袁秋鈺

摘要：隨著經(jīng)濟的高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風險行業(yè)，開發(fā)周期長，受政策、市場等外部因素影響顯著高于其他行業(yè)，因此，良好的內(nèi)部控制是房地產(chǎn)行業(yè)正常運轉(zhuǎn)的必要保證。文章以L公司為主，結(jié)合D公司、Z公司2019年年報等資料進行對比分析，指出其內(nèi)控存在的問題，并提出相關建議，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控研究提供一定參照。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);L公司;內(nèi)部控制;年報

一、內(nèi)部控制的理論基礎

（一）內(nèi)部控制概論

目前，受到學術界主流認可的內(nèi)部控制定義來自美國 COSO 發(fā)布的一系列內(nèi)部控制框架。該框架提出：內(nèi)部控制是為了實現(xiàn)運營效益、財務報告可靠性以及為企業(yè)遵守適當法規(guī)等目標提供保證的過程，公司董事會，管理層和其他員工都會對內(nèi)部控制產(chǎn)生影響。該框架的核心內(nèi)容是由控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息和溝通、監(jiān)督這五個控制要素構成的企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)，之后，內(nèi)部控制五要素的基礎之上增加了目標設定、事項識別和風險應對三個控制要素，以期形成相輔相成、相互關聯(lián)的要素平衡，從而形成更完善的內(nèi)部控制框架。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)整體內(nèi)控概況

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制是能夠有效提升管理水平的重要方法，穩(wěn)健的內(nèi)部控制可以提升企業(yè)工作效率、完善企業(yè)內(nèi)部管理、增強抗風險能力等。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，高素質(zhì)內(nèi)部控制人才較少，風險防控力度不夠，監(jiān)督與考評工作不夠理想，整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控尚處于低級階段，管理松弛，控制弱化，內(nèi)控基礎薄弱。

二、內(nèi)控對比分析

以下分析以三家企業(yè)2019年報等資料為基礎，對L公司、D公司、Z公司的相關財務數(shù)據(jù)展開對比分析，從而找出L公司內(nèi)控存在的問題。

（一）相關財務數(shù)據(jù)及指標

由上表可知，2019年L公司、Z公司、D公司的資產(chǎn)負債率分別為91.62%、86.82%、76.78%，其中L公司最高，分別高出Z公司、D公司4.8%、14.84%，并且已超出房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率紅色警戒線（85%）6.62%，初步判斷L公司資產(chǎn)負債率過高。但經(jīng)查閱年報相關資料，發(fā)現(xiàn)其負債構成中預收賬款占比約為31.97%，均高于Z公司、D公司，剔除該影響后其凈負債率約為75.6%，處在資產(chǎn)負債率警戒線內(nèi)，因此，還需結(jié)合企業(yè)相關指標進一步來判斷企業(yè)的償債能力。

通過觀察上表數(shù)據(jù)可知，L現(xiàn)金比率最低，分別低于Z公司、D公司23.04%、24.87%，除此，L公司的速動比率也最低，由此可判斷L公司償債能力較弱，財務風險較大，企業(yè)風險管理方面的內(nèi)控存在一定問題。

（二）期間費用

觀察上表數(shù)據(jù)可知，2019年L公司各項期間費用占營業(yè)收入的比重均高于其競爭對手Z公司，對比同行業(yè)中領先行業(yè)D公司其管理費用及財務費用占比較低，但這歸因于D公司整體規(guī)模較大。一方面，就財務費用占營業(yè)收入比例而言，L公司該指標超出后者的1.88倍，由此可見，L公司的財務費用在同行業(yè)實力相當?shù)钠髽I(yè)中偏高，差異主要源于短期借款。2019年L公司短期借款數(shù)額高達35.52億，而當年Z公司沒有借入短期借款，綜合以上分析可知，L公司資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，財務風險較大;另一方面，L公司銷售費用占比分別超出Z公司、D公司的1.84倍、0.75倍，數(shù)值最高，由此可見，L公司營銷管理方面的內(nèi)控存在一定問題。

