摘要：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各項調(diào)控政策的頒布與實施，以及中央在重要會議強調(diào)“房住不炒”，各地政府實行一城一策確保市場平穩(wěn)運行，導(dǎo)致樓市環(huán)境收緊增強，市場降溫，使得房地產(chǎn)行業(yè)整體的競爭愈演愈烈。特別是近期對西安、蘇州分別升級了限購、限售政策，以及全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土地拍賣政策，這些政策更加加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)，以及在資金方面呈現(xiàn)出高負(fù)債、周期長、回收慢等特點，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險。就2019年上半年漲幅來看，2019年上半年累計上漲1.45%，較之去年同期收窄1.19個百分點，增長速度明顯減緩。加強內(nèi)部控制管理，建立健全內(nèi)部控制體系，對于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的盈利能力和抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)企業(yè)持久健康穩(wěn)定的發(fā)展具有十分重要的意義。本文以房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制管理的重要性為基礎(chǔ)，針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理活動中存在的缺陷和問題進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化措施和解決對策，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)控管理，更高效的實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益具有一定的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)控管理;問題;措施

一、引言

近年來，國家出臺一系列政策，如限購、整治“首代貸”等行政措施，抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的過分依賴，同時限制房價過快上漲，樓市調(diào)控突然以“穩(wěn)”為主，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展由高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展。在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)將主要精力用于提高產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)水平，而忽視了加強內(nèi)控管理系統(tǒng)的建設(shè)與內(nèi)控管理水平的提高，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)重大失誤，以及腐敗、舞弊、貪污等惡性行為，甚至導(dǎo)致企業(yè)無法實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，更甚至導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營惡化最終經(jīng)營失敗的情形。由此可見內(nèi)控管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有十分重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)及時提高對內(nèi)控管理的重視，在科學(xué)的分析內(nèi)控環(huán)境的基礎(chǔ)上，治理層、管理層、各職能部門和全體員工積極、共同參與內(nèi)控管理的建設(shè)、實施與執(zhí)行，才能提升企業(yè)的財務(wù)管理和經(jīng)營管理水平，才能抵御風(fēng)險不斷增強企業(yè)自身的競爭力，才能實現(xiàn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)營目標(biāo)與長期戰(zhàn)略目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)控管理的重要性

（一）有助于規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理行為

建立健全企業(yè)內(nèi)部控制管理體系，對于規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理行為和長久發(fā)展，具有十分重要的意義。通過設(shè)置科學(xué)完善的內(nèi)控制度以及合法合規(guī)合理的操作流程，并且有效的實施和自覺地遵守各項內(nèi)控制度。一方面，以法律法規(guī)為基礎(chǔ)，保證內(nèi)控制度合法合規(guī)，有助于企業(yè)充分認(rèn)識外部法律環(huán)境，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理行為符合國家法律法規(guī)的要求。另一方面，以企業(yè)內(nèi)部環(huán)境為出發(fā)點，在充分考慮合理性、制衡性、效益性等原則的基礎(chǔ)上，對企業(yè)的經(jīng)營管理行為形成有效監(jiān)督與制約，最大限度地避免由于重大失誤、舞弊等事件對企業(yè)產(chǎn)生的不利影響。企業(yè)以守法和誠信為基石，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上從事生產(chǎn)經(jīng)營，才能實現(xiàn)自身的健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）有助于維護(hù)企業(yè)財產(chǎn)安全

財產(chǎn)物資是一個企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)更是需要大量的財產(chǎn)、資金。通過健全完善的內(nèi)部控制，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)督和制約，從而達(dá)到杜絕舞弊與相關(guān)財務(wù)處理的造假。主要表現(xiàn)在：首先，通過加強對貨幣性資產(chǎn)的日常收支、籌資、投資等活動進(jìn)行有效的內(nèi)控管理，能夠避免由于資金被挪用、侵占、抽逃或是遭受欺詐等行為帶來的損失。其次，通過對流動性較大的資產(chǎn)，特別是存貨，在采購、驗收、保管、領(lǐng)用、銷售等各項活動上，制定有針對性的內(nèi)控管理制度，并加以有效的運行與實施，使得存貨等流動性較大的資產(chǎn)在各個環(huán)節(jié)中都能夠得到有效的監(jiān)督與管控，從而達(dá)到提升流動性資產(chǎn)的安全性，避免毀損，糾正浪費的目的。最后，對于長期資產(chǎn)的管理，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等，對各項長期資產(chǎn)分門別類制定科學(xué)有效的內(nèi)控管理制度，在長期資產(chǎn)的登記、保護(hù)、決策、處置等方面形成有效的管控，以實現(xiàn)長期資產(chǎn)完整、安全、保值增值的目的。

