李穩(wěn)平，趙恩樂，朱盛哲

(1.中交廣州航道局有限公司，廣東 廣州 510288；2.中交第二航務(wù)工程局有限公司財(cái)務(wù)共享中心，湖北 武漢 430000）

引言

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，規(guī)定企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式有成本法和公允價(jià)值法兩種；計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28 號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理；已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

目前A 施工企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的核算采用成本模式，成本模式的缺點(diǎn)是投資性房地產(chǎn)每年的折舊或攤銷只會(huì)增加利潤負(fù)擔(dān)，賬面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝會(huì)逐漸減小，很大程度上低估了企業(yè)實(shí)際價(jià)值（含資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值）；應(yīng)用成本模式想實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)到損益的轉(zhuǎn)變只有“出售”一個(gè)方式。投資性房地產(chǎn)如果由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，轉(zhuǎn)換當(dāng)年資產(chǎn)價(jià)值重估的增值并不增加當(dāng)年期初的凈利潤，要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)到損益的轉(zhuǎn)變完全依賴于未來房價(jià)的上漲空間；同時(shí)，轉(zhuǎn)換日資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估應(yīng)給予更多的關(guān)注。鑒于該企業(yè)最近幾年凈資產(chǎn)收益率較低，如果由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，一定程度上會(huì)拉動(dòng)凈資產(chǎn)收益率上升，除非房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷或發(fā)生較大的衰退。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更的影響

2019 年12 月31 日，A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)賬面原值為16076.67 萬元，累計(jì)折舊4966.27 萬元，賬面凈值11110.39 萬元；按2020 年1 月中原地產(chǎn)網(wǎng)查詢周邊同類型房屋二手價(jià)格，2020 年初A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值約為76418 萬元，見表1。投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，并不直接增加當(dāng)期期初利潤，會(huì)計(jì)分錄如下：

表1 投資性房地產(chǎn)不同計(jì)量模式下價(jià)值比較分析 單位：元

A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)成新率分布情況見表2，部分投資性房地產(chǎn)已經(jīng)計(jì)提完了大部分的折舊，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場房價(jià)上漲空間有限，管理層可以考慮直接出售，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)期利潤的最大化。

表2 單位：個(gè)

不同會(huì)計(jì)政策的應(yīng)用，有不同的優(yōu)缺點(diǎn)。投資性房地產(chǎn)采用成本模式，賬面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝不斷減少，每年折舊或攤銷都會(huì)減少當(dāng)期損益，只有當(dāng)房產(chǎn)出售的時(shí)候才體現(xiàn)資產(chǎn)收益到利潤表；成本模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值并不能真實(shí)反應(yīng)房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，房產(chǎn)并不需要出售，房產(chǎn)價(jià)值每年的變動(dòng)就能體現(xiàn)到利潤表；企業(yè)一方面可以享受房價(jià)上漲所帶來的利潤增加，另一方面由于企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率控制有一定的要求，公允價(jià)值模式可以降低企業(yè)負(fù)債率，如：2019 年12月31 日，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為64.80%，在公允價(jià)值模式下企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不變的情況下，負(fù)債可以增加35073.02 萬元,一定程度上提高了資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)彈性。

二、貨幣與房價(jià)的相關(guān)性

費(fèi)雪方程式：

M 為一定時(shí)期內(nèi)流通貨幣的平均數(shù)量；V 為貨幣流通速度；P 為各類商品價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)；T 為各類商品的交易數(shù)量。

根據(jù)費(fèi)雪方程式，貨幣流通速度一般情況是不變的，一個(gè)國家貨幣量的增加，如果交易的各類商品的數(shù)量不變，必定會(huì)帶來商品價(jià)格的上漲。因?yàn)樨泿挪⒉粫?huì)憑空的消失。貨幣不僅包括央行所印的鈔票，還包括信貸所派生出來的貨幣。隨著信貸的拓張，市面的貨幣只會(huì)越來越多。適度的通貨膨脹有利于經(jīng)濟(jì)的增長。因?yàn)槿绻ㄘ浘o縮，錢越來越值錢的話，每個(gè)人都會(huì)把手里的錢存起來以留到以后消費(fèi)，這樣并不利于再生產(chǎn)。所以即使房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值不變，也會(huì)隨著貨幣購買力的下降而帶來賬面價(jià)值增加。貨幣購買力下降得越厲害，利潤表上公允價(jià)值損益增加的越多。

三、核算模式變更對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響

投資性房地產(chǎn)核算模式的變更在影響利潤表的同時(shí)，也會(huì)影響到凈資產(chǎn)收益率（以下簡稱ROE 或roe①roe 代表股東所投入的每1 元資產(chǎn)每年所能帶來的投資回報(bào)。） ，以下將以成本法為基準(zhǔn)，說明兩者roe 之間的差異。

