關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 糾紛 仲裁手段 存在問(wèn)題 解決策略

作者簡(jiǎn)介：張玲悅，北京市盈科（東莞）律師事務(wù)所，副主任、高級(jí)合伙人，研究方向：房地產(chǎn)。

中圖分類號(hào)：D925? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.09.027

房地產(chǎn)作為我國(guó)新興行業(yè)，在高速發(fā)展過(guò)程中，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)，成為重要的社會(huì)突出問(wèn)題，與人們的生活密切相關(guān)。一般情況下，仲裁手段主要指的是在出現(xiàn)爭(zhēng)議或矛盾的情況下，各方當(dāng)事人在訂立有效仲裁協(xié)議的情況下，當(dāng)事人通過(guò)向相關(guān)機(jī)構(gòu)提交爭(zhēng)議，從而有效解決問(wèn)題的過(guò)程。機(jī)構(gòu)仲裁機(jī)構(gòu)會(huì)結(jié)合案件的事實(shí)依據(jù)與當(dāng)前法律規(guī)定，給出合理的裁判，達(dá)到解決糾紛的目的。房地產(chǎn)當(dāng)中的糾紛仲裁，和人民法院的審判活動(dòng)存在一定的不同。

一、房地產(chǎn)糾紛案件中必須遵循的原則

（一）公平合理原則

公平合理原則主要是對(duì)民法基本原則的具體化，其反映出了民法的價(jià)值與精神思想，并且將其當(dāng)作是更加廣泛的指導(dǎo)性思想，要遵循一般指導(dǎo)思想，一種可作為判斷基礎(chǔ)的準(zhǔn)則，而不是具體的法律規(guī)則。在民事活動(dòng)中以利益均衡作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，所以，公平原則是一條法律適用原則，當(dāng)民法法規(guī)缺乏規(guī)定時(shí)間，可根據(jù)公平原則來(lái)變動(dòng)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，司法判決應(yīng)當(dāng)兼顧公平合理，作出合理判決。針對(duì)當(dāng)事人之間的合同關(guān)系提出要求，當(dāng)確定合同內(nèi)容時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循指導(dǎo)性原則[1]。

在房地產(chǎn)糾紛案件處理過(guò)程中，一定要嚴(yán)格參照具體的實(shí)時(shí)狀況與法律依據(jù)，將兩者之間有效結(jié)合起來(lái)，從而保障房地產(chǎn)糾紛相關(guān)問(wèn)題能夠得到公平合理解決，從而有效解決當(dāng)前存在的矛盾。在進(jìn)行仲裁解決相關(guān)問(wèn)題過(guò)程中，必須要遵循有法可依，依法處理。其次，對(duì)于一些法律法規(guī)并未作出明確規(guī)定的情況，仲裁機(jī)構(gòu)方面是有權(quán)利根據(jù)公平合理的基礎(chǔ)原則進(jìn)行處理。

（二）協(xié)議管轄原則

仲裁協(xié)議不存在級(jí)別管轄或者是地域管轄等區(qū)別，仲裁機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定。在各方存在有效仲裁協(xié)議下，仲裁委員會(huì)具有管轄權(quán)。依《中華人民共和國(guó)仲裁法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)于仲裁協(xié)議中并未進(jìn)行明確的事項(xiàng)以及約定的事項(xiàng)超出法律規(guī)定的仲裁范圍的，則仲裁協(xié)議無(wú)效。仲裁庭不具備管轄權(quán)。如婚姻、繼續(xù)案等。依照仲裁法司法解釋相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人向人民法院申請(qǐng)確認(rèn)仲裁協(xié)議效力的案件，由仲裁協(xié)議約定的仲裁機(jī)構(gòu)所在地的中級(jí)人民法院管轄;仲裁協(xié)議約定的仲裁機(jī)構(gòu)不明確的，由仲裁協(xié)議簽訂地或被申請(qǐng)人住所地的中級(jí)人民法院管轄。法律就涉外仲裁另有規(guī)定的除外。

（三）一裁終局原則

房地產(chǎn)糾紛案件審理過(guò)程中，當(dāng)仲裁機(jī)構(gòu)開(kāi)展審判工作，并進(jìn)行了裁判，當(dāng)事人不能將相同的房地產(chǎn)糾紛案件再次提起訴訟或上訴，依法自裁決書(shū)作出之日起發(fā)生法律效力，即仲裁結(jié)果是具有一裁終局法律效力的;如果雙方當(dāng)事人對(duì)最終的仲裁結(jié)果不滿意，仲裁機(jī)構(gòu)以及人民法院有權(quán)不予受理。對(duì)于仲裁裁決的申請(qǐng)撤銷的，亦必須是符合法定情形，方可向仲裁委員會(huì)所在地的中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷[2]。

二、房地產(chǎn)糾紛案件仲裁的特點(diǎn)

