佘娟

摘要：企業(yè)在施工之前對(duì)納稅情況做必要的籌劃能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本，實(shí)現(xiàn)建筑經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化，這也是為什么每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須要在施工前經(jīng)過納稅籌劃環(huán)節(jié)的主要原因，此環(huán)節(jié)除了可以降低稅收成本以外，還可以警醒整個(gè)工程各個(gè)工作環(huán)節(jié)開展的合法性，一定意義上可以確保工程展開的安全性。本文圍繞房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作問題展開討論，提出幾點(diǎn)思考，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;增值稅、所得稅、土地增值稅等

作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅和附加預(yù)繳土地增值稅等多項(xiàng)稅收費(fèi)用，如果不進(jìn)行售價(jià)與施工成本費(fèi)用的增值比例籌劃，則很有可能增加稅負(fù)成本，而減少項(xiàng)目開發(fā)收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃工作是具有實(shí)質(zhì)意義性的，它可以有效的地降低企業(yè)在稅款繳納方面的成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

1.概述

1.1納稅籌劃

納稅籌劃指的是企業(yè)在遵守稅法的前提條件下，從企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度綜合經(jīng)營(yíng)成果數(shù)據(jù)及行業(yè)規(guī)律進(jìn)行預(yù)判，進(jìn)而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容做好預(yù)先安排和調(diào)整工作，目的是為了降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化。

納稅籌劃和避稅不同。避稅實(shí)質(zhì)上是借助法律漏洞少繳納稅費(fèi)，避稅處往往都在一些不會(huì)違反法律規(guī)定且又不合法的灰色區(qū)域，風(fēng)險(xiǎn)性比較高，如果企業(yè)采用這種方式進(jìn)行納稅很有可能會(huì)被相關(guān)部門當(dāng)成刻意逃稅而進(jìn)行處罰。

納稅籌劃并非一成不變，它會(huì)隨之企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不斷發(fā)生變化，對(duì)于企業(yè)來說，一個(gè)籌劃方案恰恰僅僅只是適用于一個(gè)時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況，一旦遇到籌劃方案條件的變化情況，就必須要因地制宜進(jìn)行實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。所以，納稅籌劃當(dāng)屬于企業(yè)方一項(xiàng)戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)決策，它的實(shí)質(zhì)是通過合理選擇和使用會(huì)計(jì)政策以及稅收優(yōu)惠政策或稅率，安排企業(yè)的投入和銷售活動(dòng)用于減少稅費(fèi)，屬于企業(yè)管理工作中一個(gè)重要的組成內(nèi)容，其工作范疇包括企業(yè)組織形式的選擇、企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的籌劃和成本支出管理或人員聘用等。企業(yè)的稅收籌劃往往是在法律限定范疇以內(nèi)的，它既不會(huì)威脅到法律的權(quán)威性，同時(shí)也能提高法律在企業(yè)中的地位[1]。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類及主要稅種籌劃

針對(duì)房地產(chǎn)在土地獲取階段和設(shè)計(jì)施工階段及銷售、清算驗(yàn)收階段所涉及的稅務(wù)種類往往是不同的，核心稅務(wù)種類可以梳理成如下稅務(wù)種類時(shí)間進(jìn)度。

1.3預(yù)繳稅務(wù)籌劃

預(yù)繳納稅務(wù)籌劃包含了增值稅和附加預(yù)繳及土地增值稅預(yù)繳、所得稅預(yù)繳。增值稅和附加預(yù)繳以及土地增值稅預(yù)繳基本都是由每個(gè)月的銷售回款決定的，不具備稅務(wù)籌劃空間。

1.4所得稅稅務(wù)籌劃

但所得稅預(yù)繳具有一定的稅務(wù)籌劃空間，可以在前期加大宣傳、推廣力度，增加銷售費(fèi)用或者管理費(fèi)用來減少所得稅預(yù)繳的支出。同時(shí)資金成本的列支對(duì)所得稅的籌劃也有著重要的意義，在融資方式上，建議以外部債務(wù)和適當(dāng)利用股東借款方式，來增加稅前融資成本，降低所得稅稅負(fù)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)稅收的特征

2.1合法性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)統(tǒng)籌工作開展的前提就是不違反稅法并符合相關(guān)規(guī)定，在這樣的條件下開展稅務(wù)工作的。而可以降低納稅額的主要原因也是因?yàn)橥瑫r(shí)存在多種納稅方法的緣故，能夠影響到納稅人的稅負(fù)[2]。

2.2籌劃性

納稅義務(wù)具有一定的滯后性。只有在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生以后，才會(huì)產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)。而稅務(wù)籌劃則往往是建立于現(xiàn)有的政策和稅法以及會(huì)計(jì)理論基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開展相較而言稅負(fù)較輕、經(jīng)營(yíng)效益最大的方案性企業(yè)活動(dòng)，該活動(dòng)的提前性往往明確了企業(yè)稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

2.3目的性

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃的目的就是為了降低稅負(fù)，避免一些名譽(yù)、經(jīng)濟(jì)或者涉稅實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)目標(biāo)。

2.4多維性

如果單從時(shí)間角度來分析，稅務(wù)籌劃可以貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，任何一個(gè)有可能產(chǎn)生納稅的環(huán)節(jié)，都能夠?qū)嵤┒悇?wù)籌劃。而如果單從空間角度來分析，本企業(yè)發(fā)生的稅務(wù)籌劃又可以和其它的參建企業(yè)相互聯(lián)系，找到能夠共同降低稅負(fù)的最佳方法。

