張玉鵬

摘 要：在我國城市化進(jìn)程不斷加快的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，但是隨之來臨的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度大的問題。為了推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，做好房地產(chǎn)企業(yè)融資問題分析工作是非常必要的。本文就結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資基本概述，對房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果，提出處理對策，具體如下。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?融資問題 ?對策

從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，其作為一個(gè)資金密集型企業(yè)，在其運(yùn)營發(fā)展中，需要得到充足資金支持。但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)缺少完善性，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可以憑借自身資歷和實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均需要在金融機(jī)構(gòu)的幫助下融資，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨較大的融資壓力。由此可知，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題分析，制定可行性處理對策，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展有著重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資基本概述

針對房地產(chǎn)企業(yè)融資，主要指在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，通過采取各種方法和方式進(jìn)行資金統(tǒng)籌的行為。從廣義角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)融資也就是指，籌集資金的行為。而狹義角度是指資金融通行為。和其他企業(yè)比較，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資活動具備的特顯具體展現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中，需要投放大量的資金，對資金依賴度比較高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)均為大規(guī)模投資項(xiàng)目，如果只是依賴于企業(yè)自有資金，將無法保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以企業(yè)需要通過各種方法進(jìn)行外部融資。其次，項(xiàng)目資金應(yīng)用周期比較長。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地，到開發(fā)建設(shè)，整個(gè)周期為三年左右，所以資金使用期限相對偏長。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）融資渠道狹窄

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是資產(chǎn)密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對資金需求量比較多，如果只依賴自有資金，將無法保證項(xiàng)目開發(fā)工作順利完成。而當(dāng)前最為有效的融資方式在于銀行信貸。據(jù)調(diào)查得知，我國房地產(chǎn)資金來源銀行貸款的占比為60%，其中包含房地產(chǎn)企業(yè)貸款和客戶按揭貸款。如果房地產(chǎn)企業(yè)比較依賴銀行信貸，在銀行信貸政策發(fā)生變化的情況下，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的打擊，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。此外，不能從銀行獲得信貸資金的企業(yè)，資金來源比較單一，不能快速籌集所需資金，制約房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展。

（二）金融體系缺失

當(dāng)前，我國在金融市場中依然面臨相應(yīng)體系不完善的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資活動時(shí)，時(shí)常會出現(xiàn)不能快速找到適應(yīng)的融資產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求與融資市場金融產(chǎn)品單一之間存在一定問題。并且，房地產(chǎn)企業(yè)在債權(quán)融資過程中，需要提供對應(yīng)的抵押物。金融機(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，在辦理信貸業(yè)務(wù)過程中，要求房地產(chǎn)企業(yè)提供對應(yīng)的擔(dān)保，這將加劇房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（三）企業(yè)信譽(yù)度低

現(xiàn)階段，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營發(fā)展規(guī)模相對較小，能夠自由支配的資金數(shù)量少，并且部分企業(yè)不具有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資格。和西方國家比較，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量比較少，并且其中主業(yè)為房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)量更是少之又少，品牌化、企業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)商更是寥寥無幾。當(dāng)前，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)水平相對較低，信譽(yù)低表示其面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)比較多，在某種程度上給房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)開展帶來直接影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的處理對策

（一）擴(kuò)充融資渠道

除了信貸融資之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況和自身特點(diǎn)，選擇其他的融資方式。例如，固定資產(chǎn)租賃融資、企業(yè)之間資金拆借、民間資金借貸等。為了迎合時(shí)代發(fā)展要求，把銀行貸款當(dāng)做核心的融資模式發(fā)生了改變，由之前單一融資逐漸朝著多元化融資趨勢發(fā)展。通過開發(fā)各種各樣的金融產(chǎn)品，可以更好滿足房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展需求，給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供資金支持。為了擺脫房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的局面，房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資業(yè)務(wù)時(shí)，可以參考其他國家成功案例，通過建設(shè)房地產(chǎn)抵押貸款二級市場，通過采購一級市場發(fā)放的貸款業(yè)務(wù)，將其證券化處理以后，在證券市場中完成交易，從而提高銀行資金流動性，改變房地產(chǎn)市場和資本之間關(guān)系。通過在國家層面成立房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，減少違約風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的格局。

（二）完善金融體系

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品改革創(chuàng)新，需要在國家法律的支持下進(jìn)行。當(dāng)前我國金融和證券市場有待完善，房地產(chǎn)金融法律體系建設(shè)也有待加強(qiáng)，只有完善金融體系，才能給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供支持。完善的金融體系，能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，對優(yōu)化市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系有著重要意義。首先，需要適當(dāng)頒布相應(yīng)的法律機(jī)制，對信托和基金市場行為進(jìn)行約束和規(guī)范。其次，對于完善法律體系，對已經(jīng)頒布的法律體系，如《保險(xiǎn)法》、《證券法》等進(jìn)行適當(dāng)改革，極大限度的滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展要求。通過房地產(chǎn)法律體系建設(shè)，調(diào)動金融創(chuàng)新活力，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）提高企業(yè)信譽(yù)度

首先，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合發(fā)展順利。企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高自身管理水平和效率。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該成立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，提高管理人員綜合水平和專業(yè)蘇姚，對企業(yè)現(xiàn)有管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，建設(shè)一個(gè)迎合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的企業(yè)管理模式，給企業(yè)引進(jìn)更多專業(yè)人才。企業(yè)經(jīng)營管理由之前的家族式管理逐漸朝著現(xiàn)代化管理改變;產(chǎn)權(quán)機(jī)制由自然人產(chǎn)權(quán)改變成現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展更加專業(yè)和規(guī)范。其次，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制，提升財(cái)務(wù)信息的公開性和透明性。企業(yè)通過建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，利用體系規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)工作行為，從根源上避免各種徇私舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和精準(zhǔn)性。為了提高企業(yè)信譽(yù)度，還要定期進(jìn)行信息披露，保證信息透明性，和金融機(jī)構(gòu)建立長久合作關(guān)系，減少銀行機(jī)構(gòu)在房貸過程中的信息采集成本。最后，加強(qiáng)信譽(yù)機(jī)制建設(shè)。長時(shí)間以來，借貸不還、逃避債務(wù)是小民營企業(yè)中普遍存在的問題，為了改變這種格局，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從自身做起，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)信譽(yù)度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化誠信意識，不可過于注重自身利益，而是需要從長遠(yuǎn)發(fā)展角度入手，不可存在期滿客戶或者逃避債務(wù)等現(xiàn)象。利用自己的信譽(yù)度，得到金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和支持，自覺接受工商、稅務(wù)等部門檢查。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。從目前情況來說，即便我國房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展水平相對較高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中，依然會出現(xiàn)諸多問題需要處理，加劇企業(yè)融資難度。為了給企業(yè)籌集更多的資金，需要從企業(yè)自身入手，做好企業(yè)運(yùn)營管理工作，提高企業(yè)信譽(yù)度，并且通過擴(kuò)充融資渠道，給企業(yè)籌集所需的資金，從而給企業(yè)運(yùn)營發(fā)展提供資金支持。

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