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        會(huì)計(jì)政策變化對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響的實(shí)證分析

        2020-09-12 10:03:54李穩(wěn)平趙恩樂朱盛哲
        交通財(cái)會(huì) 2020年9期
        關(guān)鍵詞:投資性成本法公允

        李穩(wěn)平,趙恩樂,朱盛哲

        (1.中交廣州航道局有限公司,廣東 廣州 510288;2.中交第二航務(wù)工程局有限公司財(cái)務(wù)共享中心,湖北 武漢 430000)

        引言

        《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露,規(guī)定企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式有成本法和公允價(jià)值法兩種;計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更;成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更,按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28 號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理;已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

        目前A 施工企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的核算采用成本模式,成本模式的缺點(diǎn)是投資性房地產(chǎn)每年的折舊或攤銷只會(huì)增加利潤負(fù)擔(dān),賬面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝會(huì)逐漸減小,很大程度上低估了企業(yè)實(shí)際價(jià)值(含資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值);應(yīng)用成本模式想實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)到損益的轉(zhuǎn)變只有“出售”一個(gè)方式。投資性房地產(chǎn)如果由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式,轉(zhuǎn)換當(dāng)年資產(chǎn)價(jià)值重估的增值并不增加當(dāng)年期初的凈利潤,要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)到損益的轉(zhuǎn)變完全依賴于未來房價(jià)的上漲空間;同時(shí),轉(zhuǎn)換日資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估應(yīng)給予更多的關(guān)注。鑒于該企業(yè)最近幾年凈資產(chǎn)收益率較低,如果由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式,一定程度上會(huì)拉動(dòng)凈資產(chǎn)收益率上升,除非房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷或發(fā)生較大的衰退。

        一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更的影響

        2019 年12 月31 日,A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)賬面原值為16076.67 萬元,累計(jì)折舊4966.27 萬元,賬面凈值11110.39 萬元;按2020 年1 月中原地產(chǎn)網(wǎng)查詢周邊同類型房屋二手價(jià)格,2020 年初A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值約為76418 萬元,見表1。投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式,并不直接增加當(dāng)期期初利潤,會(huì)計(jì)分錄如下:

        表1 投資性房地產(chǎn)不同計(jì)量模式下價(jià)值比較分析 單位:元

        A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)成新率分布情況見表2,部分投資性房地產(chǎn)已經(jīng)計(jì)提完了大部分的折舊,如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場房價(jià)上漲空間有限,管理層可以考慮直接出售,以實(shí)現(xiàn)當(dāng)期利潤的最大化。

        表2 單位:個(gè)

        不同會(huì)計(jì)政策的應(yīng)用,有不同的優(yōu)缺點(diǎn)。投資性房地產(chǎn)采用成本模式,賬面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝不斷減少,每年折舊或攤銷都會(huì)減少當(dāng)期損益,只有當(dāng)房產(chǎn)出售的時(shí)候才體現(xiàn)資產(chǎn)收益到利潤表;成本模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值并不能真實(shí)反應(yīng)房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式,房產(chǎn)并不需要出售,房產(chǎn)價(jià)值每年的變動(dòng)就能體現(xiàn)到利潤表;企業(yè)一方面可以享受房價(jià)上漲所帶來的利潤增加,另一方面由于企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率控制有一定的要求,公允價(jià)值模式可以降低企業(yè)負(fù)債率,如:2019 年12月31 日,企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為64.80%,在公允價(jià)值模式下企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不變的情況下,負(fù)債可以增加35073.02 萬元,一定程度上提高了資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)彈性。

        二、貨幣與房價(jià)的相關(guān)性

        費(fèi)雪方程式:

        M 為一定時(shí)期內(nèi)流通貨幣的平均數(shù)量;V 為貨幣流通速度;P 為各類商品價(jià)格的加權(quán)平均數(shù);T 為各類商品的交易數(shù)量。

