【摘 ?要】隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不管是國企還是央企都受到了全球經(jīng)濟(jì)一體化的影響，因此不僅迎來了一些良好的發(fā)展機(jī)遇，同時還迎來了很多對企業(yè)發(fā)展造成影響的挑戰(zhàn)。央企作為市場主體之一，必定需要加入到市場競爭之中。然而要想不斷提升自我競爭力度，就要在原有的基礎(chǔ)上對企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行加強(qiáng)，只有這樣才能保證企業(yè)可以不斷提升自己的綜合競爭力度。對央企管理造成較大影響的就是物業(yè)管理質(zhì)量，所以在新環(huán)境下對企業(yè)物業(yè)管理進(jìn)行改善是十分關(guān)鍵的。對此，本文就結(jié)合相關(guān)工作經(jīng)驗，對央企物業(yè)改革管理進(jìn)行了分析，并提出了改善策略。

【關(guān)鍵詞】礦冶企業(yè);央企;物業(yè)管理

在市場經(jīng)濟(jì)的影響下，央企發(fā)展也要持續(xù)改革和深入，并且也逐漸步入到市場經(jīng)濟(jì)這一環(huán)境之中，并成為了市場中的一個主題，但由于長期遭受傳統(tǒng)發(fā)展和管理觀念的影響，在加入市場競爭過程中，對于競爭意識相對來說比較匱乏，對于內(nèi)部管理理念也沒有給予高度重視，從而對央企發(fā)展造成了約束和影響。在管理企業(yè)時，因為物業(yè)對其產(chǎn)生的影響相對較大，所以改革物業(yè)工作刻不容緩。

一、央企后勤物業(yè)管理現(xiàn)狀

眾所周知，物業(yè)管理內(nèi)容角度，涉及面相對來說比較廣泛，可以將其稱之為綜合性強(qiáng)的一項系統(tǒng)工程，然而作為央企的后勤物業(yè)部門，更需要得到社會以及相關(guān)人士的支持和理解。從整體上而言，物業(yè)管理在我國仍處于初步發(fā)展階段，不管是行業(yè)法規(guī)還是相關(guān)法律還不夠完完善，在一定程度上還需要得到社會的支持。相關(guān)政府部門還要對央企管理中的難處加以理解，盡量可以在各個方面給予一定幫助，從而為企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理帶來一定的物質(zhì)基礎(chǔ)[1]。另外，企業(yè)還要結(jié)合現(xiàn)代化發(fā)扎模式創(chuàng)建一些屬于自身物業(yè)管理制度。在現(xiàn)代環(huán)境下，不管是國企還是央企必須要主動遵循市場運行機(jī)制，只有當(dāng)企業(yè)具備“強(qiáng)大”的市場競爭力量，才能避免出現(xiàn)被社會所淘汰的現(xiàn)象。

通常情況下，舊式后勤管理一般都是在計劃經(jīng)濟(jì)體制下所進(jìn)行的，主要由主管單位利用行政手段對其進(jìn)行直接的封閉式管理，對于業(yè)主而言，其沒有選擇單位的權(quán)利，并且管理單位一般都是終身制?，F(xiàn)代化物業(yè)管理方式主要是通過業(yè)主的選擇，再以合同的方式規(guī)定管理單位在一定期間的任職。要想被業(yè)主選擇，物業(yè)管理單位就要不斷提高自身的服務(wù)質(zhì)量，并爭取在市場中獲得一定競爭力，在對業(yè)主提供服務(wù)的同時，還要收取一定的經(jīng)費。之所以物業(yè)管理并沒有獲得高效的成就，主要原因就是由于人們通常會忘記相關(guān)活動會受到企業(yè)內(nèi)部的因素的影響，從而對外在環(huán)境、認(rèn)知能力為經(jīng)營活動帶來約束的影響[2]。

二、央企后勤物業(yè)經(jīng)營發(fā)展的有效措施

（一）厘清市場關(guān)系創(chuàng)建合理氛圍

首先，相關(guān)企業(yè)必須要物業(yè)管理的兩大主體加以明確。其一，物業(yè)管理企業(yè)。其二，業(yè)主。企業(yè)內(nèi)部的各個部門都要對自身的位置擺正，只要任何觸及到物業(yè)管理的活動，不管是哪一方、哪個時間段、哪個場合，都不允許拿主管單位以及下屬單位等一些關(guān)系進(jìn)行混淆。否則除了企業(yè)內(nèi)部市場不能科學(xué)運作，物業(yè)管理的相關(guān)概念也會變得混淆不清，最終演變成斬不斷，理還亂的現(xiàn)象[3]。

其次，對企業(yè)內(nèi)部市場的各項職責(zé)、權(quán)利以及利益進(jìn)行明確。身為市場主體之一的物業(yè)管理企業(yè)，不僅要實現(xiàn)獨立經(jīng)營，培養(yǎng)人才、塑造專業(yè)團(tuán)隊。還要進(jìn)一步對自身的文化素養(yǎng)進(jìn)行提升，不斷優(yōu)化職業(yè)道德水平。另外，對物業(yè)的管理技能和能力進(jìn)行鍛煉。當(dāng)企業(yè)在分配資源時，若還要兼顧管理物業(yè)的工作，那么企業(yè)在滿足自身生存條件時，應(yīng)該對傳統(tǒng)的“補(bǔ)血”變成“造血”，以此為物業(yè)管理提供源源不斷的動力，并以市場化為導(dǎo)向?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行管理。

