo)準(zhǔn)、方法等不一致的情況出現(xiàn)。導(dǎo)致在項(xiàng)目的施工階段當(dāng)中，只會對已經(jīng)上報的材料、物力等方面進(jìn)行測算和考核。而在管理費(fèi)用這個方面，也沒有制定相應(yīng)的改進(jìn)計劃和進(jìn)行完善，也就無法有效對其控制預(yù)算。上述這些全部歸結(jié)到一起會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法得到良好的成本控制效果，也無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，最終造成成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。

3 ?供應(yīng)鏈管理模式下房地產(chǎn)成本控制的策略

3.1 ?在成本控制當(dāng)中應(yīng)用供應(yīng)鏈組織模式

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用供應(yīng)鏈組織模式的時候，需要對合作的伙伴慎重的選擇。合作伙伴的參與人員應(yīng)該分別是：設(shè)計方、建筑商、金融機(jī)構(gòu)等組成。供應(yīng)鏈在建立合作關(guān)系的時候，主要的目的就是可以在項(xiàng)目當(dāng)中對成本進(jìn)行控制，將所需要消耗的成本降低。并且確?；锇橹g具有有效的交流和溝通，可以讓企業(yè)將資源和技能充分的發(fā)揮出來，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。在供應(yīng)鏈管理模式的帶領(lǐng)下，企業(yè)需要對建筑商、金融機(jī)構(gòu)等建立良好的合作關(guān)系，將生產(chǎn)成本降低的同時，提升企業(yè)自身的市場競爭力。

3.2 ?供應(yīng)鏈管理模式下的房地產(chǎn)成本控制

在供應(yīng)鏈管理模式當(dāng)中，可以將成本控制在一定的范圍當(dāng)中，并且保證這個范圍非常的合理。在供應(yīng)鏈管理模式作用下，企業(yè)需要從多個方面做出努力，盡可能的應(yīng)用最少的成本獲得更多的利潤。所以在進(jìn)行成本控制的時候，應(yīng)該從材料、設(shè)計和建設(shè)幾個階段當(dāng)中進(jìn)行控制。

（1）材料采購時的成本控制：在成本當(dāng)中，材料大概占全部成本的百分之六十左右，所以想要有效的進(jìn)行成本控制，需要從材料、設(shè)備這幾方面入手，還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇為要點(diǎn)。在采購材料的時候，需要將其透明化，讓采購的信息變得更加透明。并且可以進(jìn)行多家對比的采購或者直接在廠家發(fā)貨，讓采購的價格降到最低。就目前情況來看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要在建材和房地產(chǎn)這兩個產(chǎn)業(yè)鏈中消耗較多的成本。開發(fā)商和供應(yīng)商之間因?yàn)樵黾恿嗽O(shè)計和批發(fā)商等環(huán)節(jié)，也會將采購的成本增加。而現(xiàn)階段，我國已經(jīng)進(jìn)入了信息時代，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)平臺的廣泛使用和普及，很多開發(fā)商開始將技術(shù)和服務(wù)的價格提供給供應(yīng)商，而供應(yīng)商做對比之后根據(jù)材料的質(zhì)量和數(shù)量與某一位開發(fā)商建立良好的關(guān)系，從而幫助企業(yè)將材料的成本降低，減少了許多采購流程，從而控制成本。

（2）設(shè)計階段的成本控制：在設(shè)計的時候，設(shè)計的質(zhì)量對于項(xiàng)目的投資有很大的影響。在開發(fā)商和供應(yīng)商的關(guān)系層面分析，開發(fā)商處在主導(dǎo)的地位當(dāng)中。但是以開發(fā)商為主導(dǎo)的合作模式，會讓很多設(shè)計信息出現(xiàn)失真或者是流失的問題。所以應(yīng)該將合作的觀念轉(zhuǎn)變，在供應(yīng)鏈當(dāng)中和擁有較強(qiáng)實(shí)力的供應(yīng)商建立一個良好的合作關(guān)系，確保設(shè)計環(huán)節(jié)的質(zhì)量，和及早的發(fā)現(xiàn)問題，減少成本支出[2]。

（3）建設(shè)階段當(dāng)中的成本控制：在建設(shè)階段當(dāng)中并不會和其他環(huán)節(jié)一樣占有較多的成本比重，但是建設(shè)階段的操作非常的繁瑣和復(fù)雜。在建設(shè)階段如果不能對成本有效的控制，會將成本增加的幾率增大。開發(fā)商在工作當(dāng)中需要供應(yīng)材料、提供設(shè)備和分包等。這樣的模式需要開發(fā)商有較強(qiáng)的能力，不然會對工程質(zhì)量產(chǎn)生影響。在供應(yīng)鏈管理模式當(dāng)中，工程施工可以根據(jù)技術(shù)水平、服務(wù)質(zhì)量等多方面來選擇供應(yīng)商，與供應(yīng)商建立良好的友誼。這不光可以減少中間環(huán)節(jié)不必要成本的支出，還可以確保工程的施工質(zhì)量，將成本降低。

4 ?結(jié)束語

總而言之，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)快速的發(fā)展，雖然為其帶來了較多的經(jīng)濟(jì)效益，但是也出現(xiàn)了成本控制問題。將供應(yīng)鏈管理模式應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制當(dāng)中，可以在供應(yīng)鏈管理模式的作用下，讓企業(yè)和鏈條上的開發(fā)商等建立良好的合作關(guān)系，幫助企業(yè)將項(xiàng)目建設(shè)中的成本降到最低，從而有效進(jìn)行成本控制，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王健，王震甲，王旭.供應(yīng)鏈管理模式下的采購成本控制探討[J].中國化工貿(mào)易，2018（6）.

[2] 秦夢瑤.面向供應(yīng)鏈管理下的采購成本控制研究[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2018（15）.