摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有其一般性也有特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)主要特點是資金投入高、項目周期長、利潤高、風(fēng)險大。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制尤其重要，小到企業(yè)自身的內(nèi)部健康運營、企業(yè)形象問題，大到對社會的經(jīng)濟秩序影響、對人民生活的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，要在目前這種經(jīng)濟形勢中脫穎而出，增強自身的經(jīng)濟優(yōu)勢，形成企業(yè)的核心價值。就必須從企業(yè)自身找問題，加強管理，必須建立行之有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，注意房地企業(yè)的關(guān)鍵控制點，對于關(guān)鍵控制點做好控制制度，嚴(yán)格按控制制度執(zhí)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);風(fēng)險點;內(nèi)部控制;關(guān)鍵控制點

一、前言

講到內(nèi)部控制首先要說下風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險的定義我們可以知道風(fēng)險是由于各種事先無法預(yù)料的不確定性因素的影響，使企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果和狀況與預(yù)期發(fā)生一定的偏差，從而有蒙受損失或獲取額外收益的機會或可能性。企業(yè)的內(nèi)部控制針對的是對企業(yè)蒙受損失的這部分不確定性風(fēng)險做出的措施。

自2008年中國證監(jiān)會印發(fā)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，并于2009年在上市公司范圍內(nèi)實施，后在各企業(yè)、組織中廣泛應(yīng)用。從制定規(guī)范到廣泛實施，經(jīng)歷了十幾年，它為企業(yè)建立、實施內(nèi)控提供了標(biāo)準(zhǔn)。各企業(yè)、組織從中受益匪淺，為企業(yè)經(jīng)營調(diào)高了效率和效果，為企業(yè)戰(zhàn)略的實現(xiàn)提供了基礎(chǔ)。好的內(nèi)部控制可以有效地提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力，可以促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，可以維護社會市場經(jīng)濟秩序和公眾利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)理論概述

狹義的內(nèi)部控制指企業(yè)制定的規(guī)章制度和程序，而廣義的內(nèi)部控制包括制定和執(zhí)行兩個過程。總體來說，企業(yè)內(nèi)部控制，是以專業(yè)管理制度為基礎(chǔ)，以防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、實行監(jiān)管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點和以流程形式直觀表達生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。它是由企業(yè)全體員工參與制定和實施的、為實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)的過程。企業(yè)要保持正常運轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，提高經(jīng)營效率和效果，遵守法律法規(guī)，就必須建立和完善內(nèi)部控制機制，提高企業(yè)在市場上的競爭實力。其次只有好的內(nèi)控設(shè)計卻沒有好的執(zhí)行，內(nèi)控也是失敗的。所以為做好內(nèi)部控制，內(nèi)部控制的制定和執(zhí)行要必須全員參與，并做好監(jiān)督要與全面預(yù)算及績效相結(jié)合。

雖然內(nèi)控很重要，但是內(nèi)部控制也有其固有的局限性：在實施內(nèi)控時，決策人即執(zhí)行人可能錯誤判斷，出現(xiàn)失誤;多人竄通或管理層凌駕于內(nèi)控之上，可能使內(nèi)控形同虛設(shè);企業(yè)人員素質(zhì)不高，不適合崗位要求;實施內(nèi)部控制的成本問題，處于初創(chuàng)期的中小型企業(yè)，本來資金就不充裕，為了節(jié)約成本可能出現(xiàn)一人身兼幾職的情況，崗位職責(zé)不分，還有內(nèi)部流程制度過于簡單，很容易造成企業(yè)漏洞;對于突發(fā)的不經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，原有控制可能不適用。也就是內(nèi)部規(guī)章制度只是對于常規(guī)事件進行規(guī)范，對于突發(fā)事件沒有考慮預(yù)測到。這樣當(dāng)出現(xiàn)異常事件時，不能有章可查。正確的認(rèn)識內(nèi)部控制的優(yōu)點和缺點，才能更好地制定實施內(nèi)部控制，為企業(yè)服務(wù)。

從內(nèi)部控制的程序分為了解環(huán)境識別風(fēng)險、風(fēng)險評估、信息系統(tǒng)與溝通、控制活動、控制監(jiān)督這5個環(huán)節(jié)。其中風(fēng)險評估和控制活動是重點。企業(yè)在制定內(nèi)部控制時，首先要了解企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境，了解企業(yè)的宏觀和微觀環(huán)境，了解企業(yè)所處的國家的政治經(jīng)濟情況，了解行業(yè)情況，判斷企業(yè)的投融資風(fēng)險，也就是風(fēng)險的識別、評估過程。其次還要了解企業(yè)自身的情況，了解治理層結(jié)構(gòu)、管理層。控制活動，包括授權(quán)、業(yè)績評價、信息處理、實物控制和職責(zé)分離等。控制的監(jiān)督包括控制的執(zhí)行監(jiān)督活動、單獨的評價、修改控制活動。從這5個環(huán)節(jié)可以看出內(nèi)部控制是一個閉合的循環(huán)過程。

