邵風(fēng)波

摘 要 在建工程項目測繪測量中，土地竣工、房產(chǎn)以及規(guī)劃竣工這三項測繪是其核心內(nèi)容。在房屋建筑測量中，傳統(tǒng)的測量方法已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化測繪工作的要求，多次重復(fù)測繪，既增加了房屋測量成本，更浪費了大量測繪資源。而應(yīng)用”三測合一”測繪技術(shù)，可實現(xiàn)成果共享，進一步協(xié)調(diào)統(tǒng)一測繪技術(shù)標準。運用”三測合一”所獲取的房產(chǎn)實測面積計算結(jié)果與規(guī)劃建筑面積測繪得出的結(jié)果存在著一定的差異，造成這種情況的原因在于兩種測繪方式所選用的計量標準不同。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)實地測量;三測合一;測繪工作;差異分析;規(guī)劃建筑面積

早期房屋建筑面積測繪中，工程測繪人員所運用的測量方法往往存在重復(fù)的情況，不單單是影響測繪工作效率，甚至是延誤房屋建筑施工方的工作進度。與此同時，房屋建筑測量工作需要多個測繪單位共同完成，這就在一定程度上造成了人力、物力及時間等多方資源的浪費。應(yīng)用“三測合一”便可有效解決這一問題，在房屋建筑工程項目竣工收尾環(huán)節(jié)，選擇資質(zhì)完備的測繪單位進行房產(chǎn)實測、工程竣工驗收測量與規(guī)劃核實測量，經(jīng)相關(guān)部門審批后進行不動產(chǎn)登記。

1“三測合一”

“三測合一”中的三測是指在建工程項目竣工后的規(guī)劃竣工、土地竣工與房產(chǎn)實測這三項測繪工作。“合一”是指將建筑工程驗收環(huán)節(jié)中涉及的上述3項測繪工作進行科學(xué)整合，由資質(zhì)完備的同一測繪單位，以統(tǒng)一收費標準，根據(jù)三測結(jié)果制定出相應(yīng)的測繪成果報告。房屋測量是以GB/T17986-2000為標準，全方位實地測量房屋建筑施工尺寸大小，劃分房屋各功能區(qū)域，以此進行房屋建筑面積計算[1]。規(guī)劃竣工測繪以國家統(tǒng)一規(guī)定的建筑面積計算標準要求為依據(jù)，具體包括綠化、建筑面積核實測量、審批紅線外短距離范圍內(nèi)地形圖、建筑房屋四周或者是高度等多方測量。土地竣工測繪則是指分幢占地測量、地籍圖測繪等，其主要作用是核查批準用地與實際建設(shè)間是否存在超紅線用地、少批多用等違規(guī)施工建設(shè)情況。

2應(yīng)用“三測合一”的優(yōu)勢

以往工程項目測量多為串聯(lián)式測量，由三個測繪單位進行實地測量，而房產(chǎn)、土地及規(guī)劃部門間無法形成聯(lián)動，往往上一測量工序未完成前無法進行下一階段的測繪工作，如此造成各項資源的大量浪費。另外，房產(chǎn)、土地及規(guī)劃各部門間所得出的測量數(shù)據(jù)可能存在不一致，這就需要多次重復(fù)測量?！叭郎y合一”是對規(guī)劃竣工測繪、土地竣工測繪、房產(chǎn)測繪等進行優(yōu)化整合，由同一測繪單位實施建設(shè)項目的上述三項測量，以高效率測繪服務(wù)，最大限度上提升時間、人力與物力等各項資源利用效率?！叭郎y合一”可實現(xiàn)資源共享，結(jié)合“三測合一”實際建設(shè)工程項目案例，排出其他干擾因素，由同一測繪單位負責(zé)建設(shè)工程項目的所有測量工作，可有效縮短野外作業(yè)時間，其測量效率可保持在1天/1.5幢。與此同時，應(yīng)用“三測合一”可減少重復(fù)測繪，以統(tǒng)一收費標準進行一次性收費。允許多個測繪單位進入市場競爭，突破測繪壟斷局限，以此提升測繪單位的競爭意識，積極發(fā)展智能高端測繪技術(shù)，逐步強化自身綜合實力[2]。

