李欣航

【摘 要】隨著我國進入老齡化社會，社會和家庭的養(yǎng)老壓力越來越大。僅僅依靠傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式不能夠徹底解決養(yǎng)老問題，找到一種適合我國國情的養(yǎng)老保險新模式無疑是解決養(yǎng)老問題最有效的途徑之一。以房養(yǎng)老模式的誕生為解決我國老齡化社會背景下的養(yǎng)老問題提供了多種選擇，但卻在試點地區(qū)遇冷。本文指出了我國推行以房養(yǎng)老模式所面臨的問題和障礙，對目前以房養(yǎng)老存在困境的原因進行分析，并在揭示困局的基礎上提出了破局的對策。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老;養(yǎng)老保險模式;以房養(yǎng)老

一、“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著改革開放步伐的逐漸加快，我國人口愈加老齡化。當進入到老齡化社會以后，繼續(xù)堅持固有的儲蓄養(yǎng)老模式，或是采取現(xiàn)今流行的在國內(nèi)購置房產(chǎn)以此來避免養(yǎng)老風險的方法，都正面臨著諸如通貨膨脹，人民幣價值下降等風險，早已經(jīng)不能夠適應經(jīng)濟全球化發(fā)展的大趨勢。于是一種名為“以房養(yǎng)老”保險的新型養(yǎng)老模式便應運而出。這一概念最早是從歐美等發(fā)達國家引進?！耙苑筐B(yǎng)老”保險最常見的一種模式就是住房反向抵押養(yǎng)老保險，是指享有房屋產(chǎn)權(quán)的老人把自己的房屋主動抵押給保險公司，但繼續(xù)享用房產(chǎn)的使用、占用、收益以及經(jīng)相關(guān)人同意的處分權(quán)，然后按照相關(guān)條約領(lǐng)取薪金直至去世。住房反向抵押養(yǎng)老保險作為我國第三支柱養(yǎng)老體系的重要內(nèi)容，目前已經(jīng)歷試點階段，自2018年8月始在全國范圍內(nèi)推廣。這種保險業(yè)務創(chuàng)新地將房產(chǎn)抵押與傳統(tǒng)的養(yǎng)老金保險相結(jié)合，以此來解決日益嚴重的養(yǎng)老問題，在國外已經(jīng)發(fā)展的很成熟，但是國內(nèi)的“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀不太樂觀，仍舊存在大量問題。早在2013年，“以房養(yǎng)老”這種模式就已經(jīng)被提出了，2014年以后，該模式開始在北、上、廣等城市進行試點運行，并逐漸擴大至我國其他區(qū)域。但是這四年間，僅有139位老年人完成了“以房養(yǎng)老”的承保手續(xù)。曾有保險公司開展此業(yè)務，只有不足百戶參加，且參與者大部分都是城市貧困老人。在我國人口眾多、老齡化日益嚴重且社會保障體系不足夠完善的今天，“以房養(yǎng)老”這種方式將會是一個能夠很好地解決養(yǎng)老問題的方式。但是“以房養(yǎng)老”在我國卻寸步難行，不斷遭受到各種問題的挑戰(zhàn)。

二、“以房養(yǎng)老”困境的成因分析

（一）中國人受傳統(tǒng)觀念的束縛

社會觀念是“以房養(yǎng)老”政策實行的最大阻力之一。這種新型的養(yǎng)老模式一旦施行，我國自古以來主流的“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)家庭倫理觀必然會受到?jīng)_擊，使人們面臨現(xiàn)實與家庭關(guān)系和諧互相矛盾的困境。中國老一輩的人更傾向于把房子傳給后輩，如果選擇了“以房養(yǎng)老”，供養(yǎng)老人的主要生活來源就會變成金融機構(gòu)，房屋也變成了出售或出租給相應金融機構(gòu)。很多人從思想觀念和物質(zhì)利益上都無法接受這種轉(zhuǎn)變。這一觀念也解釋了為什么由金融機構(gòu)提供的“以房養(yǎng)老”不能成為一種被社會廣泛認可的養(yǎng)老方式，能夠接受并采用“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式的大部分是有著特定需求的家庭或老年群體。這種養(yǎng)老方式可能更適用于那些擁有房產(chǎn)但卻沒有足夠養(yǎng)老資金的老年人，通常是低收入家庭和中產(chǎn)階級家庭。

（二）金融機構(gòu)參與的積極性不高

不僅是老年人不愿意接受，“以房養(yǎng)老”對金融機構(gòu)也沒有太大的吸引力。因為“以房養(yǎng)老”保險對金融機構(gòu)的要求很高，需要較為完善的金融政策。而且金融機構(gòu)是否看好并接受住房反向抵押，與住房本身的價值有很大的關(guān)系。絕大多數(shù)的金融機構(gòu)對于樓齡較大的房屋的相關(guān)貸款業(yè)務都不太感興趣，他們覺得這些房屋的升值空間小，價值不高。金融機構(gòu)對房價下跌的擔憂也是一個主要原因。對于金融機構(gòu)來說，反向抵押和正向抵押是相反的，風險與時間長短成正比。長期實施這類業(yè)務將使得大量的房地產(chǎn)始終掌握在金融機構(gòu)手中，此時隨著時間的推移，風險也很容易積累。此外，由于缺乏相應稅收政策的支持，保險業(yè)務控制風險的成本高。保險公司在老年人投保后，每月按時向老年人支付費用，一直到老人離世。在老人去世后，保險公司能夠取得將優(yōu)先用于支付養(yǎng)老保險的有關(guān)費用的抵押物的處置權(quán)。然而，由于無法預測人的壽命，一旦保險公司預測老年人的預期壽命延長，每月的繳費金額就會減少。

