陳士銀 馬智宇

摘要：土地利用效率是反映土地資源配置和實(shí)現(xiàn)程度的一個(gè)重要指標(biāo)。通過構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，應(yīng)用因子分析法與柯布-道格拉斯（Cobb-Douglas）生產(chǎn)函數(shù)從結(jié)構(gòu)效率和邊際效率2個(gè)方面對(duì)廣東省湛江市2007—2017年的土地利用效率進(jìn)行評(píng)價(jià)。結(jié)果表明，湛江市土地利用效率綜合指數(shù)值呈兩段式分布，2007—2013年期間效率較低且相對(duì)穩(wěn)定，保持在0.415 1左右;2014—2017年期間的土地利用效率綜合指數(shù)值較高且呈總體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，效率值從0.628 4增長(zhǎng)到1.000，而在區(qū)域分布上除市轄區(qū)外其他縣（區(qū)）的土地利用效率都很低。根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：土地利用效率結(jié)構(gòu)效率邊際效率湛江市

中圖分類號(hào)： F299.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A

文章編號(hào)：1002-1302（2020）18-0250-06

收稿日期：2019-11-05

基金項(xiàng)目：廣東省教育科學(xué)規(guī)劃課題（編號(hào)：2019GXJK080）;廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目（編號(hào)：GD19YYJ03）。

作者簡(jiǎn)介：陳士銀（1967—），男，湖北仙桃人，博士，教授，主要從事土地利用規(guī)劃與評(píng)價(jià)研究。E-mail：13828247596@139.com。

通信作者：馬智宇，碩士，主要從事土地利用規(guī)劃與評(píng)價(jià)。E-mail：mzy0305@163.com。

土地作為一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化的重要空間載體[1]，其利用效率直接影響到國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，如何提高區(qū)域土地利用效率成為解決區(qū)域發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵。近年來，國內(nèi)外許多學(xué)者對(duì)土地利用效率進(jìn)行了大量的理論與實(shí)證研究。在測(cè)算方法的選擇上，主成分分析法、層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)模型、空間面板計(jì)量模型等被采用的頻率較高[2-6];在評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取上，從單位面積第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值[7]，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的綜合效益[8]到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益 [1，9-10]，指標(biāo)選擇越來越多、范圍也越來越廣;在研究尺度和對(duì)象上，既有對(duì)單一地區(qū)和多個(gè)地區(qū)[11-12]的研究，也有對(duì)都市圈、城市群或者全國范圍[13]的不同視角、尺度的研究;在時(shí)空格局和影響機(jī)制上，空間統(tǒng)計(jì)與計(jì)量分析工具被越來越多的學(xué)者使用[1-2]。本研究以廣東省湛江市為研究對(duì)象，采用土地利用邊際效率和結(jié)構(gòu)效率綜合的方法，研究土地利用效率及其分異規(guī)律，擬為湛江市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

1?研究區(qū)概況

廣東省湛江市位于我國大陸最南端、廣東省西南部，東、南、西三面環(huán)海，是全國首批14個(gè)沿海開放城市之一，國家“一帶一路”海上合作戰(zhàn)略支點(diǎn)城市、北部灣城市群中心城市、粵桂瓊海洋經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科教創(chuàng)新中心、全國性綜合交通樞紐和廣東省域副中心城市，是粵西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。地理坐標(biāo)為109°41′～110°58′E，20°07′N～21°57′N 之間，土地總面積為13 262.83 km2，海岸線為1 243.70 km。行政區(qū)包括徐聞、遂溪2個(gè)縣，雷州、廉江、吳川3個(gè)縣級(jí)市，赤坎、霞山、坡頭、麻章4個(gè)縣級(jí)區(qū)及一個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)（湛江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）。2017年底，湛江市戶籍總?cè)丝跒?38.94萬人，國內(nèi)生產(chǎn)總值為2 806.88億元。改革開放以來，湛江市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大的變化，土地利用結(jié)構(gòu)和利用效率也隨之而變，對(duì)土地的可持續(xù)利用影響較大，具有一定的代表性。因此，本研究以湛江市2007—2017 年的土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)和湛江統(tǒng)計(jì)年鑒為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過土地利用效率評(píng)價(jià)來分析湛江市及其各縣（市、區(qū)）土地利用效率及分異規(guī)律。

