摘要：現(xiàn)今我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是增速已經(jīng)有所放緩，傳統(tǒng)行業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，紛紛開始追求新的發(fā)展模式，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯露出來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，規(guī)模宏大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，可以更好的提升業(yè)績(jī)。本文將從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，并根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的相關(guān)動(dòng)因提出解決策略，以供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè);融資;資金

引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，2019年房地產(chǎn)業(yè)增加值69631億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的7.27%，快和我國(guó)的第一產(chǎn)業(yè)增加值追平。雖然房地產(chǎn)業(yè)依舊呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，然而行業(yè)增長(zhǎng)率已經(jīng)有所放緩，2019年增速為3%，低于行業(yè)平均水平6.1%，這表明房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)也面臨很多風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵理解有廣義和狹義之分，其中狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法償還到期債權(quán)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，而廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)財(cái)務(wù)工作間接導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)，如投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)和資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

從投資風(fēng)險(xiǎn)以及籌資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)是業(yè)內(nèi)聞名的擁有大規(guī)模資產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為后續(xù)發(fā)展去擴(kuò)大規(guī)?；蛘邔?duì)項(xiàng)目投資通常需要大量資金支持，而僅僅依靠企業(yè)自有資金是無(wú)法滿足的，企業(yè)需要向銀行舉債或者通過(guò)增發(fā)股票等等手段來(lái)獲取資金，如果沒(méi)有取得充分的資金可能會(huì)影響項(xiàng)目的按時(shí)完工進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)回收資金造成影響。

從資金回收風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目屬于不動(dòng)產(chǎn)投資，若開發(fā)的產(chǎn)品未能得到消費(fèi)者及社會(huì)的認(rèn)可，容易形成產(chǎn)品積壓占據(jù)大量資金。如果企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行出售，國(guó)家對(duì)此有相關(guān)政策支持按揭付款，國(guó)家的相關(guān)政策及企業(yè)對(duì)接銀行的一些政策變動(dòng)也會(huì)對(duì)商品房的銷售產(chǎn)生極大影響進(jìn)而對(duì)企業(yè)的后期回收資金造成不利。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)因

（一）資產(chǎn)負(fù)債率居高不下

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是業(yè)內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)龐大的行業(yè)，根據(jù)中房網(wǎng)發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)公告》中顯示，2018年房地產(chǎn)業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均水平為68.09%，凈負(fù)債率為92.52%，分別相對(duì)于上一年增加3.04%、2.65%，說(shuō)明在房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)公司都是通過(guò)舉債經(jīng)營(yíng)且舉債規(guī)模巨大，一旦企業(yè)產(chǎn)品不迎合市場(chǎng)需要使企業(yè)未達(dá)到預(yù)期經(jīng)營(yíng)效益，巨額債務(wù)到期許是無(wú)法償還。

（二）融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的投建離不開大量現(xiàn)金支持。傳統(tǒng)的融資方式為銀行貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行股票和債券，其中商業(yè)銀行貸款占絕大部分，后兩者只占據(jù)一小部分。企業(yè)主要通過(guò)自有資金拍賣土地得到土地使用權(quán)，用土地作為抵押資產(chǎn)向銀行貸款去支持開發(fā)的項(xiàng)目。項(xiàng)目越大，需要的資金越多，舉債相應(yīng)增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

（三）財(cái)務(wù)管理水平不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目參與者涉及企業(yè)自身及項(xiàng)目部門人員、債權(quán)人和債務(wù)人，企業(yè)從整體運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題不夠深入了解，存在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而項(xiàng)目部門人員站在項(xiàng)目角度，制定的相關(guān)決策可能不符合企業(yè)整體需要，財(cái)務(wù)管理本身就存在難度。此外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于錐形組織結(jié)構(gòu)，底層項(xiàng)目人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題到高層為解決問(wèn)題制定決策再到員工執(zhí)行決策的過(guò)程花費(fèi)時(shí)間過(guò)多，解決問(wèn)題的最好時(shí)機(jī)也許在信息傳遞的過(guò)程中溜走，信息在傳遞的過(guò)程中也可能失真，長(zhǎng)此以往，項(xiàng)目可能因此而耽誤，企業(yè)也會(huì)形成內(nèi)部矛盾。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控對(duì)策

