張曄

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各地區(qū)城市擴(kuò)容、舊城變遷、舊區(qū)改造等工作如火如茶開展，在給人民群眾提供更優(yōu)質(zhì)生活條件同時，也造成了土地資源的緊張現(xiàn)狀，所以做好土地收購儲備管理的規(guī)范化措施非常重要，直接關(guān)系著土地出讓、收購、儲備等各個環(huán)節(jié)運(yùn)行管理的效率與質(zhì)量，對城市經(jīng)營和地方政府合理規(guī)劃利用土地資產(chǎn)起著重要作用。鑒于此，本文結(jié)合對土地收購儲備規(guī)范化管理的重要意義概述，初步思考分析了新時期土地收購儲備規(guī)范化管理可行性措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：規(guī)范化管理;土地收購儲備;管理措施;新時期

自我國改革開放以來，政府為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展趨勢，授權(quán)并大力推進(jìn)土地收購工作，土地資源的收購儲備管理逐漸成為影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的關(guān)鍵要素。因?yàn)樵谑召忂^程中涉及到使用者將土地權(quán)利集中到政府使用中，容易引起諸多問題，影響土地利用價值的充分體現(xiàn)。目前來看我國土地收購儲備管理工作中還存在著制度不健全、管理效率低下、收購儲備融資方式單一等現(xiàn)象，不利于地方政府做好土地收購儲備管理工作，由此可見，分析新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、土地收購儲備規(guī)范化管理的重要意義

（一）便于推進(jìn)城市規(guī)劃落實(shí)

開展土地收購儲備相關(guān)工作，能夠增強(qiáng)土地資源的優(yōu)化效果和利用價值，有關(guān)政府部門可以借此加大掌握土地存量的工作力度，令當(dāng)?shù)赝恋刭Y源得以有效盤活，發(fā)揮出土地收購儲備促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的良好作用，切實(shí)提升土地承載能力，便于城市規(guī)劃有序落實(shí)。目前我國各個地區(qū)城市建設(shè)過程中，普遍面臨著用地緊張的共性問題，只有合理利用城市存量土地才能夠保障城市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，給今后的城市發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，達(dá)到集中管理城市土地的預(yù)期目標(biāo)。從這一角度上來看，做好土地收購儲備有助于土地市場不斷完善，通過土地有償使用和集中管理等科學(xué)方法，統(tǒng)一政府對土地市場和土地資源的宏觀調(diào)控積極意義。

（二）有助于更好的保護(hù)耕地資源

與世界其他各國人口數(shù)量相比，我國人口數(shù)量占比更大，多年來農(nóng)業(yè)一直是我國賴以生存和良好發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國在世界上立足農(nóng)業(yè)大國之本的關(guān)鍵所在。所以我國各級政府一直高度重視對耕地的保護(hù)措施，有效推進(jìn)城市土地收購儲備制度在土地管理中的應(yīng)用，能夠集中過去一直分散的土地資源，更好的開發(fā)利用土地資源，在市場中有計(jì)劃、科學(xué)的投入土地資源，加大對土地資源的集中保護(hù)措施，避免出現(xiàn)耕地被無限轉(zhuǎn)化最終成為建設(shè)用地的現(xiàn)象。此外也可以提高完成開發(fā)的建設(shè)用地利用效率，最大限度減少占用耕地資源的情況hl

（三）有利于政府部門壟斷作用充分體現(xiàn)

土地資源的管理和應(yīng)用主體是國家，這就充分揭示了國家具有土地利用權(quán)和調(diào)解權(quán)。在此背景下各地各級政府土地相關(guān)部門要嚴(yán)格按照國家土地政策，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋亟Y(jié)構(gòu)現(xiàn)狀采取合理調(diào)整措施，進(jìn)而體現(xiàn)政府宏觀調(diào)控土地資源的職能。土地收購儲備恰恰是增強(qiáng)政府部門壟斷作用體現(xiàn)效果的有效手段之一，政府部門貫徹落實(shí)土地收購儲備現(xiàn)行制度，可有效控制土地利用量、價格情況和分布情況，確保土地管理工作向著制度化、規(guī)范化方向不斷邁進(jìn)，進(jìn)而逐步提高土地市場發(fā)展中政府的壟斷能力，以達(dá)到土地合理供應(yīng)的良好局面。

