賈衛(wèi)波

摘 要： 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有了很大進(jìn)展，其開發(fā)管理工作也越來越受到重視。就房地產(chǎn)的開發(fā)管理人員來說，作為城市人居環(huán)境改造的主要執(zhí)行者和設(shè)計(jì)者，應(yīng)該要堅(jiān)持以人居理念為原則，文章介紹了城市化對(duì)于人居環(huán)境理念的影響，探討了房地產(chǎn)開發(fā)過程中人居環(huán)境理念要求與實(shí)現(xiàn)方案，力求運(yùn)用以人為本的生活設(shè)計(jì)理念去滿足居住者的要求，努力建設(shè)居住方便、舒適和安全經(jīng)濟(jì)的建筑。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)開發(fā)管理;人居理念;重要性

【中圖分類號(hào)】G301 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）08-0278-02

引言：工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者應(yīng)做好各項(xiàng)管理工作，基于工程項(xiàng)目的理論和方法，達(dá)成管理目的，并在此基礎(chǔ)上，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)十分系統(tǒng)、煩瑣的管理工作，其管理質(zhì)量和效果直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展，同時(shí)也會(huì)對(duì)企業(yè)效益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生影響。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得高品質(zhì)發(fā)展的重要要求，同時(shí)也是地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)良性發(fā)展的重要要求，必須結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

使項(xiàng)目目標(biāo)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的根本目的，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是這項(xiàng)管理的基礎(chǔ)，通過對(duì)系統(tǒng)工程觀點(diǎn)、理論和方法的合理運(yùn)用，制定貫穿于房地產(chǎn)由開發(fā)到建設(shè)全過程的管理系。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系復(fù)雜程度較高，參與主體除了建設(shè)單位和施工單位外，還包括監(jiān)理公司，屬于集實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和管理于一體的管理系統(tǒng)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供理論上的支持，有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理由多個(gè)部分構(gòu)成，分別為質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理以及其他管理內(nèi)容。其中質(zhì)量、進(jìn)度和成本屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。只有平衡三者的關(guān)系，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量。但就實(shí)際情況來看，處理三者關(guān)系的難度非常大，需要企業(yè)全體員工的參與，這是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)的有效途徑。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理中人居理念的重要性分析

就人居這一理念來說，無論在哪一時(shí)代都是一個(gè)主要的話題。就我們的人類文明而言，要想有一個(gè)更好的演進(jìn)，那么通常情況下都要在居住環(huán)境的支持下才能夠得以完成。而在當(dāng)今時(shí)代下，作為當(dāng)今時(shí)代下的住宅用戶，不僅要求房屋有著較高的舒適性和實(shí)用性，同時(shí)對(duì)自然與健康也提高了關(guān)注。就人居理念下的房屋建筑來說，既具有物質(zhì)意義，同時(shí)也包括精神意義在里面，在一定程度上能夠?qū)⑸鐣?huì)心理意識(shí)以及人人們的生存環(huán)境得以直接體現(xiàn)出來。不同地區(qū)的建筑與環(huán)境都是有所不同的，但是與人居文化之間都有著極為密切的相互關(guān)系。從人居環(huán)境的理論中我們可以看到，其中主要強(qiáng)調(diào)的是文化內(nèi)涵，明確要求必須要加強(qiáng)人們對(duì)建筑與環(huán)境在精神層面的認(rèn)可和滿足。就“人居環(huán)境建設(shè)”簡單來說指的就是為了達(dá)到人與生態(tài)平衡的這一理想目標(biāo)，各建筑及設(shè)計(jì)學(xué)科之間通過相互配合，所開展的整體建設(shè)，即可稱之為“人居環(huán)境建設(shè)”，同時(shí)也可以說是人與環(huán)境平衡建設(shè)的過程?？偠灾?，要想為人們營造一個(gè)舒適良好的人居環(huán)境，那么則必須要在房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑、景觀等建設(shè)單位之間的相互合作下才能夠順利完成。作為房地產(chǎn)開發(fā)管理人員，不能僅僅只是注重自身經(jīng)濟(jì)利益的提高，同時(shí)還需要注重建筑產(chǎn)品在城市空間中的融入，努力將其成為城市文化中的一項(xiàng)重要組成部分。同時(shí)，還需要注重與人居環(huán)境理念的相結(jié)合，并樹立園林意識(shí)，以此來有針對(duì)性和目的性的規(guī)劃設(shè)計(jì)出科學(xué)合理的住宅小區(qū)。但值得注意的是，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的這一過程中，必須要堅(jiān)持以“因地制宜”為原則，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境及發(fā)展等各方面實(shí)際情況，這樣不僅能夠提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)還可以更好地滿足人們對(duì)人居環(huán)境的實(shí)際需求。除此之外，所采用的建筑材料也盡可能的做到綠色，多選擇一些節(jié)能環(huán)保型建筑材料來進(jìn)行使用，在綠色生態(tài)建設(shè)這一設(shè)計(jì)原則下，以促進(jìn)人居環(huán)境得以更好的建設(shè)

