摘要：房地產企業(yè)的內部控制有其一般性也有特殊性，房地產企業(yè)主要特點是資金投入高、項目周期長、利潤高、風險大。房地產企業(yè)內部控制尤其重要，小到企業(yè)自身的內部健康運營、企業(yè)形象問題，大到對社會的經濟秩序影響、對人民生活的影響。

房地產企業(yè)是國民經濟中的重要行業(yè)，要在目前這種經濟形勢中脫穎而出，增強自身的經濟優(yōu)勢，形成企業(yè)的核心價值。就必須從企業(yè)自身找問題，加強管理，必須建立行之有效的企業(yè)內部控制制度，注意房地企業(yè)的關鍵控制點，對于關鍵控制點做好控制制度，嚴格按控制制度執(zhí)行。

關鍵詞：房地產企業(yè);風險點;內部控制;關鍵控制點

一、前言

講到內部控制首先要說下風險，根據風險的定義我們可以知道風險是由于各種事先無法預料的不確定性因素的影響，使企業(yè)的實際財務結果和狀況與預期發(fā)生一定的偏差，從而有蒙受損失或獲取額外收益的機會或可能性。企業(yè)的內部控制針對的是對企業(yè)蒙受損失的這部分不確定性風險做出的措施。

自2008年中國證監(jiān)會印發(fā)了《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》，并于2009年在上市公司范圍內實施，后在各企業(yè)、組織中廣泛應用。從制定規(guī)范到廣泛實施，經歷了十幾年，它為企業(yè)建立、實施內控提供了標準。各企業(yè)、組織從中受益匪淺，為企業(yè)經營調高了效率和效果，為企業(yè)戰(zhàn)略的實現提供了基礎。好的內部控制可以有效地提高企業(yè)經營管理水平和風險防范能力，可以促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，提高經濟效益，可以維護社會市場經濟秩序和公眾利益。

二、房地產企業(yè)內部控制相關理論概述

狹義的內部控制指企業(yè)制定的規(guī)章制度和程序，而廣義的內部控制包括制定和執(zhí)行兩個過程。總體來說，企業(yè)內部控制，是以專業(yè)管理制度為基礎，以防范企業(yè)財務風險、實行監(jiān)管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產經營業(yè)務過程而形成的管理規(guī)范。它是由企業(yè)全體員工參與制定和實施的、為實現企業(yè)內部控制目標的過程。企業(yè)要保持正常運轉和良性循環(huán)，提高經營效率和效果，遵守法律法規(guī)，就必須建立和完善內部控制機制，提高企業(yè)在市場上的競爭實力。其次只有好的內控設計卻沒有好的執(zhí)行，內控也是失敗的。所以為做好內部控制，內部控制的制定和執(zhí)行要必須全員參與，并做好監(jiān)督要與全面預算及績效相結合。

雖然內控很重要，但是內部控制也有其固有的局限性：在實施內控時，決策人即執(zhí)行人可能錯誤判斷，出現失誤;多人竄通或管理層凌駕于內控之上，可能使內控形同虛設;企業(yè)人員素質不高，不適合崗位要求;實施內部控制的成本問題，處于初創(chuàng)期的中小型企業(yè)，本來資金就不充裕，為了節(jié)約成本可能出現一人身兼幾職的情況，崗位職責不分，還有內部流程制度過于簡單，很容易造成企業(yè)漏洞;對于突發(fā)的不經常發(fā)生的業(yè)務，原有控制可能不適用。也就是內部規(guī)章制度只是對于常規(guī)事件進行規(guī)范，對于突發(fā)事件沒有考慮預測到。這樣當出現異常事件時，不能有章可查。正確的認識內部控制的優(yōu)點和缺點，才能更好地制定實施內部控制，為企業(yè)服務。

從內部控制的程序分為了解環(huán)境識別風險、風險評估、信息系統(tǒng)與溝通、控制活動、控制監(jiān)督這5個環(huán)節(jié)。其中風險評估和控制活動是重點。企業(yè)在制定內部控制時，首先要了解企業(yè)的內外部環(huán)境，了解企業(yè)的宏觀和微觀環(huán)境，了解企業(yè)所處的國家的政治經濟情況，了解行業(yè)情況，判斷企業(yè)的投融資風險，也就是風險的識別、評估過程。其次還要了解企業(yè)自身的情況，了解治理層結構、管理層。控制活動，包括授權、業(yè)績評價、信息處理、實物控制和職責分離等?？刂频谋O(jiān)督包括控制的執(zhí)行監(jiān)督活動、單獨的評價、修改控制活動。從這5個環(huán)節(jié)可以看出內部控制是一個閉合的循環(huán)過程。

