何英昌

摘? 要：文章基于“檔案”定義角度，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記資料屬于檔案的范疇，不屬于政府信息主動(dòng)公開(kāi)的范圍，應(yīng)在有限公開(kāi)的原則下依法查詢。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中的原始資料涉及個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，其查詢的主體和范圍應(yīng)作限縮理解，確保個(gè)人隱私權(quán)不受侵犯。然而當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料的查詢?nèi)匀淮嬖诓樵冎黧w不明晰，查詢范圍不確定等問(wèn)題，但是通過(guò)完善法律法規(guī)體系、加強(qiáng)查檔人員培訓(xùn)和改進(jìn)查詢方式，可以規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料的查詢，達(dá)到保護(hù)個(gè)人隱私和商業(yè)秘密的目的。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案;原始資料;權(quán)利人;利害關(guān)系人;查詢

Abstract： Based on the definition of 'archive'， the article believes that real estate registration information belongs to the category of archives， and does not belong to the scope of active disclosure of government information. It should be searched according to law under the principle of limited disclosure. The original materials in the real estate registration archives involve personal privacy and business secrets， and the subject and scope of their inquiry should be limited and understood to ensure that personal privacy rights are not violated. However， the current query of the original materials of the real estate registration archives still has problems such as unclear query subject and uncertain query range. However， by improving the legal and regulatory system， strengthening the training of archives search personnel and improving the query method， the query of the original materials of the real estate registration archives can be standardized， so as to protect the personal privacy and business secrets.

Keywords： Real estate registration archives; Original materials; Right holder; interested party; Inquiry

國(guó)內(nèi)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的研究頗多，如賴(lài)俊峰[1]、陳淑端[2]、張海峰[3]等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢主體、查詢制度等展開(kāi)討論，但是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料查詢的研究較為鮮見(jiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料作為原始記錄的憑證，在證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、追溯權(quán)屬來(lái)源、反映物權(quán)變動(dòng)情況等方面起著重要的作用。但是，原始資料中含有不宜公開(kāi)的個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料查詢主體及查詢范圍進(jìn)行研究，有利于解決維護(hù)交易安全與隱私保護(hù)之間的矛盾問(wèn)題，在兩者之間找到一個(gè)契合的平衡點(diǎn)。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案界定及原始資料的內(nèi)容

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記資料屬于檔案的范疇

當(dāng)前對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料是否屬于檔案管理的范疇有兩種不同的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn)登記資料”不屬于檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記資料的保存只是為了便于公開(kāi)查詢，實(shí)現(xiàn)物權(quán)公示公信的效力。[4]另一種觀點(diǎn)認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn)登記資料”屬于檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記資料和不動(dòng)產(chǎn)登記檔案實(shí)際上是對(duì)同一對(duì)象在不同階段的兩種稱(chēng)謂，歸檔前稱(chēng)其為“資料”，歸檔后稱(chēng)其為“檔案”，類(lèi)似于文件與檔案的關(guān)系，[5]而且是一種專(zhuān)門(mén)檔案，是“檔案大家族”的重要成員之一。[6]筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：

1.1.1 兩者概念有重合之處。根據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《檔案法》）第二條規(guī)定的檔案是指“過(guò)去和現(xiàn)在的國(guó)家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織以及個(gè)人從事政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動(dòng)直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄”。而不動(dòng)產(chǎn)登記資料，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的具有保存價(jià)值的各種材料。因此，從概念上看兩者有重合之處。

1.1.2 兩者的保管要求相同?！稒n案法》第十三條規(guī)定，“各級(jí)各類(lèi)檔案館，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和其他組織的檔案機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的管理制度，便于對(duì)檔案的利用;配置必要的設(shè)施，確保檔案的安全;采用先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化。”《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）第九十四條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設(shè)符合不動(dòng)產(chǎn)登記資料安全保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料存放場(chǎng)所。不動(dòng)產(chǎn)登記資料中屬于歸檔范圍的，按照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行歸檔管理，具體辦法由國(guó)土資源部會(huì)同國(guó)家檔案主管部門(mén)另行制定?！眹?guó)土資源部、國(guó)家檔案局在2015年12月30日印發(fā)《國(guó)土資源業(yè)務(wù)檔案管理辦法》，將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案明確為國(guó)土資源業(yè)務(wù)檔案的一個(gè)類(lèi)別。在操作實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記資料也是按照國(guó)土資源業(yè)務(wù)檔案的管理要求進(jìn)行分類(lèi)、整理、歸檔，并且存放在檔案庫(kù)房集中保管的。

