趙磊 陳飛

摘 要：隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭不斷加劇，企業(yè)如何科學(xué)安排資源、實(shí)施戰(zhàn)略、提高管理水平、增強(qiáng)競爭實(shí)力，是企業(yè)管理者必須認(rèn)真思考的問題。本文以某千億級市值商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)全面預(yù)算信息系統(tǒng)為視角，探討商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何提升管理刻度，從而有效實(shí)施戰(zhàn)略、抵御風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)? 全面預(yù)算信息化? IBM? TM1

中圖分類號：F406.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）09（a）--02

近年來，商業(yè)地產(chǎn)以其豐厚的利潤空間吸引眾多地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)從“增量”到“存量”轉(zhuǎn)變的新的生力軍。商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，伴隨著競爭的白熱化，企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營管理問題制約商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向更高的目標(biāo)追求。通過應(yīng)用全面預(yù)算管理工具，有效解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管控模糊、經(jīng)營管理粗放、資金計(jì)劃不合理、內(nèi)控薄弱等管理問題。在實(shí)現(xiàn)層面，則需要借助信息技術(shù)將全面預(yù)算管理工具落地，從而提升管理刻度，保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1 全面預(yù)算整體框架

構(gòu)筑以戰(zhàn)略為導(dǎo)向、以盈利考核為核心、以管理刻度為標(biāo)準(zhǔn)的全面預(yù)算管理體系，是建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算信息化系統(tǒng)的前提條件。這種先進(jìn)的現(xiàn)代企業(yè)管理工具，可優(yōu)化企業(yè)資源配置，綜合應(yīng)用公司內(nèi)外部信息，合理、有效的集權(quán)和分權(quán)，以及公平、激勵(lì)的業(yè)績評價(jià)。

健全預(yù)算組織設(shè)置。設(shè)定各級組織預(yù)算責(zé)任屬性與管理職責(zé)劃分，以及多口徑、多架構(gòu)預(yù)算組織數(shù)據(jù)匯總。建立戰(zhàn)略規(guī)劃、年度預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)測的管理閉環(huán)。承接戰(zhàn)略目標(biāo)，同時(shí)聯(lián)動(dòng)對比年度預(yù)算數(shù)據(jù)、實(shí)際數(shù)據(jù)、滾動(dòng)預(yù)測數(shù)據(jù)，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營策略。業(yè)財(cái)協(xié)同、基于管理刻度的預(yù)算管理模型。根據(jù)管理精細(xì)化要求，建立極致的預(yù)算數(shù)據(jù)細(xì)化粒度業(yè)務(wù)模型（如店鋪空置期到天），涵蓋收入、成本、費(fèi)用、人力、投資、融資，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)協(xié)同?；跐L動(dòng)預(yù)測、追加調(diào)整持續(xù)跟蹤。基于合同、市場洞察進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)測，同時(shí)根據(jù)內(nèi)外環(huán)境變化及時(shí)追加調(diào)整，進(jìn)而確保預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。完善的預(yù)算流程。預(yù)算流程應(yīng)貫穿預(yù)算管理各環(huán)節(jié)，明確各流程步驟及管理方法。構(gòu)建預(yù)算分析框架。預(yù)算分析框架包括預(yù)算分析指標(biāo)、預(yù)算分析報(bào)告，以滿足預(yù)算執(zhí)行分析和領(lǐng)導(dǎo)層決策支持。標(biāo)準(zhǔn)化及規(guī)范。梳理完善預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)化管理，包括業(yè)務(wù)主數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)核算規(guī)范、預(yù)算管理流程以及相關(guān)制度。

2 業(yè)務(wù)及全面預(yù)算系統(tǒng)規(guī)劃

在全面預(yù)算整體框架的要求下，合理規(guī)劃業(yè)務(wù)流、信息流，進(jìn)而科學(xué)設(shè)計(jì)全面預(yù)算系統(tǒng)實(shí)施藍(lán)圖，如圖1所示。

2.1 戰(zhàn)略規(guī)劃

通過戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)定3～5年長期戰(zhàn)略指標(biāo)，并能與當(dāng)前年度、預(yù)算年度、戰(zhàn)略規(guī)劃年度進(jìn)行對比，從而進(jìn)行差異分析，決定是否新建項(xiàng)目、項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)、融資計(jì)劃等。

2.2 年度預(yù)算

在編制年度預(yù)算前，設(shè)定各類預(yù)算假設(shè)，包括項(xiàng)目信息、管理刻度（細(xì)粒度預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)）、歷史參考等。年度預(yù)算應(yīng)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)動(dòng)，包括業(yè)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、投資測算，并可以集成財(cái)務(wù)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)數(shù)據(jù)可追溯、可自動(dòng)編制。

