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        貝殼,離房產(chǎn)界的“阿里”還有多遠(yuǎn)

        2020-09-06 13:25:36何治民
        南風(fēng)窗 2020年18期
        關(guān)鍵詞:房產(chǎn)交易鏈家開放平臺(tái)

        何治民

        又一個(gè)行業(yè)巨頭產(chǎn)生了。

        北京時(shí)間8月13日晚,脫胎于鏈家的貝殼找房在紐交所完成上市,開盤當(dāng)天,貝殼找房股價(jià)便大幅上漲87.2%,收盤時(shí)市值達(dá)到422億美元,折合人民幣2930億元,這個(gè)市值在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域,與網(wǎng)易、百度不分伯仲;在居住領(lǐng)域,已超過萬科、恒大與碧桂園等所有的知名房企,坐實(shí)了中國(guó)“居住服務(wù)平臺(tái)第一股”的身份。

        不同于鏈家,貝殼找房自稱為房產(chǎn)交易行業(yè)線上開放平臺(tái),如果以交易額來看,貝殼找房2019年2.13萬億元的平臺(tái)交易總額(GTV),在全國(guó)僅次于阿里巴巴,是兩個(gè)拼多多和三個(gè)美團(tuán)的體量,早已是中國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)。

        有人說,它想成為房產(chǎn)界的“阿里巴巴”。

        從自營(yíng)到平臺(tái)

        鏈家和貝殼到底是什么關(guān)系?隨著貝殼上市招股書的披露,這層關(guān)系的神秘面紗得以解開。

        故事還得從鏈家的發(fā)家說起。從1998年的房改,到2008年國(guó)家的4萬億救市政策,這兩波中國(guó)樓市發(fā)展紅利,2001年成立的鏈家都成功抓住了。2008年,鏈家便請(qǐng)來IBM做戰(zhàn)略咨詢,調(diào)整策略,開始搭建真實(shí)房源數(shù)據(jù)庫(kù),布局房產(chǎn)交易數(shù)字化的業(yè)務(wù)。

        經(jīng)過幾年沉淀,2014年鏈家網(wǎng)問世,次年,鏈家開始在上海、北京、深圳、成都、杭州、重慶等一二線發(fā)達(dá)城市,以投資并購(gòu)的方式,將伊誠(chéng)地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)與易家等10余地產(chǎn)中介納入鏈家體系。到2017 年年底,鏈家已經(jīng)有超過 8000 間門店,絕大部分為直營(yíng)店。現(xiàn)在回過頭來看,無論是鏈家打造的真實(shí)房源數(shù)據(jù)庫(kù)還是在全國(guó)興起的一系列并購(gòu),都是在為貝殼鋪路。

        一年后,即2018年4月,鏈家孵化的行業(yè)開放平臺(tái)—貝殼找房如約面世。為了支持貝殼發(fā)展,鏈家將管理人才、房產(chǎn)資源等資源轉(zhuǎn)移給貝殼找房,原投資方在鏈家的股份也通過協(xié)議平移到貝殼找房。

        鏈家已經(jīng)是行業(yè)老大,為啥還要做貝殼?這背后既有鏈家作為行業(yè)老大發(fā)展受困的無奈,也有鏈家想要追逐萬億級(jí)別市場(chǎng)的野心。

        其一,鏈家直營(yíng)模式繼續(xù)擴(kuò)張的天花板肉眼可見。如前所述,2017年,鏈家已完成在全國(guó)一二線熱門城市的門店布局,如果繼續(xù)擴(kuò)張,就只能下沉到三、四線城市,但直營(yíng)模式下,門店租金和運(yùn)營(yíng)成本讓鏈家不堪其重,而三四線區(qū)域房產(chǎn)交易金額相對(duì)小、傭金回報(bào)有限。

        其二,受對(duì)賭協(xié)議制約,鏈家業(yè)績(jī)壓力大,但以直營(yíng)模式的鏈家為主體上市,無論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外資本市場(chǎng),估值空間有限。

