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        因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記問題的研究

        2020-10-12 20:34:01陳輝
        關(guān)鍵詞:登記繼承研究

        陳輝

        摘要:在我國法律上,關(guān)于物權(quán)的成立、變更和終止可以分為因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)和非法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)。法律行為主要是指行為人依法按照自己的意志進(jìn)行合法的買賣、贈(zèng)與等我國法律有規(guī)定的行為,基于這類行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的需要進(jìn)行公示,而非法律行為是指行為人主觀上并沒有主動(dòng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的意思,而是根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)就屬于根據(jù)非法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng),這類行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不需要進(jìn)行公示,因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的法律研究在現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)踐性較強(qiáng),研究價(jià)值較高,本文將依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī),具體分析因繼承受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記的全過程。

        關(guān)鍵詞:繼承;受遺贈(zèng);不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移;登記;研究

        對(duì)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,是基于非民事法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng),因此不適用我國法律所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記要件主義,物權(quán)的變動(dòng)不需要經(jīng)過公示就可以發(fā)生轉(zhuǎn)移,但是,因繼承、受遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)登記也是十分必要,通過因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,可以獲得對(duì)相對(duì)人的對(duì)抗權(quán),并且如果受遺贈(zèng)人或繼承人想要處分該不動(dòng)產(chǎn),也需要提前進(jìn)行登記,因此,登記雖然不是受遺贈(zèng)或繼承取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生效條件,但是為了確保登記簿上物權(quán)變動(dòng)記載的連續(xù)性,維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),還需要貫徹登記原則。

        1 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的主要問題

        公證制度取消后,雖然在一定程度上減輕了百姓的負(fù)擔(dān),但同時(shí)也加劇了因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的工作難度,繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的情況非常復(fù)雜,可能會(huì)出現(xiàn)代位繼承和轉(zhuǎn)繼承等情況,并且繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)因一方當(dāng)事人去世而生效,當(dāng)事人的真實(shí)意思表示無法得到直接的確認(rèn),并且繼承或受遺贈(zèng)的主體也難以窮盡,無法找到有效的證據(jù)證明全部繼承人究竟包含了哪些人。最后,還可能出現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人意外之外的情形,如判斷繼承的效力,遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的效力大于經(jīng)公證的遺囑,經(jīng)公證遺囑的效力大于普通遺囑,普通遺囑的效率又大于法定繼承,而這些涉及范圍較廣的資料在誰手中,以及對(duì)于當(dāng)事人提供舉證材料的真實(shí)性進(jìn)行判斷都非常困難。因登記錯(cuò)誤所產(chǎn)生的法律糾紛也不在少數(shù),因此,隨著公證制度取消,因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作面臨著較大的壓力,并且為減輕群眾負(fù)擔(dān),降低不動(dòng)產(chǎn)登記成本。最近各地相繼出臺(tái)登記零證明文件,原來由相關(guān)部門出具的繼承受遺贈(zèng)的證明材料由本人具結(jié)代替。但是,由于我國的誠信體系還不夠健全,難免會(huì)有人為了經(jīng)濟(jì)利益,出現(xiàn)弄虛作假,提供虛假材料的現(xiàn)象,會(huì)導(dǎo)致我國繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的有效性大大下降。因此,誠信問題也是如今因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作面臨的重要問題。

        2 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程

        根據(jù)2016年所頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》可以將因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記分為六個(gè)流程,登記機(jī)構(gòu)要注重每個(gè)流程的準(zhǔn)確性,將登記工作嚴(yán)格按照流程執(zhí)行,減少因登記錯(cuò)誤造成的法律糾紛。

