王志浩

【摘要】從目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，跟投制度作為重要的員工激勵(lì)制度，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。通過跟投制度的實(shí)施，不但提高了房地產(chǎn)企業(yè)員工的凝聚力，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的利益分配，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和優(yōu)秀員工能夠通過跟投制度的方式參與投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制具有重要影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)調(diào)控;員工跟投制度;問題;對(duì)策

基于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，員工跟投制度作為基礎(chǔ)的管理制度，對(duì)提高員工的貢獻(xiàn)度，以及降低企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張和項(xiàng)目的有效建設(shè)具有重要影響。員工跟投制度的實(shí)施在一定時(shí)期內(nèi)取得了積極效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張和項(xiàng)目的有效建設(shè)與實(shí)施提供了有力支持，但是隨著調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場呈下行的趨勢(shì)，使員工跟投制度面臨著風(fēng)險(xiǎn)，如何做好跟投制度的調(diào)整，如何實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)利益的協(xié)調(diào)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。

1、跟投制度發(fā)展歷程

1.1跟投制度的誕生

從目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，跟頭制度最早誕生于萬科公司，為了激發(fā)員工積極性，實(shí)現(xiàn)對(duì)員工凝聚力的有效提升，建立了員工跟投制度。通過員工跟投項(xiàng)目的方式投入資金，并按照項(xiàng)目的進(jìn)程和收益予以分紅。跟投制度誕生之后，得到了企業(yè)員工的普遍擁護(hù)。企業(yè)員工通過跟投的方式，深度參與了具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使整個(gè)員工在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，能夠主動(dòng)的降低項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)。通過采取有效的管理措施，解決項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并增加項(xiàng)目的整體收益。員工跟投制度的誕生，對(duì)推動(dòng)企業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)變和優(yōu)化企業(yè)管理流程，以及提高員工的主觀能動(dòng)性具有重要影響。

1.2跟投制度的快速發(fā)展

基于員工跟投制度的重要影響和員工跟投制度取得的積極效果，在房地產(chǎn)企業(yè)過程中，員工跟投制度成為了重要的支持制度，對(duì)整個(gè)員工的發(fā)展和企業(yè)分配手段的調(diào)整產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過建立企業(yè)內(nèi)部的跟投制度等方式，推動(dòng)整個(gè)跟投制度的發(fā)展，將整個(gè)跟投制度與企業(yè)的管理實(shí)際相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了對(duì)員工的有效激勵(lì)，對(duì)提高員工的工作穩(wěn)定性和做好項(xiàng)目的管控具有重要影響。員工跟投制度的應(yīng)用，推動(dòng)了企業(yè)的快速發(fā)展[1]。在這一時(shí)期內(nèi)，員工跟投制度得到了大面積的推廣，成為了企業(yè)基礎(chǔ)的管理制度，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響，推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)利益分配機(jī)制的調(diào)整。

1.3跟投制度的調(diào)整

從員工跟投制度的實(shí)施來看，雖然員工跟投制度具備一定的優(yōu)勢(shì)，能夠解決企業(yè)發(fā)展中存在的利潤分配問題和員工穩(wěn)定性問題及風(fēng)險(xiǎn)防控問題，但是隨著調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，市場下行趨勢(shì)明顯，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤被大幅壓縮，進(jìn)行分配的利潤較少，使得員工跟投效益不明顯，員工的跟投資金和員工的投資收益受到了直接的影響，并且在員工的跟投風(fēng)險(xiǎn)方面有所上升，對(duì)整個(gè)員工的跟投意愿度產(chǎn)生了較大的影響。企業(yè)在員工跟投制度的實(shí)施過程中，出現(xiàn)了一定的問題，導(dǎo)致企業(yè)必須要根據(jù)員工的跟投資金和企業(yè)的管理要求和企業(yè)的發(fā)展實(shí)際合理考慮企業(yè)的盈利能力和分紅能力，按照員工跟投制度的要求和員工的意愿度以及項(xiàng)目的實(shí)際開展情況，做好薪酬制度的調(diào)整，使員工跟投制度在實(shí)施過程中能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，解決員工跟投問題。從最近兩年的員工跟投制度的應(yīng)用來看，已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整的趨勢(shì)。

