譚莉 邵澤

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中的地位是非常重要的，而且發(fā)展速度也是很快的，隨著我國的房地產(chǎn)企業(yè)及房屋量在逐年增加，全國的庫存可售的房屋面積在大幅度地增加，這樣就導(dǎo)致了我國大部分城市的房價出現(xiàn)停滯不前的情況，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率水平開始下降。因此，降低開發(fā)成本成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)迫切解決的問題。本文分析了當(dāng)前形勢下我國的房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理過程中出現(xiàn)的問題，從而根據(jù)這些出現(xiàn)的問題提出了改進的可行性建議，從而給房地產(chǎn)企業(yè)提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;銷售費用

一、引言

我國的房地產(chǎn)行業(yè)由于受到外部的宏觀調(diào)控影響，再加上消費者出于理性購房的信息需要，獲取暴利的時代已經(jīng)成為歷史，然而，各項成本費用仍未降低，土地成本也是非常高昂，這樣一來就增加了房地產(chǎn)行業(yè)的成本風(fēng)險，企業(yè)的銷售空間達到了基本飽和的程度，很容易導(dǎo)致銷售收入的降低。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）土地獲取缺乏項目可行性分析

我國的房地產(chǎn)企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營都是從土地獲取開始的，這些都直接影響到后續(xù)企業(yè)的經(jīng)營情況以及獲利情況。在放房價高漲時，與最后企業(yè)取得利潤相比較，土地成本完全可以忽略不計，可是土地的獲取恰恰具有隨意性，在取得土地之前，一般缺乏詳細的調(diào)研工作，也沒有進行可行性分析。而企業(yè)中發(fā)生虧損的項目一般在土地獲取時期，按照房價大幅上漲階段的經(jīng)驗預(yù)估較高的售價，尚未認真地測算與現(xiàn)實接近的預(yù)計銷售的價格，以及能夠接受的地價，這樣就很容易使得土地價格虛高，導(dǎo)致房屋的銷售價格比土地獲取時的預(yù)期價格低很多，這是因為土地價格偏高導(dǎo)致的，導(dǎo)致成本費用的增加，致使項目發(fā)生虧損。

（二）規(guī)劃設(shè)計不合理

在規(guī)劃設(shè)計時期，需要依靠的是可行性研究報告的分析，之后再對預(yù)期的方案實施情況進行分析，這是整個成本管理的重要部分。在規(guī)劃設(shè)計時期，設(shè)計的實用性和功能性能否與客戶一致，關(guān)系著項目是否能夠完成預(yù)期的銷售價格和銷售目標，也關(guān)系著企業(yè)成本管理的失敗與否。當(dāng)前，我國有大部分房地產(chǎn)企業(yè)因為缺乏設(shè)計實力，把絕大部分設(shè)計工作交給設(shè)計院付諸實施，這樣就無法及時準確審核設(shè)計結(jié)果，也會因設(shè)計院的設(shè)計水平的影響，導(dǎo)致交付的設(shè)計不合理，一些功能出現(xiàn)浪費，原材料成本上升，導(dǎo)致房屋的售價在設(shè)計階段出現(xiàn)虛高的情況。

（三）工程施工管控不到位

在房屋的工程施工時期，我國有很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理能力較差，管理方法出現(xiàn)漏洞。而項目變更與洽商管理不到位，再加上變更洽商的全部審批流程含糊不清，就會使得變更洽商的問題在施工過程中僅僅有工程管理部門的人員了解，沒有做到信息共享，設(shè)計、成本管理部人員無法準確了解。而且在工程結(jié)算時期，這部分變更洽商就會統(tǒng)一交給成本結(jié)算部門開展，再加上變更洽商發(fā)生之時尚未經(jīng)過嚴格的審批，導(dǎo)致變更洽商失真，企業(yè)內(nèi)部互相推諉，無法管理變更洽商的情況，使得結(jié)算成本和費用大進一步加大。

（四）銷售費用管理不嚴格

因為公司沒有規(guī)定銷售費用的上限情況，且銷售費用的使用缺乏細致明確的考核管理辦法，得到的結(jié)果不準確，再加上成本管理沒有形成體系，很容易出現(xiàn)銷售費用增多而推廣效果不明顯的問題。因此，企業(yè)在當(dāng)前銷售壓力大的情況之下，就只能夠考慮增加銷售費用的投入，這樣就會使得銷售費用大幅增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題的改進措施