1.1.3 一些地方的規(guī)章制度已將不動(dòng)產(chǎn)登記資料納入檔案管理的范疇。目前一些地方已出臺(tái)的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的規(guī)范性文件，如《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理暫行辦法》《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理規(guī)范》等規(guī)范性文件已明確將不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中形成材料納入不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的范疇。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料的具體內(nèi)容

1.2.1 申請(qǐng)人提交的材料。辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中由申請(qǐng)人提交的材料主要有：①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)。②申請(qǐng)人的身份證明材料。具體包括權(quán)利人、義務(wù)人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人代理人的身份證明、授權(quán)委托書(shū)、結(jié)婚證、戶口簿、監(jiān)護(hù)證明等材料。③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料。具體包括土地劃撥決定書(shū)、土地出讓合同等土地權(quán)屬來(lái)源證明，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證、房屋竣工驗(yàn)收備案表等權(quán)屬來(lái)源材料。④登記原因材料。具體包括不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、繼承或贈(zèng)與材料、析產(chǎn)協(xié)議或房屋互換協(xié)議以及上級(jí)同意轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的批文等;不動(dòng)產(chǎn)法律判決、裁決、仲裁及公證文書(shū)等;設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的有關(guān)合同、文件等材料。[7]⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果材料。具體包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、面積量算表、不動(dòng)產(chǎn)單元圖等材料。⑥完稅憑證。

1.2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中形成的材料。不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中形成的材料主要有受理憑證、領(lǐng)證憑證、不動(dòng)產(chǎn)登記審批表等材料。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案與政府信息的關(guān)系

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案與政府信息的關(guān)系，學(xué)界有兩種不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記資料符合政府信息的構(gòu)成要件，應(yīng)屬于政府信息，且《政府信息公開(kāi)條例》所確立的公開(kāi)原則亦應(yīng)適用于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)。[8]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記資料不屬于政府信息，不適用《政府信息公開(kāi)條例》。[9]筆者贊同第二種觀點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記資料雖然是政府機(jī)構(gòu)在履行職責(zé)過(guò)程中產(chǎn)生，但是與《政府信息公開(kāi)條例》立法目的中的讓民眾有渠道監(jiān)督政府的自由裁量行為不同。不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果是申請(qǐng)人意愿的表示，登記機(jī)構(gòu)無(wú)需也無(wú)權(quán)干涉，因此不動(dòng)產(chǎn)登記工作的自由裁量空間極小，與《政府信息公開(kāi)條例》立法目的不符。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記資料涉及的是個(gè)別民事主體的利益，與“涉及公民、法人或者其他組織切身利益”的政府信息不同，它并不需要社會(huì)公眾廣泛知曉或參與。[10]而且根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)辦公開(kāi)辦函[2016]206號(hào)復(fù)函的通知》（國(guó)土資廳函[2016]1648號(hào)）的精神，不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢屬于特定行政管理領(lǐng)域的業(yè)務(wù)查詢事項(xiàng)，不適用于《政府信息公開(kāi)條例》。[11]

3 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料查詢存在的問(wèn)題

3.1 權(quán)利人的查詢范圍不明確，呈現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢(shì)

