范茂興

摘要：在我國快速發(fā)展過程中，我國綜合國力顯著加強，社會在不斷進步，房地產(chǎn)交易市場活躍，房產(chǎn)交易數(shù)量大幅度提升，對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易而言，監(jiān)督管理是非常重要的一個部分，房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作是否有效，直接影響著房地產(chǎn)市場。但，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)交易中或多或少的存在一些問題，故需要不斷在工作中總結(jié)和分析在房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一系列風險，并及時提出防范對策，目的在于降低房地產(chǎn)交易的風險，保障房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。本文主要對現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中存在的風險進行剖析，對于目前現(xiàn)存的問題進行整理，分析其成因以及提出相應(yīng)的防范方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易;風險;成因;方法

房地產(chǎn)業(yè)作為國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎國計民生。無論是新建商品房預售，還是存量房屋交易都具有資金規(guī)模大、交易周期長的特點，房地產(chǎn)交易資金的安全不僅會對健康有序發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)在整體上產(chǎn)生影響，而且會直接影響住房群眾的切身利益，最終將影響到整個社會的和諧穩(wěn)定。按照公共管理學的理論，房地產(chǎn)交易資金安全具有公共管理的公共屬性，這就要求政府必須履行其對經(jīng)濟社會干預、調(diào)整和管控的職能，由此對房地產(chǎn)交易資金的安全進行調(diào)控，以保證能夠正常正確的運行和運轉(zhuǎn)，相反勢必將對國家金融系統(tǒng)、國民經(jīng)濟，甚至是老百姓的生活造成巨大的影響。對房地產(chǎn)交易資金實施監(jiān)管，作為干預房地產(chǎn)市場運行的一種有效管理手段，是保障房地產(chǎn)交易資金安全的必然選擇。因此，為了整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們魚待亟待建立和完善房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度，選擇適宜的監(jiān)管主體，構(gòu)建科學合理、安全高效的資金監(jiān)管模式。

1 房地產(chǎn)交易中存在的風險

1.1 融資形式單一，負債率居高不下

由于房地產(chǎn)項目經(jīng)營的周期相對較長，所需資金和費用較高，房地產(chǎn)企業(yè)很難依靠自有資金來維持經(jīng)營和發(fā)展，再加上國家對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的嚴格管控，使得相關(guān)企業(yè)比較典型的融資形式便是利用負債融資來解決資金難題，在這種情況下，勢必會造成負債率居高不下，其流動負債水平遠遠高出其他行業(yè)。就我國目前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要是借助銀行或其他金融機構(gòu)的貸款來滿足資金需求，但是這種模式風險較大。一旦房地產(chǎn)市場不景氣或是交易量下降都會給企業(yè)資金回籠帶來危機，輕則降低企業(yè)償債能力，重則影響國民經(jīng)濟，產(chǎn)生金融體系的動蕩。

1.2 同房地產(chǎn)中介組織交易過程中存在的風險

房地產(chǎn)交易主要分為一手房（增量房）交易以及二手房（存量房）交易。一手房（增量房）交易主要是在購房者和房開商（開發(fā)商）中進行。但在二手房（存量房）的交易中，絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行，由于一些中介機構(gòu)的故意隱瞞使得買賣雙方的信息嚴重不對稱。目前所指的房地產(chǎn)中介主要有以下幾種即房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動等。據(jù)筆者調(diào)查研究，房產(chǎn)中介的風險主要有以下幾種：將房產(chǎn)以高出賣房人委托出售的價格同購房者進行交易，從中獲利;將成套出租的房屋進行非法買賣;在沒有所有權(quán)的情況下進行交易;沒有按約定的期限辦理房屋交易轉(zhuǎn)讓手續(xù);私吞購房者首付款等等。

1.3 市場發(fā)育不良泡沫化程度較高

我國房地產(chǎn)市場生長發(fā)育時間短，生長發(fā)育不良問題較為明顯，特別是利潤率過高的問題最為突出，從而影響了整個房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠遠高于其它行業(yè)平均利潤率。發(fā)達國家房地產(chǎn)的利潤率一般為596左右，而我國房地產(chǎn)的利潤率高的達到4006，不僅使房價偏離其真實價值，也遠遠超過居民的收入水平，也因此造成較為嚴重的房地產(chǎn)泡沫較。據(jù)統(tǒng)計，我國的房價收入比超過10，遠遠高于國際水平。