2.3 預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行重點(diǎn)解決實(shí)際數(shù)據(jù)集成問題，并可根據(jù)預(yù)算與實(shí)際對比，確定預(yù)算執(zhí)行差異，從而決定是否進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。同時(shí)，全面預(yù)算系統(tǒng)可以出具各類業(yè)務(wù)報(bào)表，包括合同報(bào)表、項(xiàng)目報(bào)表等。

2.4 績效考核

根據(jù)業(yè)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)執(zhí)行情況，考核運(yùn)營績效，并能與流程系統(tǒng)對接，發(fā)布各類指標(biāo)及分析報(bào)表。

3 全面預(yù)算系統(tǒng)構(gòu)建

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算系統(tǒng)包括收入預(yù)算模塊、成本預(yù)算模塊、營銷費(fèi)用預(yù)算模塊、管理費(fèi)用預(yù)算模塊、稅金預(yù)算模塊、資本性支出預(yù)算模塊、投融資預(yù)算模塊、財(cái)務(wù)報(bào)表及指標(biāo)模塊，詳細(xì)如下。

3.1 收入預(yù)算模塊

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面管理所有可獲益資產(chǎn)，精細(xì)預(yù)估收入，比如管理刻度細(xì)至各類資產(chǎn)（鋪位、廣告位、車位、POS機(jī)費(fèi)等）租賃日。為提升預(yù)算編制效率、可比性，收入預(yù)算模塊需要與合同管理系統(tǒng)集成，并依據(jù)不同收入的業(yè)務(wù)模式、驅(qū)動(dòng)因素建立預(yù)測模型（租金標(biāo)準(zhǔn)、面積、租賃時(shí)長、空置期等），進(jìn)而精確鎖定合同預(yù)算年度、預(yù)測月份的未來收入。同時(shí)，該模塊可以自動(dòng)化出具所有資產(chǎn)的每月出租/空置狀態(tài)，結(jié)合招商鋪排計(jì)劃，全面預(yù)判收入實(shí)際與預(yù)算及預(yù)測的偏差，從而進(jìn)行事前、事中預(yù)警并相應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略。

3.2 成本預(yù)算模塊

基于戰(zhàn)略及經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行資源配置，將成本分為費(fèi)用化支出和資本化支出。根據(jù)預(yù)算管理的重要性原則，將影響預(yù)算期經(jīng)營業(yè)務(wù)的事項(xiàng)按職能業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)分，便于職能歸口的同時(shí)反映出對各類業(yè)務(wù)的支撐情況。通過事項(xiàng)類型（空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等）和事項(xiàng)科目（維修成本支出、改造成本支出等）兩個(gè)重要維度，構(gòu)建成本預(yù)算模塊。資本化支出按使用年限、總體金額、驗(yàn)收日期在系統(tǒng)中自動(dòng)計(jì)算出每月攤銷額，費(fèi)用化支出則遵從業(yè)務(wù)發(fā)生原則進(jìn)行編制。

3.3 營銷費(fèi)用預(yù)算模塊

營銷費(fèi)用根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模配比開支，在預(yù)算編制的起點(diǎn)按照業(yè)務(wù)慣用術(shù)語，分為大類（招商推廣費(fèi)用、運(yùn)營推廣費(fèi)用等）、小類（項(xiàng)目推廣、營銷物料、運(yùn)營物料、運(yùn)營服務(wù)等）、大項(xiàng)（根據(jù)小類進(jìn)行細(xì)分，比如市場推廣、新媒體渠道、研究策劃等）、細(xì)項(xiàng)（最末級業(yè)務(wù)元素，比如報(bào)紙媒體、電視媒體、微信廣告等），并通過科目映射自動(dòng)轉(zhuǎn)換為財(cái)務(wù)口徑，同時(shí)分別出具符合業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)要求的管理報(bào)表。

3.4 管理費(fèi)用預(yù)算模塊

管理費(fèi)用將工資、福利、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、社保費(fèi)、辦公費(fèi)等可變費(fèi)用劃分為具體細(xì)類，并按員工職級制定定額標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)職工人數(shù)、支出動(dòng)因，分業(yè)務(wù)場景進(jìn)行多種預(yù)算、預(yù)測，并可以進(jìn)行敏感性分析。此外，固定資產(chǎn)折舊、長期費(fèi)用攤銷等不可變費(fèi)用，按往年數(shù)據(jù)、新增資本性支出等進(jìn)行測算，保證數(shù)據(jù)的一致、準(zhǔn)確。

