盛倩玉

楊小果25歲+、上班族。和不少這個(gè)年齡段的年輕人一樣，她工作了幾年，手頭也常有些存款。錢放在自己手上，總?cè)滩蛔≠I這買那，最后越“捂”越少。楊小果也想投資，但又沒(méi)有特別清晰的規(guī)劃。

直到2017年初，她的朋友從網(wǎng)上看到了一家房產(chǎn)中介的置業(yè)宣傳，隨后又把信息分享給了她。

這是一個(gè)位于泰國(guó)首都曼谷的樓盤，20來(lái)平米的小公寓，1.5w人民幣的均價(jià)。全球宜居城市、永久產(chǎn)權(quán)公寓、無(wú)憂管理套餐、6%的租賃回報(bào)……

楊小果一想，只要40來(lái)萬(wàn)，就能在曼谷擁有一個(gè)拎包入住的精裝修公寓？同樣的價(jià)格在北京、深圳可能連個(gè)廁所都買不到。買房的前五年，甚至不用自己去泰國(guó)操辦，就可以在家坐收2-3萬(wàn)元/年的租金回報(bào)，確實(shí)有點(diǎn)誘惑力。

更何況，這是那種不用向父母拿錢，自己努把力就能買得起的房子。

我等著坐收錢財(cái)

看見(jiàn)楊小果有點(diǎn)心動(dòng)，中介進(jìn)一步向她推銷：國(guó)際學(xué)校環(huán)抱、連鎖百貨不遠(yuǎn)、醫(yī)院配套齊全。交通位置便利，距離輕軌站就2公里，距離地鐵站就幾百米。開(kāi)發(fā)商真的非常專業(yè)，樓盤絕對(duì)是難得的好盤，連我們公司的負(fù)責(zé)人現(xiàn)在都已經(jīng)買了……

中介向楊小果強(qiáng)調(diào)，中國(guó)人在泰國(guó)購(gòu)買包租房，不僅正規(guī)、而且省心，是投資的好選擇。

而除去中介提到的租金收益、房?jī)r(jià)潛力等投資優(yōu)勢(shì)，楊小果其實(shí)還有個(gè)略顯“任性”的想法：就算不考慮投資，能在泰國(guó)有個(gè)自己的小窩，偶爾去散散心，這樣也挺好。

朋友比她更早下手，考慮了一番，楊小果也跟著入手了。“既然錢在手里也存不住，買個(gè)公寓，至少是有了自己的房產(chǎn)?！?/p>

2017年3月，楊小果先向中介支付了5萬(wàn)泰銖的訂金，當(dāng)月又向樓盤開(kāi)發(fā)商支付了30%的首付房款（61.8萬(wàn)泰銖）。按照當(dāng)時(shí)的匯率，楊小果花去13余萬(wàn)元，算是把這套曼谷的房產(chǎn)“鎖”了下來(lái)。

此時(shí)，她甚至沒(méi)去泰國(guó)看過(guò)公寓沙盤或是樣板間，手頭所有的信息，都是中介發(fā)來(lái)、制作精美的中文資料和圖冊(cè)。就連與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，也是先由楊小果簽字，再由中介轉(zhuǎn)發(fā)給開(kāi)發(fā)商蓋章，隨后又由中介返回到她手中的。

2018年3月，楊小果如期飛往泰國(guó)，此行除了要驗(yàn)房收房，還要繳清剩余的70%房款（144.2萬(wàn)泰銖）。各種費(fèi)用算下來(lái)，這套房子的總價(jià)約為42萬(wàn)元。

來(lái)到曼谷，安置好行李和住宿，楊小果打了輛車去收房，也想順便看看中介口中的“國(guó)際學(xué)校環(huán)抱、連鎖商場(chǎng)眾多、交通運(yùn)輸便利”。

但令她吃驚的是，汽車越開(kāi)越荒涼，最后，終于來(lái)到了樓盤，“除了旁邊有個(gè)小區(qū)，然后啥都沒(méi)有，都是農(nóng)田。”

