楊春曉

摘要：伴隨著我國(guó)興趣社會(huì)的迅猛發(fā)展，極大促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目之中，對(duì)于工程的管理是重中之重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理水平直接影響到用戶(hù)房屋居住時(shí)的體驗(yàn)感以及工程能否順利進(jìn)行。本文具體針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程之中所存在的一些問(wèn)題進(jìn)行深入分析。結(jié)合實(shí)際情況，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)管理者提供幫助，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)性綠色發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);管理;應(yīng)對(duì)策略

一、管理房地產(chǎn)項(xiàng)目科之中所存在的問(wèn)題

（一）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所存在的問(wèn)題。

為使得一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利落實(shí)，在前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決判時(shí)期，開(kāi)發(fā)商對(duì)于該項(xiàng)目的最終定位是否準(zhǔn)確？對(duì)應(yīng)實(shí)施的措施制度是否存在漏洞？該項(xiàng)目是否符合當(dāng)前市場(chǎng)？能否得到與投資匹配的資金回收，也就是說(shuō)其可行度有多高。這些都是管理層需要深度考慮的問(wèn)題。在前期對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究不足，對(duì)于市場(chǎng)的研究不到位，直接影響到對(duì)于該項(xiàng)目的執(zhí)行度的高低。缺乏具體可實(shí)施度高或者針對(duì)于該項(xiàng)目的研究報(bào)告。如若項(xiàng)目的前期規(guī)劃存在諸多漏洞，無(wú)法按照原定計(jì)劃實(shí)施。哪怕強(qiáng)行落實(shí)包含著多個(gè)策略的計(jì)劃，也無(wú)法彌補(bǔ)對(duì)于市場(chǎng)的研究不到位所導(dǎo)致的后果。而對(duì)于項(xiàng)目的各個(gè)實(shí)施措施不夠準(zhǔn)確，也會(huì)直接影響到在職人員在具體落實(shí)時(shí)無(wú)法確切的決定。從而最終使得項(xiàng)目決策效率極其低下。如果存在著不夠完善的采購(gòu)招標(biāo)方案，使得招標(biāo)工作的落實(shí)雜亂無(wú)章，程序出現(xiàn)混亂關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)。先前的考察到最終的建筑落成，這其中的每個(gè)流程都或多或少的對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目最終落實(shí)效果產(chǎn)生影響。在對(duì)其進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，。一定程度上極易出現(xiàn)舞弊徇私或圍標(biāo)等情況出現(xiàn)，致使企業(yè)前期的成本預(yù)測(cè)失去準(zhǔn)確性，成本超支的情況。決策機(jī)制出現(xiàn)漏洞，決策階段的繁雜，在實(shí)際行動(dòng)過(guò)程之中，工作人員出現(xiàn)猶豫，必將會(huì)使得項(xiàng)目在未來(lái)建設(shè)上或后期銷(xiāo)售過(guò)程之中出現(xiàn)一定問(wèn)題。而由于此種問(wèn)題的出現(xiàn)勢(shì)必會(huì)使得管理層面的障礙增添。對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目決策時(shí)期所出現(xiàn)的問(wèn)題，最終直接會(huì)使得項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期增添了許多麻煩與問(wèn)題。除此之外，工作效率的低下。在決策時(shí)期勢(shì)必會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力下降，損失一定的經(jīng)濟(jì)利益。時(shí)間與效率對(duì)于一個(gè)企業(yè)能否在日漸激烈的市場(chǎng)環(huán)境中存活下來(lái)是極其關(guān)鍵的因素。為減少房地產(chǎn)企業(yè)的投入成本與風(fēng)險(xiǎn)，要從各個(gè)方面入手，盡力將項(xiàng)目的工作效率可以提升。

（二）施工所設(shè)計(jì)的圖案具有多樣化，并且其供應(yīng)速度不高。

經(jīng)過(guò)實(shí)際考察不難發(fā)現(xiàn)，大部分的開(kāi)發(fā)人員對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃以及對(duì)建設(shè)時(shí)期提出的方案都是來(lái)自于開(kāi)發(fā)人員的領(lǐng)導(dǎo)者的意見(jiàn)和想法。投資方如若對(duì)其做出干預(yù)和指導(dǎo)，使其沒(méi)有充分空間發(fā)揮，對(duì)其進(jìn)行一定程度的限制。對(duì)于市場(chǎng)考察不夠全面，不夠詳盡。存在漏洞以及并不完善的房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，包括不合理的建筑設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目的流程不具有系統(tǒng)化，以及與項(xiàng)目不夠匹配失去協(xié)調(diào)性的規(guī)劃都會(huì)致使相關(guān)工作人員在操作上出現(xiàn)困難。從而最終出現(xiàn)了前期預(yù)想的項(xiàng)目，最終發(fā)生無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的情況。而正是由于缺乏可行度高且詳盡的項(xiàng)目研究報(bào)告，所以對(duì)項(xiàng)目的審評(píng)標(biāo)準(zhǔn)較為模糊。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作人員中，部分級(jí)別較高的領(lǐng)導(dǎo)者想法對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃以及建筑的設(shè)計(jì)的評(píng)論成為了其統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這是致使施工圖具有多樣化，并且公司無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估工程進(jìn)度的根本原因。致使無(wú)論是該項(xiàng)目的質(zhì)量以及施工時(shí)間都無(wú)法保證。