《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）第十四條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人可以查詢本不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和本不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料?！钡俏疵鞔_“本不動(dòng)產(chǎn)登記”的概念和“原始資料”的范圍?！氨静粍?dòng)產(chǎn)登記”從字面上理解，可以表示兩種不同意思，一是表示本不動(dòng)產(chǎn)單元的所有登記記錄，即包括不動(dòng)產(chǎn)形成時(shí)的首次登記，以及之后產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的所有登記記錄;二是表示本次不動(dòng)產(chǎn)登記記錄，即有權(quán)利人參與的當(dāng)次不動(dòng)產(chǎn)登記記錄。對(duì)“本不動(dòng)產(chǎn)登記”含義理解不同，權(quán)利人的查詢范圍也截然不同。按照第一種理解，權(quán)利人可以查詢前手權(quán)利人或者更前一手權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或與他人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的登記檔案，而這些登記檔案里含有前手權(quán)利人與他人交易的個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，這些個(gè)人隱私和商業(yè)秘密與現(xiàn)權(quán)利人無(wú)關(guān)，允許現(xiàn)權(quán)利人查詢?nèi)菀自斐伤穗[私泄露。若按后者理解，則權(quán)利人的查詢范圍相對(duì)較小，只能查詢其作為權(quán)利人期間辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案資料，即其辦理登記時(shí)提交的材料，造成他人隱私泄露的風(fēng)險(xiǎn)較小。但是實(shí)務(wù)中，無(wú)論是查詢主體，還是登記機(jī)構(gòu)工作人員大多是按照第一種理解進(jìn)行查詢，這是權(quán)利人查詢范圍呈擴(kuò)大化趨勢(shì)的表現(xiàn)之一。

根據(jù)《暫行辦法》第二條第二款規(guī)定可知，不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料包括申請(qǐng)人提交的材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料。此處的“原始資料”包含登記機(jī)構(gòu)在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中經(jīng)辦人、審核人填寫(xiě)意見(jiàn)的《不動(dòng)產(chǎn)登記審批表》，這是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的過(guò)程性材料，對(duì)于權(quán)利人來(lái)說(shuō)，對(duì)其有影響的是不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果，至于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過(guò)程中如何審查材料，如何填寫(xiě)辦理意見(jiàn)，其是無(wú)須也無(wú)權(quán)查詢的。《暫行辦法》第十四條規(guī)定，權(quán)利人可以查詢?cè)假Y料，但是未對(duì)此處的“原始資料”的概念（內(nèi)容）作進(jìn)一步的說(shuō)明，按照同一文件若無(wú)特別說(shuō)明，上下文中相同詞語(yǔ)概念一致的原則，筆者認(rèn)為第十四條出現(xiàn)的“原始資料”與第二條的“原始資料”內(nèi)容一致。申言之，權(quán)利人可以查詢登記機(jī)構(gòu)在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的審核材料，即可查詢《不動(dòng)產(chǎn)登記審批表》。權(quán)利人可以查詢其無(wú)須知情的檔案材料，這是權(quán)利人查詢范圍呈擴(kuò)大化趨勢(shì)的另一種表現(xiàn)。

3.2 利害關(guān)系人定義不明，能否作為原始資料的查詢主體仍有爭(zhēng)議

根據(jù)《暫行辦法》第十九條規(guī)定，利害關(guān)系人主要分為兩類(lèi)：一是因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的人;二是因不動(dòng)產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的人。但是實(shí)務(wù)中仍有如原所有權(quán)人、隱性共有人、權(quán)利人的近親屬等未納入利害關(guān)系人的范疇。對(duì)于上述幾類(lèi)人而言，與所登記的不動(dòng)產(chǎn)有一定現(xiàn)實(shí)利益關(guān)系，完全可能因?yàn)楦鞣N法律關(guān)系或法律行為與該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生法律法規(guī)規(guī)定的其他情形的利害關(guān)系，實(shí)踐操作中應(yīng)將其認(rèn)定為利害關(guān)系人。

