陳銘杰

商品住宅小區(qū)是新時(shí)代城市基層黨建工作的重要陣地。黨的領(lǐng)導(dǎo)要全面落實(shí)到城市基層，必須在商品住宅小區(qū)治理進(jìn)行破題，深刻把握其基本結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，有效嵌入內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，與業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司有機(jī)結(jié)合，深度融合，實(shí)現(xiàn)以黨建引領(lǐng)基層社會(huì)治理創(chuàng)新。

一、商品住宅小區(qū)的特點(diǎn)

商品住宅小區(qū)是指房屋產(chǎn)權(quán)可自由交易的相對(duì)獨(dú)立封閉的住宅小區(qū)。與傳統(tǒng)的老舊小區(qū)相比，商品住宅小區(qū)在治理主體、居民結(jié)構(gòu)、社會(huì)形態(tài)等方面有著不同特點(diǎn)，是相對(duì)獨(dú)立的治理單元。

一是在產(chǎn)權(quán)歸屬上，商品住宅小區(qū)一般產(chǎn)權(quán)都比較明確、單一，沒有保障房、單位房等公產(chǎn)房，除了共有部分外，產(chǎn)權(quán)都?xì)w屬個(gè)人，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。同時(shí)，因存在物業(yè)共有關(guān)系，小區(qū)居民有著共同利益紐帶。二是在人員結(jié)構(gòu)上，商品住宅小區(qū)一般年輕人多、高端人口多、在職人員多，老年人多因帶孩子到小區(qū)居住，居民對(duì)政府的依賴性弱，自治意識(shí)和自治能力強(qiáng)。三是在社會(huì)形態(tài)上，不同于農(nóng)村的“熟人社會(huì)”和老舊社區(qū)的“半熟人社會(huì)”，商品住宅小區(qū)是 “陌生人社會(huì)”，人與人之間交流互動(dòng)少，關(guān)系不緊密，對(duì)門鄰里不認(rèn)識(shí)也是常態(tài)，在小區(qū)生活中更注重法治和規(guī)矩。四是在物業(yè)服務(wù)上，商品住宅小區(qū)普遍選聘市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)工作人員多，服務(wù)較為完善，有的還按樓棟配備專屬管家，負(fù)責(zé)小區(qū)大事小情，小區(qū)物業(yè)費(fèi)高、收繳率一般也較高。五是在小區(qū)管理上，商品住宅往往采取封閉式管理，通過門禁系統(tǒng)、升降桿等方式嚴(yán)格人員、車輛進(jìn)出，小區(qū)資源不對(duì)外開放，內(nèi)外涇渭分明。六是在治理模式上，商品住宅小區(qū)具有較為完善的治理主體，小區(qū)選聘物業(yè)公司提供服務(wù)，選舉業(yè)委會(huì)進(jìn)行自治，對(duì)社區(qū)基層政權(quán)是相對(duì)獨(dú)立的，一定程度上是一個(gè)獨(dú)立的基層治理單元。

二、商品住宅小區(qū)治理中存在的問題

商品住宅小區(qū)是住房分配制度改革后產(chǎn)生的新生事物。伴隨商品房的大量開發(fā)，上世紀(jì)90年代物業(yè)管理公司迅猛發(fā)展，本世紀(jì)初業(yè)委會(huì)也大量涌現(xiàn)。相比商品住宅小區(qū)的發(fā)展速度，基層政權(quán)對(duì)它的領(lǐng)導(dǎo)相對(duì)滯后，黨建引領(lǐng)商品住宅小區(qū)治理仍需進(jìn)一步破題。具體來說，還存在以下問題。