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有其一般性也有特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)主要特點是資金投入高、項目周期長、利潤高、風(fēng)險大。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制尤其重要，小到企業(yè)自身的內(nèi)部健康運營、企業(yè)形象問題，大到對社會的經(jīng)濟秩序影響、對人民生活的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)、實際情況等制定內(nèi)部控制制度。從業(yè)務(wù)流程方面，梳理把握風(fēng)險點，設(shè)置內(nèi)控措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制應(yīng)覆蓋企業(yè)的各項業(yè)務(wù)活動之中，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的決策、執(zhí)行和監(jiān)管的全過程，對企業(yè)涉及到的人、財、物、資源、信息等，均應(yīng)設(shè)計相應(yīng)的內(nèi)部控制制度。但在房地產(chǎn)的內(nèi)控全面設(shè)計過程中還要突出重點，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對重要的關(guān)鍵節(jié)點的內(nèi)部控制設(shè)計更加嚴(yán)密，實施更加嚴(yán)格。對于內(nèi)部控制中的不相容崗位由不同人擔(dān)任，對于“三重一大”事項采取集體決策，具體操作如下：

（一）項目立項過程

這是項目成敗和前期成本控制關(guān)鍵點，為了應(yīng)對這些風(fēng)險，保證項目立項的順利實施?？刂屏鞒虘?yīng)包括：企業(yè)根據(jù)自身的戰(zhàn)略和長期規(guī)劃提出項目建議書，然后組織專家團隊進行可行性研究，形成可行性研究報告。對于可行性報告還要組成專家團隊進行評審，出具評審報告，從法律、財務(wù)乃至環(huán)境各個方面評價項目。其中專家團隊中應(yīng)該有組織規(guī)劃、工程、技術(shù)、財務(wù)、法律等部門的專家。其次由董事會或權(quán)力機構(gòu)結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略做出集體決策。其中提出可行性研究報告的人員和評審、決策人員應(yīng)該相分離。

（二）工程招投標(biāo)及工程總承包公司的選擇

選擇采取公平公正的招投標(biāo)及選擇合規(guī)的總承包公司是項目能否順利按時、按規(guī)、安全完成的重中之重。我們可以看見目前報道的豆腐渣工程，多數(shù)和選擇了不合規(guī)的工程總承包公司有關(guān)。為了應(yīng)對這些風(fēng)險點，建立的內(nèi)部控制應(yīng)包括：采用嚴(yán)格的公開招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的承包單位和監(jiān)理單位。企業(yè)應(yīng)遵循公開、公平、公正的競爭原則進行招標(biāo)，建立最低保密的標(biāo)底。依法組織招標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)程序，這些過程都要注意保密。

（三）工程造價管理

工程的造價是對工程項目的事先概預(yù)算過程，為招投標(biāo)提供依據(jù)，是項目的成本控制一種重要手段。企業(yè)應(yīng)加強工程造價管理，聘任技術(shù)全面有經(jīng)驗的造價人員，對工程項目中的預(yù)計要發(fā)生的必要工程費用進行事先的概預(yù)算。并委托有資質(zhì)的咨詢單位開展咨詢工作，對概預(yù)算進行審核，審查編制依據(jù)，對于編制過程中用到的公式、計算應(yīng)該真實、準(zhǔn)確。對于工程執(zhí)行過程中發(fā)生的變更要建立設(shè)計變更管理制度，能隨意變更設(shè)計。原則上工程變更總額不能超過預(yù)計總合同10%。對于重大的工程變更要分析原因，并形成分析報告，還要進行集團聯(lián)簽審批。讓工程造價在整個項目開發(fā)過程中起到很好的成本控制作用，而不是形同虛設(shè)。