2?研究方法

2.1?標(biāo)準(zhǔn)化處理

通常統(tǒng)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)按其作用趨向不同，可以分為正向指標(biāo)、逆向指標(biāo)和適度指標(biāo)3類。正向指標(biāo)是指那些數(shù)值越大越好的統(tǒng)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（也稱利潤型指標(biāo)）;逆向指標(biāo)是指數(shù)值越小越好的評(píng)價(jià)指標(biāo)（也稱成本型指標(biāo)）;而適度指標(biāo)是指數(shù)值既不能太大也不能太小的指標(biāo)。本研究選取的反映土地利用效率的指標(biāo)主要是適度指標(biāo)。因此，本研究采用比較法進(jìn)行處理，公式如下：

X′=Xi/Xmax。（1）

式中：X′ 為標(biāo)準(zhǔn)化后的值;Xi為指標(biāo);Xmax為指標(biāo)的最大值。

2.2?柯布-道格拉斯（Cobb-Douglas）生產(chǎn)函數(shù)

邊際效率主要是描述邊際資源投入量的產(chǎn)出能力，如土地資源在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貢獻(xiàn)率或平均邊際產(chǎn)出等。本研究采用土地經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率來衡量區(qū)域土地利用的邊際效率。Cobb-Douglas生產(chǎn)函數(shù)測(cè)算土地投入量對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率公式如下：

Q=AKαLβLγr。（2）

式中：Q為區(qū)域全年GDP;A值為常數(shù)1;K表示資本投入額，本研究用全社會(huì)固定資產(chǎn)投資來表示;L為勞動(dòng)力投入量，本研究用年從業(yè)人員總?cè)藬?shù)表示（從業(yè)人員指在勞動(dòng)年齡內(nèi)，有勞動(dòng)能力、參加社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)常性收入的人口）;Lr 表示土地資源的投入量，用可利用土地面積（農(nóng)用地+建設(shè)用地）來表示;α、β、γ分別是K、L、Lr三要素的產(chǎn)出彈性。

對(duì)式（2）取自然對(duì)數(shù)，代入數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析，采用直接估計(jì)的方法，設(shè)截距為0，得出3 種要素的彈性，再將γ值代入下面的方程，得出不同年份的土地利用效率。

M=（ΔGDP/ΔLr）·γi。（3）

式中：M 是土地利用邊際效率;ΔGDP 為GDP 增量;ΔLr 為土地資源的投入量;γi為土地資源的彈性。

2.3?因子分析法

因子分析法是指把反映樣本某項(xiàng)特征的多個(gè)指標(biāo)變量轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合變量的多元統(tǒng)計(jì)方法。由于選擇的土地利用效率各級(jí)評(píng)價(jià)因子之間可能存在著相關(guān)性，信息之間彼此重疊或相互影響，而且各因子對(duì)土地利用效率的影響程度也各不相同，如果忽略各因子之間可能的相關(guān)性和不同權(quán)重問題，勢(shì)必影響到分析結(jié)果的可信度。因而，借鑒相關(guān)研究方法，本研究選擇因子分析法構(gòu)建土地利用效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。分析步驟如下：

首先，確定待分析的原有變量是否適合作因子分析。先計(jì)算變量之間的相關(guān)系數(shù)矩陣，如果大部分相關(guān)系數(shù)都小于0.3并且未通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，那么這些變量就不適合作因子分析。

