潘家永

【案例】年過六旬的李某經(jīng)人介紹與周大媽相識(shí)相愛，辦理結(jié)婚登記手續(xù)后，兩人在李某名下的一套房產(chǎn)中共同生活。李某身體一向不好，前不久，李某不適感加重，到醫(yī)院檢查，被診斷為患有重病，李某出院時(shí)，醫(yī)生告訴他：“只要遵照醫(yī)囑，你得的這種病幾年內(nèi)不會(huì)有大事。”然而，李某還是很擔(dān)心：幾年后，萬一病情惡化，遭遇不測，兒子在繼承房產(chǎn)后可能會(huì)將周大媽趕出來，致其流離失所。李某希望有辦法既不影響兒子繼承房產(chǎn)，又能保障周大媽在他的房子里面安度晚年，于是找到律師，請求給予幫助。律師在仔細(xì)詢問后，給李某提出一條建議：通過設(shè)立居住權(quán)，保證周大媽安心留在他的房子里生活。

【說法】所謂居住權(quán)，是指以居住為目的，按照合同約定對他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足各自不同的需求，有利于實(shí)現(xiàn)特定弱勢群體，比如老年人的住房要求。

從立法本意看，設(shè)立居住權(quán)可以解決老年人的部分生活問題，比如，通過設(shè)立居住權(quán)，可以實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。老年人可以與銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，將房屋抵押給上述機(jī)構(gòu)，從而提前套現(xiàn)變現(xiàn)，獲得一筆持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的養(yǎng)老費(fèi)用，保證晚年衣食無憂，同時(shí)對該房屋仍然享有居住權(quán)，直到去世。同樣，想讓沒有房屋共有權(quán)的老伴在自己去世后能夠繼續(xù)居住在自己的房產(chǎn)內(nèi)，想提前將房子過戶到子女名下并能夠繼續(xù)居住該房子等，都可以通過設(shè)立居住權(quán)，以解后顧之憂。

《中華人民共和國民法典》第三百六十七條至第三百七十條就居住權(quán)作了如下規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法?！薄熬幼?quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！薄熬幼?quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！薄熬幼?quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記?！绷硗?，設(shè)立居住權(quán)，既可以采用訂立書面合同的方式，也可以采用立遺囑的方式。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用上述有關(guān)規(guī)定。本案中，李某可以與周大媽簽訂書面的居住權(quán)合同，在合同中寫明雙方的姓名、住所、房產(chǎn)位置，周大媽對李某的房產(chǎn)無償享有居住權(quán)直至其去世，以及其他相關(guān)事項(xiàng)。當(dāng)然，李某也可以用訂立遺囑的方式為周女士設(shè)立居住權(quán)。由于我國設(shè)立居住權(quán)采用的是登記生效主義，因此，簽訂居住權(quán)合同或訂立遺囑后，李某應(yīng)盡快到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門辦理居住權(quán)登記手續(xù)，自登記之日起，周大媽即對該房產(chǎn)享有居住權(quán)。這樣，萬一李某遭遇不幸，在其兒子繼承該房產(chǎn)后，周大媽對該房產(chǎn)仍然享有居住權(quán)，李某的兒子不得要求周大媽搬離住所。