《暫行辦法》第十九條規(guī)定，利害關(guān)系人可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果。換言之，利害關(guān)系人不能查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料。對(duì)于因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的人，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為他們只需確定交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)情況（通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿即可確定）便可確保交易的安全，因此其不須也無(wú)權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料，[12]這在法律界和檔案界都得到廣泛認(rèn)同。但是對(duì)于因不動(dòng)產(chǎn)存在糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的人，能否查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料卻有不同的意見(jiàn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起訴訟或仲裁的利害關(guān)系人與不動(dòng)產(chǎn)有著特殊的關(guān)系，如果不能提供不動(dòng)產(chǎn)登記原因材料（如買(mǎi)賣(mài)合同、贈(zèng)與合同、征收安置協(xié)議等），會(huì)影響法院或仲裁機(jī)構(gòu)的斷案，[13]而且《房屋權(quán)屬登記信息査詢暫行辦法》（尚未廢止）也規(guī)定，“仲裁事項(xiàng)、訴訟案件的當(dāng)事人可以查詢與仲裁事項(xiàng)、訴訟案件直接相關(guān)的原始登記憑證”，因此認(rèn)為這一類(lèi)型的利害關(guān)系人可以作為原始資料的查詢主體。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，對(duì)于仲裁事項(xiàng)和訴訟案件涉及的當(dāng)事人，也無(wú)權(quán)查詢?cè)嫉怯涃Y料，因?yàn)樵假Y料含有個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，保護(hù)不當(dāng)容易造成他人隱私泄露。且案件當(dāng)事人如因案件需要查詢?cè)假Y料的，可以依據(jù)《民事訴訟法》第六十四條，“當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集” 的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院調(diào)查收集證據(jù)或查詢相關(guān)資料，[14]并不會(huì)影響證據(jù)的收集和案件的審理。筆者同意后一觀點(diǎn)，因?yàn)榍耙挥^點(diǎn)提及的不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件需提供買(mǎi)賣(mài)合同等材料作為證據(jù)，其實(shí)買(mǎi)賣(mài)合同不僅存于登記檔案內(nèi)，按照不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣，買(mǎi)賣(mài)合同一式三份，買(mǎi)賣(mài)雙方也各執(zhí)一份。若不動(dòng)產(chǎn)交易有糾紛，案件當(dāng)事人完全可以提供自己留存的那一份合同作為案件證據(jù)，而無(wú)需到登記機(jī)構(gòu)查詢。此外，若人民法院確需核實(shí)當(dāng)事人提交的買(mǎi)賣(mài)合同真?zhèn)?，完全可以以?guó)家機(jī)關(guān)的身份向登記機(jī)構(gòu)調(diào)取相關(guān)材料進(jìn)行核實(shí)，也無(wú)需當(dāng)事人提供登記機(jī)構(gòu)留存的原始資料。因此對(duì)于第一種觀點(diǎn)認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)不允許利害關(guān)系人查詢?cè)假Y料會(huì)影響案件的審理，筆者認(rèn)為這是無(wú)稽之談。被稱(chēng)為“信息公開(kāi)第一案”的“董某訴上海市徐匯區(qū)房地局信息不公開(kāi)案”的最后審理結(jié)果也印證利害關(guān)系人不能作為原始資料的查詢主體。[15]

原所有權(quán)人有時(shí)為了證明自己的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，也申請(qǐng)查詢?cè)粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同等權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記原因文件材料。原所有權(quán)人作為不動(dòng)產(chǎn)的曾經(jīng)權(quán)利人，其申請(qǐng)查詢的材料，如房屋買(mǎi)賣(mài)合同等確實(shí)是其作為申請(qǐng)人之一在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交給登記機(jī)構(gòu)的材料，且《暫行辦法》未對(duì)這類(lèi)利害關(guān)系人的查詢范圍作出規(guī)定，因此實(shí)務(wù)中有工作人員認(rèn)為原所有權(quán)人有權(quán)查詢自己提交的原始資料。胡卉明[16]認(rèn)為，原所有權(quán)人雖然不是《暫行辦法》第十九條列舉的利害關(guān)系人類(lèi)型，但是第十九條第三款作了“法律法規(guī)規(guī)定的其他情形”的兜底性規(guī)定，若原所有權(quán)人能提供相關(guān)的材料，證明其可能與該物權(quán)發(fā)生進(jìn)一步的聯(lián)系，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為利害關(guān)系人，但是也僅能查詢不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果，不能查詢登記原始資料。筆者認(rèn)為，原所有權(quán)人為了證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，其實(shí)通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿即可達(dá)到目的，根本不需要查詢買(mǎi)賣(mài)合同等原始資料。

3.3 有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)類(lèi)型不明晰，查詢范圍無(wú)限制

