常 津，徐 佳，王 晶

（南京市國土資源信息中心，江蘇南京210005）

0 引言

建立和實施不動產(chǎn)登記制度是我國實施機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項重大改革任務(wù)［1］。2013 年11 月20 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合到一個部門承擔(dān)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”［2-4］。為保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面快速推進(jìn)，需要對各類不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，形成規(guī)范的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫。其中，抵押登記數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的重要內(nèi)容之一。

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)存在數(shù)據(jù)量大、多源異構(gòu)整合難度大、房地數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊等問題［5］，本文以南京市為例，分析了抵押登記數(shù)據(jù)現(xiàn)狀和數(shù)據(jù)整合工作難點(diǎn)，明確了符合業(yè)務(wù)實際的數(shù)據(jù)整合要求，針對數(shù)據(jù)整合存在的問題提出了優(yōu)化措施，設(shè)計研究了能夠滿足工作要求的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合方案，建立了抵押登記數(shù)據(jù)整合的工作流程，確保了業(yè)務(wù)運(yùn)行需求和不動產(chǎn)登記工作的順利開展。

1 抵押登記數(shù)據(jù)整合現(xiàn)狀分析

1.1 抵押登記數(shù)據(jù)

抵押登記業(yè)務(wù)作為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)中的重要組成部分，其業(yè)務(wù)邏輯復(fù)雜，涵蓋了房管部門、金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、開發(fā)企業(yè)之間抵押、擔(dān)保、貸款等各類信息。在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合過程中，首先對分散在原房產(chǎn)庫表（包括樓盤表、案例信息、他項權(quán)證等）中的抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，完成抵押信息落宗，生成現(xiàn)勢抵押數(shù)據(jù)，錄入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，并將此作為整合原始數(shù)據(jù)。

1.2 數(shù)據(jù)整合要求

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合是以不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中所有的現(xiàn)勢抵押信息為數(shù)據(jù)處理對象，以房產(chǎn)信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)信息系統(tǒng)及檔案資料等為主要查詢途徑，逐條整理數(shù)據(jù)的正確性和完整性，核實抵押業(yè)務(wù)與產(chǎn)權(quán)信息的關(guān)聯(lián)關(guān)系，確認(rèn)抵押信息的權(quán)屬狀態(tài)，并根據(jù)業(yè)務(wù)需求補(bǔ)充完善抵押信息的關(guān)鍵字段。根據(jù)不動產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)工作的運(yùn)行需求，數(shù)據(jù)整合成果需滿足規(guī)范性、現(xiàn)勢性、準(zhǔn)確性和完整性要求。

1.2.1 規(guī)范性

根據(jù)國家的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，制定不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對原房產(chǎn)抵押數(shù)據(jù)和土地抵押數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，形成規(guī)范的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)成果。

1.2.2 現(xiàn)勢性

存量抵押數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性較差，即抵押信息被置為歷史數(shù)據(jù)或者已經(jīng)注銷的抵押信息依然顯示有效。在數(shù)據(jù)整合過程中，根據(jù)業(yè)務(wù)邏輯和案例資料分類梳理，設(shè)置正確的數(shù)據(jù)狀態(tài)，確保數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性。

1.2.3 準(zhǔn)確性

抵押登記數(shù)據(jù)在準(zhǔn)確性方面的問題主要表現(xiàn)為:一是抵押信息與產(chǎn)權(quán)信息未正確對應(yīng)，即抵押信息落錯戶；二是抵押業(yè)務(wù)的關(guān)鍵信息（如抵押金額、抵押面積、抵押期限等）不正確。數(shù)據(jù)整合時，需根據(jù)原始業(yè)務(wù)資料，對上述錯誤信息修正完善，形成準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)成果。

1.2.4 完整性

抵押信息的必填字段缺失，給業(yè)務(wù)辦理帶來不便，影響了登記工作的效率。因此在數(shù)據(jù)清理時，一方面核對抵押信息的字段內(nèi)容是否正確；另一方面應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需求，補(bǔ)充完善內(nèi)容缺失的關(guān)鍵字段，以進(jìn)一步確保信息的完整性。

1.3 整合中的難點(diǎn)