二、新時期土地收購儲備規(guī)范化管理可行措施

（一）健全法律法規(guī)體系，增強(qiáng)土地收購儲備制度保障

建設(shè)法治社會是我國目前的基本國策，各個領(lǐng)域工作發(fā)展過程中均要樹立起法治理念，滲透依法治國方針?biāo)枷耄瑖?yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)要求保證行業(yè)發(fā)展的正確方向。然而，目前來看雖然近幾年國家和各地政府陸續(xù)制定出臺了一系列土地收購儲備相關(guān)政策和法律法規(guī)文件，然而目前尚未達(dá)到該項(xiàng)工作法律法規(guī)體系健全完善的狀態(tài)[2]。所以造成這項(xiàng)工作在落實(shí)過程中缺少足夠的法治保障，影響了工作進(jìn)展，因此各級政府要重視土地收購儲備法律法規(guī)體系的建設(shè)完善的重要性和必要性，制定出可行的、明確的、有法律依據(jù)的管理?xiàng)l例，深入解讀黨和國家的土地收購規(guī)范政策、儲備量調(diào)整等相關(guān)內(nèi)容，面對土地收購行為過程，發(fā)揮出政府相應(yīng)的職責(zé)、權(quán)利、行政性質(zhì)，為各個環(huán)節(jié)的土地收購儲備管理行為提供強(qiáng)有力的制度依據(jù)。

（二）重視市場管理與引導(dǎo)，完善土地收購儲備機(jī)制

土地收購儲備機(jī)制需涵蓋土地出讓、收購、規(guī)范等等諸多管理框架內(nèi)才能夠切實(shí)發(fā)揮出土地收購儲備管理工作對土地市場的管理與引導(dǎo)作用，有效緩解人地矛盾問題，創(chuàng)造平和良性的土地開發(fā)和利用環(huán)境。所以政府有關(guān)部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)在操作土地收購儲備的管理工作中，要積極響應(yīng)政府的牽頭引領(lǐng)，相互之間做好配合協(xié)調(diào)，爭取第一時間發(fā)現(xiàn)和有效解決土地收購儲備遇到的各項(xiàng)收益或者出讓問題，盡快完善土地收購儲備機(jī)制。需要注意的是，土地出讓價格是引起人地矛盾的主要原因，因此想要從根源上緩解人地矛盾，就要制定可行的土地出讓價格和管理制度，實(shí)行科學(xué)合理的價格補(bǔ)償方案，構(gòu)建起與市場價格體系相符的土地價格機(jī)制，從實(shí)際問題入手完善土地收益分配方案，避免土地收購和儲備過程中發(fā)生混亂、矛盾、關(guān)系界限不清、收益分配不均等不良局面。

（三）創(chuàng)新收購儲備融資方法，促進(jìn)土地管理多元化發(fā)展

在過去的土地管理工作中，收購儲備環(huán)節(jié)的融資渠道比較單一，通常以銀行借貸為主要資金來源，這種狀態(tài)難免會加大政府土地管理面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險隱患，不利于土地收購儲備工作在多元復(fù)雜社會環(huán)境中的健康良好運(yùn)行。為此，構(gòu)建土地收購儲備融資多元化渠道非常必要，在具體落實(shí)過程中，融入個人自愿注入資金、社會企業(yè)注入資金、財(cái)政注入資金、政策注入資金、債券注入資金、基金注入資金等多渠道的融資方法，令土地收購儲備的資金來源得以充分拓寬，分散均衡的資金來源可以切實(shí)降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險隱患，有效提升土地管理效益價值[3]。

