孫吉猛

摘要：近年來，各行各業(yè)的發(fā)展迅速，國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，使其面臨著更加嚴(yán)峻的發(fā)展形勢。同時，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不斷加強(qiáng)，要求房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的競爭優(yōu)勢，為購房客戶提供更加滿意的產(chǎn)品與服務(wù)。針對當(dāng)前的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理問題，以此來提高自身的綜合素質(zhì)，打造品牌優(yōu)勢，給消費(fèi)者留下良好印象，促進(jìn)品牌發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理是改善房地產(chǎn)企業(yè)品牌優(yōu)勢的關(guān)鍵，只有嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，才能真正獲得消費(fèi)者的信賴，從而實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展。因此本文選擇研究房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理問題，并提出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理問題的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程;施工階段;質(zhì)量管理

隨著市場的迅速變化，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷進(jìn)行改革，得到很大發(fā)展，尤其在項(xiàng)目施工時，更加重視施工管理和成本控制，不斷進(jìn)行調(diào)整和提高，以求更好提高工程質(zhì)量，適應(yīng)變化快速的市場。但在目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，其模式仍比較落后，沒有制定科學(xué)措施進(jìn)行施工管理，也沒有很好地控制成本，導(dǎo)致企業(yè)效益得到降低。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時，首先要充分了解其存在的各種問題的不足，然后有針對性地制定各種措施，彌補(bǔ)項(xiàng)目施工管理不足，控制成本，促進(jìn)管理工作的更好開展。

1 項(xiàng)目質(zhì)量管理的準(zhǔn)則

1.1 以客戶需求為導(dǎo)向原則

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢整體較好，但是各個房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也是不容忽視的。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)增多，人們有了更多的選擇，對房地產(chǎn)項(xiàng)目也有了更高的要求。一方面，人們期待建筑的地理位置合理，交通便利;另一方面，人們還期待建筑擁有較高的工程質(zhì)量，進(jìn)而減少其后顧之憂。如今人們還越來越多地關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施、園林景觀、戶型、車位數(shù)量、以及安保措施等，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中全面考慮客戶的實(shí)際需求，開發(fā)出適應(yīng)市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.2 數(shù)據(jù)評價原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量需要用數(shù)據(jù)來說話。通過各項(xiàng)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以完整了解開發(fā)過程中存在的各類問題，以便及時對問題進(jìn)行分析，找出問題出現(xiàn)的原因，針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題制定科學(xué)的解決方案，進(jìn)而不斷改進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。例如在針對施工工序質(zhì)量的分析中，必須要針對分析影響條件及因素，進(jìn)行質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置及預(yù)控，保證每項(xiàng)數(shù)據(jù)都在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中每一項(xiàng)工作進(jìn)行審核的依據(jù)是合理范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)更加科學(xué)地實(shí)施管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中要及時收集一手?jǐn)?shù)據(jù)，同時對于收集到的數(shù)據(jù)采取全面和系統(tǒng)的分析，進(jìn)而合理做出下一步的計劃。

1.3 遵循PDCA循環(huán)法則

PDCA循環(huán)法則是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行質(zhì)量管理的基本準(zhǔn)則。通過遵循PDCA循環(huán)法則，房地產(chǎn)企業(yè)可以更加全面地開展質(zhì)量管理工作，使質(zhì)量管理更加具有方向性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各個階段借助PDCA循環(huán)來有序開展各項(xiàng)工作，不斷提高質(zhì)量管理水準(zhǔn)，保證最終的產(chǎn)品不存在質(zhì)量問題。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中施工階段的質(zhì)量管理

2.1 提高建筑工程施工前期管理的精細(xì)化

在建筑工程項(xiàng)目具體實(shí)施環(huán)節(jié)，滲透進(jìn)入精細(xì)化管理的理念，除了要在工程施工環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，在準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，也要時刻保持精細(xì)化的要求。具體來說，在建筑工程項(xiàng)目前期，一方面要運(yùn)用精細(xì)化的理念，對某些施工方案進(jìn)行全方位的優(yōu)化，還可以采取精細(xì)化的管理措施，對其他方面進(jìn)行把關(guān)。例如，在建筑工程項(xiàng)目分包過程中，合同的簽訂十分關(guān)鍵，因此要最大限度地保障合同的法律效力，要對合同簽訂的過程進(jìn)行精細(xì)化的管理，對合同的所有條款都要進(jìn)行分析，思考其是否存在相關(guān)的問題。