1.3.1 抵押登記數(shù)據(jù)量大且復(fù)雜

抵押登記數(shù)據(jù)在不同時期內(nèi)積累了大量的空間圖形和屬性信息，數(shù)據(jù)內(nèi)容多樣、關(guān)系復(fù)雜，歷史遺留問題多。房地登記長期分置，登記依據(jù)不一，存在大量單邊登記情形，權(quán)利無法統(tǒng)一；滅失房屋及權(quán)利未能及時維護(hù)，數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性不強(qiáng)；業(yè)務(wù)邏輯和數(shù)據(jù)情況復(fù)雜，特殊案例較多，需分時段、分類梳理分析，整合工作量大、風(fēng)險高。

1.3.2 房地數(shù)據(jù)多源異構(gòu)問題明顯

原國土、房產(chǎn)部門登記業(yè)務(wù)各自為政，市區(qū)和郊區(qū)登記部門信息化水平參差不齊，業(yè)務(wù)流程不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)來源、存儲方式、更新方法各不相同，造成各區(qū)房地登記數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、語法、語義上均存在不同，數(shù)據(jù)整合難度大，計算機(jī)自動匹配效果不理想，需投入大量人力、財力和物力進(jìn)行人工核實和處理。

1.3.3 房地數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊

隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，政府管理信息化應(yīng)用的深入普及，國土和房產(chǎn)部門在不同時期內(nèi)對各自登記系統(tǒng)進(jìn)行過多次改造升級，建庫標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范不斷變化，數(shù)據(jù)形成過程復(fù)雜，數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊，數(shù)據(jù)缺失、沖突、冗余、關(guān)聯(lián)性和現(xiàn)勢性差等問題較突出，無法滿足不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整、一致、規(guī)范等要求，需進(jìn)行大量人工核檔和權(quán)籍調(diào)查進(jìn)行消化解決。

2 數(shù)據(jù)整合方案設(shè)計

2.1 方案分析及優(yōu)化

本文在設(shè)計不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合方案時，針對數(shù)據(jù)整合過程中整理周期長、業(yè)務(wù)風(fēng)險大等常見問題，提出了兩點(diǎn)優(yōu)化措施，提升數(shù)據(jù)整合的效率和可操作性。

2.1.1 數(shù)據(jù)整合方式優(yōu)化

目前常見的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方式分為3類［6］。

一是日常整合。將土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》進(jìn)行分析比對，建立數(shù)據(jù)映射。此過程只對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)換，不對數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行修改，以支持不動產(chǎn)登記信息平臺盡快上線運(yùn)行發(fā)證。后續(xù)在辦理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上逐步開展數(shù)據(jù)清理整合工作，通過日常業(yè)務(wù)辦理不斷修正與完善存量數(shù)據(jù)。該方式的優(yōu)點(diǎn)是將宏大的數(shù)據(jù)整合工程“化整為零”，在日常登記業(yè)務(wù)中逐步完成，所需經(jīng)費(fèi)較少。缺點(diǎn)是數(shù)據(jù)整合周期太長，數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)相當(dāng)長一段時間存在許多不正確的數(shù)據(jù)，業(yè)務(wù)風(fēng)險較大。

二是集中整合。在統(tǒng)一登記發(fā)證前，進(jìn)行全轄區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，完成數(shù)據(jù)整合建庫工作。對于時間充裕、房地登記數(shù)據(jù)比較清晰、數(shù)據(jù)質(zhì)量較好、信息化程度高的地區(qū)可以采用這種模式。同時，登記業(yè)務(wù)量很少、登記區(qū)域不大、歷史數(shù)據(jù)很少的小縣城也可以采用此模式。該方式的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)整合比較完全、徹底，成果質(zhì)量很好，能更好地保障統(tǒng)一登記發(fā)證業(yè)務(wù)的正確性，業(yè)務(wù)風(fēng)險小。缺點(diǎn)是對原有登記數(shù)據(jù)質(zhì)量要求較高，數(shù)據(jù)整合周期較長，且一次性經(jīng)費(fèi)需求較大。

