鄭穎瑜

摘要：隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房價一路走高，這對于房地產(chǎn)領域的管理也提出了更嚴峻的要求，物業(yè)公司也將發(fā)揮更重要的作用，從而大力帶動了物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展。作為企業(yè)，物業(yè)公司同樣也把利益作為最重要的考量因素，公司為了獲得更高的利潤，增強財務風險防范意識和完善內部管理制度成了重要課題。文章從物業(yè)公司財務管理的重要性出發(fā)，針對目前物業(yè)公司財務管理中存在的問題進行闡述，并對存在的問題進行分析和建議，立足于實際工作，為完善物業(yè)公司財務管理提出幾點建議和看法。

關鍵詞：物業(yè)公司;財務管理;風險管理

一、物業(yè)公司加強財務管理的重要性

財務管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，在實現(xiàn)物業(yè)公司企業(yè)價值的過程中起到了不可或缺的重要作用，物業(yè)公司為了持續(xù)的發(fā)展，必須加強財務管理，完善財務管理體系，取代現(xiàn)有很多物業(yè)公司財務管理使用的老舊制度，切實符合現(xiàn)階段管理工作，重視財務管理，提高管理工作的秩序性和質量。財務管理的主要職責是參與物業(yè)公司的經(jīng)營決策，需要監(jiān)控資金的流向，收入、成本費用的管控，根據(jù)公司的目標制定財務預算等計劃，有效監(jiān)督各個部門按預算有計劃的支出各項成本，隨時監(jiān)控，為業(yè)績評價提供有效的依據(jù)，發(fā)揮財務管理部門的真正作用，不斷減少財務管理的問題發(fā)生，為物業(yè)公司的經(jīng)濟利益的提升保駕護航，實現(xiàn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

二、物業(yè)公司現(xiàn)行財務管理中存在的問題

（一）現(xiàn)金交易風險及現(xiàn)金流分散

業(yè)主年齡參差不齊，尤其年齡偏大的業(yè)主，更愿意使用現(xiàn)金支付的方式，給公司的現(xiàn)金管理帶來了不便，如何確保所有的現(xiàn)金均能及時繳款入公司賬戶，在金額較大、筆數(shù)較多的情況下如何做到賬實相符，并且能盡可能的縮短時間，給公司的收費人員、財務人員帶來了不小的困惑。資金方面，對于總分公司來說，總公司合并報表資金比較雄厚，但是由于各家分公司各管各的現(xiàn)金流，白白浪費了很多資金利用的機會，在資金的合理利用上產(chǎn)生了較大的缺失。各個分公司賬面的閑置資金不能聚少成多，有效的利用起來。

（二）財務管理體系不規(guī)范

多數(shù)物業(yè)公司財務管理手段不夠科學，財務管理制度不健全，或者有財務管理制度的多數(shù)公司套用房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系，對物業(yè)企業(yè)的管理制度沒有針對性，不完全適用行業(yè)間的不同制度。且報表通常只有資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三大財務報表，數(shù)據(jù)較為簡單、不夠深入，對財務分析不夠詳細。全面預算管理在大多數(shù)物業(yè)企業(yè)中還在實行手工預算編制方法，相對簡單，預算指標的分解不完全，存在部分指標與實際經(jīng)營計劃不能很好的契合和落實，業(yè)績指標跟項目的經(jīng)營情況不匹配，員工的積極性無法調動，企業(yè)也變得沒有活力。

（三）財務人員素質有待提高

集團公司由于總分公司地區(qū)特點，分公司往往遍布多個城市或區(qū)域，對財務人員的管理也很難集中起來，進行統(tǒng)一要求，物業(yè)公司缺乏對財務管理認識，物業(yè)運營理念以及較為缺失的管理意識，物業(yè)財務管理水平的提高，建立完善的財務管理制度成為迫切需要解決的問題;物業(yè)公司的財務工作者專業(yè)技能參差不齊，國家取消從業(yè)資格證之后部分財務人員并沒有專業(yè)的證書，給初步的考核帶來了一定的困難;對當前物業(yè)公司也提出了更高的要求，不斷提升公司財務管理人員的素質，提升財務人員的專業(yè)知識，建立一個高素質、強專業(yè)的物業(yè)公司財務管理隊伍成了財務管理的關鍵。

（四）風險管理意識不足，內部審計力度應加強

公司管理人員重業(yè)務品質，輕風險管理，同時財務人員風險管理意識較差，物業(yè)公司核算任務重，體量大，更多的精力放到財務核算一些事務型工作中，造成內控這部分工作缺失。事務所年度審計，很難完全地揭示企業(yè)潛在的風險及提供良好的建議，公司內部仍然存在著很多的風險，特別針對聯(lián)營、合營公司，審計力度不足;預算指標分解不徹底，未做到全員參與全面預算管理，全面預算管理體系也不夠完善，各部門職責和各層級的審批授權不清楚，對預算過程中發(fā)生的業(yè)務權責劃分較為模糊;物業(yè)公司項目多，業(yè)務細，預算不能落實到單個項目為主體，各項目預算混在一起不能明確職責，無法把集團的整體目標細分、落實到每一個項目。項目預算應作為物業(yè)公司整個集團年度預算分解后的結果，項目預算管理沒有達成以單個項目進行合同簽訂、成本審批，預算執(zhí)行和控制，績效的考評和管理。