2.2 提高施工的監(jiān)管力度

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，必須要能夠按照施工的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格地落實(shí)，不能夠過于盲目追求施工的進(jìn)度以及速度而造成施工質(zhì)量被耽誤，在實(shí)際進(jìn)行施工的過程當(dāng)中，為了能夠讓施工的進(jìn)度得到有所提高，可以把確定施工質(zhì)量當(dāng)作根本性的依據(jù)，合理的將施工的期限縮短，并且在進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目施工的過程當(dāng)中，監(jiān)管人員必須要能夠全面地行使自己的責(zé)任，一旦產(chǎn)生的任何施工方面的問題要能夠及時地與施工的企業(yè)來進(jìn)行相互交流，提出一些相關(guān)的修正建議。在監(jiān)管施工企業(yè)的過程當(dāng)中及時對建議進(jìn)行修正，在所有的施工環(huán)節(jié)當(dāng)中，必須要能夠提高監(jiān)管力度，以此來保障房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中的項(xiàng)目整體質(zhì)量能夠有所提高。不僅如此，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要能夠提高對施工成本方面的管理，盡量減少一些成本方面的消耗，確定資金的使用都能夠發(fā)揮更大的效用。成本管理一般來說涉及面比較廣，因此在落實(shí)成本管理的過程當(dāng)中，必須要能夠讓各方面相互統(tǒng)一共同協(xié)調(diào)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來制定處更完善的成本管理機(jī)制，把項(xiàng)目當(dāng)中的一些成本標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范的地方以及設(shè)計變更的因素能夠進(jìn)行及時處理，避免出現(xiàn)成本消耗的情況。

2.3 實(shí)施信息化成本管理

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理中，實(shí)施信息化成本管理非常重要，也是未來發(fā)展的趨勢。在施工管理中，要對信息資源進(jìn)行整合，建立信息網(wǎng)絡(luò)，使信息數(shù)據(jù)信息得到擴(kuò)大，覆蓋面更加寬廣，信息更新更加快速。利用網(wǎng)絡(luò)平臺，人員可以很好了解材料價格，還可以對市場變化做到及時掌握情況，從而及時、準(zhǔn)確地編制預(yù)算和工程量清單。人員要重視現(xiàn)代信息化管理這種方式，不斷提高這種技術(shù)水平，從而在項(xiàng)目成本控制中，實(shí)現(xiàn)信息共享、互聯(lián)互通，為成本控制提供有力支持。

2.4 對于項(xiàng)目驗(yàn)收中質(zhì)量管理的把控

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最后一個環(huán)節(jié)是項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段經(jīng)常會忽視質(zhì)量管理的有效開展，在竣工驗(yàn)收的過程中細(xì)節(jié)方面應(yīng)加強(qiáng)處理，完整的按照房建驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和圖紙設(shè)計要求中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收工作，不能忽略任何一個細(xì)節(jié)，并做好記錄。在發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題之后，要積極的進(jìn)行處理，及時開展質(zhì)量問題調(diào)研工作，全面分析造成質(zhì)量問題的原因，并及時和技術(shù)人員進(jìn)行溝通和修繕，為了預(yù)防后期質(zhì)量問題的再出現(xiàn)，將這些驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行全面的記錄，并盡快制作質(zhì)量評估報告，防止以后出現(xiàn)類似問題，并有效積累企業(yè)的質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，使企業(yè)的質(zhì)量管理水平不斷的有所提高。

3 結(jié)語

綜上所述，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制不斷地獲得更多的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也因此面臨著很多調(diào)整，許多企業(yè)必須要不斷地提高自己的項(xiàng)目管理水準(zhǔn)，采取更加有效的措施來應(yīng)對之前項(xiàng)目管理當(dāng)中存在的一些問題，只有這樣才能夠真正的確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工質(zhì)量方面能夠獲得更好提高，并保障房地產(chǎn)的整體行業(yè)發(fā)展也能夠符合相關(guān)要求，從而促進(jìn)我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得全面的發(fā)展與提升。

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