2 房地產(chǎn)交易中風險防范措施

2.1 加強培訓，提高工作者綜合素質(zhì)

根據(jù)要求合理設(shè)立管理、內(nèi)部控制、審核等崗位，崗位的設(shè)置有利于明確分工和確定崗位職責;在崗位職責明確的情況下，做好崗位的監(jiān)督工作。在加強崗位管理的同時，有利于崗位人員各司其職，不斷的提高自身綜合能力水平。房地產(chǎn)工作崗位有它的專業(yè)性、 特殊性和任職要求，為突出其專業(yè)性，房地產(chǎn)工作人員必須持證上崗。筆者了解所在地的房地產(chǎn)登記中心，該中心因崗位的不同一些崗位需要具備有“登記官”資格證的才可以上崗，從事審核工作。相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)市場需要，多對房地產(chǎn)工作人員開展一些專業(yè)性的系統(tǒng)培訓，重視房地產(chǎn)工作人員的上崗前培訓、上崗后學習及廉政方面的教育考核工作，不斷的提高人員的業(yè)務(wù)能力以及綜合素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德觀。

2.2 設(shè)立房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管專門機構(gòu)

實施新建商品房預售資金監(jiān)管和存量房屋交易資金監(jiān)管，是政府部門履行公共管理職能的重要職責，采取政府監(jiān)管的模式較為妥當。按照推進房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度統(tǒng)一立法的設(shè)想建議，作為房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的主管部門和組織部門應(yīng)當在立法中予以明確。筆者認為，全國房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的主管部門理所應(yīng)當?shù)氖菄易》亢统青l(xiāng)建設(shè)部，各省、自治區(qū)的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管主管部門應(yīng)當為省級建設(shè)主管部門，直轄市以及各城市的房地產(chǎn)管理部門是城市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的主管部門。為保證房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度的落實，天津市由編制部門專門批準成立房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心的做法值得學習借鑒，各地編制部門應(yīng)當批準成立專門的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管部門作為本地房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的實施部門，具體履行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管職責。

2.3 交易風險的跟蹤管理

在強化對存量房交易結(jié)算資金托管的同時，需要進一步強化全方位的服務(wù)意識，及時掌握交易雙方資金到位狀況和產(chǎn)權(quán)過戶情況，以便讓客戶及時地了解相關(guān)信息，并提示客戶做出調(diào)整，為客戶提供更好的交易安全保障服務(wù)。在當?shù)胤慨a(chǎn)交易的前期階段可以考慮建立二手房房源信息驗證體系。具體來說，以政府管理部門為主導，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記數(shù)據(jù)為依托，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立房源驗證系統(tǒng)，對二手房源信息和廣告發(fā)布提供核驗平臺，并為購房當事人提供查詢服務(wù)的制度。房源驗證系統(tǒng)的主要功能是對本區(qū)域內(nèi)待上市二手房房源進行真實性核驗，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)布房源信息必須同時公示房源驗證編碼，并建立公眾查詢平臺，方便消費者查詢核對房源信息。需要核驗的房源信息主要包括三個方面：一是房源是否通過交易管理系統(tǒng)生成了委托代理協(xié)議;二是發(fā)布的房源基本信息是否真實;三是對房屋權(quán)利人與其他當事人交易情況的披露。

3 結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在市場機制的檢驗下，再加上近年來國家政策的密集調(diào)控，已經(jīng)逐漸走向成熟。但是，作為國民經(jīng)濟的重要構(gòu)成部分，其涉及的資金問題仍然應(yīng)該得到重視，尤其是交易資金的監(jiān)管問題。我們應(yīng)該切實把握資金監(jiān)管的根本，時刻將資金監(jiān)管放在企業(yè)財務(wù)管理工作的核心地位來看待?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也逐漸暴露出一些問題，這些問題與內(nèi)部資金監(jiān)管機制是密不可分的，我們應(yīng)該對房地產(chǎn)經(jīng)營和管理進行不斷探索和創(chuàng)新，摸索資金監(jiān)管的有效措施，不斷優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，積極拓展融資渠道，持續(xù)提升企業(yè)資金利用效率，最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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