3“三測合一”存在的不足

隨著“三測合一”大范圍應(yīng)用，各測繪單位間的競爭愈演愈烈，由此很有可能呈現(xiàn)惡性競爭的趨勢，繼而影響建設(shè)工程項目測繪、測量效果。一方面，在多種因素作用下，各個測繪單位間的技術(shù)水平、服務(wù)水平及人員素養(yǎng)等等都存在著一定差異，因而“三測合一”應(yīng)用效果也各不相同，無法充分發(fā)揮出“三測合一”的優(yōu)勢。另一方面，在市場競爭中，某些測繪單位為占據(jù)更多的市場份額，很有可能進行惡意降價，這樣既擾亂了測繪市場秩序，也不利于測繪市場健康有序發(fā)展?；诖?，相關(guān)管理部門必須有效規(guī)范測繪市場，制定準入門檻、構(gòu)建測繪單位信息數(shù)據(jù)庫，對于不同測繪單位收費標準、資質(zhì)評級等加以合理管控，維護測繪市場秩序，以此保障“三測合一”的應(yīng)用效果[3]。

4房產(chǎn)與規(guī)劃建筑面積差異

在實際的“三測合一”應(yīng)用過程中，絕大多數(shù)工程建設(shè)項目的房產(chǎn)實地測量面積與規(guī)劃建筑面積間都存在不一致，究其根本，造成測量差異的主要原因是所參照的測繪規(guī)范標準不同。GB/T17986-2000 是房產(chǎn)實測建面測量的規(guī)范標準，而GB/T50353-2013是規(guī)劃建筑面積測量計算的規(guī)范標準。GB/T17986-2000與GB/T50353-2013二者適用范圍、應(yīng)用目的及計算規(guī)則各不相同，將這兩種測繪規(guī)范標準應(yīng)用于同一建設(shè)項目中，房產(chǎn)實測面積與規(guī)劃建設(shè)面積差異事項有很多，簡單列支以下幾個常見的不同之處。第一，建筑面積計算，在GB/T17986-2000標準下，有頂蓋、結(jié)構(gòu)堅固且高度在2.2米以上的永久性建筑稱之為房屋建筑面積，具體包括陽臺、地下室、室外樓梯等地上建筑面積與地下建筑面積。而在GB/T50353-2013標準下，自然層外圍結(jié)構(gòu)所對應(yīng)的外圍水平面積之和視為房屋建筑面積，結(jié)構(gòu)層高大于2.2米以上的，按照100%計算，而低于2.2米的層高結(jié)構(gòu)，則按照50%計算建筑面積。二者之間的區(qū)別在于房屋結(jié)構(gòu)層高規(guī)定不一致，規(guī)劃建筑面積計算將2.2米以下結(jié)構(gòu)層高以50%計算。第二室外樓梯面積計算，在GB/T17986-2000標準下，有頂蓋的室外樓梯按照各層水平投影面積計算，無頂蓋則以其50%計算。而在GB/T50353-2013標準下，室外樓梯面積計算并入房屋建筑自然層面積計算單層，以其外圍結(jié)構(gòu)水平投影面積50%計算。二者之間的區(qū)別在于，前者將有頂蓋室外樓梯按照全面積計算，無頂蓋按照50%建筑面積計算。后者規(guī)劃建筑面積以其50%面積計算。第三，陽臺，是否為封閉式或者是房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外來判斷以全面積計算或是1/2面積計算。

5結(jié)束語

總之，三測合一”使用過程中，由于房屋建筑面積參照標準規(guī)范不同，使得房屋實測數(shù)據(jù)與規(guī)劃建筑面積間存在一定差異，這兩種建設(shè)項目測繪標準并不會對測量工作產(chǎn)生實質(zhì)上的影響。

參考文獻

[1] 劉金龍，金萌萌.易地移民搬遷能實現(xiàn)“搬得出、穩(wěn)得住、能致富”嗎？——基于陜南S縣的調(diào)查[J].中國農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2020，37（2）：32-43.

[2] 游娟，黃春曉.新時期保障性住房演化的進程與對策研究——以南京市為例[J].現(xiàn)代城市研究，2020（4）：114-123.

[3] 林惠庭，羅維高，唐小原，等.縣級行政區(qū)裝配式建筑高質(zhì)量發(fā)展的實踐與展望——以珠海市斗門區(qū)為例[J].綠色建筑，2020，12（1）：77-80.