成本模式下 roe=a/b

公允價(jià)值模式下 roe =(a+(c+d)×0.85)/(b+e×0.85)

a：當(dāng)年凈利潤；

b：期初凈資產(chǎn)；

c：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額；

d：投資性房地產(chǎn)成本模式下每年攤銷額；

e：期初投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價(jià)值模式下的賬面差異（會(huì)計(jì)與稅法的差異）。

根據(jù)上述公式，只要(c+d)/e 大于成本法下roe，當(dāng)期最終的roe 就不會(huì)攤薄。（c+d）/e 可以理解為成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 的影響。

A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式下每年折舊或攤銷額共計(jì)約500.39 萬元。

A 施工企業(yè)近幾年成本模式下公司roe情況見表3。

表3 單位：%

企業(yè)并不能長期保持超常規(guī)的回報(bào)率，回報(bào)率最終會(huì)回歸到市場平均水平；因?yàn)槌~利潤勢(shì)必會(huì)引來新競爭者的進(jìn)入和有關(guān)政府部門的關(guān)注。這充分展現(xiàn)出資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化，體現(xiàn)利潤率趨向向下的規(guī)律”。2018 年12 月31 日A 股上市公司3792 家；roe 連續(xù)5年大于20%有78 家；roe 連續(xù)8 年大于20%有30 家；roe 連續(xù)10 年大于20%有10 家，roe 連續(xù)12 年大于20%有7 家，roe 連續(xù)14 年大于20%有2 家。

(c+d)/e 與社會(huì)企業(yè)平均roe 存在一定的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長帶來企業(yè)roe的增長，企業(yè)盈利水平?jīng)Q定了人民生活水平，決定了房價(jià)購買力，決定了房價(jià)長期漲幅。

投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式后，影響利潤表的方式主要依賴于以后房價(jià)的上漲空間，計(jì)量模式變更的當(dāng)期，管理層應(yīng)關(guān)注保守的資產(chǎn)評(píng)估策略。

四、兩種核算模式對(duì)比分析

本章節(jié)以投資性房地產(chǎn)成本模式為基準(zhǔn)，假設(shè)成本模式不同凈利潤增長率，分析應(yīng)用不同會(huì)計(jì)政策的影響。假設(shè)前提為：

一是資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)保持不變；

二是不存在利潤分配；

三是成本法下公司每年凈利潤增長率分別為3%、5%、10%、15%；

四是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率分別-3%、0%、3%、5%、10%、15%。

（一）假設(shè)成本模式下公司每年凈利潤增長率為3%，分析公允價(jià)值模式不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價(jià)值不增長，公允價(jià)值模式下凈利潤也比成本模式下高。見圖1。

假設(shè)成本模式下每年凈利潤增長率3%，分析公允價(jià)值模式不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本模式下roe 從2020 年5.05%一直下降，公允價(jià)值5%增長率曲線一直在成本模式曲線上。見圖2。

（二）假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率5%，分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價(jià)值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖3。

圖1

圖2

圖3

圖4

假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率5%，分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe 從2020 年5.15%一直下降，公允價(jià)值5%增長率曲線一直在成本法曲線上。見圖4。

（三）假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率10%，分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價(jià)值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖5。

假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率10%，分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe從2020 年5.38% 一 直 上升至6.18%，公允價(jià)值5%增長率曲線前4 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達(dá)到了7.01 億元。見圖6。

（四）假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率15%，分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出：即使公允價(jià)值不增長，凈利潤也比成本法下高。見圖7。

圖5

圖6

圖7

假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率15%，分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出：成本法下roe從2020 年5.61% 一 直 上升至7.42%，公允價(jià)值5%增長率曲線前2 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達(dá)到了8.76 億元。見圖8。

根據(jù)以上分析得出：成本模式變更為公允價(jià)值模式后，影響利潤表的方式主要依賴于未來房價(jià)的上漲率，即公允價(jià)值增長率。公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率大于等于0%，則每年公司凈利潤恒高于成本模式下，即：公允價(jià)值增長率≥0%,公允價(jià)值模式一定增加公司凈利潤。因?yàn)橹灰?c+d)/e 大于成本法下公司當(dāng)年roe，當(dāng)期最終的roe 就不會(huì)被攤薄，且(c+d)/e 恒大于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率，故投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率大于等于當(dāng)年成本法下roe，則公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 正向影響；以2019年為例，只要公允價(jià)值增長率≥5.17%（2019 年成本法下roe），則公允價(jià)值模式會(huì)提高roe?？傊?，當(dāng)公允價(jià)值增長率>當(dāng)年成本法下roe，則顯著提高凈利潤，并提高roe。

