【摘 要】 中國自1998年開始推行住房制度改革，至今已取得了很大的市場化改革成就，然而房地產也面臨虛高以及不穩(wěn)定的發(fā)展弊病，隨之相對的是中央和各地政府為應對此問題所采取的各種房價調控政策。2020年，受全球疫情的沖擊影響，開發(fā)商當面臨較大的銷售壓力和資金周轉壓力，房地產政策“因時而變”以支持房企的合理融資需求。從房價調控歷史來看，各種住房價格管制措施和相關政策的本質是中央和地方政府之間基于期望收益的展開的博弈行為。中央和地方政府作為博弈參與方，本文基于博弈論視角對雙方在房價調控政策執(zhí)行過程中所面臨的利益決策行為進行了詳細的探究，通過建立混合策略博弈模型，分析我國在房價調控方面所存在的問題，以期有助于我國未來出臺更加有效的調控政策，從而實現房地產市場價格的良好穩(wěn)定發(fā)展，為民生提供有效保障。

【關鍵詞】 房價調控 中央政府 地方政府 博弈論

一、引言

房地產行業(yè)目前已成為我國經濟的支柱型行業(yè)，是我國經濟增長中極其重要的一環(huán)，房地產行業(yè)的發(fā)展不僅帶動各地政府經濟發(fā)展，也顯著影響各地的民生水平和保障。因此，健康良性的房產價格和穩(wěn)定的房地產市場發(fā)展，對于我國居民、社會的福利水平至關重要。

2008年源自美國進而輻射全球金融市場的“次貸危機”就是一個很典型房地產行業(yè)反面案例，此次“黑天鵝”事件的爆發(fā)給各國領導人和政府產生了極大的影響，此后，各國學者們對于房地產行業(yè)的研究進行了各種角度的剖析。從1998年開始，中央集中出臺了土地、稅收、信貸、行政管理等一系列調控措施。中央政府實行房價調控從開始至今逐漸經歷了三個階段，從最開始的規(guī)范發(fā)展過渡到強化調整，直到如今反復調整。而由于地方政府效能與房屋周轉關系不明，地方政府往往會忽略了中小型、中型、小戶型住房、廉租房和經濟適用房的供應。由于土地財政與地方政府之間存在競爭，在此情況下，中央政府難以有效控制房價。從而逐漸形成地方政府和中央政府之間進行利益博弈的過程。

在這一背景下，學者們進行了許多研究。楊連強（2006）認為，中央和地方政府之間的博弈是良性的，并不能一味的采取批判態(tài)度，除了看待兩者之間的積極競爭一面意外，我們也要關注這種雙方博弈行為所產生的負效應。我們應該辯證地看待它們之間的博弈關系。在對中央政府房價調控政策效果欠佳的原因分析研究中，韓蓓和蔣東生（2011）認為由于中央政府對于其政策目標并不是長期處于穩(wěn)定不變，而是在促進經濟增長和調控價格兩方面進行合理的權衡，缺乏一致性。李曉丹（2013）發(fā)現央行政府往往只能在短期內減少需求，對于供給側的管制沒有過于注重，因此只能起到一點淺薄的效果，并不能從根本上解決維持房價健康穩(wěn)定發(fā)展的問題。姜小蕾（2016）表示，以往的調控政策主要是行政手段，缺乏法律手段，地方政府很容易規(guī)避和化解中央的調控政策。

這些研究探討了中央與地方政府在價格調控政策下的博弈問題，僅對導致土地財政的稅制問題進行了描述性分析，而沒有描述地方政府在價格調控政策出臺后的博弈變化的具體行為或未能真正有效實施價格調控政策的原因。因此，本文旨在探討中央與地方政府在實施價格管制政策時的不合作情況，從而去發(fā)現這種博弈行為所產生的影響。通過建立納什均衡博弈模型，對中央與地方政府之間的博弈進行深入分析，尋求均衡解決方案，探索價格管制政策有效實施的途徑。

二、中央和地方政府行為的博弈分析模型

從長遠發(fā)展角度來看，中央政府和地方政府的利益目標并不總是保持一致，雙方均有偏離的動機，隨著“財政分權”等政策的實施，為了對中央和地方政府利益博弈行為進行有效的分析，可以將博弈雙方博弈行為的利益抽象為雙方主體以實現自身利益最大化為目標的效用函數。

1.模型的假設

中央和地方政府在制定和實施房地產市場調控政策時，將根據雙方所面臨的實際經濟形勢做出不同的選擇。為了對不同主體可能產生的利益和損失進行衡量，我們基于效用理論并根據效用概率決策方法對此進行分析。在此博弈分析模型中，參與人為中央政府和地方政府，而參與人中央政府的決策即為房價調控政策出臺以后是否要對地方政府政策執(zhí)行情況進行監(jiān)管，參與人地方政府的決策即為執(zhí)行政策或違規(guī)。我們可以進行如下假設：

1）模型假設參與者中央和地方政府均為理性的，其最終目標均為實現集自身利益最大化。

2）假設中央政府出臺房價調控政策所獲得的總效用收益是U，政策執(zhí)行的效用因子是a。

3）設函數形式為線性函數，中央政府實行房價調控政策獲得的效用概率為a（0≤a≤1），則地方政府為（1-a）。即相當于中央政府出臺房價調控政策以后，參與人中央政府和地方政府各自所能獲得的收益占比。

4）地方政府出現違規(guī)行為的概率為β（0≤β≤1）（β=0表示無違規(guī)行為，β>0表示存在違規(guī)行為），地方政府違規(guī)時效用因子為b。