（一）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)情況建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資額巨大，一旦現(xiàn)金流斷流企業(yè)會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)繼而引發(fā)更為嚴(yán)重的問(wèn)題。企業(yè)需設(shè)定一個(gè)具體的指標(biāo)值，一旦超出這個(gè)指標(biāo)值需額外注意，企業(yè)要著重分析出現(xiàn)異常的原因，此次異常是否在企業(yè)控制范圍內(nèi)，是企業(yè)自身出現(xiàn)問(wèn)題還是社會(huì)大背景下的共同問(wèn)題，最后由管理層和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提出解決問(wèn)題的策略。

（二）保持合理資本結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資項(xiàng)目或者在領(lǐng)域內(nèi)擴(kuò)張需要大量資金支持，而這些資金通常都是通過(guò)負(fù)債來(lái)實(shí)現(xiàn)，從上文可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體擁有很高的負(fù)債水平，這代表著企業(yè)每期大量的經(jīng)營(yíng)成果會(huì)用于償還負(fù)債，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流水平和盈利能力形成不良影響。此外，大額負(fù)債會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)出現(xiàn)損失容易因資不抵債而破產(chǎn)，這個(gè)現(xiàn)象很常見(jiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)象，企業(yè)可以通過(guò)擴(kuò)大資金渠道、提高融資效率、降低融資成本來(lái)實(shí)現(xiàn)。如今國(guó)家出臺(tái)很多有利政策，符合要求的企業(yè)可以IPO，也選擇去香港IPO。在企業(yè)有閑置資金時(shí)可以購(gòu)買一些穩(wěn)健的證券，等到需要時(shí)進(jìn)行拋售。在現(xiàn)今國(guó)有企業(yè)改革的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)奈{外資，降低資產(chǎn)負(fù)債率，達(dá)到改善資本結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。而且通過(guò)注入外資，可以吸收外部投資者在其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合，為企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。

（三）開發(fā)快速暢通的信息交流平臺(tái)

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信息問(wèn)題大概都是因?yàn)槿狈σ粋€(gè)有效的信息交流平臺(tái)，如企業(yè)官方網(wǎng)站、APP和小程序等。建立信息交流平臺(tái)可以迅速發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，有效實(shí)現(xiàn)信息交流，為解決問(wèn)題所短時(shí)間，提高工作效率，傳遞的信息也更加真實(shí)準(zhǔn)確。企業(yè)可以建立一套傳遞信息的常規(guī)程序，一般的信息可以通過(guò)常規(guī)程序進(jìn)行傳遞，如若發(fā)生緊急事件可以走綠色通道直接到達(dá)企業(yè)高層。建立網(wǎng)上信息交流平臺(tái)需要專業(yè)的技術(shù)人員對(duì)平臺(tái)定期維護(hù)，加強(qiáng)平臺(tái)上的信息安全保障，防止企業(yè)機(jī)密泄露給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

四、結(jié)論

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)因主要是資產(chǎn)負(fù)債率高居不下、企業(yè)融資渠道單一以及財(cái)務(wù)管理水平的不足。筆者根據(jù)原因提出要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)、保持合理資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道和開發(fā)快速暢通的信息交流平臺(tái)，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供參考。

參考文獻(xiàn)

[1] 王一涵.房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析[J].中外企業(yè)家，2020（15）：74.

[2] 姜春玲.試析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2017（15）：37-38.

[3] 韓少軍.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的分析與研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（35）：69+71.

[4]陳亞森.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究核心要點(diǎn)框架[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2019（12）：88-89.

作者簡(jiǎn)介：李嬌（1996-），女，黑龍江大學(xué)??在讀碩士，研究方向：財(cái)務(wù)管理