雖然有些失望，但楊小果想了一下：曼谷未來(lái)應(yīng)該還有發(fā)展空間？不是說(shuō)旁邊的地鐵站也快建好了么？畢竟已經(jīng)繳納了首付款，楊小果還是如期完成了收房，而在收房后的60天內(nèi)，她果然也收到了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)來(lái)的第一年6%的租金收益。

但變化發(fā)生在第二年。2019年中，楊小果突然想起，似乎早該到了開(kāi)發(fā)商返還新一年租金的時(shí)候了，但她卻沒(méi)有收到任何返租。楊小果隨即聯(lián)系了當(dāng)時(shí)的購(gòu)房中介，中介告知她，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商進(jìn)行了公司上市，受財(cái)務(wù)限制，需要推遲租金發(fā)放時(shí)間，7-8月一定會(huì)發(fā)放當(dāng)年租金?！?/p>

但一直等到10月，楊小果也沒(méi)有看見(jiàn)租金。因?yàn)樽约郝?lián)系不上開(kāi)發(fā)商，楊小果再次尋找中介，中介繼續(xù)應(yīng)付她，“開(kāi)發(fā)商一拖再拖，自己也無(wú)計(jì)可施，但給是一定會(huì)給的?！?/p>

中介甚至告訴她，存在類似情況的業(yè)主并不止她一人，有個(gè)別戶主是親自去往泰國(guó)維權(quán)，才拿回部分租金。楊小果覺(jué)得無(wú)語(yǔ)，所謂的“省心省力、足不出戶、拿固定租金收益”，最后還得去泰國(guó)維權(quán)？

而隨著時(shí)間的推移，中介的回復(fù)越來(lái)越少，漸漸從無(wú)能為力，變成了不予理睬?，F(xiàn)在，楊小果希望能真的拿到房租，或是盡早把這一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)手。

“回報(bào)率6.73%，用最保守的數(shù)據(jù)算給大家”

就在楊小果希望能趕緊把“燙手”的房產(chǎn)轉(zhuǎn)手出去的時(shí)候，李希月正考慮在曼谷安一個(gè)家。

作為專門分享泰國(guó)旅行、生活資訊的博主，李希月平日多在曼谷居住。今年年初，李希月產(chǎn)生了在曼谷買房置業(yè)的想法。

你現(xiàn)在買不起北京，很快你連泰國(guó)都高攀不上了。

當(dāng)前，泰國(guó)房產(chǎn)分為土地物業(yè)和非土地物業(yè)。泰國(guó)法律明確規(guī)定，“獨(dú)立屋”“聯(lián)排屋”等土地物業(yè)，只能供泰國(guó)國(guó)民和泰國(guó)公司購(gòu)買;海外人士可以購(gòu)買和擁有“公寓”這樣的非土地物業(yè)。

3月開(kāi)始，李希月在曼谷看了不少公寓，雖說(shuō)疫情期間，不少樓盤打出了“折扣”“特價(jià)”“秒殺”的促銷廣告，但一些樓盤的價(jià)格還是貴得令她吃驚。

“市中心好一點(diǎn)的建商房子，30-50平米左右，居然要300-400萬(wàn)人民幣，簡(jiǎn)直和深圳有得一比。”李希月感嘆。

當(dāng)然，如果不把目標(biāo)放在核心商圈和熱門區(qū)域，周圍也有大量“較為廉價(jià)”的樓盤可供選擇，只需50-60萬(wàn)，就可以拿下一套拎包入住的精裝修公寓房。

Knight Frank（萊坊）發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2018年，曼谷新增公寓就達(dá)到65000套，這些新增供應(yīng)大多位于曼谷郊區(qū)。而從2009年到2018年的10年間，曼谷公寓的累計(jì)供應(yīng)量已達(dá)到約50萬(wàn)套。

這些或貴或廉價(jià)的公寓樓盤，吸引著大批遠(yuǎn)在中國(guó)的投資客，他們心動(dòng)于泰國(guó)房產(chǎn)當(dāng)前的租金回報(bào)，更期待著曼谷樓盤未來(lái)的升值空間。