（三）有助于提高抗風(fēng)險能力和經(jīng)營效率

房地產(chǎn)行業(yè)本屬高風(fēng)險行業(yè)，健全有效的內(nèi)部控制是防范企業(yè)風(fēng)險最有效的手段。一方面，對各項業(yè)務(wù)活動、各流程進(jìn)行規(guī)范，保證各項業(yè)務(wù)能夠有效、有序地進(jìn)行，從而實現(xiàn)降低各種經(jīng)營風(fēng)險的目標(biāo)。另一方面，通過對企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險評估，找到企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險中的薄弱環(huán)節(jié)，針對薄弱環(huán)節(jié)不斷加強內(nèi)部控制方法和手段，避免風(fēng)險的發(fā)生，如果風(fēng)險無法避免，也可以迅速采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，從而將企業(yè)的各項風(fēng)險控制在可接受的范圍內(nèi)。

同時，各部門、各崗位人員、各環(huán)節(jié)職責(zé)明確，相互協(xié)調(diào)，相互配合，增強團(tuán)隊協(xié)作精神，在加強內(nèi)部交流溝通的基礎(chǔ)上，將企業(yè)的開發(fā)、營銷、財務(wù)等部門及相關(guān)工作有機地結(jié)合在一起，充分發(fā)揮整體作用，從而達(dá)到實現(xiàn)提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，最終實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

（四）有助于增強企業(yè)競爭力，實現(xiàn)持續(xù)、健康、長遠(yuǎn)發(fā)展

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的品牌形象很關(guān)鍵。通過建立健全的內(nèi)控管理制度，以及有效的運行與實施，逐步形成企業(yè)全體員工共同認(rèn)同的價值觀、經(jīng)營理念和企業(yè)精神，能夠提高企業(yè)凝聚力，增強企業(yè)的綜合實力;能夠促使全體員工自覺遵守各項行力規(guī)范，從而幫助企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的競爭力;最終實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展、長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理存在的主要問題

（一）管理層缺乏內(nèi)控管理意識，對內(nèi)控工作不重視

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，一度成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，2018年度房地產(chǎn)占GDP比重更是高達(dá)6.87%。高速發(fā)展、高投入，產(chǎn)生高利潤，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理者將大部分精力放在了項目開發(fā)和銷售上，更多的重視銷售業(yè)績和短期盈利能力。內(nèi)部管理作為制度不能帶來直觀的經(jīng)濟(jì)效益，它是通過各部門經(jīng)濟(jì)活動的調(diào)控與協(xié)作，不斷優(yōu)化企業(yè)自身內(nèi)控管理體系，提升競爭實力，在這些實踐活動中逐漸體現(xiàn)出來的。由于管理層對內(nèi)控管理的不重視，導(dǎo)致企業(yè)缺少長遠(yuǎn)發(fā)展意識和戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，缺少有效的監(jiān)督和制約

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有健全有效的治理結(jié)構(gòu)。一方面，股東會、董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層等機構(gòu)設(shè)置不合理，導(dǎo)致治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，從而無法形成有效的制衡機制。另一方面，權(quán)責(zé)分配不合理，導(dǎo)致職能交叉或缺失，從而造成相互推諉，內(nèi)控失效的狀況。對于重大事項缺少集體決策程序，經(jīng)常管理者一人獨斷，若出現(xiàn)判斷失誤，極易影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，嚴(yán)重的會導(dǎo)致經(jīng)營虧損甚至經(jīng)營失敗。