（四）工程建設(shè)過程

企業(yè)應(yīng)加強工程建設(shè)工程的監(jiān)督，嚴(yán)格實行概預(yù)算管理。為了保證項目按質(zhì)量、規(guī)定、安全完成。在工程建設(shè)過程中應(yīng)建立關(guān)鍵控制點：公司應(yīng)聘用有專業(yè)、有經(jīng)驗的工程師檢查各工程質(zhì)量;招標(biāo)確定監(jiān)理單位并由監(jiān)理工程師不定期抽查工程質(zhì)量;政府質(zhì)量監(jiān)督部門的質(zhì)量檢查和公司的專項檢查相結(jié)合;定期核對匯總質(zhì)量狀況，并向上級匯報。對于確需變更的地方，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按程序進行審批，并且有完整的書面文件資料，控制好成本。工程的質(zhì)量非常重要，不要因趕工期而忽視質(zhì)量，對于安全問題應(yīng)該警鐘長鳴。并且在支付工程款時，做到按工程進度結(jié)合合同規(guī)定支付工程款，做到既不拖欠又要避免超額支付的現(xiàn)象出現(xiàn)。付款時，工程進度確定尤其重要，工程進度產(chǎn)值的確定需由工程施工方提出，監(jiān)理確認(rèn)，開發(fā)方認(rèn)可三方簽字確定。財務(wù)部門按照三方簽字的工程進度產(chǎn)值表審核付款。

（五）工程驗收過程

工程驗收是工程開發(fā)的最后一道程序，是考核整個項目的效益，檢查設(shè)計和施工質(zhì)量的最后一道防線。當(dāng)工程完工后，施工方提交工程竣工報告后，企業(yè)應(yīng)及時編制竣工決算，開展竣工決算審計，組織相關(guān)人員進行竣工驗收。沒有決算審計不能進行竣工驗收。工程驗收前的決算審計非常重要，可以及時全面的反應(yīng)項目的成本和經(jīng)濟效益，杜絕多列費用，對固定資產(chǎn)及時交接管理、維護。對于驗收過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題應(yīng)及時組織施工方整改。

（六）銷售過程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售過程，是資金的回籠階段，因為銷售資金數(shù)額巨大，管理好資金安全非常重要。目前房地產(chǎn)行業(yè)的銷售過程基本是聘請專業(yè)的銷售團隊進行銷售房屋，在這種操作模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的本企業(yè)銀行賬戶，合同的簽約上傳由本公司人員親自操作，對于大額現(xiàn)金做到每日存入銀行的規(guī)定。在資金管理中堅決杜絕一人保管公司所有印章、票據(jù)，堅決禁止一人辦理資金支付業(yè)務(wù)。

以上是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵幾個控制點，但是風(fēng)險點不僅僅包括這些，還有許多需要注意的地方，像日常資金的安全問題、投融資的等等經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)做好內(nèi)部控制。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的改進建議

目前由于宏觀經(jīng)濟調(diào)控原因，房地產(chǎn)行業(yè)處于下行趨勢，許多企業(yè)資金壓力大，償債能力弱。企業(yè)為了維持正常經(jīng)營，開始降低成本，在選擇承包企業(yè)時片面考慮成本，選擇資質(zhì)、管理能力次優(yōu)的承包企業(yè)。另外在企業(yè)戰(zhàn)略方面選擇短平快的方式，強求資金回籠快，忽視質(zhì)量問題。在內(nèi)部人員配置上選擇降低人工成本，取消個別部門。聘請的員工不能勝任工作，一人身兼幾職，不相容職務(wù)不相分離。這些隱患都會造成企業(yè)內(nèi)控缺陷，不能完成企業(yè)的既定目標(biāo)和戰(zhàn)略，當(dāng)出現(xiàn)大的事故時有損企業(yè)形象，給社會造成大的危害。

對于企業(yè)片面考慮的成本問題，企業(yè)應(yīng)改變觀念，形成安全、質(zhì)量至上的企業(yè)文化，從長遠考慮企業(yè)的發(fā)展問題，到外部尋求好的發(fā)展項目，在內(nèi)部增強員工的信心，關(guān)心員工。定期培訓(xùn)員工，增強員工的各方面素質(zhì)，為企業(yè)長遠做打算。加強信息化管理，減輕員工工作強度，加強員工工作效率。但要注意信息計算的完整性、準(zhǔn)確性、制度經(jīng)過授權(quán)和訪問限制制度。對于人員素質(zhì)方面從招聘開始，把控風(fēng)險，選擇德才兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)人才，為企業(yè)的發(fā)展儲備人才。并注意房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵控制點。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，要在目前這種經(jīng)濟形勢中脫穎而出，增強自身的經(jīng)濟優(yōu)勢，形成企業(yè)的核心價值。就必須從企業(yè)自身找問題，加強管理，必須建立行之有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，注意房地企業(yè)的關(guān)鍵控制點，對于關(guān)鍵控制點做好控制制度，嚴(yán)格按控制制度執(zhí)行。

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作者簡介：

張敏，廣州萬力集團房地產(chǎn)有限公司。