房地產企業(yè)的內部控制有其一般性也有特殊性，房地產企業(yè)主要特點是資金投入高、項目周期長、利潤高、風險大。房地產企業(yè)內部控制尤其重要，小到企業(yè)自身的內部健康運營、企業(yè)形象問題，大到對社會的經濟秩序影響、對人民生活的影響。房地產企業(yè)要根據自身的戰(zhàn)略目標、實際情況等制定內部控制制度。從業(yè)務流程方面，梳理把握風險點，設置內控措施。

三、房地產企業(yè)內部控制存在的問題

由于房地產企業(yè)的特殊性，房地產企業(yè)的內部控制機制應覆蓋企業(yè)的各項業(yè)務活動之中，貫穿于企業(yè)經營的決策、執(zhí)行和監(jiān)管的全過程，對企業(yè)涉及到的人、財、物、資源、信息等，均應設計相應的內部控制制度。但在房地產的內控全面設計過程中還要突出重點，房地產企業(yè)應對重要的關鍵節(jié)點的內部控制設計更加嚴密，實施更加嚴格。對于內部控制中的不相容崗位由不同人擔任，對于“三重一大”事項采取集體決策，具體操作如下：

（一）項目立項過程

這是項目成敗和前期成本控制關鍵點，為了應對這些風險，保證項目立項的順利實施?？刂屏鞒虘ǎ浩髽I(yè)根據自身的戰(zhàn)略和長期規(guī)劃提出項目建議書，然后組織專家團隊進行可行性研究，形成可行性研究報告。對于可行性報告還要組成專家團隊進行評審，出具評審報告，從法律、財務乃至環(huán)境各個方面評價項目。其中專家團隊中應該有組織規(guī)劃、工程、技術、財務、法律等部門的專家。其次由董事會或權力機構結合企業(yè)的戰(zhàn)略做出集體決策。其中提出可行性研究報告的人員和評審、決策人員應該相分離。

（二）工程招投標及工程總承包公司的選擇

選擇采取公平公正的招投標及選擇合規(guī)的總承包公司是項目能否順利按時、按規(guī)、安全完成的重中之重。我們可以看見目前報道的豆腐渣工程，多數和選擇了不合規(guī)的工程總承包公司有關。為了應對這些風險點，建立的內部控制應包括：采用嚴格的公開招標方式，擇優(yōu)選擇具有相應資質的承包單位和監(jiān)理單位。企業(yè)應遵循公開、公平、公正的競爭原則進行招標，建立最低保密的標底。依法組織招標的開標、評標和定標程序，這些過程都要注意保密。

（三）工程造價管理

工程的造價是對工程項目的事先概預算過程，為招投標提供依據，是項目的成本控制一種重要手段。企業(yè)應加強工程造價管理，聘任技術全面有經驗的造價人員，對工程項目中的預計要發(fā)生的必要工程費用進行事先的概預算。并委托有資質的咨詢單位開展咨詢工作，對概預算進行審核，審查編制依據，對于編制過程中用到的公式、計算應該真實、準確。對于工程執(zhí)行過程中發(fā)生的變更要建立設計變更管理制度，能隨意變更設計。原則上工程變更總額不能超過預計總合同10%。對于重大的工程變更要分析原因，并形成分析報告，還要進行集團聯(lián)簽審批。讓工程造價在整個項目開發(fā)過程中起到很好的成本控制作用，而不是形同虛設。

