劉博穎

摘要：成本核算與成本控制是企業(yè)成本管理工作中的重要組成部分。行之有效的成本核算與控制對(duì)提升企業(yè)成本管理質(zhì)量至關(guān)重要，對(duì)成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與發(fā)展中促進(jìn)作用的有效發(fā)揮存在重要影響?；诖?，文章以房地產(chǎn)企業(yè)為例，從意義、現(xiàn)狀、對(duì)策三方面入手，就房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;成本控制;成本管理

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的背景下，加強(qiáng)企業(yè)成本管理，在保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量與安全的基礎(chǔ)上，降低項(xiàng)目投入成本成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。而成本核算與控制作為成本管理體系中的重要組成部分，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本節(jié)約的影響是顯著且巨大的。對(duì)此，有必要加強(qiáng)成本核算與控制研究，以研究指導(dǎo)實(shí)踐，進(jìn)行企業(yè)成本管理優(yōu)化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的意義分析

在房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算與成本控制的意義是顯著的，具體表現(xiàn)在以下幾方面。

第一、節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)利用率。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特征（包括資金投入大、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多等）在一定程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性。成本核算與控制作為成本管理工作中的重要組成部分，能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本（地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中投入的各項(xiàng)費(fèi)用，包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段投入成本、現(xiàn)場(chǎng)施工管理成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公共配套設(shè)施建設(shè)成本、項(xiàng)目開發(fā)征地費(fèi)用等）進(jìn)行科學(xué)控制。使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際成本控制在預(yù)期成本范圍內(nèi)，并與賬目記錄成本保持一致，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)應(yīng)用的安全、可靠與穩(wěn)定性，提升房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)利用率，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本有效節(jié)約。

第二、提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證資源配置準(zhǔn)確且科學(xué)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的高投入性、高風(fēng)險(xiǎn)性決定房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，無(wú)法依靠自身資產(chǎn)、資產(chǎn)保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。需要通過(guò)項(xiàng)目融資，保障項(xiàng)目開發(fā)投入資金充足。對(duì)此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需承擔(dān)相對(duì)較高的利息費(fèi)用，如果該部分成本計(jì)算不當(dāng)，將對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生重要影響。而通過(guò)成本核算與控制，則可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用的科學(xué)計(jì)算，并立足自身實(shí)際情況，做好成本規(guī)劃、成本執(zhí)行、成本控制工作，讓各項(xiàng)費(fèi)用投入更具科學(xué)性、準(zhǔn)確性、合理性，以提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量與業(yè)務(wù)管理水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

第三、提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控質(zhì)量，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，通過(guò)成本核算能夠提升成本核算對(duì)象設(shè)置科學(xué)性，促進(jìn)成本管理與內(nèi)部控制、稅務(wù)籌劃等的科學(xué)結(jié)合。并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本規(guī)劃執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)督，及時(shí)發(fā)展項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在的成本控制問(wèn)題，降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)。而通過(guò)成本控制能夠保障各財(cái)務(wù)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、全面、有效，為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目管理等提供信息依據(jù)，使其能夠在自我完善中提升成本管理能力、內(nèi)部控制水平，從而在發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的現(xiàn)狀分析

（一）成本核算與控制問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中雖然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過(guò)程中的重要性，并建立了相對(duì)完善的成本管理機(jī)制。但從成本核算與控制實(shí)際發(fā)展情況來(lái)看，仍存在諸多不足，嚴(yán)重制約成本管理作用的發(fā)揮。例如，成本核算隨意性相對(duì)較大，存在核算對(duì)象劃分定位模糊、分類不準(zhǔn)確問(wèn)題;成本分配缺乏合理性，混合核算不利于成本控制，形成資產(chǎn)浪費(fèi);對(duì)項(xiàng)目決算認(rèn)識(shí)不高，存在竣工決算拖延現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理質(zhì)量提升等。

（二）問(wèn)題形成的主要原因

基于經(jīng)驗(yàn)歸納與總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制問(wèn)題成因進(jìn)行分析，具體表現(xiàn)如下。

