杜麗華

摘? 要;近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化建設(shè)工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要的推動(dòng)作用。住房關(guān)系到人民生活和社會(huì)的穩(wěn)定，然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)度增長(zhǎng)也造成了房?jī)r(jià)虛高、市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)管不當(dāng)、經(jīng)濟(jì)泡沫等不良現(xiàn)象，極大減弱了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的流通性，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分不利。文中以現(xiàn)階段房地產(chǎn)流通性減弱情況為背景，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的日后發(fā)展趨勢(shì)，并提出在此背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞： 流通性減弱;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);發(fā)展趨勢(shì)分析

一、引言

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要構(gòu)成部分之一即為房地產(chǎn)行業(yè)，但由于該行業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)，在某種程度上也容易影響其他行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)濟(jì)獲利周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中容易出現(xiàn)波動(dòng)情況。本文依據(jù)現(xiàn)階段市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)情況，科學(xué)并合理地分析房地產(chǎn)流通性減弱的影響因素，討論研究未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)基于流通性減弱環(huán)境提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的應(yīng)對(duì)策略，有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展[1-2]。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)經(jīng)歷“過(guò)山車(chē)”式的發(fā)展后，出現(xiàn)了供需結(jié)構(gòu)不合理、行業(yè)內(nèi)發(fā)展不完善、房?jī)r(jià)漲幅超速等問(wèn)題，上述情況集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠健康，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，致使房屋流通性持續(xù)減弱的現(xiàn)狀。而現(xiàn)階段房屋流通性減弱的變化與多方面因素存在不可分割的聯(lián)系。

（一）政策因素影響

在我國(guó)，各行各業(yè)都要受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控與管理，根據(jù)不同行業(yè)的性質(zhì)實(shí)現(xiàn)微調(diào)經(jīng)營(yíng)，保證行業(yè)的正常有序發(fā)展。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度看，國(guó)家政策調(diào)控影響幅度較大，對(duì)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)展等方面都會(huì)進(jìn)行管理，對(duì)行業(yè)建設(shè)與發(fā)展都產(chǎn)生直接影響。近些年來(lái)，地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫現(xiàn)象，因此國(guó)家需要宏觀(guān)干預(yù)，通過(guò)政策調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展，在一定程度上影響了房地產(chǎn)的流通性。

（二）經(jīng)濟(jì)因素影響

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)因素對(duì)其產(chǎn)生影響幅度較大。一般情況下，銀行利率、物價(jià)水平以及該地區(qū)人均收入水平都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響。例如，在銀行利率增加的情況下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資需求及經(jīng)濟(jì)利益都會(huì)受到影響，同時(shí)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿也不強(qiáng)烈，使地產(chǎn)業(yè)的流通性變?nèi)酢?/p>

（三）市場(chǎng)因素影響

由于我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)較低，致使市場(chǎng)的供需不穩(wěn)定，行業(yè)內(nèi)存在一定的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。超高的房產(chǎn)價(jià)格，使高端房產(chǎn)供過(guò)于求，相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)型商品房及保障性住房供給不足。地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的不合理，使房?jī)r(jià)超額上漲，人們購(gòu)買(mǎi)意愿下降，對(duì)購(gòu)房都持觀(guān)望態(tài)度，因此使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了流通性減弱的情況。

三、流通性減弱背景下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟

盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在某些問(wèn)題，但是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越受到政府部門(mén)的關(guān)注，國(guó)家通過(guò)多種調(diào)控措施管理房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的多種問(wèn)題，以達(dá)到地產(chǎn)行業(yè)健康成熟發(fā)展的目的。從全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)角度分析，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升發(fā)展時(shí)期，按照我國(guó)政府部門(mén)的相關(guān)調(diào)控措施發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)趨于成熟和穩(wěn)定，不僅為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供推動(dòng)力，也為國(guó)民生活水平的提高貢獻(xiàn)力量，達(dá)到行業(yè)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的目的。