三是日常整合與集中整合相結(jié)合。先遷移后整合，即先將土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)進(jìn)行遷移，集中對數(shù)據(jù)進(jìn)行清理，對發(fā)現(xiàn)的錯誤，通過查閱檔案或外業(yè)調(diào)查進(jìn)行修正完善。由于數(shù)據(jù)徹底整合完畢的周期較長，集中數(shù)據(jù)整合與統(tǒng)一登記發(fā)證可以同時進(jìn)行，同時也可通過日常登記業(yè)務(wù)完成局部區(qū)域的數(shù)據(jù)整合。

本文的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合方案根據(jù)南京不動產(chǎn)工作實際情況，顧及整理周期長的問題，采用集中整合與日常清理相結(jié)合的優(yōu)化方式。首先對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行集中整合，完成關(guān)聯(lián)落宗，初步形成不動產(chǎn)抵押數(shù)據(jù)整合成果，保證不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的上線運(yùn)行。然后對數(shù)據(jù)進(jìn)行批量清理核查，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量。最后，對于無法核查到位的少數(shù)復(fù)雜案例，在日常業(yè)務(wù)工作中逐步處理。

2.1.2 數(shù)據(jù)清理模式優(yōu)化

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)時刻處于動態(tài)變化中，對數(shù)據(jù)進(jìn)行清理核查時，為了規(guī)避業(yè)務(wù)風(fēng)險，保證不動產(chǎn)登記系統(tǒng)正式數(shù)據(jù)庫的安全可靠，本文在清理時特選用了離線數(shù)據(jù)清理模式。即將待處理的數(shù)據(jù)統(tǒng)一遷出，在離線環(huán)境中核查梳理，清理后的成果依據(jù)業(yè)務(wù)邏輯關(guān)系進(jìn)行分類判定，判定通過的數(shù)據(jù)方可更新入庫，形成最終的數(shù)據(jù)成果。

2.2 總體技術(shù)路線

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合主要步驟包括準(zhǔn)備工作、數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)清理和數(shù)據(jù)入庫?？傮w技術(shù)路線如下:首先實施準(zhǔn)備工作，進(jìn)行資料收集、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)編制和技術(shù)方案設(shè)計；然后基于原始房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行抵押權(quán)利落戶、數(shù)據(jù)查驗等，完成數(shù)據(jù)集中整合，形成初步的抵押登記數(shù)據(jù)整合成果，保障不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的及時上線運(yùn)行；在此基礎(chǔ)上，將抵押數(shù)據(jù)遷出，在離線模式下依據(jù)房產(chǎn)資料對數(shù)據(jù)進(jìn)行批量清理核查，以進(jìn)一步確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；最后，完成業(yè)務(wù)邏輯一致性檢驗后更新抵押登記數(shù)據(jù)庫。對于個別疑難案例可在日常業(yè)務(wù)辦理中逐漸處理。具體流程如圖1所示。

2.3 方案實現(xiàn)

2.3.1 準(zhǔn)備工作

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合的準(zhǔn)備工作主要包括以下3項內(nèi)容：（1）收集資料。一方面收集土地和房產(chǎn)的原始存量數(shù)據(jù)資料，另一方面收集國家出臺的各項數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)文檔。（2）編制數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)。在國家發(fā)布的《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》的基礎(chǔ)上，結(jié)合原地籍?dāng)?shù)據(jù)庫、原房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)和南京市登記發(fā)證實際需求，編制具有本地特色的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，確定不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)庫表的結(jié)構(gòu)。（3）設(shè)計技術(shù)方案。對抵押登記數(shù)據(jù)進(jìn)行完整性分析、現(xiàn)勢性分析、一致性分析等，對存在的具體問題進(jìn)行整理歸納，結(jié)合南京市實際情況設(shè)計不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)方案。

圖1 不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合總體技術(shù)路線

2.3.2 數(shù)據(jù)整合

依據(jù)分散在原房產(chǎn)庫各表（包括樓盤表、案例信息、他項權(quán)證等）中抵押業(yè)務(wù)號與房屋代碼的關(guān)聯(lián)關(guān)系，建立一張完整的抵押業(yè)務(wù)與抵押標(biāo)的（房屋）關(guān)聯(lián)表，按不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)抽取轉(zhuǎn)換抵押登記信息；依據(jù)樓盤標(biāo)注、注銷案例等初步判斷關(guān)聯(lián)表中抵押權(quán)屬狀態(tài)，大致歸納為現(xiàn)勢數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)和待定數(shù)據(jù)，對每一類數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、分析及核查，確定權(quán)屬狀態(tài)，完善抵押信息，初步形成抵押數(shù)據(jù)整理成果。在此基礎(chǔ)上，對比分析抵押整理成果與房產(chǎn)限制庫中抵押信息權(quán)屬狀態(tài)的一致性，重點(diǎn)核查兩者差異性，確保抵押整合成果質(zhì)量。具體流程如圖2所示。