        根據(jù)費(fèi)雪方程式,貨幣流通速度一般情況是不變的,一個(gè)國家貨幣量的增加,如果交易的各類商品的數(shù)量不變,必定會(huì)帶來商品價(jià)格的上漲。因?yàn)樨泿挪⒉粫?huì)憑空的消失。貨幣不僅包括央行所印的鈔票,還包括信貸所派生出來的貨幣。隨著信貸的拓張,市面的貨幣只會(huì)越來越多。適度的通貨膨脹有利于經(jīng)濟(jì)的增長。因?yàn)槿绻ㄘ浘o縮,錢越來越值錢的話,每個(gè)人都會(huì)把手里的錢存起來以留到以后消費(fèi),這樣并不利于再生產(chǎn)。所以即使房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值不變,也會(huì)隨著貨幣購買力的下降而帶來賬面價(jià)值增加。貨幣購買力下降得越厲害,利潤表上公允價(jià)值損益增加的越多。

        三、核算模式變更對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響

        投資性房地產(chǎn)核算模式的變更在影響利潤表的同時(shí),也會(huì)影響到凈資產(chǎn)收益率(以下簡稱ROE 或roe①roe 代表股東所投入的每1 元資產(chǎn)每年所能帶來的投資回報(bào)。) ,以下將以成本法為基準(zhǔn),說明兩者roe 之間的差異。

        成本模式下 roe=a/b

        公允價(jià)值模式下 roe =(a+(c+d)×0.85)/(b+e×0.85)

        a:當(dāng)年凈利潤;

        b:期初凈資產(chǎn);

        c:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額;

        d:投資性房地產(chǎn)成本模式下每年攤銷額;

        e:期初投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價(jià)值模式下的賬面差異(會(huì)計(jì)與稅法的差異)。

        根據(jù)上述公式,只要(c+d)/e 大于成本法下roe,當(dāng)期最終的roe 就不會(huì)攤薄。(c+d)/e 可以理解為成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量,資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 的影響。

        A 施工企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本模式下每年折舊或攤銷額共計(jì)約500.39 萬元。

        A 施工企業(yè)近幾年成本模式下公司roe情況見表3。

        表3 單位:%

        企業(yè)并不能長期保持超常規(guī)的回報(bào)率,回報(bào)率最終會(huì)回歸到市場平均水平;因?yàn)槌~利潤勢(shì)必會(huì)引來新競爭者的進(jìn)入和有關(guān)政府部門的關(guān)注。這充分展現(xiàn)出資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化,體現(xiàn)利潤率趨向向下的規(guī)律”。2018 年12 月31 日A 股上市公司3792 家;roe 連續(xù)5年大于20%有78 家;roe 連續(xù)8 年大于20%有30 家;roe 連續(xù)10 年大于20%有10 家,roe 連續(xù)12 年大于20%有7 家,roe 連續(xù)14 年大于20%有2 家。

        (c+d)/e 與社會(huì)企業(yè)平均roe 存在一定的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長帶來企業(yè)roe的增長,企業(yè)盈利水平?jīng)Q定了人民生活水平,決定了房價(jià)購買力,決定了房價(jià)長期漲幅。

        投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式后,影響利潤表的方式主要依賴于以后房價(jià)的上漲空間,計(jì)量模式變更的當(dāng)期,管理層應(yīng)關(guān)注保守的資產(chǎn)評(píng)估策略。

        四、兩種核算模式對(duì)比分析

        本章節(jié)以投資性房地產(chǎn)成本模式為基準(zhǔn),假設(shè)成本模式不同凈利潤增長率,分析應(yīng)用不同會(huì)計(jì)政策的影響。假設(shè)前提為:

        一是資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)保持不變;

        二是不存在利潤分配;

        三是成本法下公司每年凈利潤增長率分別為3%、5%、10%、15%;

        四是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率分別-3%、0%、3%、5%、10%、15%。

        (一)假設(shè)成本模式下公司每年凈利潤增長率為3%,分析公允價(jià)值模式不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出:即使公允價(jià)值不增長,公允價(jià)值模式下凈利潤也比成本模式下高。見圖1。