在泰國(guó)從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的何俊軒告訴記者，國(guó)人的曼谷置業(yè)潮還要追溯到2016-2017年。“當(dāng)時(shí)，有不少國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商來(lái)到泰國(guó)與當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)，也針對(duì)中國(guó)人進(jìn)行專門的營(yíng)銷，越來(lái)越多的中國(guó)人前往泰國(guó)購(gòu)房?！?/p>

而現(xiàn)如今，在知乎、貼吧、QQ等平臺(tái)，隨處都可以看到中國(guó)人詢問(wèn)泰國(guó)購(gòu)房事宜，各種打著“為什么你應(yīng)該在泰國(guó)買房”“泰國(guó)最值得買的區(qū)域”“泰國(guó)買房真相”的分析帖下，有人詢問(wèn)銷售的聯(lián)系方式，有人講述自己的購(gòu)房心得。

“已經(jīng)入手素坤逸蓬蓬的一房”

“東南亞很多國(guó)家和我們國(guó)家上個(gè)世紀(jì)90年代差不多，那個(gè)時(shí)代地產(chǎn)剛剛興起，早些年買房的人，都實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由了?！?/p>

“中泰高鐵建好了又要狂漲?！?/p>

“你現(xiàn)在買不起北京，很快你連泰國(guó)都高攀不上了。”

早些年買房的人都實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由了？中泰高鐵建好了又要狂漲？聽(tīng)起來(lái)確實(shí)令人心動(dòng)。楊小果曾在購(gòu)買樓盤的“中國(guó)鄰居群”里問(wèn)過(guò)其他業(yè)主為何選擇在曼谷購(gòu)房？得到的回答多是“為了投資”“租售比比國(guó)內(nèi)房產(chǎn)高，包租房每年固定6%收益”“永久產(chǎn)權(quán)，以后自己養(yǎng)老，或者轉(zhuǎn)賣都可以。”

而為了應(yīng)對(duì)來(lái)自中國(guó)的大批買家，不少泰國(guó)樓盤的銷售人員會(huì)講一口流利的中文，有些銷售人員則是專門從國(guó)內(nèi)過(guò)去，甚至還有專門針對(duì)中國(guó)人的營(yíng)銷手法。

一些曼谷新開(kāi)公寓樓盤，配套設(shè)施中除了常見(jiàn)的無(wú)邊界游泳池、樓頂烤肉吧，甚至還專門有象棋室，以及具備專業(yè)打光設(shè)備的攝影棚。樓盤銷售解釋，“因?yàn)槎兑粼谔﹪?guó)也很火的嘛，所以準(zhǔn)備了攝影棚給大家，拍照、拍視頻。”

而當(dāng)前國(guó)人鐘情的“直播”消費(fèi)模式，也以最快速度融入了泰國(guó)當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售當(dāng)中。在曼谷一樓盤的銷售直播當(dāng)中，銷售人員中文流利、計(jì)算機(jī)按得噼啪作響，對(duì)租金回報(bào)做出詳解：

“如果你選擇了我們，80萬(wàn)元的房子，按照長(zhǎng)租計(jì)算，租金可以達(dá)到3200-3300元/月，一年回報(bào)率就是5.5%-6%?！?/p>

“按照短租計(jì)算，我們這里游客如此火爆，相信短期租賃人群也會(huì)很多，周邊的xx酒店價(jià)格也要800-1000元/晚。保守點(diǎn)我們租金就按照200元/晚計(jì)算，一個(gè)月按租出去24天計(jì)算，那就是4800元/月，回報(bào)率達(dá)到了6.73%！”

最后，他還沒(méi)忘補(bǔ)上一句，“以上都是用最保守的數(shù)據(jù)算給大家的。”

“金額不是很大，專門跑一趟看房沒(méi)有必要”

泰國(guó)銀行（BoT）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2008年至2019年，泰國(guó)公寓價(jià)格指數(shù)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中又以2014、2015、2018等年份漲勢(shì)尤為猛烈。