5）中央政府監(jiān)測成本為C，如果中央政府通過監(jiān)測發(fā)現地方政府違規(guī)行為，則所獲得的效用為D。

2.基于各主體完全理性下的博弈雙方得益分析

從以上假設我們可知，基于效用理論，如果地方政府在執(zhí)行政策時無違規(guī)行為，則該政策所產生的效用為a·U，中央政府效用為α·a·U，地方政府效用為（1-a）·a·U。

如果地方政府在政策執(zhí)行過程中出現違規(guī)行為，政策產生的效用為（1-β）·a·U。地方政府在政策執(zhí)行過程中出現違規(guī)行為，則違規(guī)行為將為地方政府帶來的額外效用為β·b·U。

作為博弈的基本要素，地方政府的策略組合為（執(zhí)行，違規(guī)），而考慮到現實情況中，中央政府即使采取了相關監(jiān)管等行為，但對于地方政府而言仍可能會存在違規(guī)，并且未被監(jiān)管發(fā)現的可能，因此中央政府的策略組合為（監(jiān)管且發(fā)現違規(guī)，監(jiān)管但未發(fā)現違規(guī)，不監(jiān)管），

將以上幾種情況下的收益放在同一個收益矩陣中，見表1，我們可以很直觀的看到博弈參與人在不同情況下的效用收益情況。

3.模型均衡狀態(tài)分析

根據以上假設和效用函數理論，設定地方政府在政策執(zhí)行中違規(guī)的概率為p，中央政府在政策執(zhí)行中發(fā)現地方政府違規(guī)的概率為r，監(jiān)管的概率為q，由表1可知中央政府進行監(jiān)管的期望效用為：

中央政府不監(jiān)管的期望效用是：

YC1和YC2均為線性函數，當YC1=YC2這兩個函數相交時，可得地方政府均衡違規(guī)概率p*，即在此概率下，對于地方政府而言，中央政府實行監(jiān)管和不監(jiān)管都沒有區(qū)別。

根據混合策略博弈模型納什均衡結果可知，在參與方中央政府視角看來，若中央政府監(jiān)管概率，即偏離均衡狀態(tài)，此時，，那么對于地方政府而言，其所作的最優(yōu)決策為不違規(guī);同理若中央政府監(jiān)管概率，此時，，此時對于地方政府而言，其所作的最優(yōu)決策即違規(guī);同樣的，從地方政府視角來看，若地方政府違規(guī)概率，此時，，那么對于中央政府而言，其所作的最優(yōu)決策即為采取監(jiān)管措施;同理若中央政府監(jiān)管概率，此時，，此時對于中央政府而言，其所作的最優(yōu)決策即不監(jiān)管。單獨來看，根據均衡結果，地方政府均衡狀態(tài)下的違規(guī)概率p，隨著監(jiān)管成本C的增加而增加，隨中央政府監(jiān)管發(fā)現違規(guī)的概率r以及懲處D的增加而減小。因此為了降低均衡概率p*，應減少C，提高r和D，即降低中央政府實行房價調控政策并進行監(jiān)管的成本。而要使中央政府監(jiān)管的可能性盡可能小，就是要降低均衡概率q*，即減小a，增加r和D。

三、結論和建議

1.提高監(jiān)管效率，降低監(jiān)管成本。從以上對博弈均衡結果的分析來看，中央政府監(jiān)管發(fā)現違規(guī)的概率r的提高涉及到中央政府監(jiān)管效率的提升，而提高中央政府監(jiān)管效率需要一支高素質的監(jiān)管團隊，對房地產市場監(jiān)管政策所涉及的稅收、金融、經濟等方面的專業(yè)知識比較熟知。另一方面，為了降低均衡監(jiān)管概率水平q*，還需要同時兼顧監(jiān)管成本C，以及提高違規(guī)懲處力度。要降低中央政府調控成本，必須積極運用現代技術和管理手段，建立健全全國住房價格監(jiān)測體系，努力提高監(jiān)管工作信息化水平，充分考慮什么樣的內在激勵機制才能導致房價波動？什么才是最好的價格管制方式？這是對決策者和決策科學的挑戰(zhàn)。各級政府和有關部門應分析供需結構矛盾存在的原因，制定政策，從根本上解決我國的住房價格問題。

2.增加地方財政收入，改革財政政績考核制度。由于房地產行業(yè)對于地方稅收收入較大，因此地方政府對于該行業(yè)的管理有著不小的縱容動機。因此，在減輕地方政府財政負擔的同時，還必須改革行政審批制度，引導地方政府真正關心民生。應建立合適的責任追究制度，促使中央政府出臺的民生住房政策落到實處。因此，地方政府有權自行出臺調整政策，根據當地房地產市場的實際情況進行調整，使調控政策能夠真正實現對高價格的調整，抑制投機增長，實現房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 楊連強.利益差別與政策博弈：中央與地方關系的另類解讀[J].重慶社會科學，2006（16）.

[2] 韓蓓，蔣東生.房地產調控政策的有效性分析—基于動態(tài)一致性[J].經濟與管理研究，2011，（4）：22-31

[3] 李曉丹.我國房地產調控政策績效評價研究[D].首都經濟貿易大學，2013.

[4] 姜小蕾.房地產宏觀調控的政策效果評價及新常態(tài)下提升路徑研究[D].東北財經大學，2016.

作者簡介：吳青峰（1995-），男，漢族，湖北黃岡，研究生在讀，福建師范大學，研究方向：金融數量分析與應用