第一，缺乏正確且全面的成本核算與控制認(rèn)識(shí)。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響，在進(jìn)行成本管理時(shí)，仍采用事后核算方法進(jìn)行成本管理。在一定程度上增強(qiáng)成本不確定性，無(wú)法及時(shí)發(fā)展與處理成本規(guī)劃與執(zhí)行問(wèn)題，制約成本核算作用的有效發(fā)揮。又如，部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算與控制過(guò)程中，由于缺乏正確認(rèn)識(shí)，多以合同規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本核算與控制，不利于先進(jìn)成本核算與控制理念、方法等在實(shí)踐工作中的引入與利用，加之受房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特征影響，提升企業(yè)成本核算與控制難度，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效提升，降低企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

第二，缺乏完善且科學(xué)的成本核算與控制體系。體系建設(shè)是保障成本核算與控制系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展的重要手段。但就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制工作而言，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并且建立完善且科學(xué)的成本核算與控制體系，成本管理隨意性、盲目性較大，事后補(bǔ)救遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于事前防控，不僅影響成本核算準(zhǔn)確性，降低成本控制效能，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展。

第三，缺乏完善且科學(xué)的成本核算與控制制度。成本核算與控制制度缺乏是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制問(wèn)題產(chǎn)生的核心要素，主要表現(xiàn)為：成本管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過(guò)程，但房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度多集中在事后成本控制，對(duì)于事前成本管理與事后成本管理的隨意性較大;房地產(chǎn)企業(yè)在采用成本管理外包模式進(jìn)行成本核算與控制時(shí)，自身參與度不高，缺乏完善內(nèi)部控制組織支撐;房地產(chǎn)職能部門參與到成本管理活動(dòng)時(shí)，工作重心僅在于本部門問(wèn)題的處理與解決，部門之間的協(xié)調(diào)性相對(duì)較差，組織合力作用無(wú)法在成本管理中得到有效發(fā)揮。

第四，缺乏高素質(zhì)高能力成本核算與控制隊(duì)伍。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，人才、信息、技術(shù)等已經(jīng)成為企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的關(guān)鍵力量。而房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使其對(duì)成本管理具有更高要求。需要成本管理工作人員不僅需要具備財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)，也需要具備建筑工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理、稅收管理、信息管理等知識(shí)與能力。但就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作人員實(shí)際情況來(lái)看，普遍存在綜合素質(zhì)與能力低下問(wèn)題。例如，工作人員在進(jìn)行成本核算時(shí)，容易將開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用相混淆，從而將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工儀式場(chǎng)地租賃非、土地糾紛訴訟費(fèi)等計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，降低成本核算準(zhǔn)確性;工作人員在進(jìn)行竣工結(jié)算時(shí)，沒(méi)有對(duì)核算成本進(jìn)行及時(shí)歸集匯總，使成本核算賬面信息與實(shí)際成本投入信息不相符;工作人員在進(jìn)行成本核算時(shí)，所選擇核算方法缺乏合理性，比如僅依據(jù)房屋建筑面積進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)?，沒(méi)有考慮項(xiàng)目類型差異存在的成本費(fèi)用投入差異，易出現(xiàn)成本核算結(jié)果與實(shí)際不相符現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的對(duì)策分析

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制現(xiàn)狀中存在的不足，我們需要從多層面入手，落實(shí)成本管理優(yōu)化策略，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制質(zhì)量，保證其作用的有效發(fā)揮。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制認(rèn)識(shí)

提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算與控制的全面認(rèn)識(shí)，是進(jìn)行成本核算與控制優(yōu)化的前提。有利于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制人員成本管理意識(shí)的樹立，成本管理優(yōu)化行為的調(diào)動(dòng)。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本核算與控制理論研究，在研究過(guò)程中深入理解成本管理、成本核算、成本控制等內(nèi)涵、特征、作用、意義，便于先進(jìn)成本管理理論、方法、工具等在實(shí)踐工作中的有效引入與科學(xué)應(yīng)用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理頂層設(shè)計(jì)，將成本核算與控制納入企業(yè)管理戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中，提升其在企業(yè)內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理中的地位。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可借助教育培訓(xùn)、組織宣傳、文化建設(shè)等，提升各職能部門各工作人員對(duì)成本管理的重視，促進(jìn)其在成本核算與控制中的積極參與，進(jìn)行組織合力作用的有效發(fā)揮。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特色，在先進(jìn)成本管理理念指導(dǎo)下，進(jìn)行成本核算與控制體系的科學(xué)構(gòu)建，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化發(fā)展。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)質(zhì)量管控理念指導(dǎo)下，建立全過(guò)程成本管理體系，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行事前、事中、事后全方位、全面化管理。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以項(xiàng)目為基礎(chǔ)，組建經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)素質(zhì)高、專業(yè)技能強(qiáng)的成本管理隊(duì)伍，為項(xiàng)目成本核算與控制水平提升奠定良好組織基礎(chǔ);針對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)要求，開展相應(yīng)成本管理工作，如基于市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行成本核算對(duì)象確定;依托合同臺(tái)賬建設(shè)進(jìn)行工程成本監(jiān)督;結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型與用途，確定成本核算方法，并在項(xiàng)目決算過(guò)程中做好轉(zhuǎn)結(jié)工作。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制制度

