龔詩(shī)卉

摘要：中國(guó)人民銀行發(fā)布了[2019]15、16號(hào)公告，對(duì)貸款的基準(zhǔn)利率作出了調(diào)整，對(duì)存量貸款者，各銀行普遍要求其于2020年8月30日前確定日后的計(jì)息基準(zhǔn)，那么該如何選擇計(jì)息基準(zhǔn)呢？本文對(duì)比了轉(zhuǎn)換新基準(zhǔn)利率對(duì)不同折扣利率存量貸款者的影響，并對(duì)未來(lái)浮動(dòng)利率走勢(shì)做了簡(jiǎn)要分析，希望可以對(duì)其利率基準(zhǔn)選擇提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：LPR;存量貸款;月還款額變動(dòng)

1.背景

為深化利率市場(chǎng)化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，2019年8月17號(hào)，中國(guó)人民銀行發(fā)布了[2019]15號(hào)公告，決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制。根據(jù)公告，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）將由報(bào)價(jià)行按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率，即MFL）加點(diǎn)形成的方式，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)價(jià)。全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均的方式計(jì)算得出貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。同時(shí)，報(bào)價(jià)銀行由原來(lái)的10家增加到了18家，并且今后會(huì)定期評(píng)估調(diào)整。貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的種類也擴(kuò)展到了1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。銀行的1年期和5年期以上貸款參照相應(yīng)的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)。

新的貸款利率報(bào)價(jià)機(jī)制，由于報(bào)價(jià)周期短，更能反映市場(chǎng)變化，同時(shí)可以將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)脫節(jié)，在為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入流動(dòng)性的同時(shí)避免房地產(chǎn)過(guò)熱，使貨幣政策的傳導(dǎo)更有針對(duì)性。

那么新的貸款利率報(bào)價(jià)機(jī)制對(duì)房貸利率有何影響呢？央行于[2019]16號(hào)公告做了進(jìn)一步的說(shuō)明。根據(jù)該公告：2019年10月8日起新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。2019年10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款仍按原合同約定執(zhí)行。

同時(shí)，央行再次強(qiáng)調(diào)了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一原則，還強(qiáng)調(diào)了要保持個(gè)人住房貸款利率水平的基本穩(wěn)定。而且根據(jù)1年期和5年期的貸款市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)也能看出這二者的調(diào)整并不是對(duì)稱的，可以看得出來(lái)國(guó)家并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放放松的信號(hào)。

在實(shí)際執(zhí)行中，存量貸款人可以選擇仍按原合同執(zhí)行，也可以選擇轉(zhuǎn)換為新的機(jī)制重新確定貸款利率。短期來(lái)看新的房貸利率定價(jià)機(jī)制對(duì)個(gè)人的房貸負(fù)擔(dān)不會(huì)造成太大的影響，但是長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)于存量貸款人，選用不同的利率機(jī)制還是有一定差別的。

那么對(duì)于存量貸款人該如何選擇還貸利率執(zhí)行方案呢，本文將進(jìn)行進(jìn)一步探討。（對(duì)非存量貸款人本文不再討論）。

2.新老政策轉(zhuǎn)換方法

首先我們舉例說(shuō)明對(duì)于存量貸款人如何確定新的貸款利率：

王先生2018年買的房子時(shí)簽訂的貸款合同規(guī)定貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，即4.9%*（1+10%）=5.39%，假設(shè)2020年1月份與銀行商定進(jìn)行轉(zhuǎn)換，按照最近一個(gè)月的市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率即2019年12月20日公布的LPR4.75%，可以計(jì)算出王先生轉(zhuǎn)換利率計(jì)算方式應(yīng)確定的基點(diǎn)為5.39%-4.75%=0.64%，這個(gè)基點(diǎn)一經(jīng)確定那么在整個(gè)貸款期限內(nèi)都是固定的。假設(shè)2021年的LPR是4%，那么王先生2021年所執(zhí)行的房貸利率就是4%+0.64%=4.64%。

李先生2016年買的房時(shí)貸款合同是基準(zhǔn)利率打85折，即4.9%*0.85=4.17%，李先生同樣也是2020年5月進(jìn)行的轉(zhuǎn)換，那么基點(diǎn)就是4.17%-4.75%=0.58%，如果2021年LPR是4%，李先生2021年應(yīng)執(zhí)行的房貸利率就是4%-0.58%=3.42%。