其次，構(gòu)造因子變量。主成分分析法是使用最多的因子分析法之一，本研究采用主成分分析法構(gòu)造因子變量，基本思想如下：

設(shè)有n個(gè)區(qū)域，選擇p個(gè)指標(biāo)反映某個(gè)區(qū)域特征，主成分分析通過坐標(biāo)變換手段將原有的p個(gè)相關(guān)變量xi作線性變化，轉(zhuǎn)換成另外一組不相關(guān)的變量Yi，而在數(shù)學(xué)變換中總體方差保持不變，即：

y1=u11x1+u12x2+…+u1pxp

y2=u21x1+u22x2+…+u2pxp

yp=up1x1+up2x2+…+uppxp。（4）

其中：u21k+u22k+…+u2pk=1（k=1，2，3，…，p）。

y1被稱為第1主成分，在總方差中占的比例最大，綜合原有變量的能力也最強(qiáng);y2被稱為第2主成分，是方差第二大的新的組合變量;以此類推，其他主成分在總方差中所占的比例逐漸較少，即綜合原變量的能力依次減弱。主成分分析就是選取前幾個(gè)方差最大的主成分，這樣就可以達(dá)到用較少的因子反映原有變量絕大部分信息的目的。在區(qū)域差異分析中，通過對(duì)這幾個(gè)方差最大的主成分的進(jìn)一步分析，就能夠達(dá)到對(duì)區(qū)域發(fā)展差異進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)的目的。

因子（主成分）分析使得筆者從錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中找出一些主要成分，能有效利用大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，在研究經(jīng)濟(jì)問題中可能得到經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中深層次地一些啟發(fā)，把經(jīng)濟(jì)研究引向深入。本研究用DPS軟件進(jìn)行主成分分析，由于數(shù)據(jù)本身的相互關(guān)系自動(dòng)生成它們?cè)谶@一體系中的權(quán)重，避免了一些主觀因素干擾權(quán)數(shù)的確定，并且可以較好地剔除由于各指標(biāo)重要程度不同和部分相互重合所造成的總體指標(biāo)失真。

再次，因子變量的命名解釋。經(jīng)過主成分分析得到Y(jié)1、Y2 、……、Ym是對(duì)原變量的綜合，那么對(duì)原變量進(jìn)行線性變換后，得到的新綜合變量物理含義主要是通過對(duì)載荷矩陣進(jìn)行分析，得到因子變量和原變量的關(guān)系，從而對(duì)新的因子變量進(jìn)行命名。載荷矩陣某一行中可能有多個(gè)值比較大，說明某個(gè)因子變量可能解釋多個(gè)原變量的信息，但它只能解釋某個(gè)變量的一小部分信息，這會(huì)使某個(gè)因子變量的含義模糊不清，從而需要因子矩陣的旋轉(zhuǎn)。

為了減少分析變量的個(gè)數(shù)，計(jì)算主成分的權(quán)重需要計(jì)算方差貢獻(xiàn)率。如果用α表示主成分的方差貢獻(xiàn)率，則：αk=λk（∑pi=1λi）-1，αk表示第k個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)率;λk表示相應(yīng)的特征根;前m個(gè)主成分的累積方差貢獻(xiàn)率為∑mi=1λi（∑pi=1λi）-1，主成分的選取個(gè)數(shù)一般要求其>80%。相應(yīng)地，主成分的權(quán)重為Wi=λi（∑mi=1λi）-1。

最后，計(jì)算因子得分和綜合評(píng)價(jià)值。因子變量確定后，對(duì)每一個(gè)樣本數(shù)據(jù)，希望得到它們?cè)诓煌蜃由系木唧w數(shù)值，這些數(shù)值就是因子得分，它和原變量的得分相對(duì)應(yīng)，計(jì)算公式如下：

yj=uj1x1+uj2x2+…+ujpxp（j=1，2，3，…，m）。（5）

綜合得分或指數(shù)值（F）為

F=W1y1+W2y2+…+Wmym。（6）

3?評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

土地利用效率是反映土地資源配置和實(shí)現(xiàn)程度的一個(gè)指標(biāo)，一般用既定生產(chǎn)力水平下土地投入量和產(chǎn)出量的對(duì)比關(guān)系來衡量。土地投入越小，產(chǎn)出越大，表明土地利用效率越高。本研究從結(jié)構(gòu)效率與邊際效率2個(gè)方面構(gòu)建土地利用效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（圖1）。

