楊科偉?柏品慧
7月15日早上,深圳多部委聯(lián)合發(fā)布重磅調(diào)控政策,涉及升級(jí)限購(gòu),深圳戶籍家庭連續(xù)繳滿3年個(gè)稅或社保才有購(gòu)房資格,這在全國(guó)尚屬首次;升級(jí)限貸,調(diào)升非普通住房首付比例;增加一、二手房交易稅,提高豪宅交易稅費(fèi),并將增值稅征免年限由2年調(diào)整至5年。而在政策強(qiáng)力打壓下,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)來(lái)了嗎?下半年房地產(chǎn)政策層面又將如何演變呢?
深圳調(diào)控政策主要內(nèi)容
深圳調(diào)控政策再升級(jí),重點(diǎn)涉及以下幾方面內(nèi)容:
其一,升級(jí)限購(gòu),深圳戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個(gè)稅或社保,方可購(gòu)買商品住房,這在全國(guó)尚屬首次。聯(lián)系到深圳落戶條件相對(duì)寬松,此番限購(gòu)升級(jí)變相抬升了新晉落戶家庭購(gòu)房門檻,在一定程度上打壓投資、投機(jī)性需求,以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
另外,任何一方在夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)房,擁有住房套數(shù)按離異前家庭住房總套數(shù)計(jì)算,意在嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞,杜絕部分家庭通過(guò)假離婚騙取購(gòu)房資格。
其二,升級(jí)限貸,調(diào)升非普通住房首付比例,無(wú)房有貸家庭購(gòu)買非普通住房首付不低于60%,二套非普通住房首付不低于80%。我們認(rèn)為升級(jí)限貸對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響程度有限,普通住宅仍參照原先的限貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,僅限于高價(jià)盤乃至豪宅首付比例將有所提升。
其三,增加一、二手房交易稅,以增加交易成本為抓手變相抑制住房買賣,有序引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。
一是普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步收緊,在原先的容積率在1.0以上、套內(nèi)面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下基礎(chǔ)上,新增實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元這一限定條款,高價(jià)盤尤其是豪宅交易稅費(fèi)將明顯提升。
二是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年,意在延長(zhǎng)個(gè)人住房的持有時(shí)間周期,最大程度避免投資客因短期內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲套現(xiàn)離場(chǎng),緩解市場(chǎng)投資炒作氛圍。
其四,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽,嚴(yán)禁房抵貸等違規(guī)信貸資金再次流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
深圳樓市出現(xiàn)過(guò)熱跡象
新冠肺炎疫情發(fā)生后,深圳新房市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖,甚至出現(xiàn)過(guò)熱的征兆。
2月底,去年賣小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸,疫情期間被壓抑的潛在購(gòu)房需求持續(xù)釋放;
3月初,銀行信貸資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng),二手房?jī)r(jià)格開始上漲,此階段新房仍有一定的折扣優(yōu)惠,致使新房去化速度明顯加快。
4月以來(lái),盡管市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng),央行更是出手重拳徹查深圳房抵貸,但房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減,成交仍穩(wěn)中有升。
上半年,深圳商品住宅累計(jì)成交194萬(wàn)平方米,同比跌幅收窄至6%。
不分檔次、不分產(chǎn)品線銷售全線飄紅。一方面,高端市場(chǎng)持續(xù)火熱,豪宅基本開盤即售罄,主要還是受限價(jià)政策影響,豪宅售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期,買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。另一方面,在市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖之后,剛需盤去化速度明顯加快,“萬(wàn)人搖”、首開即售罄的項(xiàng)目也不在少數(shù)。
新冠肺炎疫情發(fā)生后,深圳二手房市場(chǎng)同樣持續(xù)火爆,成交顯著放量并創(chuàng)新高。
3月,深圳二手房成交顯著放量且同比轉(zhuǎn)正,成交面積升至70萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)80%。
4月、5月市場(chǎng)熱度慣性延續(xù),成交持續(xù)高位運(yùn)行,同比仍實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。
6月成交進(jìn)一步放量,成交面積升至90萬(wàn)平方米,創(chuàng)近年來(lái)單月新高,同比增長(zhǎng)69%。
上半年,深圳二手房累計(jì)成交399萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)46%,市場(chǎng)熱度可見一斑。
深圳新政影響
短期內(nèi),受限于調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí),預(yù)計(jì)下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚黠@降溫,成交大概率將有所下滑,但并不會(huì)顯著失速。
長(zhǎng)期來(lái)看,深圳人口虹吸效應(yīng)顯著,高素質(zhì)人才大量擁入,且普遍有著較強(qiáng)購(gòu)買力,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁需求支撐。并且,諸如“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”等一系列政策紅利將持續(xù)釋放,房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊看好。
下半年房地產(chǎn)政策如何演變
鑒于今年最大的壓力是在居民就業(yè)層面,保市場(chǎng)主體乃是實(shí)現(xiàn)“六?!钡幕厩疤幔簿鸵馕吨?,只有保住市場(chǎng)主體,才能保居民就業(yè)、?;久裆?。所以,我們認(rèn)為下半年地方政策有望從保市場(chǎng)主體出發(fā),竭力為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。
一方面,土地供應(yīng)要有供有限,供地整體過(guò)剩的弱三、四線城市仍需調(diào)降供地指標(biāo),給予市場(chǎng)修復(fù)的時(shí)間;調(diào)整及優(yōu)化供地結(jié)構(gòu),最大程度增加住宅用地供應(yīng)比重,并取消諸如現(xiàn)房銷售、自持比例這類限制性措施;適度調(diào)降土地出讓價(jià)格,尤其要增加平價(jià)地及低價(jià)地供應(yīng),給予企業(yè)一定的讓利空間。
另一方面,放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),加快預(yù)售證審批,進(jìn)一步支持企業(yè)促銷售、抓回款。那些市場(chǎng)需求相對(duì)較弱的二、三線城市,仍要在需求層面予以刺激,購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng),其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力也將更為直接有效。
深圳、上海、北京市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖。其中,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖,高端市場(chǎng)持續(xù)火熱,但剛需市場(chǎng)未見實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn),跟進(jìn)加碼調(diào)控的可能性不大。北京二手房市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖,5月、6月兩個(gè)月成交連創(chuàng)近年來(lái)單月新高,由于疫情防控出現(xiàn)反復(fù),短期內(nèi)暫無(wú)加碼調(diào)控的必要。
不過(guò),成都、南京、杭州等核心二線城市已有過(guò)熱的征兆,新開盤項(xiàng)目頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”,其中不乏投資、投機(jī)性需求進(jìn)場(chǎng),房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力。而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下,我們認(rèn)為下半年成都、南京等熱點(diǎn)城市理應(yīng)跟進(jìn)加碼調(diào)控,并加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,嚴(yán)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng),以期將穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處。
綜上,我們認(rèn)為在調(diào)控政策強(qiáng)力打壓下,下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將明顯降溫,成交或?qū)⒂兴禄?,但并不?huì)顯著失速。