三、存在的內(nèi)控問題

（一）財務風險管理不足

由上文對比三家企業(yè)年報相關數(shù)據(jù)分析可知，在三家企業(yè)中，L公司的資產(chǎn)負債率最高，超出警戒線，初步判斷L公司的財務風險過大;后期通過分析L公司負債結(jié)構，剔除預收賬款影響后得出其凈負債率約為75.6%，處于正常范圍內(nèi)，因此，這時參照其他指標對企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力做進一步判斷。對比三者流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率，就變現(xiàn)能力最強的現(xiàn)金比率上，三者差異明顯，綜合判斷L的短期償債能力較弱，企業(yè)財務風險內(nèi)控不足。

除此，對比財務費用占比可知，L公司的短期借款相比同行業(yè)過高，且其短期償債能力較弱，因此，多項分析均表明L公司財務管理內(nèi)控不足，企業(yè)財務風險過大。

（二）缺乏有效的資金管理制度

由上文對L公司、Z公司、D公司的期間費用占營業(yè)收入比例分析可知，其銷售費用過高。通過對比銷售費用與營業(yè)收入的比值，來進一步判斷L公司銷售費用的合理性。由以上數(shù)據(jù)可知，實現(xiàn)1元的營業(yè)收入，L公司需要付出6.98%元的銷售費用，而中交地產(chǎn)僅需要付出2.46%元銷售費用的代價即可創(chuàng)造1元的營業(yè)收入，由此可知，在同行業(yè)中L公司營銷代價更大，銷售費用的使用效率更低，其在資金支出方面缺乏有效的內(nèi)控。

四、相關建議

（一）優(yōu)化資本內(nèi)控制度

首先，調(diào)整L公司的資本結(jié)構，適當降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。L公司可以通過制定合理的資本內(nèi)控制度，降低當前的資產(chǎn)負債率，使其處在可控范圍內(nèi)。一方面，L公司可通過降低負債比率、加強權益融資來調(diào)整資本結(jié)構，從而降低資產(chǎn)負債率。具體可采用吸收企業(yè)和個人直接投資、發(fā)行普通股募集資金、發(fā)行優(yōu)先股三種方式;另一方面，L公司應當加強企業(yè)內(nèi)部財管人員培訓，設定合理的資產(chǎn)負債率。

（二）提高企業(yè)的短期償債能力

其次，L公司應當制定相關債務內(nèi)控制度，改善流動比率、現(xiàn)金比率等企業(yè)償債能力指標。第一，L公司可以建立資產(chǎn)相關內(nèi)控制度，從而提高企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，進而提高企業(yè)的短期償債能力;第二，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營相關內(nèi)控制度，努力提高自身盈利能力及經(jīng)營現(xiàn)金流量水平。第三，制定合理的償債計劃。

（三）規(guī)范資金管理內(nèi)控制度

最后，L公司應當規(guī)范企業(yè)內(nèi)部資金管理控制制度，尤其是營銷費用的管理，提高該項支出的資金使用效率。第一，制定完善的營銷費用管理制度。通過明確各個環(huán)節(jié)的具體分工，使關鍵環(huán)節(jié)負責人能夠相互制約、監(jiān)督;第二，建立健全的項目預算制度和流程。第三，推行項目營銷費用績效考評機制。對于項目營銷費用要根據(jù)營銷計劃制定其預算及獎懲制度。

五、結(jié)語

本文以2019年年報資料為主，L公司、Z公司、D公司的相關財務數(shù)據(jù)及指標展開對比分析，從而發(fā)現(xiàn)L公司內(nèi)控存在財務風險過高、資金管理不足的問題。針對其存在的問題，建議L公司優(yōu)化資本內(nèi)控制度、提高短期償債能力、規(guī)范資金管理內(nèi)控制度。由于本文僅選取三家企業(yè)年報的部分數(shù)據(jù)展開研究，故研究具有一定的局限性，希望能為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控的后期研究提供一定參照。

參考文獻：

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（作者單位：重慶理工大學會計學院）