關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 效力 時(shí)間 空間 物權(quán)法

作者簡(jiǎn)介：韋鍶蘊(yùn)，廣東緯韜律師事務(wù)所，合伙人律師，研究方向：民商法。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.176

預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種特殊類(lèi)型，指的是為了能夠保障請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記和其他不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別在于，前者是為了能夠獲得未來(lái)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)，其能夠獲得一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)。本文將從不同維度以兩個(gè)案例分析實(shí)務(wù)中關(guān)于物權(quán)法賦予預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形：

一、 預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形——基于時(shí)間維度考察

在 “蘇某麗訴十堰某置業(yè)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”中，被告東煌公司的法定代表人龔心成向蘇某麗借款300萬(wàn)元用于東煌公司的資金周轉(zhuǎn)，后因東煌公司無(wú)法償還蘇某麗的借款，雙方協(xié)商以東煌公司開(kāi)發(fā)的房屋抵償該債務(wù)。原告蘇某麗提起訴訟要求被告協(xié)助原告辦理房屋的房產(chǎn)證，其后原被告達(dá)成協(xié)議并由法院出具民事調(diào)解書(shū)，協(xié)議被告為原告辦理房屋預(yù)告登記及房屋所有權(quán)證。2017年8月21日，湖北省丹江口市人民法院審判委員會(huì)討論決定，再審本案。湖北省丹江口市人民法院再審認(rèn)為，第三人張某云、周某斌與被告十堰某置業(yè)有限公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，已由生效判決駁回了東煌公司要求解除的請(qǐng)求，基于該合同關(guān)系，第三人張某云、周某斌對(duì)于本案所涉房屋辦理了預(yù)告登記，該預(yù)告登記具有公示效力，在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的情況下，依法不得轉(zhuǎn)讓。本案蘇某麗和東煌公司要求對(duì)本案所涉房屋由其雙方進(jìn)行過(guò)戶登記的主張不符合法律規(guī)定，故其請(qǐng)求本院不予支持。蘇某麗和十堰某置業(yè)有限公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，可由其雙方通過(guò)其他途徑予以解決。判決：一、撤銷(xiāo)本院（2017）鄂0381民初451號(hào)民事調(diào)解。二、駁回蘇某麗的訴訟請(qǐng)求。

本案是基于“以房抵債”糾紛的雙方作出的民事調(diào)解書(shū)侵犯了第三人張某云、周某斌的權(quán)利，因該協(xié)議不合法而予以撤銷(xiāo)的民事判決。從該案中我們可以對(duì)“預(yù)告登記”請(qǐng)求權(quán)效力在時(shí)間維度上窺探一二。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。該條款對(duì)預(yù)告登記的時(shí)間維度有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的預(yù)告登記失效，意味著預(yù)告登記權(quán)利人基于預(yù)告登記而享有的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本登記的請(qǐng)求權(quán)喪失了物權(quán)法上的基礎(chǔ)，其物權(quán)法上的效力確定地消滅[1]。但對(duì)此在解釋上不應(yīng)過(guò)于絕對(duì)，針對(duì)一些特殊情形應(yīng)作有利于預(yù)告登記權(quán)利人的解釋。比如，本案中應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，涉案房屋在2017年8月10日辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，在此之前該院于2017年3月24日裁定對(duì)調(diào)解協(xié)議所涉房屋進(jìn)行了查封。故即使第三人在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記而造成其預(yù)告登記失效，但該房屋已在第三人所持預(yù)告登記失效之前因被法院查封而不能轉(zhuǎn)讓，再審法院對(duì)此認(rèn)定蘇某麗和東煌公司要求對(duì)本案所涉房屋由其雙方進(jìn)行過(guò)戶登記的主張不符合法律規(guī)定，不予支持是正確的，也是基于預(yù)告登記制度理念的考慮。在時(shí)間維度上應(yīng)結(jié)合具體案件分析，準(zhǔn)確把握預(yù)告登記時(shí)間效力，以及對(duì)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”之時(shí)存在的導(dǎo)致本登記障礙的情形進(jìn)行具體分析從而做出準(zhǔn)確的判斷。