3.LPR變動(dòng)對(duì)還貸負(fù)擔(dān)的影響

對(duì)貸款人而言，是選擇固定利率還貸還是選擇LPR利率還貸主要取決于還款負(fù)擔(dān)的變化。由于固定利率下貸款人每月還貸負(fù)擔(dān)是確定的，所以需要對(duì)比當(dāng)LPR變動(dòng)時(shí)，相較固定利率還貸負(fù)擔(dān)的變動(dòng)。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷過(guò)許多不同時(shí)期，既有刺激也有調(diào)控，所以目前存量貸款人的利率也有所不同：

（1）2008-2009年：2008年國(guó)家出臺(tái)了四萬(wàn)億刺激計(jì)劃，房貸政策相對(duì)寬松，很多購(gòu)房者按照基準(zhǔn)利率的7折執(zhí)行。

（2）2016-2017年：由于2014-2015年樓市相對(duì)低迷，國(guó)家雖然有調(diào)控的傾向但是力度有限，很多商業(yè)銀行執(zhí)行的房貸利率是基準(zhǔn)利率的8-9折。

（3）2017年后：國(guó)家加大調(diào)控力度政策收緊，18-19年多地首套房貸利率按上浮10%-15%執(zhí)行。

我們首先對(duì)比不同折扣情況下LPR變動(dòng)對(duì)還款利率和月還款額的影響。以貸款額100萬(wàn)貸款期限30年等額本息方法還貸為例：

通過(guò)測(cè)算可以看出原固定利率時(shí)，貸款人的折扣越?。ɑ蛏细≡蕉啵┰贚PR變動(dòng)時(shí)月度還款額的絕對(duì)量變動(dòng)越大，而且對(duì)LPR相同步長(zhǎng)的變動(dòng)，如增長(zhǎng)1%和下降1%，月度還款額的正向絕對(duì)量變動(dòng)要大于負(fù)向絕對(duì)量變動(dòng)。

對(duì)同等貸款額不同貸款期限，轉(zhuǎn)換前后又有什么影響呢，我們還是以貸款額100萬(wàn)等額本息法為例，假設(shè)LPR分別下浮2%和上浮2%，對(duì)比貸款期限30年和10年轉(zhuǎn)換后的月度還款額的絕對(duì)量變動(dòng)：

通過(guò)測(cè)算可以看出，貸款期限越長(zhǎng)當(dāng)浮動(dòng)利率變動(dòng)時(shí)，月度還款額絕對(duì)量變化越大。我們?cè)龠M(jìn)一步對(duì)比同等貸款期限不同貸款額度在LPR發(fā)生變化時(shí)，月度還款額絕對(duì)量的變動(dòng)情況，假設(shè)貸款期限是10年貸款額度分別是50萬(wàn)和100萬(wàn)，對(duì)比月度還款額的絕對(duì)量變動(dòng)：

可以看出，貸款額度越大，當(dāng)LPR變動(dòng)時(shí)，月度還款額的絕對(duì)量變動(dòng)越大。

通過(guò)上述三個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算可以看出轉(zhuǎn)換成LPR為基準(zhǔn)利率后月度還款額的變動(dòng)與貸款期限和貸款額正相關(guān)，且轉(zhuǎn)換時(shí)的基點(diǎn)越低，當(dāng)LPR變動(dòng)時(shí)月度還款額的絕對(duì)量變動(dòng)越小。也就是說(shuō)未來(lái)LPR的變動(dòng)對(duì)那些貸款年限長(zhǎng)，貸款額大、利率無(wú)折扣或利率上浮的貸款人的影響，要大于貸款年限短，貸款額低，享受折扣利率的貸款人。

4.LPR變動(dòng)趨勢(shì)分析

在明確了還貸負(fù)擔(dān)和LPR變動(dòng)的關(guān)系之后，我們需要進(jìn)一步討論LPR將會(huì)如何變化。

從LPR的各次調(diào)整可以看出其呈現(xiàn)出了下降的趨勢(shì)，因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)和新冠疫情的影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨著前所未有的壓力，所以央行會(huì)采取較為寬松的貨幣政策，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展， LPR的下降也是符合市場(chǎng)預(yù)期的。

但是通過(guò)對(duì)比1年期LPR和5年期LPR的走勢(shì)可以看出，雖然二者都有所下降但是并不是對(duì)稱的，截止2020年6月，1年期LPR下降了35個(gè)基點(diǎn)而5年期LPR僅下降了20個(gè)基點(diǎn)。這種不對(duì)稱的走勢(shì)一是說(shuō)明央行利率改革主要還是著眼于促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展;二是說(shuō)明短期利率和長(zhǎng)期利率并沒(méi)有絕對(duì)的關(guān)聯(lián)，將來(lái)如果出現(xiàn)一方面促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一方面調(diào)控房地產(chǎn)，即短期1年期LPR下降，5年期LPR上漲的情況也未可知。