3.1?土地利用邊際效率指標(biāo)

土地利用邊際效率的衡量指標(biāo)采用土地經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率的計(jì)算方法：

K代表資本投入額，用全社會(huì)固定資產(chǎn)投資來表示;

L為勞動(dòng)力投入量，用年從業(yè)人員總?cè)藬?shù)表示（從業(yè)人員指在勞動(dòng)年齡內(nèi)，有勞動(dòng)能力參加社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)常性收入的人口）;

Lr表示土地資源的投入量，用可利用土地面積（農(nóng)用地+建設(shè)用地）來表示。

3.2?結(jié)構(gòu)效率指標(biāo)

本研究選取經(jīng)濟(jì)密度、人口密度、農(nóng)地利用效率、耕地利用效率、工業(yè)用地效率、建設(shè)用地效率、交通用地效率等7項(xiàng)指標(biāo)為結(jié)構(gòu)效率指標(biāo)。

（1）經(jīng)濟(jì)密度是區(qū)域生產(chǎn)總值與區(qū)域土地面積的比值，體現(xiàn)區(qū)域土地利用的總體效率水平;

（2）人口密度等于區(qū)域總?cè)丝诔詤^(qū)域土地面積，也是對(duì)區(qū)域土地利用的總體效率水平的體現(xiàn);

（3）農(nóng)地利用效率是農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值與農(nóng)業(yè)用地面積之比，反映區(qū)域農(nóng)業(yè)用地利用的總體效率水平;

（4）耕地利用效率可用耕地單位面積產(chǎn)值來衡量，等于農(nóng)業(yè)產(chǎn)值（主要是種植業(yè)部分）除以區(qū)域耕地面積;

（5）工業(yè)用地效率用工業(yè)用地邊際產(chǎn)出率進(jìn)行評(píng)價(jià)，等于工業(yè)增加值增量除以區(qū)域工業(yè)用地增量，能反映工業(yè)用地效率的動(dòng)態(tài)發(fā)展?jié)摿?

（6）建設(shè)用地效率用建設(shè)用地邊際產(chǎn)出率來衡量，等于區(qū)域第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增量除以區(qū)域建設(shè)用地增量;

（7）交通用地效率用公路貨運(yùn)效能（公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量除以公路里程數(shù)）和公路客運(yùn)效能（公路旅客周轉(zhuǎn)量除以公路里程數(shù)）計(jì)算。在公路里程數(shù)既定條件下，公路貨（客）運(yùn)周轉(zhuǎn)量越大，說明公路的利用率就越高，從而表明交通用地的效率較高。

4?結(jié)果與分析

4.1?土地利用邊際效率

將湛江市2007—2017年及2017年各縣（市）的GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、全年從業(yè)人員總?cè)藬?shù)及可利用土地面積等要素代入柯布-道格拉斯（Cobb-Douglas）生產(chǎn)函數(shù)，即公式（2）進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算軟件直接采用Excel 2010中的回歸分析功能，采用直接估計(jì)的方法，設(shè)截距為0，得回歸方程為

YQ=0.769 1xK+0.404 3xL+0.168 0xLr。

在99%的置信度水平下，R2=0.999 968，F(xiàn)=85 940.85，結(jié)果極顯著。因此，可得出資金、勞動(dòng)力和土地的彈性系數(shù)分別為0.769 1、0404 3和0168 0，再將γ值（0.168 0）代入方程（3），即可得出湛江市2007—2017年及2017年各縣（市）的土地利用邊際效率（表1），同時(shí)還可得出湛江市的經(jīng)濟(jì)彈性系數(shù)為E=0.769 1+0.404 3+0168 0=1.341 4，即可代表不同區(qū)域比較的區(qū)位系數(shù)。