（四）工程建設過程

企業(yè)應加強工程建設工程的監(jiān)督，嚴格實行概預算管理。為了保證項目按質量、規(guī)定、安全完成。在工程建設過程中應建立關鍵控制點：公司應聘用有專業(yè)、有經驗的工程師檢查各工程質量;招標確定監(jiān)理單位并由監(jiān)理工程師不定期抽查工程質量;政府質量監(jiān)督部門的質量檢查和公司的專項檢查相結合;定期核對匯總質量狀況，并向上級匯報。對于確需變更的地方，應當嚴格按程序進行審批，并且有完整的書面文件資料，控制好成本。工程的質量非常重要，不要因趕工期而忽視質量，對于安全問題應該警鐘長鳴。并且在支付工程款時，做到按工程進度結合合同規(guī)定支付工程款，做到既不拖欠又要避免超額支付的現象出現。付款時，工程進度確定尤其重要，工程進度產值的確定需由工程施工方提出，監(jiān)理確認，開發(fā)方認可三方簽字確定。財務部門按照三方簽字的工程進度產值表審核付款。

（五）工程驗收過程

工程驗收是工程開發(fā)的最后一道程序，是考核整個項目的效益，檢查設計和施工質量的最后一道防線。當工程完工后，施工方提交工程竣工報告后，企業(yè)應及時編制竣工決算，開展竣工決算審計，組織相關人員進行竣工驗收。沒有決算審計不能進行竣工驗收。工程驗收前的決算審計非常重要，可以及時全面的反應項目的成本和經濟效益，杜絕多列費用，對固定資產及時交接管理、維護。對于驗收過程中發(fā)現的工程質量問題應及時組織施工方整改。

（六）銷售過程

房地產開發(fā)企業(yè)的銷售過程，是資金的回籠階段，因為銷售資金數額巨大，管理好資金安全非常重要。目前房地產行業(yè)的銷售過程基本是聘請專業(yè)的銷售團隊進行銷售房屋，在這種操作模式下，房地產開發(fā)企業(yè)應設置專門的本企業(yè)銀行賬戶，合同的簽約上傳由本公司人員親自操作，對于大額現金做到每日存入銀行的規(guī)定。在資金管理中堅決杜絕一人保管公司所有印章、票據，堅決禁止一人辦理資金支付業(yè)務。

以上是房地產企業(yè)的關鍵幾個控制點，但是風險點不僅僅包括這些，還有許多需要注意的地方，像日常資金的安全問題、投融資的等等經營和財務風險，房地產企業(yè)都應做好內部控制。

四、房地產企業(yè)內部控制問題的改進建議

目前由于宏觀經濟調控原因，房地產行業(yè)處于下行趨勢，許多企業(yè)資金壓力大，償債能力弱。企業(yè)為了維持正常經營，開始降低成本，在選擇承包企業(yè)時片面考慮成本，選擇資質、管理能力次優(yōu)的承包企業(yè)。另外在企業(yè)戰(zhàn)略方面選擇短平快的方式，強求資金回籠快，忽視質量問題。在內部人員配置上選擇降低人工成本，取消個別部門。聘請的員工不能勝任工作，一人身兼幾職，不相容職務不相分離。這些隱患都會造成企業(yè)內控缺陷，不能完成企業(yè)的既定目標和戰(zhàn)略，當出現大的事故時有損企業(yè)形象，給社會造成大的危害。

對于企業(yè)片面考慮的成本問題，企業(yè)應改變觀念，形成安全、質量至上的企業(yè)文化，從長遠考慮企業(yè)的發(fā)展問題，到外部尋求好的發(fā)展項目，在內部增強員工的信心，關心員工。定期培訓員工，增強員工的各方面素質，為企業(yè)長遠做打算。加強信息化管理，減輕員工工作強度，加強員工工作效率。但要注意信息計算的完整性、準確性、制度經過授權和訪問限制制度。對于人員素質方面從招聘開始，把控風險，選擇德才兼?zhèn)涞母咚刭|人才，為企業(yè)的發(fā)展儲備人才。并注意房地產開發(fā)過程中的關鍵控制點。

五、總結

房地產企業(yè)是國民經濟中的重要行業(yè)，要在目前這種經濟形勢中脫穎而出，增強自身的經濟優(yōu)勢，形成企業(yè)的核心價值。就必須從企業(yè)自身找問題，加強管理，必須建立行之有效的企業(yè)內部控制制度，注意房地企業(yè)的關鍵控制點，對于關鍵控制點做好控制制度，嚴格按控制制度執(zhí)行。

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作者簡介：

張敏，廣州萬力集團房地產有限公司。