        假設(shè)成本模式下每年凈利潤增長率3%,分析公允價(jià)值模式不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出:成本模式下roe 從2020 年5.05%一直下降,公允價(jià)值5%增長率曲線一直在成本模式曲線上。見圖2。

        (二)假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率5%,分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出:即使公允價(jià)值不增長,凈利潤也比成本法下高。見圖3。

        圖1

        圖2

        圖3

        圖4

        假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率5%,分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出:成本法下roe 從2020 年5.15%一直下降,公允價(jià)值5%增長率曲線一直在成本法曲線上。見圖4。

        (三)假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率10%,分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出:即使公允價(jià)值不增長,凈利潤也比成本法下高。見圖5。

        假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率10%,分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出:成本法下roe從2020 年5.38% 一 直 上升至6.18%,公允價(jià)值5%增長率曲線前4 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達(dá)到了7.01 億元。見圖6。

        (四)假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率15%,分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下凈利潤的變化情況。分析得出:即使公允價(jià)值不增長,凈利潤也比成本法下高。見圖7。

        圖5

        圖6

        圖7

        假設(shè)成本法下每年凈利潤增長率15%,分析公允價(jià)值法不同公允價(jià)值增長率下roe 的變化情況。分析得出:成本法下roe從2020 年5.61% 一 直 上升至7.42%,公允價(jià)值5%增長率曲線前2 年一直在成本法曲線上。2024 年末成本法下公司凈利潤達(dá)到了8.76 億元。見圖8。

        根據(jù)以上分析得出:成本模式變更為公允價(jià)值模式后,影響利潤表的方式主要依賴于未來房價(jià)的上漲率,即公允價(jià)值增長率。公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率大于等于0%,則每年公司凈利潤恒高于成本模式下,即:公允價(jià)值增長率≥0%,公允價(jià)值模式一定增加公司凈利潤。因?yàn)橹灰?c+d)/e 大于成本法下公司當(dāng)年roe,當(dāng)期最終的roe 就不會(huì)被攤薄,且(c+d)/e 恒大于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率,故投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率大于等于當(dāng)年成本法下roe,則公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 正向影響;以2019年為例,只要公允價(jià)值增長率≥5.17%(2019 年成本法下roe),則公允價(jià)值模式會(huì)提高roe??傊?,當(dāng)公允價(jià)值增長率>當(dāng)年成本法下roe,則顯著提高凈利潤,并提高roe。

        圖8

        表4 單位:%

        A 施工企業(yè)近幾年成本法下roe 情況見表4。

        補(bǔ)充說明:無論成本法下公司每年凈利潤增長率為3%、5%、10%、或大于等于15%的任何數(shù),即使投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不增長(增長率=0%),公允價(jià)值法下每年公司凈利潤也比成本法下高;投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率若為3%、5%、10%或大于等于15%的任何數(shù),則公允價(jià)值法下每年公司凈利潤顯著高于成本法下。 (c+d)/e 恒大于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率,即:若投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率=3%,則(c+d)/e>3%;若投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率=5%,則(c+d)/e>5%;以此類推。(c+d)/e 可以理解為成本法轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值法進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值后續(xù)計(jì)量,資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 的影響。總之,投資性房地產(chǎn)成本法轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值法進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值后續(xù)計(jì)量,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率大于等于當(dāng)期成本法下roe,以2019年為例,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長率為大于等于5.17%,則公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)roe 正向影響。

        五、對(duì)未來財(cái)務(wù)指標(biāo)的解析

        A 施工企業(yè)的母公司每年給子公司下發(fā)投資能力評(píng)價(jià)指標(biāo)參考值,對(duì)子公司投資能力進(jìn)行評(píng)價(jià),并控制子公司投資活動(dòng)。參考值見表5。2019 年A 施工企業(yè)(子公司)roe 為5.17%,未達(dá)母公司要求的10%;如果以5 年后roe 達(dá)到母公司參考值要求為目標(biāo),下面將分析不同模式下每年利潤增長率為多少才能如期達(dá)到目標(biāo)。假設(shè)前提為:

        1.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)保持不變;

        2.不存在利潤分配;