（三）工作人員合作意識(shí)的缺失

大型建筑或者高層建筑通常情況下該數(shù)量較多，并且用戶(hù)進(jìn)入時(shí)間存在差異。企業(yè)需簽署兩個(gè)合同，一個(gè)是承包施工合同，另外一個(gè)就是施工企業(yè)簽訂相應(yīng)的合同。但是存在著工程招標(biāo)要求不夠明確。所以致使所簽訂的合同并不符合規(guī)定。尤其是項(xiàng)目協(xié)調(diào)或者對(duì)于半成品的保護(hù)方面的合同存在問(wèn)題。而某些不具備強(qiáng)合作意識(shí)的施工單位，在對(duì)于項(xiàng)目后期的協(xié)調(diào)問(wèn)題常常存在分歧。這些都使得對(duì)項(xiàng)目的管理難度進(jìn)一步提高。多種糾紛的出現(xiàn)，管理系數(shù)的進(jìn)一步提高，最終就會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目無(wú)法順利落實(shí)的情況發(fā)生，給相關(guān)企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收尾階段存在的問(wèn)題

相關(guān)工作人員在后期項(xiàng)目驗(yàn)收階段往往會(huì)放松警惕，對(duì)于項(xiàng)目的后期收尾時(shí)期沒(méi)有與其他部門(mén)對(duì)于處理工期的價(jià)位進(jìn)行重建，這方面的工作沒(méi)有做到最優(yōu)化。這些工程管理方面的缺失，甚至?xí)l(fā)生管理者對(duì)于合同的具體內(nèi)容并不了解的狀況。由于對(duì)于工程的審核與管理不夠嚴(yán)格，所制定的制度存在缺陷，使得在勞動(dòng)方面的糾紛問(wèn)題頻繁發(fā)生。而在項(xiàng)目的后期收尾階段，相應(yīng)的管理人員并沒(méi)有與其匹配的能力去解決這些問(wèn)題，缺乏責(zé)任感，相互推卸責(zé)任，企業(yè)也并沒(méi)有針對(duì)此制定明確的懲罰制度，使得此種不良情況持續(xù)發(fā)生，最終向人們呈現(xiàn)出工程竣工時(shí)期必須混亂的場(chǎng)面。

三、為提高管理水平的相應(yīng)措施

（一）對(duì)于商務(wù)場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期決策階段加以重視

注重對(duì)于市場(chǎng)的考察與研究。了解到該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行度。充分認(rèn)識(shí)并了解到對(duì)于圖紙的設(shè)計(jì)方案的整體規(guī)劃是整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，發(fā)揮著重要作用。對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，務(wù)必要與市場(chǎng)的需求為主要參考指標(biāo)。對(duì)于安全性、工程性、標(biāo)準(zhǔn)化以及經(jīng)濟(jì)效率方面綜合考慮，尋求均衡點(diǎn)。將所有可能影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素考慮進(jìn)去?？茖W(xué)的設(shè)定一個(gè)合適并且?guī)в芯C合性的計(jì)劃書(shū)。

（二）合理分配開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)師之間的權(quán)利

加緊對(duì)工程變更的控制。對(duì)于任何有關(guān)建筑工程方面的變更都應(yīng)慎重決定，通過(guò)決策之后才能實(shí)施。從各個(gè)方面，盡一切努力使決策水平的工作效率得以提升，企業(yè)必須充分發(fā)揮出設(shè)計(jì)師的作用，使其專(zhuān)業(yè)性得以體現(xiàn)出來(lái)，減少非專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的干擾以及限制。在項(xiàng)目實(shí)施前期理應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)出一個(gè)科學(xué)且合理的設(shè)計(jì)方案。

（三）將更多的注意力放在供方資源的整合與管理上

甲方應(yīng)提前將所供應(yīng)的資源的種類(lèi)以及移交方案確認(rèn)下來(lái)，嚴(yán)格落實(shí)所簽署的合同上的內(nèi)容，重視以誠(chéng)信為本，與供應(yīng)商合作互助，以求實(shí)現(xiàn)共贏的局面。通過(guò)各種談判方式，針對(duì)自身所選定的目標(biāo)，將不同的工程內(nèi)容加以了解。隨后，經(jīng)由正規(guī)的工程招標(biāo)系統(tǒng)，將最佳的供應(yīng)商選擇出來(lái)。與供應(yīng)商保持良好的合作關(guān)系，將自身以及對(duì)方責(zé)任明細(xì)規(guī)范下來(lái)。一個(gè)項(xiàng)目的完成需要多個(gè)部門(mén)的通力合作配合。建立起良好的溝通環(huán)境氛圍，使得工作效率的得以提高，從而確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。

（四）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期管理工作的進(jìn)行

在項(xiàng)目完結(jié)時(shí)期，應(yīng)更加注重項(xiàng)目的管理。為避免不必要的糾紛發(fā)生，企業(yè)可以臨時(shí)組織起一個(gè)經(jīng)由各部門(mén)人員組成的收尾部門(mén)。從而確保項(xiàng)目的管理工作以及與其相關(guān)的移交工作的順利進(jìn)行。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，城市化已然成為大趨勢(shì)，為符合實(shí)際情況，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要將自身項(xiàng)目再優(yōu)化。為了達(dá)到此目標(biāo)，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程之中，嚴(yán)格審核整體流程，對(duì)其中存在的問(wèn)題以及隱患加緊處理，加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目的管理工作。使得各部門(mén)工作方式得以?xún)?yōu)化，提高工作人員的工作效率。從提高管理水平入手，助力我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。

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