3.稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用

3.1準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

3.1.1選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及分支機(jī)構(gòu)

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式包括個(gè)人獨(dú)資、合伙制及公司制。結(jié)合我國(guó)相關(guān)稅法規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容，個(gè)人獨(dú)資或合伙制可以免去企業(yè)所得稅的繳納部分。但公司制卻必須要繳納企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅，另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還需要對(duì)股東利息部分征收20%的利息稅，對(duì)此，企業(yè)在應(yīng)該根據(jù)實(shí)際發(fā)展需求來選擇合理的戰(zhàn)略合作形式。

3.1.2選擇合理的籌資方式

一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期都比較長(zhǎng)，而且對(duì)于資金的需求量都比較大，這也是該行業(yè)的一大特征。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前進(jìn)行融資的主要方式包括銀行信貸和吸引外資等。而在所有的融資方式當(dāng)中，最有效的兩種則應(yīng)該是有權(quán)益融資及債務(wù)融資。有權(quán)益融資不需要償還，但需要給投資者分紅，相對(duì)來說投資成本比較高;另外雖然負(fù)債籌資成本比較低，但卻需要投資者支付大量的利息，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，也應(yīng)該慎重考慮。

3.1.3選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目

選擇建設(shè)項(xiàng)目時(shí)往往要從地質(zhì)或者規(guī)模兩個(gè)方面進(jìn)行綜合考慮，我國(guó)在土地增值法中明確提出規(guī)定：如若納稅人在建造普通商品住宅用于出售時(shí)，增值額度沒有超出扣除金額的20%時(shí)，這種情況下無需繳納納稅人的土地增值稅。該政策的提出，致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期的住宅、商業(yè)、配套的合理規(guī)劃、價(jià)格制定等方面體現(xiàn)出了及其重要的作用，同時(shí)也為企業(yè)稅務(wù)籌劃人員騰出了更廣闊的稅務(wù)籌劃空間。

3.2項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃

3.2.1選擇合理的建設(shè)方式

房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)方式的選擇上，可選性比較強(qiáng)，而且針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資入股那一方，稅法中明確規(guī)定，需要入股一方和合作者一同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2成本費(fèi)用以及利息的合理扣除

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分利用好“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”這一稅收優(yōu)惠政策中，盡可能地把負(fù)債籌資過程中所產(chǎn)生的利息計(jì)算到抵稅額中去。在我國(guó)稅法中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用明確做出了規(guī)定[3]。

一般情況下工程建設(shè)階段如果和關(guān)聯(lián)一方簽訂的工程造價(jià)比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)要高，那么依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)和業(yè)務(wù)方之間的業(yè)務(wù)往來，在與獨(dú)立原則相違背的情況下并減少企業(yè)及關(guān)聯(lián)方的納稅收入或所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)利結(jié)合比較合理的方法對(duì)其作出調(diào)整。依據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用當(dāng)中如有相關(guān)資料或憑證未經(jīng)落實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參考當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)公司建安造價(jià)定額資料，參考房屋結(jié)構(gòu)和用途以及區(qū)位等因素，對(duì)上述所有開發(fā)成本單位面積金額進(jìn)行核定，并進(jìn)行計(jì)算扣除。

企業(yè)需要對(duì)當(dāng)前集團(tuán)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策進(jìn)行審核，并對(duì)其中存在的不合理的地方進(jìn)行改善，以此為依據(jù)制定合理的收費(fèi)，另外還要根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)規(guī)定開具相關(guān)的證明。

3.3銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃

3.3.1確定最優(yōu)的銷售價(jià)格

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，商品房的銷售價(jià)格直接性關(guān)系到地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)但如果要是受到稅收等諸多因素影響，在這種情況下，并非價(jià)格定的越高，企業(yè)的收益就越大，單從稅收繳納方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)在確定房產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，一般都要將土地增值稅的征收條件當(dāng)作其重要的價(jià)格參考依據(jù)。

3.3.2企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃

結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的原則基礎(chǔ)，倘若企業(yè)銷售收入已經(jīng)確定了，在此基礎(chǔ)上就可以考慮：第一能否組建單獨(dú)的銷售公司，實(shí)現(xiàn)收入的有效分解。在代銷途中成立的銷售公司可利用專銷的方式分解收入。而在轉(zhuǎn)銷途中，房地產(chǎn)銷售商的銷售價(jià)格則允許在政策規(guī)定要求的情況下盡可能壓低，用于降低土地增值額，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二是分簽合同，以至于達(dá)到分解收入的效果。房地產(chǎn)開發(fā)公司可選擇采用轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者是自設(shè)裝修公司的方式，來降低應(yīng)稅收入。除此之外，也可以運(yùn)用“差額方式”，用以降低企業(yè)增值稅稅負(fù)。第三種則是借助促銷的方式，進(jìn)行分解“收入”。

4.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)投資可以作為當(dāng)前我國(guó)促進(jìn)國(guó)民生長(zhǎng)總值的一個(gè)重要元素，隨之近年來隨著整體性社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)成了國(guó)家稅務(wù)部門重點(diǎn)審查的納稅對(duì)象。而在實(shí)際納稅中，房地產(chǎn)企業(yè)也一再進(jìn)行稅務(wù)籌劃，目的就是想要盡可能地降低企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，這當(dāng)中自然避免不了各種問題，本文對(duì)此提出了一些思考，希望能在提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和納稅意識(shí)方面發(fā)揮一定的作用，幫助企業(yè)將稅負(fù)降到最低，并且合理地避免一些涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)收益。

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