2、跟投制度在后房地產(chǎn)時(shí)代面臨哪些問題

2.1收益降低，風(fēng)險(xiǎn)增加

從目前員工跟投制度的實(shí)施來看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷落實(shí)，房地產(chǎn)下行已經(jīng)是不可避免的趨勢(shì)，在后房地產(chǎn)時(shí)代，員工跟投制度在落實(shí)過程中出現(xiàn)了收益降低和風(fēng)險(xiǎn)增加的情況，對(duì)整個(gè)員工跟投制度的實(shí)施產(chǎn)生例如直接影響，使員工跟投制度在實(shí)施過程中，因收益率的降低影響了員工跟投的意愿度，并且在跟投制度的實(shí)施過程中，整個(gè)企業(yè)所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)有所增加，因此，企業(yè)在跟投制度的實(shí)施過程中，必須要進(jìn)行有效的調(diào)整，才能使跟投制度在落實(shí)過程中取得積極效果。

2.2資金壓力明顯，跟投意愿度下降

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，員工跟投制度在實(shí)施過程中，員工投入的資金對(duì)整個(gè)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行具有直接影響。而隨著后房地產(chǎn)時(shí)代的到來，整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)有所增加，投資的回報(bào)率出現(xiàn)問題，許多項(xiàng)目在投資回報(bào)率方面不足以支撐原有的分紅比例，導(dǎo)致在跟投制度實(shí)施過程中，存在員工與企業(yè)爭奪利潤的情況，違背了跟投制度的初衷，使整個(gè)跟投制度在實(shí)施過程中，無法處理員工與企業(yè)的關(guān)系。在這一背景下，員工的跟投意愿度低，導(dǎo)致跟投制度在實(shí)施過程中無法擴(kuò)大跟投的規(guī)模，項(xiàng)目的資金流方面出現(xiàn)問題，影響了項(xiàng)目的正常推進(jìn)，導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)施過程中無法取得積極的建設(shè)效果，影響了項(xiàng)目的推進(jìn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

2.3跟投團(tuán)隊(duì)與房企利益存在沖突

目前房地產(chǎn)企業(yè)在跟投制度實(shí)施過程中，跟投團(tuán)隊(duì)考慮到自身的收益情況以及投資風(fēng)險(xiǎn)，往往在拿地環(huán)節(jié)較為慎重，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中持謹(jǐn)慎的態(tài)度。而房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和快速的擴(kuò)張目標(biāo)，往往需要跟投團(tuán)隊(duì)采取激進(jìn)的投資措施進(jìn)行市場拓展。利益上跟投團(tuán)隊(duì)與房地產(chǎn)企業(yè)的利益存在一定的沖突，導(dǎo)致跟頭團(tuán)隊(duì)與房地產(chǎn)企業(yè)盈利分配存在差異，影響了跟投團(tuán)隊(duì)的投資意愿度，使整個(gè)跟投團(tuán)隊(duì)與房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)管理沖突，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的落實(shí)具有不利影響。

3、跟投制度如何適應(yīng)形勢(shì)變化實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)的共贏

3.1合理控制跟投規(guī)模

基于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，以及跟投制度的具體落實(shí)情況，在房地產(chǎn)企業(yè)跟投制度調(diào)整過程中，應(yīng)當(dāng)合理控制跟投的規(guī)模，控制跟投的資金額，并合理設(shè)定員工跟投的資金比例，確保員工在跟投的規(guī)模和限定的范圍之內(nèi)做好員工跟投制度的調(diào)整和落實(shí)。通過對(duì)跟投規(guī)模的控制，使整個(gè)員工在跟投制度的落實(shí)過程中，能夠按照主觀意愿度和企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需要，將資金投入到在建的項(xiàng)目當(dāng)中，推房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序進(jìn)行。地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)資金方面能夠得到有效的支持，能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際和投資流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)員工跟頭利益的有效分配，同時(shí)能募集項(xiàng)目建設(shè)中急需的資金，對(duì)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。

萬科2018年初再次修訂跟投制度，收緊了投資范圍與收益分配方式。將跟投投資總額占項(xiàng)目資金峰值的13%降低到不超過項(xiàng)目資金峰值的10%。同時(shí)鑒于上市公司股東利潤被侵蝕的詬病，設(shè)置了“門檻收益率”和“超額收益率”。規(guī)定內(nèi)部收益率（IRR）≤10%時(shí)，跟投人員劣后分配;當(dāng) 10%<項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）≤25%時(shí)，跟投人按出資比例分配收益，項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）>25%時(shí)，超過超額收益率以上的部分，跟投人員按出資比例的1.2倍分享。