由于目前世界主要經(jīng)濟(jì)體都受到了新冠肺炎影響的沖擊，加之中美貿(mào)易戰(zhàn)，歐洲債務(wù)危機(jī)等不利因素影響，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了衰退的跡象，根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織最新發(fā)布的預(yù)測(cè)2020年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下調(diào)至了-4.9%，只有中國(guó)是唯一正增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，但是增速也小幅下調(diào)，2020年增速下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至1%，2021年增速由9.2%下調(diào)至了8.2%。國(guó)際貨幣基金組織小幅對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)小幅下調(diào)的原因是由于私人消費(fèi)的收縮沖擊了基建方面的投資。所以為了促進(jìn)基建方面投資的復(fù)蘇短期內(nèi)可以預(yù)見(jiàn)5年期的LPR也會(huì)出現(xiàn)一波下降的走勢(shì)。

通過(guò)查閱中行英國(guó)分行、中行加拿大分行、匯豐美國(guó)分行的個(gè)人住房貸款利率了解到發(fā)達(dá)國(guó)家的房貸利率水平基本上都處于3%-4%這個(gè)區(qū)間。按照國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，一般經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的國(guó)家利率水平相對(duì)越低，以促進(jìn)國(guó)民消費(fèi)，所以對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家3%-4%的利率水平，目前我國(guó)LPR4.65%并不算太高，即使未來(lái)下降那么下降空間也相對(duì)有限。

另一方面利率與房?jī)r(jià)存在著一種此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，利率下跌在一定程度上會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，這與國(guó)家目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基調(diào)是相違背的，從這個(gè)角度上來(lái)看未來(lái)5年期LPR大幅下降的可能性也不大。甚至長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，等疫情影響消除經(jīng)濟(jì)回歸正軌后，要防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱減輕通貨膨脹，LPR也存在著上行的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，可以推測(cè)5年期LPR短期內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，下降幅度不會(huì)太大，長(zhǎng)期內(nèi)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，存在著上調(diào)的可能性。

5.房貸利率基準(zhǔn)的選擇

那么對(duì)于存量貸款人是否要選擇轉(zhuǎn)換LPR為基準(zhǔn)計(jì)算利率呢？上文也提到了2017年之前的貸款人一般都是享有利率折扣的，利率大部分都在4.2%以下，是相對(duì)比較優(yōu)惠的利率，那這種情況下如果貸款人的剩余貸款年限和剩余貸款額較大的話，未來(lái)如果LPR上調(diào)將會(huì)對(duì)貸款人的月還款額有較大影響，而如果剩余貸款年限不長(zhǎng)剩余貸款額也不大，那則可以選擇轉(zhuǎn)換，享受短期LPR下行帶來(lái)的利息節(jié)省。

對(duì)于適用上浮利率的貸款人目前執(zhí)行的貸款利率是5.39%或5.88%，相對(duì)較高，而且這部分貸款人一般剩余貸款年限也比較長(zhǎng)，所以未來(lái)無(wú)論LPR上漲還是下降對(duì)這部分貸款人的影響都是最大的。此時(shí)選擇是否轉(zhuǎn)換計(jì)息方式，要綜合考慮貸款人未來(lái)的還貸計(jì)劃和對(duì)LPR上行風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，如果貸款人未來(lái)有換房的打算會(huì)提前還貸，或者對(duì)未來(lái)的收入增長(zhǎng)較有信心，認(rèn)為可以承受LPR上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，那么可以選擇轉(zhuǎn)換LPR為計(jì)價(jià)方式;如果貸款人更偏好確定性，選擇繼續(xù)固定利率方式，雖然短期月還貸額會(huì)高于浮動(dòng)計(jì)價(jià)的還貸額，但是由于利率下降而帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，對(duì)利息損失也會(huì)有一定的對(duì)沖作用。

總之因?yàn)橛?jì)息方式只有一次選擇機(jī)會(huì)，所以需要貸款人綜合考慮自己是否可以承受利率變化的影響，不應(yīng)只是片面認(rèn)為利率會(huì)持續(xù)下行，還應(yīng)考慮到利率上行的風(fēng)險(xiǎn)，慎重作出選擇。

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