張志 欒維維

摘 要：我國物權(quán)法針對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的原則是債權(quán)合意加登記公示原則?，F(xiàn)實中“一房多賣”更多的出現(xiàn)在民事欺詐中。本文從“一房多賣”涉及民事違約的司法認(rèn)定和合同詐騙的司法認(rèn)定兩個方面進(jìn)行分析，意在論述行為人以非法占有為目的，在簽訂合同過程中，采用隱瞞事實真相的欺騙手段“一房多賣”騙取被害人數(shù)額較大的財物的涉嫌合同詐騙罪。

關(guān)鍵詞：一房多賣;民事違約;合同詐騙罪

行為人以非法占有為目的，在簽訂合同過程中，采用隱瞞事實真相的欺騙手段，將已抵押給他人的底商重復(fù)銷售給其他買受人，將已向他人出售的底商和已抵押給他人的住宅重復(fù)抵押給其他買受人，騙取其他買受人的財物，數(shù)額巨大。行為人這種在明知自己無力償還買受人購房款的情況下，采用欺騙手段“一房多賣”、“拆東墻補(bǔ)西墻”的行為筆者認(rèn)為已構(gòu)成合同詐騙罪，這種行為不僅擾亂了正常的社會、經(jīng)濟(jì)秩序，而且給基層社會穩(wěn)定造成了極大的困擾，最后被判處刑罰完全是咎由自取。

一、民事違約責(zé)任和合同詐騙的相關(guān)法律規(guī)定

2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過的《中華人民共和國民法典》第二編物權(quán)編規(guī)定了不動產(chǎn)變更登記制度;第三編合同編第八章規(guī)定了合同的違約責(zé)任，從民事層面規(guī)定了當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任……

依據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百二十四條規(guī)定，有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)：（一）以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的;（二）以偽造、變造、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的;（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的;（四）收受對方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財產(chǎn)后逃匿的;（五）以其他方法騙取對方當(dāng)事人財物的。

從上述條文可以看出，行為人“一房多賣”涉及民事違約，一般情況下賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;但是行為人以非法占有為目的，在簽訂合同過程中，采用隱瞞事實真相的欺騙手段，騙取被害人財物，數(shù)額巨大的行為，依據(jù)法律規(guī)定，此種“一房多賣”行為涉嫌合同詐騙罪。

二、“一房多賣”中民事欺詐違約的司法認(rèn)定

我國民法典物權(quán)編針對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的原則是債權(quán)合意加登記公示原則，即除了當(dāng)事人就債權(quán)達(dá)成合意之外，還必須履行登記這一法定形式。常見的“一房多賣”主觀意圖其實就是因為房屋漲價了，想多掙點錢。現(xiàn)實中“一房多賣”更多的出現(xiàn)在民事欺詐中，房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）將同一房屋先后出賣給不同的買受人。房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）與不同的買受人簽訂房屋買賣合同后，并未及時到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)登記過戶手續(xù)，故該房屋的所有權(quán)并未發(fā)生變動，其所有權(quán)仍為房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）所有，對于出現(xiàn)的多份房屋買賣合同在債權(quán)法意義上均屬于有效的買賣合同。這其中房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）只是為了獲取更多的利益，故意履行其中一份房屋買賣合同進(jìn)行物權(quán)登記，不履行其他已經(jīng)簽訂成立生效的房屋買賣合同，但房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）主觀并不具有無償占有其他買受人財物的意圖。此種情形下雖然也存在不能給其他買受人交付房屋的情形，但基本不存在無法退還購房款的情形。即房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）在“五證”齊全的前提下，只是為了賺取更高的房屋價款而故意“一房多賣”，但對于其他買受人已支付的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）并不想非法占為己有，而是通過履行債權(quán)法上的違約責(zé)任來彌補(bǔ)其他買受人的合法利益損失。基于此，房地產(chǎn)商（或者業(yè)主）的該種行為就應(yīng)認(rèn)定為民事違約行為，而不能將其評價為刑法規(guī)范意義上的合同詐騙行為。

三、“一房多賣”中合同詐騙的司法認(rèn)定

與上述情形不同的是，少數(shù)“一房多賣”的房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）客觀上根本不打算履行交房義務(wù)，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)商自己“五證”不齊全或者干脆都沒有，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商從最開始建房、對外宣傳就是意圖無償占有買受人的財物。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如建房手續(xù)不全根本不可能建造房屋;或者在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為己有;或者在簽訂合同取得買受人的購房款后，又不打算履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得的對方財物等;或者在違約后雖然表示要承擔(dān)責(zé)任，實際上卻編造種種借口加以搪塞，或者采取“拆東墻補(bǔ)西墻”的方法敷衍買受人，甚至干脆攜款潛逃。種種跡象表明行為人主觀上是想利用合同形式騙取對方當(dāng)事人即買受方的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商（或者業(yè)主）是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，具有非法占有的目的。這些行為客觀上均不能認(rèn)定民事欺詐行為，而應(yīng)該定性為刑法意義上的詐騙行為，因而應(yīng)根據(jù)刑法主客觀相統(tǒng)一原則應(yīng)將這種行為定性為合同詐騙罪。

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作者簡介：張志（1987.06—），男，山西省定襄縣人，碩士，法官助理，研究方向：刑法學(xué)。

欒維維（1986.12—），女，山西省定襄縣人，碩士，檢察官助理，研究方向：刑法學(xué)。