重塑南京東路“中華第一商業(yè)街”是上海在城市更新中對(duì)既有資源更新改造的一次實(shí)踐。土地資源是有限的、可竭盡的，因而在城市空間規(guī)劃過(guò)程中，對(duì)城市現(xiàn)有土地資源的更新自然成為了盤(pán)活存量土地的重要手段。倡導(dǎo)城市更新，告別大拆大建，已成為大城市發(fā)展的必然選擇，因而眾多專家認(rèn)為，城市更新未來(lái)預(yù)計(jì)將撬動(dòng)十萬(wàn)億級(jí)的內(nèi)需空間。

所謂城市更新，是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。

1958年8月，在荷蘭召開(kāi)的第一次城市更新研討會(huì)對(duì)城市更新作了有關(guān)說(shuō)明：生活在城市中的人，對(duì)于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購(gòu)物、娛樂(lè)及其他生活活動(dòng)有各種不同的期望和不滿。對(duì)于自己所居住的房屋的修理改造，對(duì)于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動(dòng)都是城市更新。因而城市更新項(xiàng)目通常有政府、市場(chǎng)主體、產(chǎn)權(quán)主體等多個(gè)參與方。

政府主導(dǎo)

當(dāng)前的政府主導(dǎo)項(xiàng)目主要用于公益性質(zhì)的改造以及具有特殊意圖的連片地區(qū)等。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，政府內(nèi)逐步分化出市政公司、城建公司、住房保障中心等經(jīng)濟(jì)部門(mén)承擔(dān)委托動(dòng)遷和工程等工作。

針對(duì)歷史保護(hù)建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)等的更新及開(kāi)發(fā)，在政府主導(dǎo)下還能成立統(tǒng)一的權(quán)威機(jī)構(gòu)（組織）來(lái)規(guī)劃、實(shí)施、監(jiān)督、管理。在對(duì)保護(hù)建筑、風(fēng)貌區(qū)的評(píng)估甄別和保護(hù)開(kāi)發(fā)上，確立合適的手法和模式，并建立起行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)通過(guò)教育市民、培養(yǎng)國(guó)際視野的城市管理者等多種方式加強(qiáng)對(duì)歷史保護(hù)建筑及歷史文化風(fēng)貌街區(qū)的保護(hù)意識(shí)。

市場(chǎng)主體主導(dǎo)

以商業(yè)地產(chǎn)公司為代表的市場(chǎng)主導(dǎo)更新項(xiàng)目并不是先天存在的，而是政府逐步將主導(dǎo)的各個(gè)環(huán)節(jié)交給市場(chǎng)而出現(xiàn)。

比如瑞安房地產(chǎn)經(jīng)典的上海新天地項(xiàng)目，就是通過(guò)牽手當(dāng)?shù)貒?guó)企，積極配合上海市政府的城市發(fā)展規(guī)劃，獲得了該項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)資格。

今天的上海新天地不僅是上海的城市名片，更被福布斯評(píng)為“全球20大文化地標(biāo)”之一。城市中心老街區(qū)在現(xiàn)代建筑中煥發(fā)新生，歷史保護(hù)與多功能復(fù)合小區(qū)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，再造了集住宅、辦公樓、零售、娛樂(lè)及文化和學(xué)習(xí)為一體的綜合性城市中心小區(qū)。

可見(jiàn)在城市更新過(guò)程中，以商業(yè)地產(chǎn)公司為代表的市場(chǎng)主體對(duì)資金配置有更加豐富的手段和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于空間產(chǎn)品適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有更靈敏的觸覺(jué)和更直接的經(jīng)驗(yàn)，能提供高質(zhì)量開(kāi)發(fā)和整體設(shè)計(jì)，有效地減輕政府的負(fù)擔(dān)，并促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

產(chǎn)權(quán)主體主導(dǎo)

產(chǎn)權(quán)主體包括原村集體、原企業(yè)主等。產(chǎn)權(quán)主體主導(dǎo)的優(yōu)勢(shì)在于，改造中來(lái)自原產(chǎn)權(quán)主體的阻力較小，易于消弭沖突，參與者更易受惠。然而，大多主導(dǎo)者的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)程度不高。在更新過(guò)程中可能出現(xiàn)資金短缺、難以尋找到專業(yè)團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)/建設(shè)的質(zhì)量不高等情況。