（二）創(chuàng)建轉(zhuǎn)型期可落實的管理制度

創(chuàng)建管理制度是每個企業(yè)都不可或缺的一項工作內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合國家頒布的相關(guān)法律法規(guī)，以及相關(guān)文件和宗旨，包括管理時承擔(dān)的責(zé)任，同時對國內(nèi)、外物業(yè)管理轉(zhuǎn)型成功的案例加以借鑒，之后再結(jié)合自己公司的實際情況來制定物業(yè)管理制度，通過不斷的完善和修改對內(nèi)、外部管理制度。內(nèi)部管理制度主要指的是物業(yè)管理公司通常使用的經(jīng)營宗旨，對內(nèi)部加強(qiáng)管理，從而提升服務(wù)效率和質(zhì)量，更高效的承擔(dān)物業(yè)管理的各項職能而制定的在公司內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章制度[4]。外部管理制度主要是對物業(yè)管理參與者的各項義務(wù)以及所行使的權(quán)利進(jìn)行明確，對物業(yè)管理權(quán)以及物業(yè)所有權(quán)加以規(guī)范和完善，并對國家行政管理權(quán)之間的權(quán)責(zé)法律關(guān)系加以明確，進(jìn)一步彰顯物業(yè)管理中存在的一些規(guī)律，對管理主題行為進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而創(chuàng)建一些有效的管理制度，其中包括物業(yè)管理公約、住戶手冊等內(nèi)容。

（三）物業(yè)服務(wù)形象的轉(zhuǎn)化

首先，物業(yè)管理人員需要在形象上表現(xiàn)出不卑不亢的精神。一方面要打破物業(yè)管理人員的低人一等、不夠體面等這些觀念，同時也對一些不服從管理理念的物業(yè)人員進(jìn)行管教。

其次，帶來管家式服務(wù)。物業(yè)在為各個業(yè)主提供服務(wù)時必須要表現(xiàn)的專業(yè)化，并利用全面的服務(wù)范圍、高服務(wù)技能以及良好的服務(wù)態(tài)度等，提前解決業(yè)主可能會想到的問題，解決業(yè)主著急的事情，進(jìn)一步對服務(wù)方式加以創(chuàng)新，且對相關(guān)硬件實現(xiàn)升級，從而為業(yè)主提供更優(yōu)異的生活環(huán)境[5]。將管家式服務(wù)理念進(jìn)行引入，讓業(yè)主可以體驗全方位服務(wù)體驗，并主動對物業(yè)管理企業(yè)表現(xiàn)出尊重，以此加大物業(yè)管理行業(yè)的美譽。

（四）調(diào)整企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展模式

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)市場的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷調(diào)整自身戰(zhàn)略定位，以及發(fā)展模式，并實現(xiàn)了對外拓展服務(wù)。其一，借助房地產(chǎn)公司模式，主要是因為上級房地產(chǎn)公司開發(fā)的業(yè)務(wù)規(guī)模相對較大，不需要拓展物業(yè)，主要目的就是服務(wù)上級，比如萬科物業(yè)。其二，積極與房地產(chǎn)結(jié)合，這一方式主要適用于上級地產(chǎn)公司開發(fā)的物業(yè)規(guī)模不夠大，需要在市場進(jìn)行拓展從而達(dá)到企業(yè)發(fā)展需求，比如深業(yè)物業(yè)。其三，純粹的市場拓展模式，這主要是沒有房地產(chǎn)依托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必要選擇，比如萬廈居業(yè)。在這一形勢下，只有不斷進(jìn)行對外拓展才能使得企業(yè)物業(yè)服務(wù)更加一流。

結(jié)束語：

生活在新時代環(huán)境下，各大央企都紛紛參與到市場經(jīng)濟(jì)競爭中，后勤物業(yè)的改革目標(biāo)也主要是為了促進(jìn)企業(yè)能夠在當(dāng)下環(huán)境中實現(xiàn)社會化和市場化。因此，在原有的程度上，企業(yè)在管理物業(yè)時，必須要轉(zhuǎn)換以往的管理模式，結(jié)合當(dāng)前形勢以及人們需求對物業(yè)提出更高層次的管理，并對物業(yè)管理模式和制度實現(xiàn)不斷優(yōu)化，以此滿足各大業(yè)主的要求，同時也是保障企業(yè)正常運行的一種方式，積極提升企業(yè)發(fā)展和競爭優(yōu)勢，以此保障企業(yè)可以長期且有效發(fā)展，物業(yè)發(fā)展也得到完善。

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作者簡介：

曹國俊，男，1988.09，江蘇高郵，本科，漢，企業(yè)管理，評工程師（現(xiàn)助理工程師）。