（四）掌握城市實(shí)際情況，順應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整計(jì)劃

土地資源的收購儲備規(guī)劃并不是一成不變的，而是要隨時結(jié)合城市實(shí)際情況，順應(yīng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)做出合理的調(diào)整改變，方可有效避免土地征收帶來的矛盾激化，減少土地收購和應(yīng)用操之過急情況的發(fā)生幾率。地方政府在做出現(xiàn)狀和未來趨勢預(yù)測相符的當(dāng)前土地儲備規(guī)模、中期土地儲備規(guī)模、長期土地儲備規(guī)模發(fā)展計(jì)劃情況下，注意土地資源盲目儲備現(xiàn)象，借助市場機(jī)制引入對土地資源儲備進(jìn)行一定的調(diào)控和約束作用，進(jìn)而保證土地供應(yīng)和收購儲備調(diào)整工作的可行性與時效性，穩(wěn)步促進(jìn)城市整體良好發(fā)展。

（五）加強(qiáng)風(fēng)險約束措施，合理引導(dǎo)土地出入價格

任何一項(xiàng)工作只要涉及到資金就需要財(cái)務(wù)管理避免資金風(fēng)險隱患發(fā)生，開展相應(yīng)的風(fēng)險控制、風(fēng)險防范、風(fēng)險識別、風(fēng)險預(yù)測等措施最大限度控制和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險引起的危害影響[4]。土地管理中的收購儲備工作也不例外，要清楚認(rèn)識到加強(qiáng)風(fēng)險約束措施的重要意義，在具體實(shí)踐過程中可以從以下幾方面入手：首先做好土地市場的風(fēng)險約束工作，構(gòu)建起基于市場價格體系變化指導(dǎo)下的土地收購出讓價格合理變化機(jī)制，創(chuàng)設(shè)公開、公正、有序、開放的土地收購儲備管理環(huán)境，一方面加大對土地價格和風(fēng)險的宏觀調(diào)控作用，另一方面通過機(jī)制健全和機(jī)制完善的微觀方面不斷探索努力，使土地的應(yīng)用向著高效化方向加快發(fā)展。其次做好土地收購儲備工作中的協(xié)調(diào)溝通，從實(shí)時溝通和相互協(xié)調(diào)中及時發(fā)現(xiàn)可能存在的財(cái)務(wù)管理鳳險險患，各個部門發(fā)揮出財(cái)務(wù)風(fēng)險控制和風(fēng)險識別防范的優(yōu)勢作用，不斷提高部門工作效率，與此同時強(qiáng)化風(fēng)險約束力度。最后從分配合理化、評估方法、流轉(zhuǎn)程序、土地價格等諸多環(huán)節(jié)入手，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險防控措施，合理引導(dǎo)土地出讓價格。

三、結(jié)束語

綜上所述，做好新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施意義重大，既是順應(yīng)我國社會主義建設(shè)的必然趨勢，也是提高土地開發(fā)利用價值的有效途徑。當(dāng)今社會已經(jīng)步入到土地使用制度改革與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革完善的新時期，合理利用開發(fā)土地資源會越來越重要。所以傳統(tǒng)的土地收購儲備管理模式已經(jīng)難以適用，構(gòu)建規(guī)范化的土地收購儲備管理模式能夠彌補(bǔ)以往土地管理不足之處，給經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)水平不斷提升貢獻(xiàn)更多積極力量。

參考文獻(xiàn)：

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[3]趙漢卿.儲備土地臨時管理問題及對策分析——以湖北省枝江市為例[J].西部皮革，2019，41（18）：87.

[4]彭志勤.試論如何做好土地收儲工作[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（22）：46.

作者簡介：張嘩（1978-），男，漢，河南固始人，學(xué)歷：本科，單位：固始縣國土儲備中心，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。