陽勇

【摘 要】由于在房屋租賃關(guān)系中，承租人相對于出租人往往處于弱勢，合法權(quán)益更容易受到侵害?；诖耍恼陆Y(jié)合房屋優(yōu)先承租權(quán)的現(xiàn)狀，從民商法的角度分析其性質(zhì)，并提出房屋優(yōu)先承租權(quán)的完善建議，為保障承租人的合法權(quán)益提供法律依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房屋;法定優(yōu)先承租權(quán);法律性質(zhì)

一、房屋優(yōu)先承租權(quán)的現(xiàn)狀

近年來，隨著房屋價值屬性的不斷提升，房屋租賃成為人們的新選擇，因優(yōu)先承租導(dǎo)致的租賃合同糾紛案件呈現(xiàn)上升化趨勢。在法律體系上，我國對于房屋優(yōu)先承租權(quán)仍存在很大的優(yōu)化空間，例如《民法典》七百三十四條：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物……享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。”其中對部分法律詞語的定位較為模糊，導(dǎo)致在司法實踐中適用困難，如缺乏對"同等條件"的司法解釋等。導(dǎo)致各地法院在面對房屋優(yōu)先承租權(quán)相關(guān)案件時缺乏明確的法律適用，出現(xiàn)各地規(guī)范不一，甚至存在同案不同判現(xiàn)象。由于目前我國法律體系中對房屋優(yōu)先承租權(quán)制度立法的空缺以及部分法律條文的適用性問題，導(dǎo)致房屋優(yōu)先承租權(quán)在很多地方性法律中予以體現(xiàn)，如廣東、上海、浙江等地分別規(guī)定了房屋出租條例，對房屋優(yōu)先承租權(quán)予以進一步還規(guī)定。由于房屋優(yōu)先承租權(quán)在法律體系上適用不足，而且內(nèi)容模糊，范圍較窄，法律依據(jù)不足，法律規(guī)范保障不夠完善，可借鑒的國際立法經(jīng)驗也較少，缺乏統(tǒng)一規(guī)范的指導(dǎo)經(jīng)驗的困境，而這一現(xiàn)狀又是由于對優(yōu)先承租權(quán)定位不清，理解模糊，所以筆者希望理清思路，準(zhǔn)確定性優(yōu)先承租權(quán)，以期為我國立法、司法實踐提供參考建議。

二、基于法律層面分析房屋優(yōu)先承租權(quán)存在的合理性

首先是房屋優(yōu)先承租權(quán)對承租人生存權(quán)、生命權(quán)具有保護意義。在“衣食住行”四項人類生存的基本條件中，住房對人類的生存尤為重要。房屋優(yōu)先承租權(quán)有利于維護承租人的生存權(quán)和生命權(quán)。生存權(quán)在人所有的權(quán)利中排第一位，所有的人權(quán)都是基于生存權(quán)而產(chǎn)生的，缺乏穩(wěn)定的居住條件必將導(dǎo)致公民流離失所，進而危及生存權(quán)。生命權(quán)是人們的第一權(quán)利，而居住對于保障人的生命的意義不言而喻，承租人如果沒有一個穩(wěn)定的居住地方就會流離失所，其生命安全也難以保障，自然無從談及其他民事權(quán)利。

其次是房屋優(yōu)先承租權(quán)對城市發(fā)展穩(wěn)定秩序的重要價值。為了穩(wěn)定城市生活經(jīng)濟秩序、有效保護城市弱勢群體的合法權(quán)益，從立法角度出發(fā)對承租人的優(yōu)先承租權(quán)進行專門立法予以特別保護已經(jīng)顯得尤為必要。該權(quán)利之所以被雙方確定，在一定程度上就是為了穩(wěn)定雙方的經(jīng)濟合作關(guān)系，實現(xiàn)雙方經(jīng)濟上的互信與長期合作，如不能給予司法保護，與雙方約定的初衷相悖。從實際情況看，承租人多會在約定了優(yōu)先承租權(quán)后，對租賃物投入大量的物力，最突出的就是進行高額的設(shè)計規(guī)劃與裝修投入，如不對優(yōu)先承租權(quán)給予充分的保護，或造成承租人與出租人利益上的不公平，或造成大量物資不能物盡其用，發(fā)生實質(zhì)上的浪費。

