徐秋紅

摘要：改革開(kāi)放之后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也不斷進(jìn)行完善，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之快速發(fā)展起來(lái)，導(dǎo)致本行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。所以企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得較大的利潤(rùn)，就需要開(kāi)源節(jié)流，做好成本核算工作。本文的研究?jī)?nèi)容即為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方法。希望可以提供有用的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;問(wèn)題;應(yīng)對(duì)方法

房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)，就需要具備良好的經(jīng)營(yíng)理念和管理機(jī)制。會(huì)計(jì)核算是經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分，企業(yè)管理層需要加強(qiáng)重視。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容主要是自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和各項(xiàng)費(fèi)用成本支出，據(jù)此有效調(diào)整和控制投資成本，以最大化成本與回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)如果能做好成本核算工作，可以有效整合各項(xiàng)資源，從而保證企業(yè)獲得良好的經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)效益[1]。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

1.1成本核算對(duì)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的重要性

土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率制度，如果成本核算不正確，就會(huì)導(dǎo)致免稅項(xiàng)目的普通住宅無(wú)法享受應(yīng)有的優(yōu)惠，從而變?yōu)閼?yīng)稅項(xiàng)目，或者在清算土地增值稅時(shí)沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況扣除從而導(dǎo)致公司的稅收負(fù)擔(dān)加重，對(duì)企業(yè)所得稅造成影響，最終影響企業(yè)利潤(rùn)，使企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)期間的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.2成本核算對(duì)產(chǎn)品定價(jià)的重要性

影響房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)的因素包括項(xiàng)目定位、周邊環(huán)境、同類項(xiàng)目等，此外，公司對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也在一定程度上影響到產(chǎn)品定價(jià)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要想有效推出自己的產(chǎn)品，做好正確的成本核算就顯得十分重要。如果成本核算出現(xiàn)失誤，就會(huì)導(dǎo)致公司管理層對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)出現(xiàn)不良影響，過(guò)高的價(jià)位會(huì)對(duì)銷售業(yè)績(jī)?cè)斐刹涣加绊?，進(jìn)而影響資金回流，最終影響企業(yè)獲得的利潤(rùn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

2.1成本核算中利息扣除不重視

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)本身需要較高的投資，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，回收時(shí)間長(zhǎng)，目前的政策，銀行又對(duì)資金流向房地產(chǎn)企業(yè)的限制較多，加之土地增值稅、企業(yè)所得稅又有不同標(biāo)準(zhǔn)的利息支出扣除，所以對(duì)融資的渠道和方式的要求十分嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)管理層又認(rèn)為財(cái)務(wù)部需要做好成本核算工作，而不是自己的工作，不管政策有何變化，一味向公司內(nèi)融入資金，導(dǎo)致成本核算工作被動(dòng)增加稅負(fù)，本來(lái)可以合理合法的最大額度抵扣利息費(fèi)用，現(xiàn)在卻不得不選擇比率扣除，最終對(duì)公司整體利潤(rùn)造成不良影響[2]。

2.2開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的核算不夠重視

土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)有十分嚴(yán)格的扣除要求，必須要扣除直接參與本項(xiàng)目工程管理人員所發(fā)生的必要費(fèi)用，否則在進(jìn)行清算時(shí)必須一律調(diào)增，但在實(shí)務(wù)中財(cái)務(wù)人員無(wú)法對(duì)此進(jìn)行直接界定，加之無(wú)法查實(shí)組織架構(gòu)、項(xiàng)目預(yù)算，導(dǎo)致相關(guān)費(fèi)用資本化和費(fèi)用化十分模糊，甚至出現(xiàn)清算土地增值稅時(shí)本應(yīng)扣除但因?yàn)槿狈ψC據(jù)而無(wú)法扣除，從而增加稅負(fù)。

2.3開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象確定困難

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期少則3年，長(zhǎng)則10余年，一次拍得的產(chǎn)品種類較多，有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，也有普通住宅、幼兒園等，同一次拍得的土地可能會(huì)配備多個(gè)規(guī)劃許可證和施工許可證，簽訂合同時(shí)可能是按土地簽訂，也可能要按地塊簽訂，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員非常難以確認(rèn)成本對(duì)象，會(huì)因?yàn)槔斫馄顚?dǎo)致成本核算出現(xiàn)錯(cuò)誤，增加稅負(fù)，無(wú)法準(zhǔn)確定價(jià)，產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

2.4會(huì)計(jì)科目核算內(nèi)容缺乏一致性

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算內(nèi)容十分復(fù)雜，核算期間工作人員的隨意性強(qiáng)，就會(huì)導(dǎo)致同一個(gè)合同的成本歸集到不同的會(huì)計(jì)科目，從而無(wú)法有效控制成本、執(zhí)行合同內(nèi)容并進(jìn)行結(jié)算[3]。