（三）內(nèi)控管理體系不健全、執(zhí)行力低

建立健全內(nèi)控管理制度，并得到有效的實施與運行，需要投入一定的人力、物力、財力。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為內(nèi)控管理是不但浪費企業(yè)資源，而且影響辦事效率，所以簡化內(nèi)控制度，甚至省略必要程序，導(dǎo)致內(nèi)部控制度設(shè)計本身存在缺陷。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然根據(jù)自身的發(fā)展現(xiàn)狀制定了相應(yīng)的內(nèi)控制度，但是，實際內(nèi)控管理工作的流程與執(zhí)行，流于形式，執(zhí)行力度不夠。同時，缺少有效的制約與監(jiān)督，例如，出納員同時管理支票與財務(wù)印章;采購人員既負(fù)責(zé)供應(yīng)商的選定又負(fù)責(zé)合同的簽訂;銷售人員既負(fù)責(zé)銷售合同的簽訂又負(fù)責(zé)退貨的審批等等。從而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)貪污、撈取回扣、非法挪用工程款等惡性事件，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失、名譽損失，最終使得企業(yè)經(jīng)營脫離最初的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（四）企業(yè)內(nèi)控制度中的激勵機制不健全，內(nèi)部管理人員綜合素質(zhì)不足

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立起完善的內(nèi)控考核機制，內(nèi)部控制執(zhí)行的結(jié)果與考核獎懲沒有實現(xiàn)際有機的結(jié)合，例如，執(zhí)行的好只有獎，執(zhí)行得不好沒有懲，或者執(zhí)行的好全體人員進(jìn)行獎勵，執(zhí)行得不好僅對執(zhí)行人進(jìn)行懲罰等等。這些都會使得員工心理產(chǎn)生不平衡，在內(nèi)控執(zhí)行過程中缺少參與的積極性，從而導(dǎo)致執(zhí)行結(jié)果的不理想。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展，人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)發(fā)展不匹配，無法滿足企業(yè)發(fā)展需要。一方面體現(xiàn)在，從事內(nèi)控工作的人員自身業(yè)務(wù)能力不強，相關(guān)的政策法規(guī)不了解，在內(nèi)控過程中對于出現(xiàn)的問題不能及時做出正確的判斷，使得內(nèi)控失效。另一方面體現(xiàn)在，內(nèi)控人員雖然本身具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力，但缺少高尚的職業(yè)道德，出于個人利益，不僅對違規(guī)違法行為沒有提出異議，反而可能參與貪污、挪用公款等違法違紀(jì)的行為當(dāng)中。以上現(xiàn)象表明，內(nèi)控管理人員若不具備足夠的勝任能力，不僅不能防范降低企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險，而且還會影響企業(yè)的經(jīng)營收益，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，甚至使企業(yè)無法正常持續(xù)經(jīng)營下去。

（五）信息化建設(shè)不完善

科技的進(jìn)步，使得企業(yè)內(nèi)控管理在內(nèi)控手段方面也出現(xiàn)了巨大的變化，越來越多的企業(yè)內(nèi)控管理也越來越依賴于信息系統(tǒng)管理，但是有很多企業(yè)在信息化建設(shè)方面，還不健全、不完善，出現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計不合理、維護(hù)不到位等情況，導(dǎo)致信息系統(tǒng)不能充分發(fā)揮作用。主要體現(xiàn)在：首先，信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計不合理，導(dǎo)致監(jiān)督不到位或重復(fù)監(jiān)督，致使工作效率低下。其次，信息系統(tǒng)授權(quán)管理不當(dāng)，使不應(yīng)有權(quán)限的人員可以執(zhí)行相應(yīng)的口令，導(dǎo)致無法對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行有效的控制。最后，系統(tǒng)維護(hù)與安全措施不到位，可能會出現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓、數(shù)據(jù)丟失，甚至信息泄露等情況，從而給企業(yè)經(jīng)營帶來重大損失。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的對策

（一）提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)控管理的重視程度

內(nèi)部控制管理的一系列管理活動，需要企業(yè)全員參與，而不是單憑某個部門自己的力量就可以完成的。因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷強化內(nèi)控管理的重要性，尤其是管理層對待內(nèi)控管理的態(tài)度，直接影響著內(nèi)控管理的制度建設(shè)及執(zhí)行效果。因此，首先提高房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)控管理的重視程度，不斷積累內(nèi)控管理相應(yīng)理論知識和管理經(jīng)驗，從而實際不斷提高內(nèi)控管理水平。其次，可以通過培訓(xùn)等方式，提高企業(yè)全員對內(nèi)控管理重要性的認(rèn)識，并且通過管理層的帶動，能夠積極主動的參與內(nèi)控管理的各項活動，確保內(nèi)控管理制度實施的有效性和充分性。