根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定，“人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。其他有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，依照本條規(guī)定辦理”。對(duì)于該條的規(guī)定，存在兩個(gè)不明晰的地方，一是人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等的查詢范圍是“調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)”，但是這個(gè)“事項(xiàng)”必須是所處理的案件，還是也包括單位內(nèi)部處理的事務(wù)？二是其他有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的類(lèi)型未作列舉說(shuō)明，是指司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、還是也包括一般的國(guó)家機(jī)關(guān)？是要求縣級(jí)以上的國(guó)家機(jī)關(guān)，還是鄉(xiāng)級(jí)的國(guó)家機(jī)關(guān)也可以？《實(shí)施細(xì)則》和《暫行辦法》都未作明確的規(guī)定。

有工作人員認(rèn)為，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定上述國(guó)家機(jī)關(guān)可以查詢所處理事項(xiàng)相關(guān)的原始資料，即有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)要求查詢什么，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就提供什么，其查詢行為無(wú)任何限制。筆者認(rèn)為，上述國(guó)家機(jī)關(guān)屬于司法機(jī)關(guān)，其調(diào)查或處理的事項(xiàng)應(yīng)屬于司法案件，如處理單位危舊房改項(xiàng)目的事項(xiàng)顯然不屬于司法案件范疇，雖然其申請(qǐng)查詢的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人是其單位內(nèi)部職工，存在雇傭關(guān)系，但并非司法案件的涉案人，此種情形顯然不適用第九十七條的規(guī)定。如果要以單位的名義統(tǒng)一查詢，也需取得所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的授權(quán)同意。

因《實(shí)施細(xì)則》未對(duì)其他有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的類(lèi)型進(jìn)行明確，因此實(shí)務(wù)中對(duì)“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)”查詢主體難以把握，是專(zhuān)指機(jī)關(guān)單位還是可含事業(yè)單位？有學(xué)者認(rèn)為，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)包括事業(yè)單位，因事業(yè)單位一般是機(jī)關(guān)下屬單位、承擔(dān)機(jī)關(guān)派生的具體事務(wù)甚至承擔(dān)政府某一塊管理職能，[17]因此可視為國(guó)家機(jī)關(guān)。據(jù)此，類(lèi)似于城區(qū)政府征地拆遷中心這一類(lèi)事業(yè)單位也可以作為查詢主體，查詢?cè)假Y料。那么可查詢?cè)假Y料的國(guó)家機(jī)關(guān)范圍就明顯擴(kuò)大了，幾乎包括了所有的機(jī)關(guān)單位和承擔(dān)公共事務(wù)管理職能的事業(yè)單位，對(duì)個(gè)人隱私保護(hù)產(chǎn)生巨大挑戰(zhàn)。筆者認(rèn)為，承擔(dān)公共事務(wù)管理職能的事業(yè)單位，雖然具備獨(dú)立法人資格，但是其行使的職權(quán)仍是行政機(jī)關(guān)或其他國(guó)家機(jī)關(guān)授權(quán)或委托的，如果其執(zhí)行公務(wù)需查詢?cè)假Y料也必須以行政事項(xiàng)授權(quán)或委托機(jī)關(guān)的名義申請(qǐng)查詢，不能將查詢主體范圍擴(kuò)大到所有事業(yè)單位，因?yàn)椴樵冎黧w的擴(kuò)大很容易造成個(gè)人隱私的泄露。

4 規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料查詢的策略

4.1 完善相關(guān)法律法規(guī)，建立分類(lèi)查詢體系

4.1.1 明確查詢主體的類(lèi)型。要對(duì)法律法規(guī)中規(guī)定的兩類(lèi)查詢主體的類(lèi)型進(jìn)行進(jìn)一步的解釋或列舉說(shuō)明。具體為：①權(quán)利人。將其概念明確為：不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，包括自物權(quán)人和他物權(quán)人。[18]②有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)。要明確有權(quán)查詢?cè)假Y料的國(guó)家機(jī)關(guān)類(lèi)型。人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)等主要是為了在偵查、執(zhí)行、辦理案件過(guò)程中需要獲取證據(jù)的機(jī)關(guān)可以查詢?cè)假Y料，其他有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)只有執(zhí)行公務(wù)確需原始資料作為證據(jù)的方可作為原始資料的查詢主體，若只需要確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬即可執(zhí)行公務(wù)的國(guó)家機(jī)關(guān)則不能作為原始資料查詢主體。