3.2調(diào)整利益分配機(jī)制

基于對(duì)員工跟投制度的了解，在員工跟投制度落實(shí)和調(diào)整過程中，需要設(shè)定合理的利益分配比例，掌握利益分配情況，根據(jù)企業(yè)能夠承受的范圍和要求做好企業(yè)的利益分配。在分配比例的調(diào)整中，應(yīng)當(dāng)按照具體的項(xiàng)目進(jìn)行有效的利潤測算，保證員工在跟投過程中能夠最大程度的獲得現(xiàn)金利益，同時(shí)在利潤分配過程中，在企業(yè)和員工之間能夠就利益分配達(dá)成一致，避免在利益分配過程中采取的方式不當(dāng)和比例存在問題，影響利益分配實(shí)施。通過對(duì)員工和企業(yè)的平衡，使整個(gè)利益分配在實(shí)施過程中能夠達(dá)到分配要求，能夠在分配的針對(duì)性和有效性方面得到提升，使整個(gè)員工利益分配能夠達(dá)到科學(xué)性標(biāo)準(zhǔn)[3]。

中梁控股也于近期調(diào)整了跟投制度，進(jìn)行了多項(xiàng)改革。比如，對(duì)富余資金管理提出了“四個(gè)原則”“三個(gè)前提”和“三個(gè)要求”，富余資金管理及使用類似碧桂園相關(guān)規(guī)定;允許個(gè)人跟投股比可向下浮動(dòng)20%，并要求區(qū)域集團(tuán)兜底全部股比;要求成熟型區(qū)域公司增加拓展、市場、營銷等常務(wù)副總經(jīng)理跟投，適當(dāng)調(diào)減了區(qū)域董事長、事業(yè)部總各項(xiàng)目跟投的股比。

3.3平衡跟投團(tuán)隊(duì)與房企的關(guān)系

基于跟投制度的要求和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，跟投制度調(diào)整過程中應(yīng)當(dāng)平衡跟同團(tuán)隊(duì)與房企的關(guān)系，根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際和跟投團(tuán)隊(duì)的自身利益需求，找到跟投團(tuán)隊(duì)與房企的平衡點(diǎn)，按照企業(yè)的發(fā)展需要，做好利益機(jī)制的建立，并且明確房地產(chǎn)企業(yè)與跟投團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，及時(shí)的調(diào)整跟投制度，在跟投團(tuán)隊(duì)的職責(zé)權(quán)限，履職能力和具體的投資管控等方面加強(qiáng)聯(lián)系，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠做好基本的利益分配，采取有效的利益分配方式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，使整個(gè)團(tuán)隊(duì)與房地產(chǎn)企業(yè)能夠在目標(biāo)之下實(shí)現(xiàn)有序管理，推動(dòng)跟投團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在跟方面結(jié)合企業(yè)的發(fā)展實(shí)際和跟投團(tuán)隊(duì)的具體情況，采取有效的落實(shí)措施，滿足企業(yè)的發(fā)展要求。

中房智庫研究員從碧桂園集團(tuán)內(nèi)部了解到，碧桂園對(duì)跟投制度也做了調(diào)整，禁止了普通員工自愿跟投，同時(shí)增加了強(qiáng)制跟投人員的名單，除了前述表格中所列的強(qiáng)投人員外，區(qū)域成本、工程、運(yùn)營、采購、商管、人力、物業(yè)等部門的負(fù)責(zé)人也被列為強(qiáng)投人員。同時(shí)，授權(quán)給前線，強(qiáng)化了項(xiàng)目總對(duì)效益分成的管理權(quán)限。

結(jié)論：

通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)跟投制度的了解，跟投制度作為房地產(chǎn)企業(yè)利益分配的基本制度推出以來，對(duì)提高項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和降低項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。但是隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行區(qū)間，在整個(gè)跟投制度的實(shí)施過程中，必須要進(jìn)行有效的調(diào)整，解決房地產(chǎn)跟投制度的落實(shí)問題。因此，明確跟投制度的重要性，并做好跟投制度的調(diào)整，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和看市場下行期間的企業(yè)發(fā)展具有重要影響。

參考文獻(xiàn)：

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