從表1結(jié)果來看，湛江市土地利用的邊際效率不高，年際間變化較大且呈總體上升態(tài)勢(shì);2017年湛江市轄區(qū)的土地利用邊際效率最高，達(dá)到 0.617 2，其次是吳川，雷州最低，表明區(qū)域間土地利用邊際效率不均衡。

4.2?土地利用結(jié)構(gòu)效率

本研究應(yīng)用DPS統(tǒng)計(jì)分析軟件作為分析工具

研究土地利用結(jié)構(gòu)效率。由于這7個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)都是復(fù)合性指標(biāo)，都須要進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算，按照本研究中提出的各指標(biāo)計(jì)算方法所得出的指標(biāo)值見表2。

與DPS統(tǒng)計(jì)分析方法一樣，通過建立評(píng)價(jià)因子相關(guān)系數(shù)矩陣，求出矩陣的特征值和特征向量;產(chǎn)生主因子數(shù)M=3，這時(shí)3個(gè)主因子所包含的信息量占總體信息量的94.64%，相應(yīng)地得到因子載荷矩陣（表3）。這3個(gè)因子的特征值分別為4.777 9、1300 9、0.546 1，因此，采用各因子特征值的比重法可求得反映區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)效率的各主因子的權(quán)重，依次為0.721 2、0.196 4、0.082 4。為進(jìn)一步簡(jiǎn)化結(jié)構(gòu)進(jìn)行方差極大旋轉(zhuǎn)，得到因子載荷矩陣（表4），載荷矩陣方差為0.304 28。其中，第1主因子主要由x1和x7決定，主要代表經(jīng)濟(jì)密度;第2主因子主要由x3和x4決定，由農(nóng)用地代表其特征;第3主因子主要由x2決定，即人口密度。根據(jù)因子得分矩陣得出各主因子的得分方程，依次為

S1=0.841 86x1+0.395 70x2+0.258 09x3+0081 56x4+0.784 06x5+0.542 22x6+0.969 05x7;

S2=0.371 78x1+0.060 39x2+0.808 55x3+0961 51x4+0.418 25x5+0.667 68x6+0033 57x7;

S3=0.366 14x1+0.903 90x2+0.482 91x3-0111 39x4+0.419 39x5+0.292 26x6+0195 96x7。

則土地利用結(jié)構(gòu)效率指數(shù)值為S=0.721 2S1+0196 4S2+0.082 4S3。

將湛江市2007—2017年各年份和2017年各區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化的土地利用結(jié)構(gòu)效率各指標(biāo)值代入上述方程即可得各年份、各區(qū)域的土地利用結(jié)構(gòu)效率指數(shù)得分（表5）。仍采用比較法進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)值的標(biāo)準(zhǔn)化處理。

由表5可知，2007—2017年湛江市土地利用結(jié)構(gòu)效率呈明顯提高趨勢(shì)，土地利用結(jié)構(gòu)效率指數(shù)由2009年的 1.626 4 逐步提高到 2017年的 3.360 5，而從全區(qū)域的分布情況看，以市轄區(qū)的土地利用效率最高，效率指數(shù)達(dá)到3.586 2，其他市（縣）的土地利用效率普遍較低，尤其是雷州的土地利用結(jié)構(gòu)效率指數(shù)僅有0.794 8。

4.3?土地利用綜合效率

土地利用邊際效率和土地利用結(jié)構(gòu)效率都只是從不同的側(cè)面對(duì)區(qū)域土地利用效率進(jìn)行的評(píng)價(jià)，為了全面評(píng)價(jià)區(qū)域土地利用效率，本研究將二者結(jié)果進(jìn)行綜合。采用比較法對(duì)上述2個(gè)方面的結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)化后，通過線性加權(quán)法求出區(qū)域土地利用效率綜合指數(shù)。權(quán)重的確定仍然采用專家打分法，經(jīng)過征求20位相關(guān)專家的意見，得出土地利用邊際效率與土地利用結(jié)構(gòu)效率的權(quán)重分別為0.461 8和 0538 2，湛江市2007—2017年及2017年各市（縣）的土地利用效率綜合指數(shù)見表6。