2.5實(shí)際成本和成本核算結(jié)果差異大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)度款支付時(shí)間在開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際發(fā)生時(shí)間之后，原因主要是因?yàn)?，完成一個(gè)計(jì)量工作周期后，需要施工單位、監(jiān)理單位和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行審批，時(shí)間較長(zhǎng)，而財(cái)務(wù)成本最重要的核算憑證就是結(jié)算報(bào)告，合同約定的進(jìn)度支付比例問(wèn)題導(dǎo)致的差異。大部分合同都對(duì)支付審計(jì)完成的比例、收款單位開(kāi)具的發(fā)票有約定“收款金額發(fā)票”，當(dāng)財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行成本核算時(shí)沒(méi)有按審定的實(shí)際計(jì)量金額展開(kāi)，而是按照發(fā)票金額入賬時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致成本核算和實(shí)際成本出現(xiàn)開(kāi)發(fā)階段的差異[4]。

2.6產(chǎn)品成本分?jǐn)偛粶?zhǔn)確

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在分配成本期間，對(duì)待分?jǐn)偝杀緯r(shí)，想要體現(xiàn)其實(shí)質(zhì)性，就需要經(jīng)過(guò)多種方法相結(jié)合多次進(jìn)行分?jǐn)?，而在?shí)際工作中，因?yàn)楣ぷ髁窟^(guò)大，有復(fù)雜多樣的分?jǐn)偡椒?，缺乏健全的成本分?jǐn)傊贫鹊仍?，?dǎo)致財(cái)務(wù)人員的工作受到限制，只能選擇簡(jiǎn)單的方法進(jìn)行分?jǐn)?，最終導(dǎo)致產(chǎn)品成本失去準(zhǔn)確性。

2.7財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平參差不齊

目前開(kāi)展財(cái)務(wù)工作的房地產(chǎn)企業(yè)工作人員水平高低不等，如果不利用統(tǒng)一的核算制度對(duì)其工作進(jìn)行指導(dǎo)，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員根據(jù)自己的工作習(xí)慣、經(jīng)驗(yàn)積累和業(yè)務(wù)判斷等對(duì)開(kāi)發(fā)成本造成影響，即使面對(duì)相同的業(yè)務(wù)，不同的財(cái)務(wù)人員也會(huì)出現(xiàn)不同的處理方法，最終導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算混亂，錯(cuò)誤的使用會(huì)計(jì)科目[5]。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)策

3.1重視財(cái)務(wù)管理，讓財(cái)務(wù)管理貫穿經(jīng)營(yíng)全過(guò)程

房地產(chǎn)企業(yè)在重視生產(chǎn)的同時(shí)也不能忽視管理工作，要保證業(yè)務(wù)和管理兩手都要抓，兩手都要硬，在公司經(jīng)營(yíng)的全程貫穿財(cái)務(wù)管理工作。每個(gè)部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)資源共享，及時(shí)交換最新信息，盡可能地利用專業(yè)知識(shí)做好成本核算、歸集和分?jǐn)偣ぷ鳎ＷC可以順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)降低成本的目標(biāo)。

3.2建立健全的財(cái)務(wù)體系

在確定成本核算對(duì)象時(shí)首先要考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，鼓勵(lì)各個(gè)部門(mén)之間資源共享，一旦確定成本對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法后，禁止私自變更，如果必須要進(jìn)行變更，就要獲得管理權(quán)限，批準(zhǔn)后才能變更，并要在財(cái)務(wù)報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明情況。一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象為單獨(dú)施工圖設(shè)計(jì)或概預(yù)算的單獨(dú)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如果是同一批次拍得的土地，具有相同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)的群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等就可以簡(jiǎn)化為一個(gè)成本核算對(duì)象;而有較大的投資規(guī)模，較長(zhǎng)的建設(shè)工期的項(xiàng)目，可以分別進(jìn)行成本核算，用以反映開(kāi)發(fā)成本。要注意保持成本核算對(duì)象的一致性，禁止隨意變更，以保證成本核算口徑統(tǒng)一[6]。

3.3加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

為了保證可以獲得更加優(yōu)質(zhì)、相關(guān)且具有可比性的財(cái)務(wù)信息，需要企業(yè)在建立健全財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升工作人員的綜合素質(zhì)。加強(qiáng)學(xué)習(xí)，保證可以掌握國(guó)家最新的稅收相關(guān)法律法規(guī)，掌握相關(guān)業(yè)務(wù)的處理方法，從而有效提升個(gè)人和財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的作戰(zhàn)水平[7]。

4.小結(jié)

綜合來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就需要重視并提升自身的成本核算能力，對(duì)目前的會(huì)計(jì)管理機(jī)制進(jìn)行完善。此外，還需要提升企業(yè)自身的管理水平，讓會(huì)計(jì)人員意識(shí)到成本核算工作的重要性，保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理能穩(wěn)步發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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