4.1.2 明確利害關(guān)系人不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料的查詢主體。目前，《房屋權(quán)屬登記信息査詢暫行辦法》對(duì)利害關(guān)系人查詢?cè)假Y料的規(guī)定與《暫行辦法》存在不一致的情況，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中關(guān)于利害關(guān)系人的查詢存在不同意見(jiàn)。《房屋權(quán)屬登記信息査詢暫行辦法》是原建設(shè)部于2006年頒布實(shí)施的行政規(guī)章，《暫行辦法》是國(guó)土資源部于2018年頒布實(shí)施的行政規(guī)章，兩者都屬于部門(mén)規(guī)章，法律效力一致，但是《暫行辦法》屬于新規(guī)章，而《房屋權(quán)屬登記信息査詢暫行辦法》屬于舊規(guī)章，按照新法優(yōu)于舊法的原則，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的查詢應(yīng)按《暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。此外，鑒于房屋登記已納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，建議住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)及時(shí)做好原房屋登記資料查詢法律法規(guī)的廢改工作，避免出現(xiàn)部門(mén)規(guī)章相互沖突引起的各類(lèi)問(wèn)題。

4.1.3 明確查詢范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料的查詢范圍，應(yīng)與查詢主體一一對(duì)應(yīng)。根據(jù)不同的查詢主體確定不同的查詢范圍，建立分類(lèi)查詢體系。具體如下：①明確權(quán)利人的查詢范圍。權(quán)利人僅可以查詢其作為申請(qǐng)人的當(dāng)次不動(dòng)產(chǎn)登記的原始資料以避免造成他人隱私泄露。建議將《暫行辦法》第十四條中的“本不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料”修改為“本次不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料”。同時(shí)，對(duì)本條的“原始資料”作限縮解釋?zhuān)鞔_本條的“原始資料”不包括義務(wù)人（原權(quán)利人）的身份證明、登記機(jī)構(gòu)審核材料（審批表）等材料。②明確有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的查詢范圍。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以查詢與其所辦理的案件直接相關(guān)的原始資料，不得隨意擴(kuò)大查詢范圍。

4.2 加大法律法規(guī)的宣傳和工作人員的培訓(xùn)力度

首先，對(duì)《實(shí)施細(xì)則》和《暫行辦法》中關(guān)于檔案查詢的規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)解讀，準(zhǔn)確把握法律法規(guī)對(duì)查詢主體和查詢范圍的規(guī)定;其次，對(duì)違規(guī)查詢的處罰條款進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，增強(qiáng)敬畏法律、依法查詢、查詢服務(wù)權(quán)責(zé)對(duì)等的意識(shí);最后，對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案查詢服務(wù)水平。

4.3 采用先進(jìn)的查詢服務(wù)模式，減少人為因素的影響

4.3.1 運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)為權(quán)利人提供自助查詢服務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)設(shè)置原始資料的查詢規(guī)則后，可以使用自助查詢終端（自助查檔機(jī)）或者移動(dòng)服務(wù)終端（手機(jī)APP等）向權(quán)利人提供原始資料的查詢服務(wù)。通過(guò)人臉識(shí)別系統(tǒng)，可以判定查詢?nèi)说纳矸莶⑴c不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人信息進(jìn)行比對(duì)，兩者一致時(shí)可以向查詢?nèi)颂峁┰假Y料的查看或者下載打印服務(wù)。

4.3.2 通過(guò)數(shù)據(jù)共享為有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提供原始資料查詢。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)與人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)等部門(mén)建立信息互通共享機(jī)制，讓這些經(jīng)常需要查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料的國(guó)家機(jī)關(guān)通過(guò)數(shù)據(jù)共享獲取案件所需的原始資料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)辦理案件的實(shí)際需要，通過(guò)系統(tǒng)直連的方式推送相關(guān)原始資料，減少甚至取消人工查詢的方式，避免人為因素造成查詢不符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)應(yīng)將本機(jī)關(guān)處理的各類(lèi)公務(wù)需要調(diào)閱的原始資料進(jìn)行歸類(lèi)，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)各類(lèi)公務(wù)所需要的原始資料進(jìn)行精確推送，避免超越范圍查詢。

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（作者單位：南寧市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 來(lái)稿日期：2020-06-10）