康光文

[摘 要]REITs即投資信托基金，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一種創(chuàng)新性融資模式，此種方式有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身的融資結(jié)構(gòu)。在REITs業(yè)務(wù)運(yùn)作過程中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)對(duì)各參與方的投資及收益造成影響，甚至直接影響房地產(chǎn)REITs的整體發(fā)展?；诖耍恼箩槍?duì)房地產(chǎn)業(yè)REITs運(yùn)行模式的稅收問題展開探討，希望能為相關(guān)人士提供些許參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);信托運(yùn)行模式;REITs;稅收問題;改進(jìn)建議

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.23.068

REITs主要是通過發(fā)行受益憑證來(lái)獲取投資企業(yè)的資金，并設(shè)置有專門的投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資管理，將資金投資所取得的收益按投資比例進(jìn)行分配，本質(zhì)是一種信托基金。在此種模式下，公開募集投資基金，并交付于專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作，這些基金主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取收益。在這一過程中，相關(guān)的稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及投資方的收益造成影響。比如常見的有重復(fù)征稅問題、納稅義務(wù)不明確等。

1 REITs的主要運(yùn)行模式

REITs的運(yùn)行模式大體上和證劵投資基金類似。此外為了保護(hù)投資方應(yīng)有的利益，在治理上，也如同證券投資的做法，設(shè)置有基金管理方、托管方以及獨(dú)立的審計(jì)方等，形成相互監(jiān)督機(jī)制，并構(gòu)建較為完善且嚴(yán)格的披露制度，使相關(guān)信息得以公開透明。在投資方多樣化的需求下，目前REITs可分為以下三種。

其一，信托計(jì)劃模式：此種模式主要是資產(chǎn)管理方為主體，根據(jù)投資比例進(jìn)行投資收益的分配，這一過程需要充分保障投資方受益人的權(quán)利。其二，房地產(chǎn)企業(yè)模式：這是以房地產(chǎn)公司為主體，根據(jù)公司結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、負(fù)債等明確投資目標(biāo)以及收益分配的方案。其三，相互制約型產(chǎn)業(yè)基金模式：此種模式是由投資信托機(jī)構(gòu)、基金管理結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司形成封閉式的基金模式，在這種模式下形成了相互制約，提高了資產(chǎn)的安全性，但相關(guān)主體較多，涉及的資金分配以及稅收業(yè)務(wù)也會(huì)隨之增多。

綜上所述，不同模式各具優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)及投資方可結(jié)合自己的需要進(jìn)行選擇。但無(wú)論是何種模式，都需要面對(duì)同樣的稅收問題，以下本文就對(duì)相關(guān)問題展開闡述，具體如下。

2 房地產(chǎn)業(yè)REITs運(yùn)行模式的稅收問題

2.1 信托業(yè)務(wù)中的重復(fù)征稅問題

因?yàn)镽EITs的運(yùn)作模式不唯一，在稅法中對(duì)各模式下的納稅主體也有著不同的定義，這就容易導(dǎo)致在稅收工作中，出現(xiàn)對(duì)同一個(gè)主體重復(fù)納稅的情況。重復(fù)納稅的本質(zhì)就是對(duì)于各納稅主體的不公平，是稅收問題中不容忽視的一項(xiàng)重點(diǎn)。受此影響，信托業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅負(fù)要顯著高于別的行業(yè)。信托機(jī)構(gòu)過高的稅負(fù)必然會(huì)影響收益，導(dǎo)致信托機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)力明顯弱于證券投資等其他的投融資領(lǐng)域。這就使投資方更愿意將資金投入到稅收相對(duì)較低的其他行業(yè)，影響了REITs行業(yè)的發(fā)展。可見，此種問題不僅增加了稅負(fù)，甚至還對(duì)我國(guó)REITs的實(shí)施與完善產(chǎn)生了較大阻礙，投資者的興趣也因此大幅受挫。

2.2 REITs中各參與方的納稅義務(wù)不夠明確

在REITs業(yè)務(wù)中，包括交易、持有、收益分配等環(huán)節(jié)，肯定會(huì)出現(xiàn)信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、增值等情況。信托業(yè)務(wù)涉及多個(gè)主體，包括受托方、委托方以及受益方等，在業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)中，每一方都承擔(dān)著對(duì)應(yīng)的稅收義務(wù)。但從目前來(lái)看，我國(guó)沒有針對(duì)REITs業(yè)務(wù)出臺(tái)專門的稅收條款，納稅可依的稅法主要分散在現(xiàn)有的各法律條文之中，查找起來(lái)就較為麻煩。在進(jìn)行交易的環(huán)節(jié)，對(duì)于發(fā)生轉(zhuǎn)讓的信托資產(chǎn)，就需要受益方轉(zhuǎn)讓所得并繳納所得稅。通過以上例子，也可看出信托機(jī)構(gòu)所繳納的所得稅實(shí)際上和受益人所繳納的收益所得稅出自同一稅源。正是因?yàn)槌鲇谀壳搬槍?duì)REITs的稅法不完善，沒有明確相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致了重復(fù)納稅的問題。