1.業(yè)委會(huì)履職不到位。業(yè)委會(huì)是商品住宅小區(qū)的重要治理主體。業(yè)委會(huì)建強(qiáng)了，就能在小區(qū)公共事務(wù)中發(fā)揮重要作用，有效保護(hù)業(yè)主權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)公司履職盡責(zé)。業(yè)委會(huì)弱了、變質(zhì)了，就會(huì)產(chǎn)生業(yè)主“維權(quán)”、業(yè)委會(huì)派系斗爭(zhēng)等問題，引發(fā)基層治理危機(jī)。業(yè)委會(huì)履職不到位主要存在兩種情形：一是物業(yè)強(qiáng)業(yè)委會(huì)弱。主要在未成立業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)癱瘓的小區(qū)，這些小區(qū)業(yè)主沒能夠有效組織起來，而物業(yè)公司由于具有專業(yè)和信息優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)中居于主導(dǎo)地位，容易發(fā)生侵害業(yè)主利益的風(fēng)險(xiǎn)。比如，成立首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)時(shí)，部分開發(fā)商不提供準(zhǔn)確的戶數(shù)證明;有的業(yè)委會(huì)組織動(dòng)員能力弱，因會(huì)議難以實(shí)現(xiàn)參會(huì)人數(shù)和表決人數(shù)“雙過半”，導(dǎo)致會(huì)議無法召開，難以形成一致意見。二是物業(yè)弱業(yè)委會(huì)強(qiáng)。主要在業(yè)主自發(fā)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)委會(huì)可通過業(yè)主大會(huì)行使選聘和解聘物業(yè)、決定公共部分收益使用等權(quán)利，一旦組織起來就會(huì)對(duì)物業(yè)公司形成優(yōu)勢(shì)。由于業(yè)委會(huì)工作的專業(yè)性和復(fù)雜性，“代議式”組織結(jié)構(gòu)又缺乏有效監(jiān)督，容易形成寡頭壟斷，進(jìn)而造成業(yè)委會(huì)權(quán)力濫用和派系斗爭(zhēng)。如有些業(yè)委會(huì)與開發(fā)商或物業(yè)公司勾結(jié)，利用維修監(jiān)管漏洞，謀取私利損害業(yè)主利益;有些業(yè)委會(huì)成員利用職權(quán)免繳物業(yè)費(fèi)。

2.基層黨組織全面領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)還不強(qiáng)。街道社區(qū)黨組織在領(lǐng)導(dǎo)基層治理中往往存在“厚此薄彼”的現(xiàn)象。在老舊小區(qū)中，黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用一般發(fā)揮得比較好，貫徹黨的全面領(lǐng)導(dǎo)的意識(shí)較為自覺。但在商品住宅小區(qū)中，卻存在不敢領(lǐng)導(dǎo)、不愿領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象。一些基層干部認(rèn)為，商品住宅小區(qū)是一個(gè)封閉的“私人空間”，有業(yè)主自治管理，又有物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)，不需要社區(qū)“插手”，把注意力集中于老舊小區(qū);遇到業(yè)委會(huì)內(nèi)部矛盾，也抱著“不摻和”“不接燙手山芋”的心態(tài)。有的業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)的圍墻是“公”與“私”的界限，公權(quán)力止于圍墻之外，甚至把業(yè)委會(huì)與社區(qū)對(duì)立起來，只要哪位委員與社區(qū)來往密切一點(diǎn)，就扣上“被招安”的帽子，在社區(qū)群里肆意辱罵。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是由于商品住宅小區(qū)封閉性和人員結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，社區(qū)公共管理服務(wù)難以延伸、輻射到這里，更重要的是存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。商品住宅小區(qū)并不是純粹的“私領(lǐng)域”，涉及大量公共設(shè)施、場(chǎng)所和資金的管理使用，一旦內(nèi)部協(xié)調(diào)失靈就容易轉(zhuǎn)變?yōu)橥獠棵?，甚至表現(xiàn)為堵路、拉橫幅等群體性事件。黨建工作說到底是人的工作，人群在哪里，黨建工作就應(yīng)跟進(jìn)到哪里，沒有例外，沒有“獨(dú)立王國”。