二、預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形——基于空間維度考察

在“某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司訴楊某原等確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案”中，2004年3月27日，楊某原、張某芳、楊某斐與某公司簽訂《XX房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，三人向某公司支付房款并接收了上述房屋使用至今。另，2001年7月，某公司與王某華簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案房屋出售給王某華，并于2001年7月9日在房管部門(mén)辦理了預(yù)售合同登記備案手續(xù)（合同號(hào)XXX），約定付款方式為按揭付款。2001年8月22日，中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行與王某華簽訂《樓宇按揭合同》，由王某華以其向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的本案的涉案房屋作抵押，作為貸款400000元的還款擔(dān)保等。同年9月17日經(jīng)批準(zhǔn)已辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行的。后中國(guó)建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行向王某華發(fā)放了貸款400000元。其后，中國(guó)建設(shè)銀行將其對(duì)290戶借款人（包括王某華）共計(jì)290筆借款合同項(xiàng)下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理有限公司廣州辦事處;某資產(chǎn)管理有限公司廣州辦事處將其對(duì)290戶借款人（包括王某華）共計(jì)290筆借款合同項(xiàng)下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理公司廣州辦事處（其后更名為某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司）。

2014年，楊某原、張某芳、楊某斐以某公司將涉案房屋預(yù)登記至王某華名下，并辦理抵押登記為由向一審法院提起（2014）穗荔法民三初字第222號(hào)案的訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)某公司與王某華關(guān)于買(mǎi)賣(mài)涉案房屋的行為無(wú)效，并涂銷(xiāo)該房屋在房屋管理部門(mén)已辦理的買(mǎi)賣(mài)合同登記備案手續(xù)。

一審法院認(rèn)為：一審法院作出的（2014）穗荔法民三初字第222號(hào)及（2014）穗荔法民三初字第1904號(hào)民事判決書(shū)已確認(rèn)某公司與王某華關(guān)于買(mǎi)賣(mài)涉案房屋的行為無(wú)效及楊某原、張某芳、楊某斐與某公司針對(duì)涉案房屋存在合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，由此可見(jiàn)，王某華并非涉案房屋合法權(quán)利人。楊某原、張某芳、楊某斐請(qǐng)求確認(rèn)王某華以涉案房屋設(shè)定的抵押無(wú)效符合上述法律規(guī)定，一審法院予以支持。抵押無(wú)效，某資產(chǎn)公司當(dāng)然不能對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，故楊某原、張某芳、楊某斐關(guān)于確認(rèn)某資產(chǎn)公司不能對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，一審法院亦予以支持。某資產(chǎn)公司抗辯于法無(wú)據(jù)，一審法院不予采納。一審法院于2017年5月17日作出如下判決：確認(rèn)王某華以廣州市XX房設(shè)定的抵押無(wú)效，某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司不能對(duì)廣州市XX房享有優(yōu)先受償權(quán)。

二審法院認(rèn)為：涉案房屋的《廣州市房地產(chǎn)抵押登記證明書(shū)》載明“以預(yù)購(gòu)商品房或者在建房屋抵押登記的，房屋竣工后抵押關(guān)系尚未終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)利證”，由此可以證明涉案房屋的登記屬于預(yù)告登記。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十八條“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”之規(guī)定，本案爭(zhēng)議應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，該法第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！奔吹盅簷?quán)的設(shè)立必須依照法定程序進(jìn)行，當(dāng)事人不得自行約定或自認(rèn)[2]。

綜合上述分析，本院認(rèn)定涉案房產(chǎn)的抵押預(yù)告登記不屬于抵押權(quán)設(shè)立的登記范疇，該預(yù)告登記未轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅簷?quán)登記，因此中國(guó)建設(shè)銀行廣州市東環(huán)支行和受讓債權(quán)的東方資產(chǎn)公司對(duì)涉案房產(chǎn)不享有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。一審判決認(rèn)定東方資產(chǎn)公司對(duì)涉案房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)正確。某資產(chǎn)公司認(rèn)為其享有優(yōu)先受償權(quán)的上訴理由不成立，本院不予支持。

如上所述，王某華就涉案房屋所設(shè)定的是抵押預(yù)告登記，而非抵押登記，不發(fā)生抵押的效力。而主張合同無(wú)效的前提是該合同成立并有效，因此楊某原、張某芳、楊某斐要求確認(rèn)王某華設(shè)定的抵押無(wú)效的主張缺乏事實(shí)和法律基礎(chǔ)，本院不予支持。一審法院對(duì)抵押無(wú)效的認(rèn)定有誤，本院予以更正。