（一）完善土地獲取階段的投資分析

在土地獲取時期，企業(yè)面臨的最主要的問題是對能夠開發(fā)的項目及房屋的售價做出比較準確的判斷，而在土地獲取時期的銷售成本與利潤的分析必須是合理的、合法的，本著預(yù)期嚴謹性的原則進行。在土地獲取階段的投資盈利分析當(dāng)中，房屋開發(fā)的類型必須根據(jù)地塊規(guī)劃指標，由設(shè)計、銷售、成本、財務(wù)多部門經(jīng)過商量作出可行性方案，不能夠僅僅交給土地取得部門分析決策。在制定了房屋開發(fā)類型方案之后，要有效地結(jié)合周圍相同的、類似的房屋價格與趨勢進行銷售預(yù)測，從而根據(jù)售價預(yù)測能夠承受的土地價格，這樣一來，在土地取得之后，開發(fā)成本就不會超標。在土地取得時期，各個部門都要有明確的分工，把責(zé)任落實到位，避免成本過高不能夠明確責(zé)任的問題出現(xiàn)。

（二）提高設(shè)計部門人員素質(zhì)，各部門配合細化設(shè)計方案

一個項目的規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣會直接決定后期開發(fā)建設(shè)的成本高低，如果設(shè)計完成后，僅僅依靠后期施工過程來節(jié)約成本十分困難。過去，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在房屋設(shè)計方面缺乏相關(guān)的人才，很多企業(yè)把設(shè)計工作交給設(shè)計院進行。發(fā)展到現(xiàn)在，國家對于設(shè)計環(huán)節(jié)的要求更加嚴格，并且通過法律的形式定下來，所以，企業(yè)在進行設(shè)計時必須考慮成本的節(jié)約問題，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須先招聘設(shè)計人才，其需要具備較高的綜合素質(zhì)，提高公司設(shè)計部門的設(shè)計水平，成立一支完成度、綜合技能高的設(shè)計團隊，這樣就能夠與設(shè)計院進行有效的溝通，從而指導(dǎo)設(shè)計院的設(shè)計情況，才能夠明確設(shè)計院的設(shè)計成果的優(yōu)劣，能夠發(fā)現(xiàn)相關(guān)的問題，降低后期的成本，節(jié)約變更的成本。

（三）加強施工管理，嚴管變更洽商審批流程

在施工的過程當(dāng)中，變更洽商時有發(fā)生，公司內(nèi)部需要建立并完善變更洽商的相關(guān)體系機制，以此來保障變更洽商是符合公司的規(guī)程與法律法規(guī)的，而且變更洽商是需要經(jīng)過審批之后才進行的，這時房屋項目才能開始動工。而且到最后的結(jié)算時期，只有通過公司相關(guān)部門的正規(guī)的審批程序，這樣的變更洽商才是被承認的，尚未經(jīng)過正規(guī)的審批的，變更洽商不被認可，因此，要嚴格審批的各項流程，保證變更洽商是真實的，保證工程量是準確的。

（四）嚴控銷售費用總量，建立推廣效果獎懲機制

在銷售費用管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目的情況和銷售額的情況，從中提取出一定的銷售費用，還要設(shè)定銷售費用的限額，且在銷售費用的不同功能機芯分配，比如咨詢費、銷售傭金、推廣費用等方面分配，把這部分費用和相關(guān)部門的工作效果、實際銷售效果進行聯(lián)系對比，制定出考核評價辦法。而在銷售費用的支出之后定期開展考核，當(dāng)費用之處后，對于未達預(yù)期效果的情況，必須準確明確原因所在，根據(jù)市場銷售情況及時調(diào)整銷售方法，而對于因銷售部門及合作單位自身原因所導(dǎo)致的情況，要建立健全獎懲的機制。嚴格控制銷售費用的使用總額及效果，對于長期不能滿足銷售推廣需要的合作方要有清退機制，只有這樣，銷售費用才能在控制總額的同時達到推廣效果。

四、結(jié)束語

目前，成本管理已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的一項重要的工作，房地產(chǎn)企業(yè)要獲取利潤，讓企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展，就需要建立并健全成本管理的體制制度，合理利用成本管理的工具及信息化的管理平臺，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)上都要進行成本管理，提高企業(yè)的成本管理水平，使企業(yè)能夠適應(yīng)市場環(huán)境的發(fā)展需要，在實現(xiàn)企業(yè)利潤的同時，提高我國的房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本管理的水平。

參考文獻：

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[2]陳亮.淺談企業(yè)的成本管理創(chuàng)新[J].全國流通經(jīng)濟，2019（21）.

作者簡介：

譚莉（1989-03-08），女，漢，山東省威海市，大學(xué)本科，金科地產(chǎn)魯西區(qū)域，從事成本管理工作;

邵澤（1990-09-28），男，漢，山東省德州市，大學(xué)本科，藍光地產(chǎn)山東區(qū)域，從事投資管理工作。