但這并不意味著“買了就能賺”，即使同是曼谷的樓盤，落到各個(gè)不同的區(qū)位、地段，投資價(jià)值和升值潛力的差異也不容小覷。早有分析指出，曼谷同一區(qū)域、相隔一條馬路的樓盤，價(jià)格可能相差數(shù)倍，而配套交通的細(xì)節(jié)決定了地塊的價(jià)值和開(kāi)發(fā)建造的檔次，也會(huì)影響后續(xù)的租金收益。

中國(guó)買房客與泰國(guó)樓盤，語(yǔ)言差異與投資距離，這些信息差讓投資變得迷霧重重，更養(yǎng)活了大批的房產(chǎn)銷售、中介和代理商。在泰國(guó)從事房產(chǎn)中介工作的Kevin向記者透露，曼谷置業(yè)熱潮下，僅面向中國(guó)人銷售曼谷房產(chǎn)的代理商就有好幾級(jí)。

“一級(jí)代理可以直接向開(kāi)發(fā)商拿房源，甚至做獨(dú)家代理;二級(jí)代理則要從一級(jí)代理手中獲取房源，銷售后拿到一定返傭;至于那些原本在泰國(guó)從事代購(gòu)、導(dǎo)游、醫(yī)美等業(yè)務(wù)的人，也會(huì)兼職從事房地產(chǎn)代理銷售，向國(guó)人銷售房產(chǎn)。從業(yè)人群規(guī)模極大，不同層級(jí)的中介、代理拿到的房源價(jià)格存在不少差異，規(guī)范程度和安全性也不同?！?/p>

部分中介和代理商為了推銷房產(chǎn)，甚至?xí)浯笸顿Y收益、模糊投資風(fēng)險(xiǎn)，Kevin提到，“不靠譜的推銷，甚至讓消費(fèi)者認(rèn)為曼谷房?jī)r(jià)三年翻番也不稀奇，產(chǎn)生了不切實(shí)際的預(yù)期?！?/p>

而遠(yuǎn)在國(guó)內(nèi)的“投資玩家”，有些甚至并未親自前往考察，就在中介的力薦和各種眼花繚亂的推廣下，“投資”了一套曼谷房產(chǎn)。直到收房時(shí)真正來(lái)到泰國(guó)，才發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的樓盤與想象中的房產(chǎn)存在差異。

而除了各類中介、代理商考驗(yàn)投資者的“眼力”，何俊軒認(rèn)為，在曼谷購(gòu)房時(shí)“樓爛尾”也是應(yīng)該注意到的“坑”，因?yàn)閲?guó)人在泰國(guó)購(gòu)買的很多都是期房，交完首付后，樓盤一旦爛尾，購(gòu)買者則遲遲無(wú)法收房。“你本身不在泰國(guó)，也不熟悉泰國(guó)本地的情況，遭遇問(wèn)題維權(quán)也比較困難。

與此同時(shí)，許多沖著泰國(guó)房租回報(bào)的投資者，買了地段不佳的房子，無(wú)法順利把房屋出租出去，“這樣的情況也很麻煩，因?yàn)樘﹪?guó)公寓10-20元/平方米的物業(yè)管理費(fèi)，房屋沒(méi)租出去就等于每個(gè)月要自己交這么多錢?！?blockquote>

不靠譜的推銷，甚至讓消費(fèi)者認(rèn)為曼谷房?jī)r(jià)三年翻番也不稀奇，產(chǎn)生了不切實(shí)際的預(yù)期。

目前，何俊軒已經(jīng)在泰國(guó)工作、生活了幾年時(shí)間，比較考察后，他也購(gòu)買了一套當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)。何俊軒認(rèn)為，如果選擇在泰國(guó)置業(yè)，要辨別和選擇靠譜的中介、代理，前期的投資考察也不可忽視。

“但如果是手頭比較緊，或者對(duì)于某些打著短時(shí)間就能獲得高昂收益的推銷，或許還應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎?！?h3>現(xiàn)在的xx國(guó)，就是xx年前的中國(guó)？