2.3.3 數(shù)據(jù)清理

從整合好的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)庫中，抽取現(xiàn)勢抵押數(shù)據(jù)（包括房產(chǎn)存量抵押數(shù)據(jù)和過渡期抵押數(shù)據(jù)），導(dǎo)入整理專用數(shù)據(jù)庫，將數(shù)據(jù)發(fā)布至“不動產(chǎn)數(shù)據(jù)清理系統(tǒng)”中，以離線作業(yè)模式對數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)整理。整理依據(jù)是房產(chǎn)系統(tǒng)信息、不動產(chǎn)系統(tǒng)信息及檔案資料等，內(nèi)容主要包括3 個方面：一是核查抵押信息與產(chǎn)權(quán)信息的關(guān)聯(lián)關(guān)系；二是判定抵押信息的權(quán)屬狀態(tài)，通過分析將現(xiàn)勢庫中已經(jīng)注銷的信息移入歷史庫；三是核實每一條抵押信息內(nèi)容的正確性，同時根據(jù)具體業(yè)務(wù)需求補(bǔ)充完善抵押數(shù)據(jù)的關(guān)鍵字段。完成數(shù)據(jù)整理后，與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)正式庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯一致性對比，判定正確后更新數(shù)據(jù)庫，形成現(xiàn)勢、完整、一致、規(guī)范的抵押數(shù)據(jù)整理成果。對于未能核查到位的少量疑難案例，可在日常作業(yè)中逐步消化，隨案件處理。具體流程如圖3所示。

圖2 抵押數(shù)據(jù)整合流程

圖3 抵押數(shù)據(jù)整理技術(shù)路線

3 方案應(yīng)用

南京市于2016 年開始開展不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合工作，應(yīng)用本文的數(shù)據(jù)整合方案。市本級房產(chǎn)抵押案例共136 萬個，首先進(jìn)行抵押登記數(shù)據(jù)的集中整合，基于房產(chǎn)原始的樓盤信息、案例信息和他項權(quán)信息進(jìn)行自動關(guān)聯(lián)落戶，90%以上可直接落戶。未落戶數(shù)據(jù)經(jīng)人工核查可直接處理，大致情況分為兩類：一是由業(yè)務(wù)類型錯誤、案件重復(fù)等原因造成的無效案件；二是案件已注銷但系統(tǒng)未更新，可直接刪除，最終形成存量抵押記錄約186萬條。形成數(shù)據(jù)整合成果后，為確保系統(tǒng)正常運(yùn)行并規(guī)避業(yè)務(wù)風(fēng)險，進(jìn)行了離線數(shù)據(jù)清理核查。清理對象包括存量抵押數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)登記之后的抵押數(shù)據(jù)，清理數(shù)據(jù)量約50萬條。數(shù)據(jù)清理界面如圖4所示。實踐證明，應(yīng)用本文設(shè)計的數(shù)據(jù)整合方案進(jìn)行數(shù)據(jù)整理，有效解決了不動產(chǎn)登記工作中數(shù)據(jù)整合周期長、數(shù)據(jù)質(zhì)量缺少保證等不利因素，緩解了一次性整理核查的壓力，提高了工作的整體效率，收到了積極的成效。

4 結(jié)語

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是開展不動產(chǎn)登記工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。本文針對不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合工作存在的整理周期長、業(yè)務(wù)風(fēng)險大等問題，提出了一種優(yōu)化的抵押數(shù)據(jù)整合方案，通過集中整合和日常清理相結(jié)合的數(shù)據(jù)整合方式以及離線數(shù)據(jù)清理模式，緩解了數(shù)據(jù)一次性整理的壓力，也在更大程度上保證了數(shù)據(jù)的完整性和可靠性，為不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作提供了一定參考。

圖4 抵押數(shù)據(jù)清理界面