第一，雖然房地產(chǎn)糾紛案件的仲裁機(jī)構(gòu)通常都是由政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行設(shè)定的，但事實(shí)上，在實(shí)際工作開(kāi)展過(guò)程中，仲裁機(jī)構(gòu)可獨(dú)立開(kāi)展相關(guān)仲裁活動(dòng)，行使自身權(quán)利;不管是在什么地區(qū)，仲裁機(jī)構(gòu)作為比較特殊的機(jī)構(gòu)存在，其不存在隸屬關(guān)系或者是等級(jí)關(guān)系劃分，通常情況下，主要是比較特殊化的社會(huì)公益組織的團(tuán)體，且擁有一定的法律意識(shí)[3]。

第二，相關(guān)法律中明確規(guī)定，房地產(chǎn)糾紛案仲裁不受地域管轄。主要是由當(dāng)事人自行協(xié)商確定。比如，惠州毗鄰東莞、深圳、廣州地區(qū)的房地產(chǎn)糾紛案件，并不一定只依靠惠州的仲裁機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行仲裁，也可就近選擇交由東莞、深圳、廣州等城市的仲裁機(jī)構(gòu)裁決。

第三，仲裁在解決房地產(chǎn)糾紛時(shí)，存在處理上的特殊性。如對(duì)于賣方出售尚在抵押貸款中的房產(chǎn)，通常在未消除抵押權(quán)的情況下，買受人請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行時(shí)，由于抵押銀行通常并非買賣合同中的一方當(dāng)事人。故此，在審理的過(guò)程中，仲裁庭通常會(huì)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條的規(guī)定行使釋明權(quán)，若經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為繼續(xù)履行存在障礙，當(dāng)事人是否變更仲裁請(qǐng)求為解除合同并支付違約金。若當(dāng)事人堅(jiān)決不同意變更的，則可能會(huì)駁回仲裁請(qǐng)求，由當(dāng)事人另尋途徑解決爭(zhēng)議。比如再次通過(guò)仲裁方式，提起合同解除相關(guān)訴請(qǐng)并要求支付違約金等。

因此，對(duì)于有抵押的房產(chǎn)，通過(guò)仲裁的方式請(qǐng)求繼續(xù)履行的情況下，的確會(huì)與法院的處理上存在不同，甚至處理結(jié)果的差異。

三、房地產(chǎn)糾紛的仲裁程序

（一）案例分析

房屋的出售人劉某某、賴某某與買受人馮某某以及第三人中介公司訂立了房屋買賣合同，出賣人多次配合買受人到不同銀行辦理按揭貸款。其后，因買受人征信因素不能在約定時(shí)間通過(guò)銀行的貸款審批，買受人要求變更協(xié)議，并采用第三方袁某某名義購(gòu)買。出售人同意并訂立變更協(xié)議。然而，變更后，銀行貸款仍不能審批且經(jīng)過(guò)催告買受人沒(méi)有能力一次性付款，出售人于是單方行使解除權(quán)。后買受人訴請(qǐng)至法院要求繼續(xù)履行并請(qǐng)求判令賣方支付違約金，而賣方則反訴要求確認(rèn)合同解除并判令兩買受人支付違約金。法院二審終審確認(rèn)合同解除且應(yīng)由買受人向出售人支付違約金，終審（2018）粵19民終8274號(hào)民事判決書(shū)已發(fā)生法律效力。依上述生效法律文書(shū)，買受人袁某某、馮某某應(yīng)向申請(qǐng)執(zhí)行人劉某某、賴某某支付違約金136000元及訴訟費(fèi)5800元。

（二）房地產(chǎn)糾紛仲裁程序

1.申請(qǐng)受理

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁必須要符合以下條件：首先，具有仲裁協(xié)議，當(dāng)事人自愿將雙方發(fā)生的事情或者是可能發(fā)生的事情、存在的民事?tīng)?zhēng)議關(guān)系提交給第三方機(jī)構(gòu)，由其作出裁決。其次，仲裁請(qǐng)求與事實(shí)情況比較具體，必須要符合仲裁機(jī)構(gòu)的受理范圍，當(dāng)事人需提交仲裁協(xié)議與申請(qǐng)書(shū)。本案中，即使出售人劉某某、賴某某與買受人馮某某以及第三人中介公司訂立有效的書(shū)面仲裁協(xié)議，但如果《變更買受人協(xié)議書(shū)》中的買受人袁某某并沒(méi)有簽署該仲裁條款，則作為案外人的袁某某是否有權(quán)加入仲裁程序呢？不同的仲裁機(jī)構(gòu)確立了不同的仲裁規(guī)則。若依照《中國(guó)廣州仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》，同一仲裁協(xié)議的案外人加入仲裁，要區(qū)分是申請(qǐng)人還是被申請(qǐng)人，也要區(qū)分仲裁庭是否已組成。依該會(huì)仲裁規(guī)則第二十三條，申請(qǐng)人追加同一仲裁協(xié)議中的案外人作為共同被申請(qǐng)人的，是否接受，仲裁庭組成前由本會(huì)決定，仲裁庭組成后由仲裁庭決定。