成本核算與控制的強(qiáng)化離不開制度支撐。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升成本核算與控制能力，促進(jìn)成本核算與控制作用的有效發(fā)揮，需加強(qiáng)相應(yīng)制度建設(shè)，以制度進(jìn)行相關(guān)行為的規(guī)范、約束與引導(dǎo)。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確成本管理目標(biāo)，根據(jù)成本管理流程，結(jié)合成本核算與控制內(nèi)容，進(jìn)行制度完善。包括成本核算對(duì)象明確制度、成本核算方法選擇制度、成本費(fèi)用正確歸集制度、明細(xì)賬戶轉(zhuǎn)結(jié)制度、合同管理制度、工程變更成本監(jiān)督制度等。以成本核算對(duì)象明確制度為例，明確房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在進(jìn)行成本核算時(shí)需對(duì)成本核算對(duì)象劃分方法具有全面了解。并在此基礎(chǔ)上，綜合分析項(xiàng)目開發(fā)要求（包括場(chǎng)地、環(huán)境、周期、類型、功能等），從而科學(xué)確定劃分形式（以項(xiàng)目單位為基準(zhǔn)劃分、以項(xiàng)目開發(fā)形式為基準(zhǔn)劃分、以產(chǎn)品為基準(zhǔn)劃分等），以保證成本核算的科學(xué)性，降低成本核算隨意性，減少成本核算與控制問(wèn)題發(fā)生概率，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制質(zhì)量。

（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制隊(duì)伍

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的優(yōu)化不僅需要依靠完善機(jī)制、健全制度的支撐，也需要高素質(zhì)高能力組織隊(duì)伍的保障。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)善于利用人才引進(jìn)、員工培育、文化建設(shè)、思想教育、技術(shù)交流、崗位培訓(xùn)等方法，進(jìn)行高素質(zhì)高能力成本管理隊(duì)伍建設(shè)。在人力資源帶動(dòng)下，促進(jìn)先進(jìn)成本管理理念、先進(jìn)成本核算方法、先進(jìn)成本控制技術(shù)等在成本核算與控制實(shí)踐工作中的科學(xué)應(yīng)用，以提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制科學(xué)水平。例如，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)科學(xué)且完善人力資源教育培訓(xùn)機(jī)制，通過(guò)組織開展專題講座活動(dòng)、專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)活動(dòng)、經(jīng)驗(yàn)分享活動(dòng)、案例研討活動(dòng)等，使財(cái)務(wù)人員對(duì)占地面積成本分配法、建筑面積成本分配法、ABC成本法、目標(biāo)成本法、經(jīng)驗(yàn)成本控制法、預(yù)算目標(biāo)成本控制法、實(shí)際售價(jià)成本比率法、計(jì)劃售價(jià)成本比率法、合同臺(tái)賬建設(shè)法等具有全面了解，從而能夠根據(jù)實(shí)際情況與需求，科學(xué)選擇成本核算與控制方法，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量與效率。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，成本核算與控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中的重要性決定房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)成本核算與控制理論與實(shí)踐研究，進(jìn)行成本核算與成本控制方法的不斷創(chuàng)新與完善，達(dá)到降本增效目的。由于成本核算與控制是一項(xiàng)綜合且系統(tǒng)的工作，因此在進(jìn)行成本核算與控制優(yōu)化時(shí)需從多層面入手，落實(shí)創(chuàng)新策略，提升成本管理科學(xué)水平，為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展奠定良好成本管控基礎(chǔ)。

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（作者單位：路勁地產(chǎn)天津公司）