3 將人居理念更好融入到房地產(chǎn)開發(fā)管理中的有效對(duì)策分析

3.1 加大調(diào)研階段的力度

綜上可知，我們可以知道前期的調(diào)研階段決定了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方向，是整個(gè)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，前期項(xiàng)目可行性研究是極為關(guān)鍵和重要的。實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視前期研究工作，加大投入資金、人員和物質(zhì)的力度，搭建決策部門，對(duì)信息進(jìn)行匯總分析，提升決策的合理科學(xué)性，項(xiàng)目定位更為精準(zhǔn)。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，做好成本控制是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量和企業(yè)效益的必然要求。（1）將成本管控作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的重點(diǎn)工作對(duì)待，換句話說，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就要做好項(xiàng)目成本管理，基于成本管理對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、人員、物料、技術(shù)等進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性。（2）基于建筑使用的功能需求進(jìn)行成本管控。新形勢下很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)都有很強(qiáng)的時(shí)代感，尤其是一些辦公樓、寫字樓都具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，這樣能在相對(duì)短的時(shí)間內(nèi)快速收回資金，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的持續(xù)性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

3.3 人居理念應(yīng)融入前期策劃，重視環(huán)境改善

房地產(chǎn)管理者應(yīng)從專業(yè)的角度，對(duì)產(chǎn)品的前期策劃定位提出建議，能夠?qū)τ谔岣咦罱K產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)造宜人居住環(huán)境起到關(guān)鍵作用。社會(huì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的騰飛以及人們生活水平的不斷提高，大家對(duì)居住水平、質(zhì)量以及居住環(huán)境有了一種新的追求，環(huán)境的優(yōu)美寧靜、戶型的合理適用、配套設(shè)施的齊全完整以及物業(yè)管理的服務(wù)周到，工程質(zhì)量水平、住宅科學(xué)含量高低以及品質(zhì)的好壞直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目未來的產(chǎn)品溢價(jià)及銷售業(yè)績。3.4堅(jiān)持以可持續(xù)發(fā)展為原則，提高對(duì)環(huán)境與土地資源的尊重自古以來，建筑的核心主要都是以居住為主。所以這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理人員也要注重建筑的實(shí)用性，采用綠色建筑設(shè)計(jì)以此來開展綠色施工，同時(shí)在這一過程中，還需要結(jié)合建筑工程的自身實(shí)際情況進(jìn)行全面考慮，例如地質(zhì)條件、環(huán)境氣候以及水文環(huán)境等，然后通過全面分析，將自然資源做到充分利用，這樣不僅能夠降低能源消耗，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)可再生利用的目的。除此之外，作為房地產(chǎn)開發(fā)管理人員還需要將土地與周圍環(huán)境之間的關(guān)系做好正確處理，通過對(duì)環(huán)境、市場的深入調(diào)查分析，確定好產(chǎn)品的開發(fā)定位，并提高對(duì)土地資源與環(huán)境的尊重，然后進(jìn)行科學(xué)合理設(shè)計(jì)，以促進(jìn)土地價(jià)值的進(jìn)一步提高。

3.4 做好各個(gè)階段的項(xiàng)目管控工作

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的問題，建議從細(xì)節(jié)入手，通過精細(xì)化管理做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段的項(xiàng)目管控工作。同時(shí)，由于每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和屬性都是不同的，因此還要注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的獨(dú)特性，在具體管理過程中要根據(jù)實(shí)際情況制訂管理措施和管理制度，不能生搬硬套。（1）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理方面，要注重先進(jìn)方法的應(yīng)用，比如目前常用的本量利分析法主要是通過對(duì)項(xiàng)目成本、預(yù)期收入以及產(chǎn)量、利潤之間的關(guān)系建立預(yù)測模型，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行管理。（2）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理方面，要結(jié)合前期的設(shè)計(jì)工作細(xì)化合同管理的條款，尤其是配合工程、接口工程制訂權(quán)責(zé)明確的合同管理?xiàng)l款，為后續(xù)的項(xiàng)目施工作業(yè)開展奠定可靠的基礎(chǔ)。（3）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況制訂動(dòng)態(tài)化的管理體制和模式，保證各環(huán)節(jié)的管理持續(xù)、有效。（4）加強(qiáng)各單位、部門之間的溝通和合作，有序、高效地推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。

結(jié)語：綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型企業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中人居理念的融入是如此的重要，不僅能夠更好地滿足現(xiàn)代人們對(duì)房屋居住的實(shí)際要求，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展也有著非常重要的積極促進(jìn)作用，而要想將人居理念更好地融入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理當(dāng)中，還需要我們的不斷探索和實(shí)踐，以此來充分發(fā)揮出人居理念的作用價(jià)值，促進(jìn)人居環(huán)境建設(shè)得以健康穩(wěn)定發(fā)展。

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