3.黨組織對(duì)商品住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)力、組織力相對(duì)弱化。部分街道社區(qū)干部不掌握轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司基本狀況，對(duì)業(yè)委會(huì)成立、退出及職責(zé)等基本制度不清楚，不知道如何做業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司工作，黨建工作大而化之。有的黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)人選不敢把關(guān)、沒有“話語權(quán)”，選出來是誰就是誰，導(dǎo)致少數(shù)別有用心的業(yè)主混入業(yè)委會(huì)中，侵害業(yè)主利益;有的黨組織把對(duì)老舊小區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)方式套用到商品住宅小區(qū)，不注重發(fā)揮業(yè)委會(huì)能動(dòng)性，忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)卻“吃力不討好”;有的索性放任小區(qū)自治，把領(lǐng)導(dǎo)等同于維穩(wěn)，出了問題卻束手無策。解決這些問題，是新時(shí)代賦予基層黨組織的新課題，必須認(rèn)真加以研究，積極探索基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)商品住宅小區(qū)治理的新路徑。

三、黨建引領(lǐng)商品住宅小區(qū)治理的路徑

街道社區(qū)黨組織要領(lǐng)導(dǎo)商品住宅小區(qū)治理，必須把黨的領(lǐng)導(dǎo)有效嵌入到小區(qū)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)中，善于“借力”， 充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)能動(dòng)性，監(jiān)督業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司履職盡責(zé)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛，確?！暗轿徊辉轿?、監(jiān)督不對(duì)立、合作不替代”。

1.旗幟鮮明加強(qiáng)對(duì)商品住宅小區(qū)全面領(lǐng)導(dǎo)。一是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。采取政策宣講、展板橫幅、媒體報(bào)道等方式，將落實(shí)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)的意識(shí)全面、準(zhǔn)確、不容置疑地貫徹到街道社區(qū)干部、小區(qū)居民以及業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司中，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，營造輿論氛圍。二是理順商品住宅小區(qū)各類治理主體關(guān)系。構(gòu)建社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)、居委會(huì)指導(dǎo)、業(yè)委會(huì)自治、物業(yè)公司服務(wù)的社區(qū)治理體系。推動(dòng)符合條件的社區(qū)“兩委”成員進(jìn)入業(yè)委會(huì)。社區(qū)黨組織可以向業(yè)委會(huì)選派執(zhí)行秘書，協(xié)助做好業(yè)委會(huì)日常工作，提供專業(yè)幫助，提高業(yè)委會(huì)決策能力。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)。把加強(qiáng)黨組織對(duì)商品住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)作為專題納入社區(qū)黨組織書記培訓(xùn)，邀請(qǐng)物業(yè)律師和行業(yè)專家、經(jīng)驗(yàn)豐富的社區(qū)“一把手”和業(yè)委會(huì)主任進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。定期組織業(yè)委會(huì)主任和物業(yè)公司負(fù)責(zé)人培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)律師的教育培訓(xùn)，接辦物業(yè)糾紛和維權(quán)案件要主動(dòng)向相關(guān)社區(qū)黨組織通報(bào)。四是推動(dòng)黨建要求進(jìn)章程。結(jié)合業(yè)委會(huì)換屆，“一小區(qū)一策”穩(wěn)妥推動(dòng)業(yè)委會(huì)將接受社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和加強(qiáng)黨建工作內(nèi)容寫入業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

2.串點(diǎn)成線加強(qiáng)行業(yè)統(tǒng)領(lǐng)。一是在街道層面建立物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)，將轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)企業(yè)納入，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，促進(jìn)會(huì)員交流合作與互幫互助，推動(dòng)會(huì)員積極參與共駐共建。二是成立街道、社區(qū)“業(yè)委會(huì)聯(lián)誼會(huì)”，定期組織業(yè)委會(huì)主任交流討論，問題共議、經(jīng)驗(yàn)共享，推動(dòng)業(yè)委會(huì)規(guī)范化管理，不斷提升治理能力;建立業(yè)委會(huì)工作資源集聚平臺(tái)，制作物業(yè)企業(yè)、外包服務(wù)、工程供應(yīng)商、法律咨詢、財(cái)務(wù)咨詢等名單，供業(yè)委會(huì)挑選。三是加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)培育引導(dǎo)，街道建立業(yè)委會(huì)孵化中心，整合優(yōu)秀社區(qū)書記、先進(jìn)業(yè)委會(huì)主任、行業(yè)專家、政府相關(guān)職能部門等資源，指導(dǎo)培訓(xùn)業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行;設(shè)立業(yè)委會(huì)引導(dǎo)資金，對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)評(píng)星定級(jí)，星級(jí)業(yè)委會(huì)以項(xiàng)目形式向街道申請(qǐng)資金，社區(qū)黨組織監(jiān)督資金使用和項(xiàng)目推進(jìn)。四是引入專業(yè)社會(huì)組織，參與小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)評(píng)估、相關(guān)法律法規(guī)咨詢、業(yè)委會(huì)管理和運(yùn)作培訓(xùn)等業(yè)務(wù)，協(xié)助社區(qū)黨組織做好業(yè)委會(huì)組建換屆、物業(yè)公司選聘、物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解等。

