【摘 要】 “租房貸”模式指的是在房屋租賃市場中推出的一種帶有金融性質(zhì)的房屋租賃模式。這種模式下的租房中介機構(gòu)以租客的信用為基礎(chǔ)，在自身不提供任何實質(zhì)性資產(chǎn)的前提下獲得大量融資。但是近年來，多地長租公寓資金鏈斷裂造成整個金融秩序動蕩，租客、房東、金融機構(gòu)利益受損，在金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，保證金融行為合規(guī)合法運作，才能促進經(jīng)濟健康發(fā)展。因此需要對“租房貸”行為進行盡快規(guī)范，并對如何監(jiān)管提出相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】 金融秩序 法律風(fēng)險 多部門監(jiān)管

近年來，各地長租公寓采用“租房貸”模式運營，因資金鏈斷裂導(dǎo)致金融市場震蕩的情況時有發(fā)生，甚至有租客在不知情的情況下，被租房中介平臺采用誘導(dǎo)或欺騙的方式背上了貸款，在租房中介平臺出現(xiàn)資金問題破產(chǎn)跑路以后，租客不僅失去了容身之所，還要背上一大筆貸款。在杭州某家長租公寓公司宣布破產(chǎn)后，2018年8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市場監(jiān)督局、金融監(jiān)管部門等多個政府部門集中約談目前市場上主要長租品牌公寓和房屋租賃企業(yè)的負(fù)責(zé)人，明確要求這些房屋租賃中介機構(gòu)和企業(yè)不得利用各種金融手段以及其他融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。在2015年以來，國家大力支持房屋租賃市場的背景下，住房租賃作為房地產(chǎn)行業(yè)中唯一受到政策支持的領(lǐng)域，行業(yè)整體得到了迅猛的發(fā)展。其中，長租公寓因其統(tǒng)一管理、品牌效應(yīng)、資金雄厚等優(yōu)勢，成為了房屋租賃行業(yè)中的佼佼者。“租房貸”模式，是長租公寓內(nèi)部發(fā)展的動因催生的一種房屋租賃方式，在目前的房屋租賃市場已經(jīng)占有一定的地位，在互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境中也容易產(chǎn)生重大的影響，因此需要規(guī)范“租房貸”這一融資行為，建立明確的監(jiān)管措施。

一、“租房貸”法律關(guān)系分析

目前市場上的“租房貸”主要表現(xiàn)為租房中介機構(gòu)與眾多個人房源的房東簽訂房屋租賃合同，再與租客簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，并在轉(zhuǎn)租合同中約定或通過另外的約定，要求租客與金融公司簽訂貸款合同，租房中介機構(gòu)自身再與金融公司簽訂合同，約定金融公司一次性給付貸款金額，租房中介機構(gòu)按月還款。在“租房貸”模式中，租房中介機構(gòu)以租客的信用為中心，在基礎(chǔ)的房屋租賃關(guān)系之上產(chǎn)生了兩種經(jīng)濟活動：

其一，租房中介機構(gòu)在與租客簽訂合同之前，往往會以通過不同手段，如第三方APP來繳納房租為由，要求租客提供個人信息向金融公司申請個人消費貸款，由租房中介機構(gòu)協(xié)助承租人簽訂合同，承擔(dān)中介作用。在正常借貸關(guān)系中，消費者向金融公司申請貸款，應(yīng)以個人信用為擔(dān)保，并且直接從金融公司處獲取相應(yīng)額度貸款資金。但在“租房貸”運營中，租房中介機構(gòu)通過增加這一環(huán)節(jié)，在自身不提供實質(zhì)性資產(chǎn)及其他信用擔(dān)保的基礎(chǔ)上構(gòu)建了信用基礎(chǔ)，既轉(zhuǎn)移了自身風(fēng)險，也獲得了融通資金。

其二，以貸款資金為中心進行的投資活動。長租公寓之所以愿意采用并推廣“租房貸”模式，是在企業(yè)發(fā)展過程中，需要足夠多的優(yōu)質(zhì)房源，而搶占市場上的房源需要大量的資本。通過租客的信用，租房中介機構(gòu)得以通過相當(dāng)?shù)偷某杀緩慕鹑诠救谫Y，獲得搶占房源進而搶占市場壯大自身的資金。

在租房貸運營過程中，平臺公司通過互聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)線上線下資源供需有效匹配，滿足線上線下雙邊或多邊經(jīng)營者或（和）消費者需求，實現(xiàn)以平臺為中心的跨界。平臺經(jīng)濟所形成的新業(yè)態(tài)，構(gòu)建在參與方基于信用而結(jié)成的信賴關(guān)系基礎(chǔ)上，自如等平臺在提供服務(wù)過程中獲取用戶信任，為其利用用戶信用提供良好基礎(chǔ)。消費借貸公司和長租公寓經(jīng)營方在平臺發(fā)展過程中形成利益共同體，甚至與其共生。