        2016年,鏈家獲得B輪融資時(shí),曾與投資方簽訂對(duì)賭協(xié)議:若鏈家未能在2021年之前完成IPO上市,則投資人有權(quán)要求鏈家回購(gòu),回購(gòu)價(jià)格為基本投資價(jià)格+每年8%的利息回報(bào)。更重要的是,縱觀當(dāng)時(shí)已經(jīng)上市的國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)同行,有一個(gè)明顯特征:傳統(tǒng)直營(yíng)模式的同行上市后估值普遍較低,但有互聯(lián)網(wǎng)基因的平臺(tái)型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司估值較高。

        國(guó)外直營(yíng)類和平臺(tái)類房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司估值的差距更大,如以Zillow為代表的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,估值達(dá)到100倍;但Redfin為代表的直營(yíng)類公司,估值在10倍左右。參照同行經(jīng)驗(yàn),鏈家想要講更大的資本故事,孵化出行業(yè)線上開放平臺(tái),是一條可行的捷徑。

        其三,當(dāng)時(shí),房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)正爆發(fā)一次新的機(jī)遇,即受棚改貨幣化政策驅(qū)動(dòng),房地產(chǎn)去庫(kù)存需求釋放催生房產(chǎn)交易需求。在棚改貨幣化退出歷史舞臺(tái)前,上線貝殼找房,能抓住此次機(jī)遇,獲得更大市場(chǎng)。

        事實(shí)上,貝殼想要追逐的是更高級(jí)別的市場(chǎng)。根據(jù)恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的測(cè)算,中國(guó)住房地產(chǎn) 2018 年總市值 321 萬億元,相當(dāng)于美國(guó)的 2.4 倍。當(dāng)中,每年有 6 萬多億元價(jià)值的住宅換手、12萬億-13 萬億元新房賣出,再加上租房,這意味著房地產(chǎn)交易服務(wù)是一個(gè)每年 25 萬億元成交額的大市場(chǎng),相當(dāng)于阿里電商三年的成交額。

        國(guó)外直營(yíng)類和平臺(tái)類房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司估值的差距更大,如以Zillow為代表的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,估值達(dá)到100倍;但Redfin為代表的直營(yíng)類公司,估值在10倍左右。

        上市后,貝殼與鏈家又是什么關(guān)系呢?從公司控制結(jié)構(gòu)來看,在貝殼上市前,鏈家已是貝殼的全資子公司。這意味著,鏈家被裝進(jìn)貝殼,連同貝殼一起,實(shí)現(xiàn)曲線上市,完成對(duì)賭協(xié)議的承諾。

        貝殼成功上市,背后是從自營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_(tái)發(fā)展模式的結(jié)果。貝殼招股書數(shù)據(jù)顯示,貝殼集團(tuán)在中國(guó)103個(gè)城市,擁有260多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌,4.2萬門店,以及45.6萬個(gè)代理商。其中,在2019年貝殼平臺(tái)GTV中,已有53.1%來自鏈家以外的265個(gè)品牌的貢獻(xiàn),平臺(tái)效應(yīng)開始凸顯。

        淘寶、美團(tuán)、滴滴、貝殼,縱觀衣食行住這四個(gè)線上平臺(tái)。從發(fā)展模式來看,前三個(gè)都是自帶互聯(lián)網(wǎng)基因的開放平臺(tái),只有貝殼是從自營(yíng)到平臺(tái)轉(zhuǎn)變而來。京東和蘇寧就一直在嘗試實(shí)現(xiàn)這樣的跨越,但收效甚微,貝殼能做到的秘訣是什么呢?

        ACN協(xié)作機(jī)制的魔力

        鏈家網(wǎng)問世的2014年,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)曾出現(xiàn)過一波數(shù)字化的熱潮,一群新入局者試圖用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改造笨重的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

        如平安好房構(gòu)建“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式,愛屋吉屋高舉“燒錢模式”,曾一度將規(guī)模沖到行業(yè)第三,僅次于鏈家和中原地產(chǎn),估值10億美元。此外,字節(jié)跳動(dòng)創(chuàng)始人張一鳴和美團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人王慧文也都曾創(chuàng)辦過二手房平臺(tái),甚至京東、天貓也都上線過地產(chǎn)交易服務(wù),但都沒能順利“出圈”。

        究其根本,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易屬于低頻交易、且交易流程繁瑣,很難用標(biāo)準(zhǔn)化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)去解決,平臺(tái)直接對(duì)接客戶的思維在房產(chǎn)交易領(lǐng)域并不可行。

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