        首先,在登記前,需要當(dāng)事人提交申請(qǐng)材料,當(dāng)事人需要提交關(guān)于繼承或遺贈(zèng)意思表示的相關(guān)材料、當(dāng)事人身份的證明材料、登記的資格證明材料、不動(dòng)產(chǎn)來源材料和其他相關(guān)材料,在提交材料時(shí)需要注意幾點(diǎn)問題,第一,當(dāng)事人的身份證明材料包括當(dāng)事人的身份證、戶口簿和其他能夠證明當(dāng)事人身份的材料;第二,登記的資格證明材料包括遺贈(zèng)人或被繼承人的死亡證明,可以是醫(yī)療機(jī)構(gòu)的死亡證明、公安機(jī)關(guān)的死亡證明、注銷戶口證明和其他能夠證明被繼承人或遺贈(zèng)人已經(jīng)死亡的證明,還需要當(dāng)事人提交與受遺贈(zèng)人與遺贈(zèng)人、繼承人與被繼承人之間的關(guān)系證明等;第三,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來源材料,主要是為了證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬于遺贈(zèng)人或被繼承人,需要提交遺贈(zèng)人或被繼承人的購房合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等;第四,如果遺贈(zèng)人或被繼承人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的,需要提交相關(guān)文件。

        登記機(jī)關(guān)在獲取到申請(qǐng)材料后,要仔細(xì)對(duì)材料進(jìn)行審查,主要審查受遺贈(zèng)人或繼承人的真實(shí)意思表示、遺贈(zèng)人或被繼承人的意思表示、當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)、當(dāng)事人與遺贈(zèng)人或被繼承人之間的關(guān)系、遺贈(zèng)人或被繼承人的死亡證明,被繼承人是否有其他繼承人、各繼承人繼承的份額等,登記機(jī)關(guān)在審查過程中,可以將材料出示給能夠證明的單位,例如可以通過調(diào)查受遺贈(zèng)人或繼承人所在地的居委會(huì)、村委會(huì)了解具體情況,在審核過程中工作人員最好全程錄像并存檔,避免發(fā)生不必要的糾紛。在審查過后,需要在不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)站上進(jìn)行公示,公示期要滿15個(gè)工作日以上,在公示期過后,并未對(duì)公示產(chǎn)生異議,登記機(jī)關(guān)可以將當(dāng)事人的申請(qǐng)記錄到不動(dòng)產(chǎn)登記簿上,如果有人在公示期間對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記提出了異議,可以暫緩登記,當(dāng)事人與異議人進(jìn)行協(xié)商、法律訴訟后解決了爭議,可以憑書面的文件到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

        3 不強(qiáng)制公證后對(duì)登記工作的建議

        在登記過程中,面臨的一些誠信問題。國家有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)于提供虛假材料進(jìn)行登記行為的懲罰力度,完善相應(yīng)的法律法規(guī),給予欺詐和虛假登記行為嚴(yán)重的懲罰。同時(shí)登記機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)日常對(duì)材料的審核工作,發(fā)現(xiàn)虛假材料后馬上提交相關(guān)部門,嚴(yán)肅處罰。最后,登記機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)誠信登記宣傳,向公民宣傳虛假登記的危害和嚴(yán)重后果,幫助公民樹立規(guī)范登記意識(shí),避免誠信問題的出現(xiàn)。

        4 結(jié)語

        因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記可以保護(hù)受遺贈(zèng)人的權(quán)力,保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿上物權(quán)變動(dòng)的連續(xù)性。隨著公證制度的取消,對(duì)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記來說,審查的難度加大了。因此,更要重視因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》制定嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的登記程序,嚴(yán)格按照程序完成登記手續(xù),并且還要加強(qiáng)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)材料的審查,通過各種途徑明確申請(qǐng)材料的真實(shí)性,保障登記的準(zhǔn)確性,防止因登記錯(cuò)誤所產(chǎn)生的法律糾紛。最后,登記機(jī)構(gòu)還需要完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),用信息化手段更好地開展審查、登記工作,同時(shí)不斷提高登記機(jī)構(gòu)工作人員的專業(yè)能力,更好地保障因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的順利開展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]邱子文.淺析因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記[J].廣西質(zhì)量監(jiān)督導(dǎo)報(bào),2019(10):156-157.

        [2]金紹達(dá).非依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記[J].中國房地產(chǎn),2017(01):72.

        [3]王月紅因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問題[J]. 房政在線2017-07-17

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