（二）房?jī)r(jià)逐漸趨向于穩(wěn)定

目前我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)增速過(guò)快的現(xiàn)象，出現(xiàn)上述現(xiàn)象必然使地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在問(wèn)題，不但對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，還對(duì)國(guó)民正常生活產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至于國(guó)民群體間也出現(xiàn)了不和諧以及不利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的不良氛圍。在此背景下，各地區(qū)政府部門(mén)漸漸意識(shí)到上述不良問(wèn)題可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的目的。目前各地區(qū)運(yùn)用各類(lèi)調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)得到了穩(wěn)定，在后續(xù)發(fā)展中我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)保持健康發(fā)展的勢(shì)頭。

（三）低收入群體的住房問(wèn)題得到有效解決

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)速的情況下，大部分低收入群體還不具有購(gòu)房能力，即便是采用貸款方式減小了資金壓力，但也不具備承受過(guò)高房?jī)r(jià)的能力，這就導(dǎo)致部分人買(mǎi)不起房。對(duì)此，我國(guó)政府增加了對(duì)低收入群體的住房政策傾斜力度，同時(shí)多種類(lèi)型的保障住房也層出不窮。例如，公租房及產(chǎn)權(quán)共有性保障房等。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家會(huì)逐漸針對(duì)上述人群的住房問(wèn)題加大政策扶持力度，保障我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)逐漸趨向于綠色環(huán)保

城市化建設(shè)不斷推進(jìn)的過(guò)程中，人們對(duì)環(huán)境保護(hù)問(wèn)題的關(guān)注度也越來(lái)越高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)保問(wèn)題也提出了相應(yīng)的要求，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面推行綠色環(huán)保措施，以減少地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的污染，為國(guó)民擁有健康生活環(huán)境提供有效保障[3]。與此同時(shí)，為將綠色環(huán)保理念有效融入實(shí)施措施中，采用了不同方法減少資源浪費(fèi)，并降低對(duì)環(huán)境的污染程度。例如，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可在房屋建設(shè)時(shí)，在保證質(zhì)量及降低成本同時(shí)，運(yùn)用綠色環(huán)保材料施工，可為構(gòu)建綠色建設(shè)工程提供環(huán)?；A(chǔ)。通過(guò)上述措施的實(shí)施，未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)向綠色環(huán)保趨勢(shì)發(fā)展。

四、流通性減弱背景下促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的應(yīng)對(duì)措施

（一）努力保持商品房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整，可運(yùn)用協(xié)同市場(chǎng)規(guī)律的方法降低地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下降幅度，盡可能保證緩慢但持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要可從以下方面分析：

第一，在住房信貸政策方面持續(xù)實(shí)施差異化措施。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在政策導(dǎo)向角度，要支持消費(fèi)者的自住性及改善性需求，尤其是對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的需求者，積極按照國(guó)家規(guī)定首付款比例及貸款比例完成房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，嚴(yán)禁增加各類(lèi)形式的額外附加貸款條件。

第二，維護(hù)健康穩(wěn)定的房屋交易環(huán)境。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及房屋中介應(yīng)該對(duì)結(jié)構(gòu)合理的調(diào)控應(yīng)對(duì)措施予以支持，以降價(jià)促銷(xiāo)及提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為策略穩(wěn)定購(gòu)房者需求，嚴(yán)防欺詐客戶(hù)及抽逃資金等不法情況的出現(xiàn);通過(guò)法律手段治理“房鬧”現(xiàn)象，對(duì)于因降低房?jī)r(jià)而出現(xiàn)的退房及砸鬧售樓處的行為，要積極采取應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行疏導(dǎo)和管理。

第三，對(duì)保障性住房供給方式做出合理調(diào)整。按照各個(gè)城市的實(shí)際需求狀況，對(duì)公租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)房等房產(chǎn)，除直接投資建設(shè)的方式外，也可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房的方式，將購(gòu)買(mǎi)與建設(shè)結(jié)合起來(lái)施惠于購(gòu)房者，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)