2.3 信托收益的性質(zhì)模糊

根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關(guān)條款規(guī)定，當(dāng)受益方獲取REITs的收益分紅時(shí)，應(yīng)當(dāng)要上繳個(gè)人所得稅。但從我國(guó)現(xiàn)行的個(gè)稅制度來(lái)看，主要包括以下內(nèi)容：一是薪資、獎(jiǎng)金等所得;二是個(gè)體商戶經(jīng)營(yíng)所得;三是單位承包經(jīng)營(yíng)以及承租經(jīng)營(yíng)的收益所得;四是勞務(wù)報(bào)酬;五是稿酬;六是特許權(quán)使用;七是利息、紅利及股息所得;八是單位的財(cái)產(chǎn)租賃所得;九是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;十是偶然所得。綜上所述，信托收益實(shí)際上并沒有明確列入到現(xiàn)行的個(gè)稅稅法中，但和第七條接近?？筛鶕?jù)現(xiàn)行個(gè)稅法對(duì)第七條的解釋，是個(gè)人擁有股權(quán)以及債券為前提，這就和信托收益的性質(zhì)不相符了?？梢姡瑥奈覈?guó)現(xiàn)行的稅法來(lái)看，因?yàn)樾磐惺找娴男再|(zhì)不明確，現(xiàn)行稅法中也沒有納入個(gè)稅征繳的規(guī)定，這就和REITs的現(xiàn)行規(guī)定相矛盾。從目前情況來(lái)看，我國(guó)的REITs業(yè)務(wù)仍是將信托收益納入所得稅的范圍中，主要是信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代扣代繳，如果信托機(jī)構(gòu)沒有代扣代繳，就要求納稅人自行到稅務(wù)局依法納稅。雖然如此，但建議稅法能夠進(jìn)一步完善，使相關(guān)工作有法可依。

3 改進(jìn)建議

3.1 明確相關(guān)方的納稅義務(wù)

因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)REITs業(yè)務(wù)的相關(guān)方納稅義務(wù)不夠明確，導(dǎo)致了一系列的稅收問題，對(duì)此應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。重新定位信托資金與信托參與方，信托財(cái)產(chǎn)的受托人為受益人支付信托收益，而非信托公司所得。對(duì)受托方、受益方以及委托方的納稅義務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一梳理，并利用合同的方式明確相關(guān)的納稅義務(wù)，告知相關(guān)方，避免重復(fù)納稅的情況。

從我國(guó)目前實(shí)施的REITs來(lái)看，在交易時(shí)并沒有涉及實(shí)質(zhì)性的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此信托機(jī)構(gòu)與委托方都不必因此承擔(dān)納稅義務(wù)，但必須在信托業(yè)務(wù)確立時(shí)上繳印花稅。若是委托方和受益方為同一主體，那么信托資產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)，就應(yīng)當(dāng)加納所得稅?？傊?，信托方雖然是受托方，但要明確其實(shí)際就是發(fā)揮中間傳遞的中介作用，那么只需要對(duì)自己的信托費(fèi)用收入進(jìn)行納稅，其余收益歸受益人所有，那么稅務(wù)主要由受益人來(lái)承擔(dān)。

3.2 改善重復(fù)征稅的問題

為改善重復(fù)問題，需要以誰(shuí)收益誰(shuí)納稅的原則來(lái)明確納稅人，具體就是分析交易（轉(zhuǎn)移）中的相關(guān)環(huán)節(jié)是否真正出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的所有者轉(zhuǎn)移，以此來(lái)判斷最終歸屬和最終的收益方。REITs交易階段，若是信托資金未發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么信托機(jī)構(gòu)就不用繳稅。同時(shí)不僅沒有實(shí)質(zhì)性的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，且沒有發(fā)生收益增值，那么受托方也不必上繳所得稅。在持有環(huán)節(jié)時(shí)，信托機(jī)構(gòu)對(duì)于信托資金的運(yùn)作管理也被看作是受益人?？傊琑EITs和其他類型業(yè)務(wù)沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別，都是采用誰(shuí)收益誰(shuí)繳稅的原則。

3.3 完善代扣代繳

目前我國(guó)個(gè)稅法并沒有將信托收益明確納入其中。但在實(shí)際情況下，信托收益就是根據(jù)個(gè)稅的要求進(jìn)行繳稅的，這種方式有助于避免國(guó)家的稅源流失。然而不僅要考慮國(guó)家的稅源問題，還必須兼顧投資方的收益。對(duì)此，可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。如果納稅人已自行繳費(fèi)，那么可申請(qǐng)退稅。這種方式就值得借鑒。這就需要信托機(jī)構(gòu)積極借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，完善代扣代繳業(yè)務(wù)。

4 結(jié)論

綜上所述，目前我國(guó)的REITs業(yè)務(wù)仍處在實(shí)施的初期階段，缺少和這一業(yè)務(wù)配套的稅收制度，這就容易導(dǎo)致稅收問題。縱觀REITs發(fā)展比較成熟的國(guó)家或地區(qū)，都是有配套有完善的市場(chǎng)運(yùn)作模式及稅收制度等，明確稅收義務(wù)，并提供一些稅收優(yōu)惠的措施，在此基礎(chǔ)上，REITs業(yè)務(wù)才得以在這些發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展與完善。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，明確我國(guó)REITs運(yùn)行的稅收問題，并積極改進(jìn)，促進(jìn)我國(guó)REITs的深化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙靜文.發(fā)展REITs市場(chǎng)的他山之鑒[J].未來(lái)與發(fā)展，2019，43（11）：83-88.

[2]郭麗華，張珈榕，牟春燕.我國(guó)REITs融資模式下稅收問題分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2019（8）：72-73.

[3]陸序生.REITs的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、國(guó)內(nèi)實(shí)踐與建議[J].區(qū)域金融研究，2019（8）：14-20.

[4]何志堅(jiān).房地產(chǎn)企業(yè)REITs涉稅淺析[J].納稅，2019，13（22）：15，17.