3.5 稅金預(yù)算模塊

依據(jù)稅法口徑，重點(diǎn)對增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅進(jìn)行測算，對于其他非重點(diǎn)稅金根據(jù)相應(yīng)稅率簡單計(jì)算。例如，根據(jù)租金、收取的管理費(fèi)自動(dòng)預(yù)測銷項(xiàng)增值稅，支持進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出、上年留抵、簡易征稅等;根據(jù)從租計(jì)征、從價(jià)計(jì)征測算房產(chǎn)稅;根據(jù)土地級別、單位稅額測算土地使用稅;根據(jù)預(yù)算假設(shè)詳細(xì)考慮盈利或虧損，測算企業(yè)所得稅;根據(jù)財(cái)務(wù)租賃合同測算印花稅。

3.6 資本性支出預(yù)算模塊

根據(jù)財(cái)務(wù)系統(tǒng)固定資產(chǎn)模塊，抽取固定資產(chǎn)卡片信息，測算已有固定資產(chǎn)的未來折舊。新增固定資產(chǎn)預(yù)算，根據(jù)所選資產(chǎn)類別、月份、受益部門，自動(dòng)甄別、測算折舊。最后，系統(tǒng)根據(jù)受益部門，自動(dòng)歸集到成本、營業(yè)費(fèi)用或管理費(fèi)用。

3.7 投融資預(yù)算模塊

投資預(yù)算主要涉及重要的股權(quán)投資活動(dòng)，融資測算分為外部融資、內(nèi)部借款（匯總合并時(shí)可自動(dòng)抵銷），并且財(cái)務(wù)費(fèi)用可根據(jù)分?jǐn)傁禂?shù)自動(dòng)分?jǐn)偟巾?xiàng)目。

3.8 財(cái)務(wù)報(bào)表及指標(biāo)模塊

財(cái)務(wù)報(bào)表及指標(biāo)模塊，將前述模塊數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，抽取至資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，未在上述模塊預(yù)算的數(shù)據(jù)人工填報(bào)，同時(shí)根據(jù)股權(quán)架構(gòu)、管理架構(gòu)進(jìn)行報(bào)表合并，抵銷內(nèi)部交易、長期股權(quán)投資數(shù)據(jù)，并自動(dòng)驗(yàn)證邏輯的合理性，比如現(xiàn)金流量與資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表與資產(chǎn)負(fù)債表的邏輯對應(yīng)關(guān)系，進(jìn)而保證預(yù)算的合理性和準(zhǔn)確性。預(yù)算指標(biāo)包括戰(zhàn)略、運(yùn)營、財(cái)務(wù)等各類指標(biāo)，是預(yù)算考核的依據(jù)，除可以自動(dòng)計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)之外，該模塊也可以靈活增加非財(cái)務(wù)指標(biāo)，進(jìn)一步完善預(yù)算管理體系。

4 全面預(yù)算系統(tǒng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算系統(tǒng)是通過IBM TM1平臺開發(fā)實(shí)現(xiàn)的，并有效集成財(cái)務(wù)系統(tǒng)、商業(yè)管理系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)和人事系統(tǒng)。IBM TM1是基于多維數(shù)據(jù)庫內(nèi)存計(jì)算的績效管理工具，與Excel高度集成（支持?jǐn)?shù)百種Excel函數(shù)，比如SUMIF、VLOOKUP等），可靈活設(shè)計(jì)開發(fā)Web表單、用戶權(quán)限定制、工作流規(guī)劃，以及建立各種沙箱敏感性分析模型，易于企業(yè)財(cái)務(wù)信息化人員掌握。在IBM TM1平臺，不僅開發(fā)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理系統(tǒng)，還實(shí)現(xiàn)報(bào)表合并、成本管理、財(cái)務(wù)分析報(bào)告、商業(yè)智能儀表盤等重要功能。

最后，本文提到的商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算信息化實(shí)踐方案，將管理標(biāo)準(zhǔn)從標(biāo)尺提升到刻度級。極致精細(xì)的管理顆粒度，將戰(zhàn)略目標(biāo)層層傳達(dá)至運(yùn)營條線，同時(shí)運(yùn)營業(yè)績又層層反饋至戰(zhàn)略指標(biāo)，再結(jié)合未來數(shù)月及年預(yù)測結(jié)果，調(diào)整戰(zhàn)略方向、運(yùn)營策略，進(jìn)而保證總體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

彭家鈞.海爾財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)的構(gòu)建與運(yùn)行[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2015（15）.

程芳，吳江龍.徐工集團(tuán)全面預(yù)算信息化管控體系建設(shè)[J].財(cái)會(huì)通訊，2016（17）.

夏冬林.企業(yè)會(huì)計(jì)是一個(gè)戰(zhàn)略控制系統(tǒng)——紀(jì)念楊紀(jì)琬先生誕辰100周年[J].會(huì)計(jì)研究，2017（01）.

溫文秀.關(guān)于企業(yè)全面預(yù)算信息化管理研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（28）.