崔舒惠

(重慶理工大學 重慶 400054)

一、我國征收房產(chǎn)稅的成因分析

從政治方面而言，隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，宏觀調(diào)控已成為國家影響經(jīng)濟發(fā)展的重要途徑。稅收作為宏觀調(diào)控的慣用經(jīng)濟形式，在對房價進行調(diào)控的過程中可以起到穩(wěn)定作用。稅收權(quán)是國家主權(quán)的重要組成部分。為了實現(xiàn)和保障人民的利益，國家能依法對其進行征收稅金，為其提供公共設施與服務以保障社會良好運行。房產(chǎn)稅是中國和外國政府廣泛征收的一項古老稅種。

從經(jīng)濟方面而言，房產(chǎn)稅可以為地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)保障，實現(xiàn)新城鎮(zhèn)化。征收財產(chǎn)稅可以使地方政府擺脫土地金融泥潭，還可以改變?nèi)藗儗Ψ康禺a(chǎn)市場趨勢的期望，并在抑制房地產(chǎn)市場泡沫擴大、控制業(yè)務成本和降低成本方面發(fā)揮作用，還可以發(fā)展實體經(jīng)濟。這樣，農(nóng)民就可以進入城市，過上安居樂業(yè)的生活，新的城市化將逐步實現(xiàn)。

從社會方面而言，稅收可以在征收者和被征收者之間形成一種機制，以合理的方式分配社會財富，能夠合理分配社會資源。雖然如今市場經(jīng)濟是社會發(fā)展的主流經(jīng)濟體制，但其無法做到全面以及均衡，國家的稅收調(diào)控能夠彌補其不足。

二、我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀分析

1950年1月，《全國稅政實施要則》被頒布應統(tǒng)一征收國家房產(chǎn)稅。同年6月，房地產(chǎn)稅由房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并成立。1986年9月15日，國務院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。對在中國擁有房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，外國企業(yè)和外國人仍征收城市房地產(chǎn)稅。該對象僅針對商業(yè)財產(chǎn)，居民自住房免征財產(chǎn)稅。2011年1月28日，中國在上海和重慶市啟動了財產(chǎn)稅征稅試點項目，并對居民的自住房征收了財產(chǎn)稅。實施房產(chǎn)稅的主要目的是增加財政收入，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)房價。下面我們主要觀察房產(chǎn)稅對稅收和房價的影響。

過去三年，上海的土地出讓收入約為1600億元，2017年為1471.9億元，而房產(chǎn)稅收入是2017年最高的，實際收款僅為203億元。重慶的土地出讓金雖然略低，但前兩年約為700億元，2017年飆升至1255.2億元，而房產(chǎn)稅收入非常低，2017年最高也不到6.5億元。可以看出，兩種收入難以抵消，房產(chǎn)稅過低。兩者之間的差異是巨大的，也就是說政府對土地出讓金的依賴問題很不容易被解決。因為在過去，政府主要依靠土地出讓、收回土地出讓金來增加地方政府的收入以及財政收入短缺的問題。但是，從上海重慶的試點來看，由于兩者金額相差甚遠，這項稅收很難解決土地財政的依賴問題。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，在上海和重慶試點房產(chǎn)稅的頭三個月中，兩個城市的交易量有所下降，但平均交易價格并沒有明顯下降，并且兩地在第二年的交易量增加幅度更大。雖然，重慶的房價上漲相對平靜。但這可能是由于土地的全面供應，人口少和政策的規(guī)定，這不完全是由于房產(chǎn)稅。

圖1 上海、重慶與全國商品房平均銷售價格走勢圖

三、房產(chǎn)稅實施中存在的問題

(1)征稅范圍小、稅率低。從兩個試點城市來看，上海和重慶的征稅對象是完全不同的。上海不會對存量房征收房產(chǎn)稅，只有征稅新房與二套房及以上。重慶對三類房屋征稅，征稅對象僅限于高檔房屋與在渝“三無”人口第二套房征稅?？梢?，上海與重慶的征稅范圍都過窄，不能很好地運用稅收的手段起到控房價、增稅收的作用。而歐美國家如美國、英國，以及亞洲國家如日本、韓國則都實行的“寬稅基”的政策。美國將土地和住房結(jié)合起來直接征收財產(chǎn)稅，也稱為不動產(chǎn)稅。

(2)計稅依據(jù)不科學。上海和和重慶目前正在實施的是從價稅，即從房產(chǎn)原價中扣除10%至30%后的殘值。僅是按照房屋售賣價格來計算房產(chǎn)稅，可能導致一些偷稅漏稅的問題。交易雙方很可能會避免對交易過程征稅，并虛報交易價格，從而導致減少對房產(chǎn)稅的支付。

(3)免稅面積難以界定。滬渝兩地在稅收減免機制的設計上有很大的不同，但都存在免稅面積難以界定的問題。重慶分了三種情況，而上海則只有一種。上海是統(tǒng)一規(guī)定，起征點為人均60。重慶對外來無業(yè)人口不予以任何減免面積，對改革前的原有住房給予了較高的免稅面積，具體數(shù)值為180；改革后的新購住房則遠比原有住房低，只有100。重慶以戶為單位，可能會導致一些家庭故意假離婚以逃避稅費。

四、建議

(1)完善房產(chǎn)稅稅制。當前，中國的房產(chǎn)稅制度還不完善，還有很多地方需要完善。從各個國家的共同經(jīng)驗來看，在征收范圍方面，我國應擴大征稅范圍，從經(jīng)營范圍擴大到非經(jīng)營范圍，從增量房擴大到存量房，從而逐步擴大到全類型的房地產(chǎn)。在計稅依據(jù)方面，應借鑒歐美發(fā)達國家與滬渝的經(jīng)驗，按房屋原值進行計算，建立科學的市場評估價格機制，避免交易雙方為減低稅費而對合同金額進行造假的行為。在免稅面積方面，也應建立階梯式減免，對于不同條件的居民家庭進行區(qū)別減免，科學地衡量人均免稅面積，對每個地區(qū)的減免面積實行階梯化。

(2)減輕交易環(huán)節(jié)負擔。我國為了規(guī)范房地產(chǎn)市場出臺了許多合理稅種，但收效不大。由于稅種較多，導致了一些重復征收的問題，這些政策滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。開征房產(chǎn)稅能夠整合一系列的有關(guān)稅種，為居民減輕負擔。特別是必須處理土地出讓金和房產(chǎn)稅的問題，不要增加人民的生活負擔。這在一定程度上能夠改善原稅收征收體系的不合理之處，有利于健全地方稅收體系，促進稅收職能的有效實現(xiàn)。

(3)確定適當優(yōu)惠政策。在設計房產(chǎn)稅時，有必要充分考慮居民的稅收負擔。對于貧困家庭要減負，盡量不增加他們的生活負擔。在稅收優(yōu)惠方面應重點針對普通群眾，減少或免除其自住房的房產(chǎn)稅。特別是對低收入群體，要著重照顧，盡量免除其房產(chǎn)稅。對于非營業(yè)性住房，可適當減少其稅收優(yōu)惠，若延續(xù)原優(yōu)惠政策，政府會損失較多的房產(chǎn)稅稅收，如此房產(chǎn)稅會極大減少，不能有助于房產(chǎn)稅設立的目標實現(xiàn)。