（三）法制環(huán)境不夠完善

“以房養(yǎng)老”也面臨著來自法律環(huán)境方面的挑戰(zhàn)。一個公平、透明的法律環(huán)境是這項政策推行的保障。與“以房養(yǎng)老”有關(guān)的法律法規(guī)尚未健全，不能夠支撐這項政策的發(fā)展?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及到國民經(jīng)濟的多個相關(guān)部門，對其經(jīng)營質(zhì)量和水平的要求較高。如何確保這些部門高效運行、科學管理和公正執(zhí)法，是當前不完善的法治環(huán)境下的一大挑戰(zhàn)。以我國房地產(chǎn)評估為例，因為在這幾年才剛剛興起不太成熟，許多評估機構(gòu)仍然很不規(guī)范，不僅整體質(zhì)量低下，而且市場上還存在著惡性競爭、不公正的評估結(jié)果，以及對弱勢群體的不合理的對待。不僅如此，我國以房養(yǎng)老相關(guān)的金融產(chǎn)品和保險產(chǎn)品還不太成熟，產(chǎn)品設計復雜，分散風險的機制不夠完善，缺乏相應的法律制度，不能使投保人樹立信心。

三、解決“以房養(yǎng)老”困境的對策

（一）完善相關(guān)法律制度

我國自建國以來法制建設取得了巨大的成就，但是有關(guān)房產(chǎn)的法律尚不完善，對于房屋產(chǎn)權(quán)到期后處理不夠明確。尚未完善的相關(guān)法律制度，不僅對房屋價值造成不利影響，還給“以房養(yǎng)老”這項政策的推行造成了阻礙。我國城市房屋產(chǎn)權(quán)是70年，由于老年人的收益與抵押房屋產(chǎn)權(quán)的剩余年限直接相關(guān)，因此給“以房養(yǎng)老”帶來了極大的挑戰(zhàn)。為了適應社會生活的新變化，當居民財產(chǎn)和房屋財產(chǎn)所有權(quán)持有量的大幅增加時，政府應該及時針對土地的出讓年限和期滿后的處置方式，適時推出系統(tǒng)性立法修正案，以便配合整個養(yǎng)老體系。與此同時，政府還需要優(yōu)化法制環(huán)境，提供政策支持，完善風險分擔機制，消除隱形障礙，加強監(jiān)管保障，引導正確的輿論導向，維護各方的合法權(quán)益。因此，完善相關(guān)法律相關(guān)制度，才能夠幫助“以房養(yǎng)老”更好地在國內(nèi)推行和發(fā)展。

（二）培育成熟的市場

培育成熟的市場首先需要相關(guān)保險公司予以配合，實際上，“以房養(yǎng)老”是一種以市場為導向的補充型養(yǎng)老模式，它是已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人擴大其養(yǎng)老基金來源的方式之一，并且在國際上已經(jīng)有了許多成熟的經(jīng)驗。要想在我國培育一個成熟的“以房養(yǎng)老”市場，國家應當積極探索住房資產(chǎn)證券化。當金融機構(gòu)出售一些“反向抵押貸款”的相關(guān)產(chǎn)品時，可以在二級流通市場上將住房證券化，以減輕流動性壓力。這也是吸引金融機構(gòu)參加、分散風險、避免違約的途徑之一。此外，想要培育成熟的市場，政府也需要對試點經(jīng)驗進行認真的研究總結(jié)，加強和有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，推動相應配套政策的完善，引入稅收優(yōu)惠政策和激勵政策，鼓勵更多的保險公司積極參與，促進長效養(yǎng)老保險與“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的融合，逐步建立起一個成熟規(guī)范的“以房養(yǎng)老”保險市場。

（三）普及“以房養(yǎng)老”新觀念

隨著老齡化問題的日益嚴重，年輕一代撫養(yǎng)老年人的壓力將會大大增加，老年人的晚年的需求也并不能得到完全的滿足?！耙苑筐B(yǎng)老”正好彌補了“養(yǎng)兒防老”的不足，順應了社會的發(fā)展。只有人們更新自己的觀念，沖破傳統(tǒng)觀念的束縛，在政策的施行下努力接受新觀念，并積極推動政策的實際行動，才可以使“以房養(yǎng)老”在我國發(fā)展壯大。要想解決這一問題，可以通過政府、媒體等多方協(xié)作，加強宣傳和引導，塑造良好的輿論環(huán)境，提高認知水平和接受度。借鑒我國香港經(jīng)驗，以及利用日本、新加坡等國通過反向住房抵押獲得養(yǎng)老保障的成功案例來傳授正面經(jīng)驗。

四、結(jié)語

“以房養(yǎng)老”畢竟不是我國原創(chuàng)的，是從歐美等國傳入我國的，雖然在歐美以及部分亞洲國家取得了明顯的成果，但由于我國和其他國家相比，在觀念和相關(guān)法律法規(guī)方面都有著極大程度的不同，這意味著“以房養(yǎng)老”在我國必將陷入困境。要想在國內(nèi)促進“以房養(yǎng)老”的建成，一定要結(jié)合我國國情，在原有的基礎上進行創(chuàng)新，并且結(jié)合實際情況，摸索出一種屬于中國自己的“以房養(yǎng)老”模式。我們需要對試點經(jīng)驗進行認真的研究總結(jié)，完善產(chǎn)權(quán)制度，加強與相關(guān)行業(yè)、部門的協(xié)調(diào)溝通，推動相應配套政策的完善，鼓勵更多的金融機構(gòu)積極參與，改變?nèi)藗兊墓逃杏^念，逐步建立起一個規(guī)范合理的“以房養(yǎng)老”保險市場，將“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展起來，以解決現(xiàn)實中老齡化日益嚴峻的問題。

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