摘要：近年來，商品房執(zhí)行異議之訴案件數(shù)量逐年遞增，在相關(guān)法律尚不健全的情況下，各級法院在審理此類案件時(shí)，除借鑒最高院類似判例外，更多時(shí)候是基于審理案件的實(shí)際情況，發(fā)回法官的主觀能多性。但就當(dāng)前的審判實(shí)踐而言，在現(xiàn)有法律制度下，保障人民群眾的基本生存權(quán)是審理該類案件的基本宗旨。

關(guān)鍵詞：執(zhí)行異議;案外人;商品房;擔(dān)保法

一、突破抵押權(quán)效力法律分析

已辦理抵押登記的不動產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)存在諸多限制，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意，應(yīng)抵押權(quán)人要求提供同等價(jià)值財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押、將出售價(jià)款提前清償借款或提存，該轉(zhuǎn)讓行為有效，否則無效。商品房執(zhí)行異議之訴中，房開公司未征得銀行同意將已辦理抵押登記的商品房出售給購房人，且未提供同等價(jià)值財(cái)產(chǎn)換押，也未將購房款提存或提前清償債務(wù)，案外人就其購買的房屋提起執(zhí)行異議之訴，筆者認(rèn)為，就此情況而言，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條實(shí)際上是對《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條的突破，因此，法院在審查商品房執(zhí)行異議之訴時(shí)，應(yīng)對案外人是否符合第二十九條的規(guī)定進(jìn)行審慎審查，避免存在案外人與房開公司惡意串通而損害抵押權(quán)人利益的情形。

二、突破抵押權(quán)效力的例外情形分析

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條明確規(guī)定，申請執(zhí)行人因前訴判決而依法對執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，案外人主張對執(zhí)行標(biāo)的享有占有、使用、收益等物權(quán)的，對于案外人的主張，人民法院不予支持，但該法條在此規(guī)定了但書條款，即“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。因此，在審查商品房執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體案情進(jìn)行分析。審判實(shí)踐中，涉及金融貸款糾紛案件基本上銀行等金融機(jī)構(gòu)均要求貸款人提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，如：房開公司提供在建工程、商品房、商業(yè)用房等進(jìn)行抵押，在抵押財(cái)產(chǎn)已辦理抵押登記且已被生效判決確認(rèn)就爭議財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，案外人就爭議標(biāo)的是否享有前引法條規(guī)定的足以對抗抵押優(yōu)先受償權(quán)的例外情形，是本文需要討論的核心問題。筆者認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》載明，交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的普通消費(fèi)者對商品房的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，故普通購房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。因此，普通購房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，即為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定的例外情形。

三、排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的法律要件分析

基于上文論述，若案外人對登記在房開公司名下的商品房提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)著重判斷該案外人是否屬于購房消費(fèi)者;若其為購房消費(fèi)者，再判斷其是否滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條排除執(zhí)行異議的條件，進(jìn)而判斷案外人訴請能否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。因此，在審查有關(guān)商品房執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，若案外人對尚登記在房開公司名下的商品房提起執(zhí)行異議之訴，并主張案涉房屋系其購買，那么首先應(yīng)判斷案外人是否屬于購房消費(fèi)者。在判斷其為購房消費(fèi)者后，再審查其是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，即：案外人與房開公司簽訂的書面商品房買賣合同是否在人民法院對案涉財(cái)產(chǎn)查封之前、案外人購買已辦理抵押登記的房屋系用于居住且是其唯一住房、已依照商品房買賣合同約定支付了合同總價(jià)款的一半以上。（一）關(guān)于“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的要件問題，案外人與房開公司簽訂的《商品房買賣合同》的時(shí)間在爭議房屋被人民法院查封之前，且案外人與房開公司在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，不存在惡意串通以逃避債務(wù)的情況，即符合本要件;（二）關(guān)于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的要件問題，依照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》的精神，“商品房消費(fèi)者名下雖然已有一套住房，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神”，案外人名下無住房，或即使有一套住房，根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際情況，如家庭人口較多、現(xiàn)有住房設(shè)施破舊等，基于滿足、改善基本居住的需求，另行購買房屋以改善居住條件，不違反司法解釋“買受人名下無其他用于居住的房屋”的精神，符合本要件;（三）關(guān)于“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”的要件問題，一般涉及執(zhí)行異議之訴的房開公司，為逃避貸款銀行的監(jiān)管，在售賣已抵押的商品房時(shí)，要求購房人支付現(xiàn)金，在此種情況下，要求購房人提供銀行轉(zhuǎn)賬等票據(jù)以佐證其是否實(shí)際支付購房款，無疑加大了消費(fèi)者的舉證負(fù)擔(dān)，因此法院在審查案外人是否實(shí)際支付購房款時(shí)，只要購房人提供房開商出具的收據(jù)、銀行取款憑證、刷卡憑證等足以佐證購房款已實(shí)際支付的，若房開公司認(rèn)可收到案外人的購房款，結(jié)合案外人是否實(shí)際裝修入住、繳納物業(yè)費(fèi)等情況綜合判斷，以確定購房人支付的款項(xiàng)，看其是否滿足購房總價(jià)的百分之五十，若滿足，符合本要件。

綜上所述，若案外人滿足以上要件，其提出的執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，可以排除人民法院對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

注釋：

①《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”

②《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。

③《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”。

④《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》、《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》。

作者簡介：

王劉洋（1990.06-）男，漢族，籍貫：貴州省遵義市，職稱：副科級，學(xué)歷：研究生，單位：貴州省高級人民法院，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)。

作者單位：貴州省高級人民法院