二、“租房貸”可能產(chǎn)生的風(fēng)險

1、租客的風(fēng)險

租客在整個“租房貸”環(huán)節(jié)中始終處于最為弱勢的地位，面臨的風(fēng)險和要承擔(dān)的損失都要大過于其他主體，租客的風(fēng)險主要分為以下方面：

（1）受到租房中介公司的誘騙甚至威脅，不得已通過房屋貸款的方式租賃房屋，自身租房權(quán)益得不到有效的保障。在租房中介機構(gòu)發(fā)生資金鏈等問題后，租客很可能面臨失去租住的房屋，并承擔(dān)自身難以支付的貸款債務(wù)，進而導(dǎo)致個人征信受到影響，導(dǎo)致無法估計的損失。

（2）難以通過合同條款保護自身權(quán)益。租客在“租房貸”模式中處于整個交易鏈條的低端，房屋中介機構(gòu)很有可能通過和金融公司串通等方式，將貸款的利息和其他成本以房租的形式轉(zhuǎn)嫁給租客承擔(dān)，租客往往因為這種模式下一般采用的是“押一付一”的形式認(rèn)為降低了房租支出，事實上卻承擔(dān)了較正常房租更高的費用。同時，租客在這種形勢下意識到自身權(quán)益受損意圖提前退租，但是因自身輕信租房中介機構(gòu)的宣傳或者口頭承諾而忽略了合同條款的限制性約定，導(dǎo)致不僅損失了押金，還要承擔(dān)違約責(zé)任，并且難以維權(quán)。

2、房東的風(fēng)險

長租公寓的房租一般來自于個人房源，房東出租房屋的意圖是獲取租賃收益，但租房中介機構(gòu)自身的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了一旦出現(xiàn)經(jīng)營問題，無法支付租金或者跑路，房東要面臨與租客的糾紛，不僅難以收回自己的房屋，同時還影響房屋后續(xù)出租的收益。

3、金融機構(gòu)風(fēng)險

金融機構(gòu)與租房中介機構(gòu)通常約定由金融機構(gòu)一次性直接支付貸款給租房中介機構(gòu)，由租客貸款先以房租的形式返還至租房中介機構(gòu)，再由租房中介機構(gòu)支付給金融機構(gòu)。因此，金融機構(gòu)收回資金是建立在租房中介機構(gòu)經(jīng)營良好，講求誠信的基礎(chǔ)上，不僅容易發(fā)生租房中介機構(gòu)持款不還的風(fēng)險，在租房中介機構(gòu)發(fā)生經(jīng)營困難拖欠貸款甚至跑路以后，租客往往不愿意或者無力返還貸款，金融機構(gòu)就面臨放貸資金無法收回的難題，自身的經(jīng)營可能也會遭遇困境。

4、刑事犯罪的風(fēng)險

根據(jù)《中華人民共和國刑法》第一百七十六條規(guī)定，非法吸收公眾存款罪是指違反國家金融管理法規(guī)非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。行為方面表現(xiàn)為，未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，向社會不特定對象吸收資金，以或者不以吸收公眾存款的名義，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息，擾亂金融秩序的行為。

最高院2010 年的發(fā)布的《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，向社會公眾（包括單位和個人）吸收資金的行為，同時具備下列四個條件的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為刑法第一百七十六條規(guī)定的“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：

（1）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金;

（2）通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳;

（3）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報;

（4）向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

首先，租房中介機構(gòu)一般無法取得金融行業(yè)資質(zhì)，屬于未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)的情形;其次，租房中介機構(gòu)往往通過“免押金”“免中介費”等方式對外宣傳吸引租客，實質(zhì)上采用的是租房貸款;第三，如果認(rèn)為此處的回報包括了“積極”回報和“消極”回報，那么按照租房中介機構(gòu)免除押金或者中介費的方式來看，免除了租客的部分義務(wù)，使得租客的財產(chǎn)消極的增加了，那么應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定為符合上述第三條中給付回報的要件;最后，租客通常都是社會上的不特定人群。因此租房中介機構(gòu)在使用“租房貸”模式的情況下，存在很大的被認(rèn)定為非法吸收公眾存款罪的風(fēng)險，一旦采取凍結(jié)資產(chǎn)等強制措施，租客、房東及金融機構(gòu)的損失就難以追回，承受巨大的損失。