本案主要針對(duì)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)空間維度的探討其效力?！段餀?quán)法》對(duì)于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)空間維度進(jìn)行了明確的規(guī)定，如果不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)告登記，如果沒(méi)有獲得權(quán)利人的同意，即使對(duì)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了處分，但是不具有物權(quán)效力，必須要通過(guò)權(quán)利人的同意，才能夠?qū)υ摬粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置。上述案件中可以對(duì)此加以分析：本案中，在預(yù)告登記后本登記前，王某華就涉案房屋向銀行貸款并辦理了抵押預(yù)告登記，在進(jìn)行二審判決的過(guò)程中，法院根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，認(rèn)定其涉案房屋不具備抵押效力。預(yù)告登記制度是對(duì)將來(lái)物權(quán)保障的一種請(qǐng)求，申請(qǐng)人進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之后，不會(huì)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者設(shè)立的情況，是獲得了將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。因此，預(yù)告登記并不等同于物權(quán)（包括擔(dān)保物權(quán)）的設(shè)立、變動(dòng)登記，亦不產(chǎn)生物權(quán)（包括擔(dān)保物權(quán)）設(shè)立或變動(dòng)之效力[3]。

通過(guò)上述兩個(gè)案件，可以初步呈現(xiàn)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的效力情形，但也可從案件審理過(guò)程發(fā)現(xiàn)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定并不完善，還需要進(jìn)一步的調(diào)整和優(yōu)化，具體表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：

一方面，需要?jiǎng)?chuàng)建完善的信息披露制度。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度逐漸的完善，但是在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中存在信息公開(kāi)機(jī)制不完善、不健全的情況，因此在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，買(mǎi)受人無(wú)法獲得公開(kāi)的信息，不能夠全面的了解不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告權(quán)屬登記方面的信息，在此基礎(chǔ)上和出賣(mài)人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易，顯然買(mǎi)受人會(huì)處于劣勢(shì)地位。在上面的兩個(gè)案件中，買(mǎi)受人就存在滯后知情，甚至不了解預(yù)告登記信息的情況，最終雙方出現(xiàn)了糾紛。所以，需要?jiǎng)?chuàng)建完善的信息披露制度，讓雙方都可以快速、準(zhǔn)確的查詢不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記方面的信息，這對(duì)于維持不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要的作用。

另一方面，需要逐漸的增加預(yù)告登記制度適用范圍?，F(xiàn)階段，我國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍相對(duì)較小，無(wú)法充分的發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用。預(yù)告登記制度能夠有效的避免出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)、多頭買(mǎi)賣(mài)等現(xiàn)象的發(fā)生。但是由于受到適用范圍的顯著，會(huì)對(duì)其保障交易安全的價(jià)值不能充分的發(fā)揮。筆者認(rèn)為，需要從請(qǐng)求權(quán)、登記對(duì)象以及適用范圍三個(gè)方面進(jìn)行完善，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)內(nèi)容納入預(yù)告登記制度的適用范圍。通過(guò)擴(kuò)大預(yù)告登記制度適用范圍進(jìn)行擴(kuò)大，能夠提升對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)力度。因此，不僅可以將合同作為是否啟動(dòng)預(yù)告登記的依據(jù)和參考，還可以通過(guò)政府和法院征收、無(wú)因管理等進(jìn)行預(yù)告登記的啟動(dòng)，必要時(shí)，還可以將非協(xié)議約定納入預(yù)告登記啟動(dòng)范圍，不斷的擴(kuò)大預(yù)告登記制度適用范圍，這樣能夠更加有效的保障不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益[4]。

綜上所述，《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記制度的內(nèi)容進(jìn)行了比較完整的規(guī)范，為物權(quán)和特定債權(quán)的聯(lián)系做出很大的貢獻(xiàn)。特定債權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記之后，被賦予物權(quán)保全的效力，這樣能夠有效的保障不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，對(duì)于提升不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全性具有至關(guān)重要的作用。因此，在實(shí)務(wù)中法院處理案件也是從判決上多維度發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平和效益預(yù)期。

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