3.抓實(shí)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)黨建工作。對(duì)于物業(yè)企業(yè)，以街道物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)為依托，建立行業(yè)性黨組織，實(shí)現(xiàn)對(duì)轄區(qū)物業(yè)企業(yè)全覆蓋，由街道選派干部擔(dān)任黨組織書記，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo);將物業(yè)企業(yè)黨員比例、黨建工作情況作為物業(yè)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、項(xiàng)目招投標(biāo)的重要依據(jù)。對(duì)于業(yè)委會(huì)，結(jié)合業(yè)委會(huì)換屆和補(bǔ)選，大力推行黨員比例過半、業(yè)委會(huì)主任由黨員擔(dān)任。大力推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立黨組織，業(yè)委會(huì)成員中黨員（包括隸屬和非隸屬）人數(shù)在三人以上的，應(yīng)當(dāng)建立黨支部，隸屬于社區(qū)黨組織，并由黨員業(yè)委會(huì)主任擔(dān)任黨支部書記;業(yè)委會(huì)成員中黨員人數(shù)不足三人的，社區(qū)黨組織可以向業(yè)委會(huì)派駐黨員，參加業(yè)委會(huì)工作例會(huì)，為業(yè)委會(huì)工作提出意見或建議，派駐黨員可以作為業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書。

4.盯緊重要環(huán)節(jié)提前介入。一是在業(yè)主入住前提前介入。新開發(fā)的小區(qū)，經(jīng)常會(huì)因工程質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商糾紛，社區(qū)黨組織要在開盤初期就提前介入，善于運(yùn)用微信群等手段為業(yè)主答疑解惑、提供專業(yè)咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)解決問題，贏得業(yè)主認(rèn)可，發(fā)現(xiàn)培育業(yè)主骨干。二是在業(yè)委會(huì)成立和換屆前提前介入。積極引導(dǎo)那些政治意識(shí)和組織能力強(qiáng)、熱心公益事業(yè)、有一定時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任，鼓勵(lì)有條件的公職人員參選業(yè)委會(huì)主任，可作為基層工作經(jīng)歷;優(yōu)化委員結(jié)構(gòu)，確保在職與退休、年輕人與中老年人都適當(dāng)配備;嚴(yán)把人選條件，適時(shí)實(shí)行資格條件聯(lián)審，防止被判處刑罰、侵占公共財(cái)產(chǎn)和資源等類人員進(jìn)入業(yè)委會(huì)。三是在物業(yè)公司選聘前提前介入。要把好動(dòng)議關(guān)，業(yè)委會(huì)決定解聘、選聘物業(yè)公司須有充足理由并經(jīng)社區(qū)黨組織同意;要把好信息關(guān)，社區(qū)黨組織要指導(dǎo)或會(huì)同業(yè)委會(huì)充分調(diào)研掌握物業(yè)公司情況，并通過各種渠道詳細(xì)公示有關(guān)信息;要把好劃票關(guān)，社區(qū)黨組織要組織力量協(xié)助業(yè)委會(huì)入戶劃票，防止搞內(nèi)幕交易;要把好簽約關(guān)，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)因地制宜與物業(yè)公司約定合同有關(guān)內(nèi)容，沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)主可以委托居委會(huì)簽訂合同。

作者系中國科學(xué)院控股有限公司黨委辦高級(jí)主管

責(zé)任編輯：張 莙