（二）健全完善內(nèi)控制度，強化執(zhí)行力

健全完善的內(nèi)制管理制度，是提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)保障。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)控制體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身發(fā)展的性質(zhì)和需要，進(jìn)行不斷創(chuàng)新與完善，制定一套符合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部管理制度。

此外，還需要加強內(nèi)部控制監(jiān)督機制建設(shè)，并對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各項活動流程制定相應(yīng)的監(jiān)督計劃，保證監(jiān)督部門的獨立性，以確保監(jiān)活動的公平、公正、有效。參與監(jiān)督管理活動的人員不能監(jiān)管受監(jiān)督部門的經(jīng)營活動，在其內(nèi)控監(jiān)管權(quán)限內(nèi)，監(jiān)管、促進(jìn)各項內(nèi)控管理制度有效運行，提高執(zhí)行力度。

（三）引進(jìn)高素質(zhì)專業(yè)人才，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)與思想教育

首先，企業(yè)引進(jìn)高素質(zhì)專業(yè)人才，應(yīng)當(dāng)遵循德才兼?zhèn)?，以德為先的原則，重點關(guān)注選聘對象的價值取向和責(zé)任意識，采用公平、公開、公正的方式，為企業(yè)選擇優(yōu)秀人才。

其次，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前內(nèi)控管理需要與員工素質(zhì)的情況，建立科學(xué)完善的培訓(xùn)制度，對內(nèi)控管理人員進(jìn)行定期與不定期的教育培訓(xùn)。通過學(xué)習(xí)，擴(kuò)大自身的知識面，提高自身的管理水平，能夠在實際的內(nèi)控管理工作中針對發(fā)現(xiàn)的內(nèi)控管理缺陷，及時的進(jìn)行改進(jìn)，不斷健全完善內(nèi)控制度。

（四）建立內(nèi)控管理獎懲機制，提高全員參與程度

企業(yè)的發(fā)展，需要發(fā)揮全體員工的積極性，通過建立和完善內(nèi)控管理獎懲機制，設(shè)置科學(xué)的業(yè)績考核指標(biāo)體系，并且定期對各級管理人員和全體員工執(zhí)行內(nèi)控制度的有效性進(jìn)行考核與評價，建立嚴(yán)謹(jǐn)、合理的獎罰及責(zé)權(quán)制度，堅決實行“有功必獎，有過必罰”的考核原則，將薪資體系與內(nèi)控考核評價結(jié)果有機地結(jié)合起來，從而激發(fā)企業(yè)全體員工的主動性和積極性，自覺地參與到內(nèi)控管理活動中來。

（五）完善信息系統(tǒng)控制

加強信息系統(tǒng)建設(shè)與完善，既能提高內(nèi)控管理水平，也能提高會計信息的真實性與安全性。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)水平、控制活動性質(zhì)等需要，設(shè)計適用合理的信息系統(tǒng)，明確職責(zé)分工，按設(shè)定的權(quán)限和程序?qū)Ω黜棙I(yè)務(wù)活動進(jìn)行處理與審批，提高內(nèi)控管理的效率，達(dá)到內(nèi)控管理目標(biāo)。另一方面，建立用戶管理制度，設(shè)置各項業(yè)務(wù)系統(tǒng)的訪問權(quán)限，并定期檢查各系統(tǒng)賬號，包括登陸的時間、方式、操作的內(nèi)容等，以避免授權(quán)不當(dāng)或非法授權(quán)的情況，杜絕不相容職務(wù)用戶賬戶的交叉操作。同時加強網(wǎng)絡(luò)安全，設(shè)置防火墻，定期更新殺毒軟件、查毒殺毒，保證各項數(shù)據(jù)信息的保密性、準(zhǔn)確性和完整性。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營較之其他企業(yè)具有一定的特殊性，在業(yè)務(wù)開展過程中需要承擔(dān)較大的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，較之低風(fēng)險企業(yè)應(yīng)更加重視內(nèi)控管理活動，按企業(yè)不同時期的發(fā)展需要，不斷更新完善內(nèi)控制度。只有進(jìn)一步完善加強內(nèi)部控制，才能為企業(yè)經(jīng)營提供保障，獲得長遠(yuǎn)效益，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在激烈的競爭環(huán)境中處于不敗之地。

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作者簡介：

黃靜，北京市豐臺區(qū)綜合投資集團(tuán)有限公司。