仲裁庭具有對(duì)房地產(chǎn)糾紛案件形式仲裁權(quán)，也是裁決權(quán)益的重要組織形式。仲裁庭的組成，通常主要分為兩種：第一種是由各方各自選擇仲裁員，第二種是由仲裁機(jī)構(gòu)指定。當(dāng)事人在收到受理通知或仲裁通知之日起于限定期限內(nèi)沒(méi)有選定或共同選定仲裁員、首席仲裁員的，仲裁庭全部成員將由仲裁委員會(huì)主任指定。組成仲裁庭之后，仲裁機(jī)構(gòu)要根據(jù)其實(shí)際組成狀況及時(shí)通知當(dāng)事人，嚴(yán)格按照法律規(guī)定，自行回避，當(dāng)事人有權(quán)行使回避權(quán)[4]。

2.保全

房地產(chǎn)糾紛案件中的保全，其主要被分為財(cái)產(chǎn)保全與證據(jù)保全兩種，證據(jù)保全主要指的是在進(jìn)行仲裁過(guò)程當(dāng)中，在獲取相關(guān)證據(jù)時(shí)比較困難，或者是無(wú)法獲得證據(jù)時(shí)，一方當(dāng)事人可結(jié)合實(shí)際情況申請(qǐng)證據(jù)的保全。財(cái)產(chǎn)保全主要指的是仲裁機(jī)構(gòu)在未做出裁決之前，一方當(dāng)事人因另一方當(dāng)事人的行為或其他原因，可能使裁決不能執(zhí)行或難以執(zhí)行的，可以申請(qǐng)保全。因此，財(cái)產(chǎn)保全也屬于比較特殊的司法保護(hù)制度，有利于仲裁程序的穩(wěn)步開(kāi)展，最大程度上維護(hù)仲裁裁決的法律效力[5]。

（1）證據(jù)保全。當(dāng)證據(jù)可能會(huì)被損壞或者是無(wú)法取證的狀況下，當(dāng)事人是可以依法申請(qǐng)證據(jù)保全的，并將申請(qǐng)通過(guò)仲裁機(jī)構(gòu)提交到相應(yīng)的人民法院。

（2）財(cái)產(chǎn)保全。仲裁機(jī)構(gòu)在處理房地產(chǎn)糾紛案件過(guò)程中，為了最大程度上保障裁決生效之后能夠嚴(yán)格執(zhí)行，且盡可能減少財(cái)產(chǎn)損失的情況，會(huì)根據(jù)當(dāng)事人所提出的具體申請(qǐng)，對(duì)存在爭(zhēng)議的相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)由相應(yīng)法院作出查封，該查封期間通常是限制交易過(guò)戶以確保裁決的可執(zhí)行。

3.開(kāi)庭與裁決

房地產(chǎn)糾紛案件仲裁過(guò)程中，一般是需要開(kāi)庭進(jìn)行的。如果協(xié)議不開(kāi)庭，仲裁庭可根據(jù)申請(qǐng)書(shū)以及其他相關(guān)材料進(jìn)行裁決，仲裁不會(huì)公開(kāi)進(jìn)行。其次，還應(yīng)當(dāng)制作相應(yīng)的裁決書(shū)，并由仲裁員進(jìn)行簽名;對(duì)裁決書(shū)持有不同意見(jiàn)的仲裁員，可不簽名，裁決書(shū)實(shí)施之日起產(chǎn)生法律效力。

4.撤銷裁決與執(zhí)行

仲裁案件特別是房地產(chǎn)糾紛案件，存在以下情況時(shí)，當(dāng)事人可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾?qǐng)撤銷：沒(méi)有仲裁協(xié)議;裁決結(jié)果不在協(xié)議范圍之內(nèi)或仲裁機(jī)構(gòu)沒(méi)有仲裁權(quán)的;仲裁庭的組成或仲裁程序違反法定程序的;裁決所依據(jù)的證據(jù)是偽造情況的;對(duì)方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)及仲裁員在仲裁中有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決，一方當(dāng)事人逾期未履行的，另一方當(dāng)事人依法向法院申請(qǐng)執(zhí)行。受申請(qǐng)的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在快速擴(kuò)張的同時(shí)，也面臨著諸多問(wèn)題與挑戰(zhàn)，在對(duì)糾紛案件處理過(guò)程中，仲裁手段發(fā)揮著重要的作用，是極為重要的策略之一。隨著各項(xiàng)制度體系的不斷發(fā)展與完善，房地產(chǎn)仲裁程序也有效解決當(dāng)前存在的問(wèn)題和矛盾，不管是仲裁機(jī)構(gòu)相關(guān)部門(mén)或是政府部門(mén)都應(yīng)當(dāng)充分意識(shí)到，在處理房地產(chǎn)糾紛案件過(guò)程中，雖然有著諸多優(yōu)勢(shì)，能夠創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，但是依然存在一些需要完善的地方。因此，為了保障房地產(chǎn)糾紛仲裁的效率及穩(wěn)定發(fā)展，就必須要積極采取更有效靈活的方法，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)糾紛案的實(shí)際情況，不斷地更新與發(fā)展，完善相關(guān)法律乃至各仲裁機(jī)構(gòu)的規(guī)則，才能夠充分發(fā)揮仲裁手段在房地產(chǎn)糾紛案件處理過(guò)程中的重要作用和價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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