三、“租房貸”的監(jiān)管建議

“租房貸”模式有其天然的優(yōu)勢，如減小租客負(fù)擔(dān)，提高資金利用率，降低資金利用成本等，但是如果不加以監(jiān)管，不僅會對金融秩序產(chǎn)生巨大影響，也會造成租房市場價格波動，影響普通人的正常生活。但是，目前，關(guān)于“租房貸”的規(guī)范多通過政府部門事后監(jiān)督，并且力度不足。前文提到的北京市住建委的監(jiān)管行動，事實上采取的措施只是約談并要求，既沒有可適用的法律，也無可遵照運行的制度。這種單純的事后監(jiān)督，不利于規(guī)范“租房貸”行為，也不利于挽回?fù)p失，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。對于“租房貸”，應(yīng)當(dāng)建立完善的規(guī)范機制。

1、發(fā)揮民商法的市場行為規(guī)范作用?！白夥抠J”屬于一種金融活動和房屋租賃合同的融合行為，并非僅是金融活動。但是目前對于“租房貸“的監(jiān)管主要來自于金融監(jiān)管、合規(guī)檢查等，集中在金融領(lǐng)域由行政主體發(fā)揮主要作用，忽略了合同法的調(diào)整作用。王保樹提出金融法二元規(guī)范結(jié)構(gòu)，認(rèn)為金融法應(yīng)視為金融監(jiān)管法（公法）與民商法（私法）兩部分，后者包括金融交易法和金融組織法。在租房貸案件中，融資活動和融資目標(biāo)實現(xiàn)被合同形式覆蓋，降低了市場警惕性。

對于想通過“租房貸”模式融通資金，發(fā)展市場的租房中介機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)要求相應(yīng)的資質(zhì)，防止這些機構(gòu)對外模糊自身的金融屬性，讓租客在租房和貸款時放松警惕，從而使得租客謹(jǐn)慎選擇“租房貸”。擁有政府部門認(rèn)證資質(zhì)的租房中介機構(gòu)提供的“租房貸”模式，也更能夠得到保障。

2、促進加快立法進程，加強多部門協(xié)同監(jiān)管。

（1）2017年5月19日， 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)下發(fā)了關(guān)于《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿），國務(wù)院金融監(jiān)管部門也相繼印發(fā)了關(guān)于整治住房租賃、 違規(guī)網(wǎng)貸、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域的通知文件，住房租賃的相關(guān)立法工作正在進行，但進展較為緩慢。

（2）房屋管理部門應(yīng)當(dāng)規(guī)范房屋租賃市場，定期公布曝光違法違規(guī)企業(yè)，并發(fā)布權(quán)威的市場價格信息，穩(wěn)定租賃價格，嚴(yán)格監(jiān)管“租房貸”的利率水平，防止部分企業(yè)通過過低的租金吸引租客使用不規(guī)范的“租房貸”，擾亂市場秩序，嚴(yán)格規(guī)范租房中介機構(gòu)，禁止惡性搶占房源的行為導(dǎo)致資金鏈斷裂，破壞租房和金融秩序穩(wěn)定。

（3）金融監(jiān)管部門要加大監(jiān)管力度，在現(xiàn)有的法律規(guī)定下，允許合法合規(guī)的“租房貸”行為，但應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)的利率，重點是加強對租房中介機構(gòu)金融行為的監(jiān)管。同時，要規(guī)范金融機構(gòu)的發(fā)放貸款行為，杜絕違規(guī)違法放貸行為，嚴(yán)格審核租房中介機構(gòu)的資質(zhì)及經(jīng)營狀況，提高對此類機構(gòu)發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)。

（4）有關(guān)部門要加強對租客的宣傳教育。租客作為目前城市中數(shù)量較大的群體，需要有基本的法律意識與理性判斷的能力，政府部門在規(guī)范“租房貸”行為，公布違法違規(guī)企業(yè)的基礎(chǔ)之上，也要加強對于租客的教育，聯(lián)合本地社區(qū)街道培養(yǎng)租客審慎簽約，對部分條款重點關(guān)注的意識，降低自身風(fēng)險。

在經(jīng)濟發(fā)展過程中，符合法律法規(guī)規(guī)定的創(chuàng)新性的資本運作方式是應(yīng)當(dāng)被允許和鼓勵的，但是任何行業(yè)的發(fā)展都不可能一蹴而就，尤其是“租房貸”不僅關(guān)系到金融市場，更會對普通租客的生活產(chǎn)生重大的影響，因此，金融監(jiān)管和市場監(jiān)督需要盡快跟上，在合法的基礎(chǔ)之上拓寬融資方式和投資渠道。

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作者簡介：符?。?996-），男，漢族，安徽蕪湖，研究生，研究方向：勞動法方向