圖8

表4 單位：%

A 施工企業(yè)近幾年成本法下roe 情況見表4。

補(bǔ)充說明：無論成本法下公司每年凈利潤增長率為3%、5%、10%、或大于等于15%的任何數(shù)，即使投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不增長（增長率=0%），公允價(jià)值法下每年公司凈利潤也比成本法下高；投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率若為3%、5%、10%或大于等于15%的任何數(shù)，則公允價(jià)值法下每年公司凈利潤顯著高于成本法下。 (c+d)/e 恒大于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率，即：若投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率=3%，則(c+d)/e>3%；若投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率=5%，則(c+d)/e>5%；以此類推。（c+d）/e 可以理解為成本法轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值法進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值后續(xù)計(jì)量，資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 的影響。總之，投資性房地產(chǎn)成本法轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值法進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值后續(xù)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率大于等于當(dāng)期成本法下roe，以2019年為例，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率為大于等于5.17%，則公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 正向影響。

五、對(duì)未來財(cái)務(wù)指標(biāo)的解析

A 施工企業(yè)的母公司每年給子公司下發(fā)投資能力評(píng)價(jià)指標(biāo)參考值，對(duì)子公司投資能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，并控制子公司投資活動(dòng)。參考值見表5。2019 年A 施工企業(yè)（子公司）roe 為5.17%，未達(dá)母公司要求的10%；如果以5 年后roe 達(dá)到母公司參考值要求為目標(biāo)，下面將分析不同模式下每年利潤增長率為多少才能如期達(dá)到目標(biāo)。假設(shè)前提為：

1.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)保持不變；

2.不存在利潤分配；

3.利潤增長率每年相同；

4.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率（公允價(jià)值增長率）等于成本法下roe。

表5 單位：%，億元

（一）根據(jù)分析得出：成本法下2024 年roe 達(dá)到10%，要求年利潤增長率為21.04%；公允價(jià)值法下2024 年roe 達(dá)到10%，要求年利潤增長率為20.68%。在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率等于成本法下roe 假設(shè)條件下，成本法與公允價(jià)值法下每年roe 差異很小，但每年利潤有較大差異；如果投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率大于成本法下roe，則成本法與公允價(jià)值法下每年roe 差異會(huì)變大，即roe (公允法) > roe (成本法)，且每年利潤也有較大差異。見表6、圖9、圖10。

表6 成本法與公允價(jià)值法下凈利潤的差異 單位：萬元

圖9 成本法與公允價(jià)值法下凈利潤的差異

圖10 成本法與公允價(jià)值法下roe 的差異

（二）根據(jù)分析得出公允價(jià)值法比較成本法，公允價(jià)值法對(duì)凈利潤、資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債/利潤總額、凈資產(chǎn)收益率正向影響，對(duì)（存貨+應(yīng)收賬款）/營業(yè)收入負(fù)向影響。見表7、表8。

六、無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方式變更的影響

2019 年末A 施工企業(yè)無形資產(chǎn)中有5 塊土地使用權(quán)，賬面原值32069.47萬元，累計(jì)攤銷2926.59萬元，賬面凈值29142.88萬元，每年攤銷額大約573.88 萬元。由于土地使用權(quán)價(jià)格較難查詢，需做相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估。如果會(huì)計(jì)政策變更為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式，對(duì)利潤表與roe 的影響跟投資性房地產(chǎn)成本模式變更為公允價(jià)值模式類似。2019 年末無形資產(chǎn)情況詳見表9。

結(jié)論

根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，低估了資產(chǎn)的真實(shí)內(nèi)在價(jià)值，且在攤銷期對(duì)損益有負(fù)向影響，只有出售才有可能產(chǎn)生對(duì)損益的正向影響；企業(yè)管理層應(yīng)關(guān)注持有資產(chǎn)的目的。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更的當(dāng)期不增加當(dāng)期期初的利潤；公允價(jià)值模式對(duì)損益的正向貢獻(xiàn)，依賴于未來市場公允價(jià)值的上漲；如果未來市場公允價(jià)值上漲的話，將對(duì)損益有正向影響，并拉高凈資產(chǎn)收益率；企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估策略及房地產(chǎn)市場走勢(shì)。

表7 成本法下各項(xiàng)指標(biāo)的分析 單位：%，億元

表8 公允價(jià)值法下各項(xiàng)指標(biāo)的分析 單位：%，億元

表9 單位：元

公允價(jià)值模式比較成本模式，公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債/利潤總額比、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率正向影響，對(duì)（存貨+應(yīng)收賬款）/營業(yè)收入比負(fù)向影響。具體表現(xiàn)為：

第一，降低資產(chǎn)負(fù)債率，增加資本結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)彈性。

第二，降低帶息負(fù)債/利潤總額比。

第三，若公允價(jià)值增長率≥0%,凈利潤（公允法）恒>凈利潤（成本法）。

第四，β× roe 增長率（社會(huì)平均）=roe 增長率（公允法）恒>公允價(jià)值增長率，β 為正相關(guān)系數(shù)；若公允價(jià)值增長率≥roe（成本法），則roe(公允法) > roe(成本法)；且roe 增長率（公允法）逐年遞減，符合資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化，體現(xiàn)利潤率趨向向下的規(guī)律”。

第五，增高（存貨+應(yīng)收賬款）/營業(yè)收入比，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。