在城市化進(jìn)程中，許多國(guó)家和地區(qū)都經(jīng)歷了從造城到有機(jī)更新的過(guò)程，雖然各個(gè)國(guó)家的發(fā)展路徑不盡相同，但政府的參與和引導(dǎo)無(wú)疑是共性的。

英國(guó)格拉斯哥大學(xué)藝術(shù)史碩士Sasa游學(xué)海外多年，即將入職清華建研院的她參與過(guò)國(guó)內(nèi)多個(gè)街區(qū)的藝術(shù)更新改造，在她看來(lái)，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)主體主導(dǎo)分別代表的是更新項(xiàng)目涉及的公共利益、經(jīng)濟(jì)利益、產(chǎn)權(quán)利益，但這三方之間不可割裂，唯有協(xié)作才可實(shí)現(xiàn)城市更新中最重要的兩大部分——內(nèi)容更新與場(chǎng)景更新。

內(nèi)容更新

內(nèi)容更新在于業(yè)種業(yè)態(tài)的更新。過(guò)去，將百貨改為購(gòu)物中心是較為常見(jiàn)的操作，而近兩年也有不少老項(xiàng)目通過(guò)引入教育綜合體、眾創(chuàng)辦公，甚至菜場(chǎng)集市來(lái)做富有創(chuàng)造性的內(nèi)容更新。

案例：創(chuàng)邑SPACE | 愚園（已完成）

愚園路是上海長(zhǎng)寧區(qū)率先試點(diǎn)的“城市更新”案例，這條全長(zhǎng)不過(guò)1486米的通幽小徑已有百年歷史，在上世紀(jì)20年代與當(dāng)時(shí)的法租界平起平坐，是文化藝術(shù)界、金融界人士極其活躍的地方。

創(chuàng)邑SPACE | 愚園 圖/ 創(chuàng)邑SPACE

該項(xiàng)目由10棟風(fēng)格各異的洋房、辦公樓、商業(yè)樓等建筑組成，涉及的改造對(duì)象是20世紀(jì)初中國(guó)著名銀行家孫衡甫的舊居，曾被稱為“孫家花園”。項(xiàng)目由建筑設(shè)計(jì)師郭錫恩操刀設(shè)計(jì)，通過(guò)高品質(zhì)的空間功能改造、為時(shí)尚產(chǎn)業(yè)量身定制的平臺(tái)化資源布局，以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)的融合應(yīng)用，打造以“互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)尚產(chǎn)業(yè)”為主題的標(biāo)桿創(chuàng)意園區(qū)。

場(chǎng)景更新

場(chǎng)景更新則在于建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)及軟裝部分。為迎合消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心越來(lái)越高的要求，新舊購(gòu)物中心都開(kāi)始采用打造差異化形象的策略。通過(guò)鮮明的主題設(shè)計(jì)、多元化的互動(dòng)、個(gè)性化的體驗(yàn)吸引人流，從而增加在商場(chǎng)的消費(fèi)。如何再次吸引顧客，是這類項(xiàng)目的關(guān)注重點(diǎn)。

案例：新天地時(shí)尚I（升級(jí)中）

上海新天地是瑞安房地產(chǎn)旗下首個(gè)“城市中心總體規(guī)劃社區(qū)”，首創(chuàng)歷史建筑開(kāi)發(fā)性保護(hù)的新理念。雖然該項(xiàng)目已成為黃浦區(qū)乃至上海的一張城市名片，但從2001年新天地南北里建成至今，上海新天地依然在探索商業(yè)更新和業(yè)態(tài)組合優(yōu)化的發(fā)展，建立更具有標(biāo)桿性的復(fù)合型商業(yè)零售空間。

上海新天地正在進(jìn)行升級(jí)改造。圖/ 新天地

通過(guò)智慧零售和大數(shù)據(jù)建模，上海新天地發(fā)現(xiàn)該區(qū)域?qū)Y(jié)包括時(shí)尚、音樂(lè)、科技、運(yùn)動(dòng)、設(shè)計(jì)等諸多元素的品牌需求旺盛。因此2019年3月原南里商場(chǎng)作為上海新天地戰(zhàn)略升級(jí)的新起點(diǎn)，啟動(dòng)了項(xiàng)目升級(jí)更新。升級(jí)后的南里商場(chǎng)更名“新天地時(shí)尚I”，在延續(xù)已有的潮流社交基因上進(jìn)一步深化，充分滿足潮流消費(fèi)者的多元化需求，打造潮流文化社交空間，試圖帶來(lái)多元多樣、年輕活力、獨(dú)具創(chuàng)新的零售格局和概念。