        3.利潤增長率每年相同;

        4.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率(公允價(jià)值增長率)等于成本法下roe。

        表5 單位:%,億元

        (一)根據(jù)分析得出:成本法下2024 年roe 達(dá)到10%,要求年利潤增長率為21.04%;公允價(jià)值法下2024 年roe 達(dá)到10%,要求年利潤增長率為20.68%。在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率等于成本法下roe 假設(shè)條件下,成本法與公允價(jià)值法下每年roe 差異很小,但每年利潤有較大差異;如果投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)率大于成本法下roe,則成本法與公允價(jià)值法下每年roe 差異會(huì)變大,即roe (公允法) > roe (成本法),且每年利潤也有較大差異。見表6、圖9、圖10。

        表6 成本法與公允價(jià)值法下凈利潤的差異 單位:萬元

        圖9 成本法與公允價(jià)值法下凈利潤的差異

        圖10 成本法與公允價(jià)值法下roe 的差異

        (二)根據(jù)分析得出公允價(jià)值法比較成本法,公允價(jià)值法對(duì)凈利潤、資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債/利潤總額、凈資產(chǎn)收益率正向影響,對(duì)(存貨+應(yīng)收賬款)/營業(yè)收入負(fù)向影響。見表7、表8。

        六、無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方式變更的影響

        2019 年末A 施工企業(yè)無形資產(chǎn)中有5 塊土地使用權(quán),賬面原值32069.47萬元,累計(jì)攤銷2926.59萬元,賬面凈值29142.88萬元,每年攤銷額大約573.88 萬元。由于土地使用權(quán)價(jià)格較難查詢,需做相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估。如果會(huì)計(jì)政策變更為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式,對(duì)利潤表與roe 的影響跟投資性房地產(chǎn)成本模式變更為公允價(jià)值模式類似。2019 年末無形資產(chǎn)情況詳見表9。

        結(jié)論

        根據(jù)以上分析,筆者認(rèn)為,企業(yè)應(yīng)用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),低估了資產(chǎn)的真實(shí)內(nèi)在價(jià)值,且在攤銷期對(duì)損益有負(fù)向影響,只有出售才有可能產(chǎn)生對(duì)損益的正向影響;企業(yè)管理層應(yīng)關(guān)注持有資產(chǎn)的目的。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更的當(dāng)期不增加當(dāng)期期初的利潤;公允價(jià)值模式對(duì)損益的正向貢獻(xiàn),依賴于未來市場公允價(jià)值的上漲;如果未來市場公允價(jià)值上漲的話,將對(duì)損益有正向影響,并拉高凈資產(chǎn)收益率;企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估策略及房地產(chǎn)市場走勢(shì)。

        表7 成本法下各項(xiàng)指標(biāo)的分析 單位:%,億元

        表8 公允價(jià)值法下各項(xiàng)指標(biāo)的分析 單位:%,億元

        表9 單位:元

        公允價(jià)值模式比較成本模式,公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債/利潤總額比、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率正向影響,對(duì)(存貨+應(yīng)收賬款)/營業(yè)收入比負(fù)向影響。具體表現(xiàn)為:

        第一,降低資產(chǎn)負(fù)債率,增加資本結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)彈性。

        第二,降低帶息負(fù)債/利潤總額比。

        第三,若公允價(jià)值增長率≥0%,凈利潤(公允法)恒>凈利潤(成本法)。

        第四,β× roe 增長率(社會(huì)平均)=roe 增長率(公允法)恒>公允價(jià)值增長率,β 為正相關(guān)系數(shù);若公允價(jià)值增長率≥roe(成本法),則roe(公允法) > roe(成本法);且roe 增長率(公允法)逐年遞減,符合資本論所述“一般利潤率通過競爭而平均化,體現(xiàn)利潤率趨向向下的規(guī)律”。

        第五,增高(存貨+應(yīng)收賬款)/營業(yè)收入比,降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。

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        實(shí)例研究作業(yè)成本法下的成本內(nèi)部控制
        關(guān)于在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中采用公允價(jià)值的探討
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