結(jié)果表明，湛江市土地利用效率總體呈提高態(tài)勢(shì)，2013年以前湛江市的土地利用效率較低，尤其是2009年的土地利用效率綜合指數(shù)僅為0.327 1，從2014年開始，土地利用效率有了較明顯的提高;其變化大致可以分為2個(gè)階段：2007—2013年，這一階段是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段，2007年與2013年的土地利用效率綜合指數(shù)基本相等，土地利用效率綜合指數(shù)在平均值0.415 1上下波動(dòng);2014—2017年屬于相對(duì)快速增長(zhǎng)期，且土地利用效率綜合指數(shù)整體水平較高，都大于0.6。

從土地利用效率綜合指數(shù)的區(qū)域分布上看（圖2），除湛江市轄區(qū)外，其他市（縣）的土地利用效率綜合指數(shù)極低，其中，雷州、徐聞的土地利用效率綜合指數(shù)僅為0.158 9和0.197 0。說明提高土地利用效率將是湛江市提高土地利用績(jī)效的最基本要求。根據(jù)2017年湛江市區(qū)域土地利用效率綜合指數(shù)，將全市分為4個(gè)等級(jí)層次：市轄區(qū)的土地利用效率最高，為一等區(qū)域;吳川市為二等區(qū)域;廉江和遂溪為三等區(qū)域;徐聞和雷州為四等區(qū)域。各區(qū)域之間的土地利用效率綜合指數(shù)差別較明顯，在分布特征上，基本以市轄區(qū)為中心向四周輻射降低，東部高于西部、北部高于南部，表明區(qū)域土地利用效率與自然經(jīng)濟(jì)區(qū)位和土地資源自然條件存在一定的關(guān)系。

5?討論

根據(jù)土地利用效率評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系構(gòu)成及其影響因素和評(píng)價(jià)結(jié)果，可以得出區(qū)域土地利用效率主要受以下3個(gè)方面的影響：

（1）經(jīng)濟(jì)區(qū)位與土地自然條件。區(qū)域土地資源自然條件決定了土地的利用方式和強(qiáng)度，也就決定了土地的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率，即土地利用邊際效率;而其他自然條件如光照、溫濕度、降水、地質(zhì)地貌等，直接影響土地利用的效果，人們會(huì)根據(jù)不同自然條件來配置土地利用類型及決定對(duì)土地利用的各種投入，包括勞動(dòng)力投入，從而產(chǎn)生不同的土地利用效率。人們利用土地具有最大的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)性，從而引導(dǎo)企業(yè)投資方向和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢(shì)，不同的區(qū)位由于具有不同的經(jīng)濟(jì)牽引力而產(chǎn)生明顯的投資差異。（2）土地利用總體規(guī)劃和計(jì)劃體系。土地利用總體規(guī)劃是區(qū)域土地利用的綱領(lǐng)性原則導(dǎo)向，土地利用總體規(guī)劃的確定及其實(shí)施狀況決定了土地利用的方向和程度，而土地利用年度計(jì)劃的實(shí)施則是產(chǎn)生土地利用效率差異的決定性因素，因?yàn)檎墓┑貐^(qū)位和供地類型直接決定了土地利用類型及人們對(duì)土地投入的大小。（3）現(xiàn)行土地政策與制度。由于我國土地宏觀調(diào)控政策和土地征收、土地流轉(zhuǎn)等制度存在限制條件或制約性條件，人們對(duì)土地投資產(chǎn)生懷疑或已經(jīng)購買的土地因市場(chǎng)因素而降低開發(fā)力度;尤其是農(nóng)用地的被征而不用或因不能正常流轉(zhuǎn)而閑置，大大降低了土地利用效率。

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