政府部門(mén)實(shí)施的政策應(yīng)該提升其引導(dǎo)和支持力度，謹(jǐn)防地產(chǎn)投資幅度大幅下降，防止出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀況。為保證房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，可從以下幾個(gè)方面分析。

第一，對(duì)各地區(qū)的保障性住房工程尤其是棚戶(hù)區(qū)改造工程要持有積極的持續(xù)推進(jìn)態(tài)度，拓展資金籌集渠道，保證土地良好供應(yīng)，健全工程運(yùn)營(yíng)及管理制度，加強(qiáng)保障性住房投資建設(shè)的安全性及穩(wěn)定性。

第二，以“十三五”時(shí)期公布的住房建設(shè)相關(guān)規(guī)劃為依據(jù)，確定房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)中長(zhǎng)期發(fā)展的重點(diǎn)方向，穩(wěn)固市場(chǎng)預(yù)期，提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展信心，引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)的健康投資。

第三，穩(wěn)固提升住房建設(shè)用地面積，有效落實(shí)用地供應(yīng)情況，積極與政府協(xié)商土地出讓的底價(jià)，降低土地流拍率，提升閑置用地的利用率。

第四，政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性貸款及融資款項(xiàng)要提供合理的支持，要引導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的普通商品房建設(shè)貸款采取積極的支持態(tài)度，對(duì)于符合開(kāi)發(fā)條件的地產(chǎn)商提高直接融資規(guī)模。

第五，提升對(duì)商品房建設(shè)規(guī)劃及工程開(kāi)題的支持力度，盡量減少不必要的審批項(xiàng)目，進(jìn)一步調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，提高中小型及中低價(jià)位的普通商品房供給數(shù)量。

第六，積極推進(jìn)全國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的兼并與重組，對(duì)于部分存在資金鏈斷裂及資不抵債現(xiàn)象的中小型企業(yè)，要通過(guò)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，例如財(cái)稅政策、金融政策及土地政策等，推動(dòng)其與大型企業(yè)合并，支持大型開(kāi)發(fā)商收購(gòu)其現(xiàn)有資產(chǎn)及在建項(xiàng)目，最大限度地減少爛尾樓情況的出現(xiàn)[4]。

（三）適時(shí)推進(jìn)商品房預(yù)售制度調(diào)整改革

目前我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積中，期房占比達(dá)到76%以上，現(xiàn)房占比不足24%。商品房預(yù)售制度是住房市場(chǎng)相對(duì)短缺的產(chǎn)物，存在著內(nèi)在弊端和風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了根本性變化，已形成推進(jìn)這項(xiàng)制度調(diào)整改革的有利時(shí)機(jī)。主要思路如下：

第一，目前市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整初期，可適當(dāng)提高商品房預(yù)售規(guī)定的門(mén)檻，降低期房供給數(shù)量和比重。

第二，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下行時(shí)，可積極推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，逐步或完全取消期房上市的安排，只允許現(xiàn)房上市交易。這對(duì)于短期內(nèi)緩和市場(chǎng)過(guò)剩矛盾有一定作用，而且沒(méi)有明顯的負(fù)面影響。應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)部門(mén)抓緊研究這項(xiàng)制度調(diào)整改革的可行性、實(shí)施步驟和可能效果，做好政策儲(chǔ)備。

（作者單位為江蘇驊東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 王萬(wàn)霞.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策研究[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2018（02）：121-123.

[2] 趙志君，羅紅云.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與定價(jià)機(jī)制剖析[J].財(cái)會(huì)月刊，2019，000（012）：106-112.

[3] 王天雨.助推房地產(chǎn)市場(chǎng)綠色轉(zhuǎn)型[J].中國(guó)金融，2019（04）：70-71.

[4] 李瑩. 2019年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響分析[J].中國(guó)市場(chǎng)，2020（1）.