CBRE發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年，泰國(guó)公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)更為“謹(jǐn)慎”的態(tài)勢(shì)：2019年第四季度公寓市場(chǎng)繼續(xù)走弱，銷售速度放緩，新推房源數(shù)量下降。2019年全年，新開(kāi)工公寓套數(shù)同比下降16%，有開(kāi)發(fā)商以調(diào)整后的價(jià)格重新推出項(xiàng)目，一些項(xiàng)目則關(guān)閉了銷售通道，推遲了開(kāi)盤時(shí)間。

但在泰國(guó)投資趨向謹(jǐn)慎的同時(shí)，還有更多懷揣“坐富”夢(mèng)想的消費(fèi)者，正向柬埔寨、越南、菲律賓等東南亞國(guó)家廣泛“撒網(wǎng)”。

畢業(yè)于延世大學(xué)國(guó)際研究學(xué)的海君目前長(zhǎng)住柬埔寨金邊，對(duì)于泰國(guó)、柬埔寨、馬來(lái)西亞、越南等國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)研究與比較。海君告訴記者，不僅是泰國(guó)置業(yè)，2017年下半年以后柬埔寨置業(yè)也在國(guó)人中流行起來(lái)。而2018年與2019年上半年為置業(yè)高峰期，柬埔寨當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，也有不少針對(duì)中國(guó)人的營(yíng)銷推廣手法。

“例如，樓盤的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)以中國(guó)中老年人口審美為導(dǎo)向，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)以狼性推廣為風(fēng)格，對(duì)國(guó)內(nèi)的看房團(tuán)實(shí)施高效管理。”在一些看房團(tuán)中，看房流程甚至相當(dāng)固定，基本上做到“團(tuán)員們不能擁有自己的自由時(shí)間，生怕被人拐走，去發(fā)現(xiàn)了真正的金邊?！?/p>

而從泰國(guó)、馬來(lái)西亞到越南、柬埔寨，不少中介打出了“現(xiàn)在的xx國(guó)，就是xx年前的中國(guó)”的噱頭進(jìn)行推廣，似乎只要抓住了東南亞當(dāng)前的“機(jī)遇”，房?jī)r(jià)在未來(lái)上漲數(shù)倍不是夢(mèng)想。

海君分析，過(guò)去20年間國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資的造富神話，最近兩三年間國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的減少等原因，使得越來(lái)越多的國(guó)人關(guān)注到了東南亞置業(yè)。但在境外置業(yè)選擇上，關(guān)鍵還是在于“學(xué)會(huì)以本地人的眼光去判斷產(chǎn)品”，分析這個(gè)項(xiàng)目是否真的有投資價(jià)值，而非聽(tīng)取中介、銷售的宣傳就匆忙下手。

“以‘xxx就是三十年前的中國(guó)為起始的大而無(wú)當(dāng)?shù)纳虡I(yè)判斷，很多會(huì)以失敗收尾，是投資者應(yīng)該回避的坑。”

現(xiàn)如今，對(duì)于楊小果來(lái)說(shuō)，她便是深切感受到其中的“坑”了。今年3月，已經(jīng)到了返還第三年租金的時(shí)候，楊小果通過(guò)網(wǎng)絡(luò)途徑聯(lián)系開(kāi)發(fā)集團(tuán)，開(kāi)發(fā)商讓其發(fā)送郵件提供具體資料。收集了資料、編寫了英文郵件，發(fā)送到了指定郵箱，此后開(kāi)發(fā)商再也沒(méi)有理睬過(guò)她。她還在考慮，是否等疫情過(guò)后，親自去泰國(guó)維權(quán)。

另一邊的李希月，在曼谷看了近三個(gè)月的房，還是遲遲沒(méi)有下手，她還想再仔細(xì)比較看看，希望能找到一間真的適合自己的、有性價(jià)比的公寓。

（文中楊小果、李希月、Kevin、何俊軒為化名）