第三是房屋優(yōu)先承租權(quán)對法治社會建設(shè)的價值。承租人的優(yōu)先承租權(quán)保護也是對其生存權(quán)、生命權(quán)的法律保護，也是法治社會人權(quán)制度建設(shè)不可缺少的基石。只有法治化地保障人權(quán)，人們才更能通過立法執(zhí)法司法等環(huán)節(jié)注重人權(quán)，才能更加守法，加快法治社會的建設(shè)。人權(quán)不是虛無縹緲的權(quán)利，它依賴于法治的土壤的根治和培育，依賴于運用法律手段加以調(diào)控和保障。合理保障居民住房條件是落實深化住房制度改革要求的重要舉措，對于滿足居民住房需求、實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)加快城市化建設(shè)的重要意義不言而喻。承租人只有一個穩(wěn)定的居住地方能才談及生命權(quán)，生命權(quán)得到保障才能談及生存權(quán)，進而才能談及其在社會中持續(xù)發(fā)展的權(quán)利，良好的法律制度是構(gòu)建法治社會的基礎(chǔ)，否則面對租賃問題無法解決勢必影響社會穩(wěn)定，阻礙法治社會、法治國家的推進。此外，《民法總則》規(guī)定“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價、誠實信用的原則”，承認(rèn)承租人享有“優(yōu)先承租權(quán)”并給予司法實踐上的切實保障，有助于傳播“誠實信用”法治理念，更利于法治社會的建立。

三、對房屋優(yōu)先承租權(quán)的完善建議

首先是擴大司法解釋提升適用性?！睹穹ǖ涓鞣志帲ú莅福返?25條規(guī)定了承租人具有優(yōu)先承租權(quán)，但是對于其行使條件并未作出詳細規(guī)定，基于此，可以進一步擴大該項的司法解釋，細化完善優(yōu)先承租權(quán)的行使條件。對于優(yōu)先承租權(quán)的期限上，可在司法解釋上規(guī)定在租賃合同結(jié)束后一個月以內(nèi)，承租人享有房屋的優(yōu)先承租權(quán)。與此同時，對于相關(guān)法律體系中部分法律詞語的適用有必要進一步作出解釋，例如《民法典》中"同等條件下享有優(yōu)先承租的權(quán)利"的"同等條件"，在保障房屋承租人有限租賃權(quán)的基礎(chǔ)上也應(yīng)充分考量房屋出租人的處分權(quán)，可將親屬關(guān)系、房屋用途、租賃期限等條件納入"同等條件"的考量范圍。劃定一個合適的、普適性的范圍有助于減少雙方對法律條文的誤讀以及濫用現(xiàn)象。

其次是明確侵權(quán)賠償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)。為了保障承租人房屋優(yōu)先承租權(quán)不被侵犯，可在現(xiàn)行的法律體系中予以規(guī)定，如建議《民法典》在侵權(quán)責(zé)任中加入如果法定優(yōu)先承租人的優(yōu)先承租權(quán)在受到侵害的情況下，出租人應(yīng)根據(jù)實際情況承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，同時應(yīng)制定具體科學(xué)的賠償范圍和賠償標(biāo)準(zhǔn)。為限制出租人隨意侵犯承租人的優(yōu)先承租權(quán)，可以將承租人的搬家費，臨時安置費以及將造成其他損失等納入賠償范圍，并根據(jù)當(dāng)?shù)睾图m紛案件的實際情況制定不同的賠償比例范圍。通過對侵權(quán)賠償制度進行完善可有效的保障承租人基本的生存權(quán)利，促進房屋交易的有序健康發(fā)展。除此之外，法律也要對租賃合同的違約責(zé)任予以明確，對于原合同對出租人違反優(yōu)先承租權(quán)有明確責(zé)任約定的，則承租人提出的具體請求則依據(jù)合同條款，法院也支持其訴訟請求。對于承租人的法律責(zé)任也應(yīng)予以規(guī)制，如果是因為承租人出現(xiàn)違約現(xiàn)象導(dǎo)致出租人的原有利益受到侵害，那么出租人可以單方面解除現(xiàn)有合同且出租人不侵犯承租人的房屋優(yōu)先租賃權(quán)。對于承租人的違約條件，應(yīng)設(shè)置前置條件，如承租人惡意長期拖欠租金、經(jīng)催告后一個月承租人仍未支付租金、或違反合同條款違規(guī)使用電器飼養(yǎng)寵物等，雖然出租人在合同到期前未提出解除合同，但同樣可以作為合同到期后出租人排除承租人優(yōu)先承租權(quán)的正當(dāng)理由。

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