（五）收入來源單一，資金上升有限

物業(yè)公司主要的收入為物業(yè)服務費和車位費，來源比較單一，僅靠這些收入難以應對逐年的物價上升及人力成本的不斷增長，難以維持公司的正常運作。加強資金管理，最大限度提升物業(yè)公司的多元化經(jīng)營收益，合理利用小區(qū)內的有效資源，開辟新的收入渠道成為日益緊迫的問題。

三、完善物業(yè)公司財務管理的幾點建議

（一）減少現(xiàn)金交易及現(xiàn)金流整合

提供多種非現(xiàn)金支付方式，如移動POS機、微信、支付寶、二維碼等，通過各種途徑宣導給到業(yè)主，不用到服務中心便可支付物業(yè)費，對于一些年齡偏大的業(yè)主，可以手把手教或者引導家里的年輕人來進行支付;非現(xiàn)金支付的發(fā)票可以通過快遞（業(yè)主在外地的）、上門遞送、放入業(yè)主信箱等方式，確保整個交易的完整性。減少現(xiàn)金交易，完善財務管理，給財務工作帶來了便利;大多數(shù)物業(yè)公司逐步開始整合，充分提高資金的使用效率，通過與分公司開戶銀行簽訂協(xié)議，將超額資金定期歸集到集團資金池，制定資金短期的籌劃及針對性的理財，把各類閑置資金有效的利用起來，力求利用資金創(chuàng)造更多的收益。物業(yè)公司根據(jù)賬面資金現(xiàn)狀和對理財產(chǎn)品及風險的把握來進行選擇，最大限度的保證資金鏈。同時實現(xiàn)收支兩條線管理，對于各類支付款項嚴格制定資金計劃，確保有計劃的開展各項理財活動。

（二）規(guī)范財務管理體系

同城辦公有利于更好的執(zhí)行財務管理制度提高財務人員素質，物業(yè)管理公司需強化財務管理并建立有效的財務管理體系。隨著我國財務體制的不斷發(fā)展，財務體制的建立也受到了各類企業(yè)的高度重視，物業(yè)公司對財務管理的認識也必須要有很大的提升，管理理念上也有待較大的轉變，建立正確的物業(yè)管理理念以及財務管理意識，提升物業(yè)財務管理水平，建立和完善物業(yè)服務的財務管理體系。

（三）提升財務人員整體素質

加強對物業(yè)公司的財務管理部門員工的專業(yè)技能培訓，因國家政策變化，部分工作人員沒有專業(yè)的證書，針對這部分員工，更應提供一些專業(yè)的技術支持和培訓，鼓勵員工學習更專業(yè)的知識和參加一些國家認可的會計類考試，對通過者可以適當申請考試補助。加強理論知識的學習和不斷總結實踐經(jīng)驗，不斷提升公司財務管理員工的素質，提高對財務管理重要性的認識，成立一個高素質、強專業(yè)的財務團隊。財務管理人員自身素質的不斷提升給物業(yè)公司的財務工作水平也帶來了新的高度，更好的做好物業(yè)公司的財務管理工作也為物業(yè)服務水平帶來了很大的提升，為物業(yè)公司的經(jīng)營目標的實現(xiàn)也作出了很大的貢獻。

（四）加強風險管理控制，完善各類內部控制制度

在企業(yè)文化宣導中，應注重對全體員工，特別是財務管理人員，強調風險控制的重要性，將財務風險控制時刻提高到正確的高度，發(fā)揮內部控制的主動性，將風險管理融入到日常工作中，時刻保持警惕性。按照物業(yè)公司自身的特點，對本物業(yè)公司存在的不足進行分析，提出可行的實施方案，從集團層面制定行之有效的內部控制管理制度，根據(jù)相應的法律法規(guī)，再與物業(yè)公司自身的特征相結合，規(guī)范日常各項工作，并應按新的業(yè)務和發(fā)展要求不斷更新完善，比如對空置房、前臺收費人員的規(guī)范化管理，對物業(yè)公司的工作人員做到定期考核，在公司的獎罰機制基礎上，如果發(fā)現(xiàn)有違規(guī)操作的情況，給予相應處罰，對于供應商等也作出相應的約束，如建立供應商管理制度，同時簽訂《廉潔書》等，切實保護公司利益。預則立，不預則廢，內部控制應從事前、事中、事后三方面落實，其中全面預算管理的運用非常重要，做好物業(yè)公司的預算及在預算過程中的執(zhí)行分析和調整，按照預算執(zhí)行結果進行績效考評。

（五）開拓多種經(jīng)營收入

物業(yè)公司應采用多種經(jīng)營方式增加收入，如規(guī)范項目停車場的收費管理，最大限度提升項目車場經(jīng)營收益，盡可能增設一些廣告位，增加廣告收入，小區(qū)的架空層可以放置一些飲料機、快遞柜等增加場地收入，根據(jù)業(yè)主日常所需售賣貨物或當?shù)貢r令產(chǎn)品，開展社區(qū)經(jīng)營活動，利用小區(qū)房屋資源開展房產(chǎn)經(jīng)紀、房屋裝修、美化，上門保潔服務等，創(chuàng)造更大的多元化經(jīng)營收益。

四、結語

以上從實際工作出發(fā)，對現(xiàn)有物業(yè)公司財務工作中的一些不足和問題提出了幾點建議。物業(yè)公司的健康發(fā)展離不開財務管理，規(guī)范財務管理，完善財務管理制度，提高財務管理人員對這項工作的重要性認知，切實管理好公司的財和物，并在工作中及時進行預警提示，做好各類分析管理，給管理層提供有效的信息，協(xié)助管理者做好各項財務相關策略，實現(xiàn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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（作者單位：世茂天成物業(yè)服務集團有限公司蘇州分公司）