[摘 要]我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展過程中，傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅等稅收不合理的情況逐漸凸顯，為了使稅收制度更加合理，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，隨著“營(yíng)改增”政策的全面落實(shí)，稅收政策更加合理，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算及內(nèi)部管理工作也提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需緊跟國(guó)家稅制改革的步伐，結(jié)合企業(yè)自身情況，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，重視稅務(wù)籌劃工作，充分利用稅制改革的政策優(yōu)勢(shì)，從而保證企業(yè)健康穩(wěn)定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.20.134

1 引言

我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展過程中，傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅等稅收不合理的情況逐漸凸顯，為了使稅收制度更加合理，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，國(guó)家也不斷地深入改革相應(yīng)的稅收制度?！盃I(yíng)改增”政策推出后先進(jìn)行了試點(diǎn)工作，之后作為我國(guó)稅收改革的主要政策全面推行，施行對(duì)象包括房地產(chǎn)等其他行業(yè)，增值稅制度下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方式的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的管理也受到很大的影響。

2 “營(yíng)改增”政策的內(nèi)容

“營(yíng)改增”全稱營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，是指取消傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅，將以前征收營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成征收增值稅。傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅有重復(fù)納稅的缺陷，而增值稅是流轉(zhuǎn)稅，是僅對(duì)貨物或服務(wù)流轉(zhuǎn)過程中的增值部分征收的一種稅，“營(yíng)改增”的最大特點(diǎn)是可以減少重復(fù)征稅，可以促使企業(yè)形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低綜合稅負(fù)。

3 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來的影響

3.1 會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，房地產(chǎn)企業(yè)的全部購(gòu)房款計(jì)為收入，以全部收入乘以適用稅率計(jì)算得出的稅款數(shù)，計(jì)算出當(dāng)期銷售產(chǎn)生的稅款即為當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅款，并通過“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算。而增值稅是價(jià)外稅，在增值稅的計(jì)稅規(guī)則下，需要會(huì)計(jì)在核算過程中將收入換算成不含稅收入記賬，以不含稅收入乘以適用稅率計(jì)算得出的稅款數(shù)，計(jì)算出當(dāng)期銷售產(chǎn)生的稅款，再扣減掉當(dāng)期可用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后，計(jì)算得出當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅稅款，而且增值稅需在“應(yīng)繳增值稅”科目下增設(shè)“簡(jiǎn)易計(jì)稅”“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額”等多個(gè)科目分別進(jìn)行核算，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程中的復(fù)雜性。

3.2 新老項(xiàng)目的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期普遍較長(zhǎng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目在“營(yíng)改增”政策全面推行前就已經(jīng)開發(fā)但尚未完工，在“營(yíng)改增”政策施行前這些項(xiàng)目屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，前期已投入的開發(fā)成本已無法取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣稅款，為使“營(yíng)改增”實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，“營(yíng)改增”相關(guān)政策實(shí)施細(xì)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目界定為房地產(chǎn)老項(xiàng)目，老項(xiàng)目可選擇采用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額是不得抵扣的;對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日后的項(xiàng)目則界定為房地產(chǎn)新項(xiàng)目，新項(xiàng)目則必須采用增值稅一般計(jì)稅辦法，當(dāng)期應(yīng)繳增值稅是抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額后計(jì)算得出的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新項(xiàng)目與老項(xiàng)目必須分別管理、分開核算，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理更為嚴(yán)格。

3.3 扣稅憑證的管理

“營(yíng)改增”政策施行前，房地產(chǎn)企業(yè)收到的合法有效單據(jù)可據(jù)實(shí)入賬?！盃I(yíng)改增”政策施行后，房地產(chǎn)企業(yè)的新項(xiàng)目必須在增值稅一般計(jì)稅規(guī)則下核算，在此規(guī)則下房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期需要繳納的增值稅，是用當(dāng)期銷售產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額扣減掉當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算得出的。增值稅管理辦法規(guī)定中可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額憑證，主要是增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書以及其他扣稅憑證，而很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的過程中，有很多支出無法取得上述可扣稅憑證，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作。

4 “營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理可采取的對(duì)策

4.1 提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)

在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)申報(bào)和會(huì)計(jì)核算方式的變化，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)顯得更為重要。如果房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員沒有增值稅會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)申報(bào)的專業(yè)知識(shí)，將使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算混亂，進(jìn)而影響會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇招聘財(cái)務(wù)人員時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)的系統(tǒng)評(píng)估。

隨著“營(yíng)改增”政策的全面推行，政策相關(guān)的實(shí)施細(xì)則也不斷出臺(tái)，因此財(cái)務(wù)人員必須積極學(xué)習(xí)新政策，以做好會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)申報(bào)工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的制度鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員參與注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師資格考試，并對(duì)考試通過人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，以此激勵(lì)財(cái)務(wù)人員自發(fā)學(xué)習(xí)新政策;對(duì)財(cái)政和稅務(wù)部分推出的新政策內(nèi)容，也應(yīng)及時(shí)組織對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，從而使財(cái)務(wù)人員及時(shí)掌握新政策，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。

只有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)得到有效的提高，才能在新的稅收政策下建立健全會(huì)計(jì)核算機(jī)制，做好會(huì)計(jì)核算工作。

4.2 加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作

“營(yíng)改增”政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)可以按照較低的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，實(shí)際交房時(shí)再按適用稅率計(jì)算增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)項(xiàng)目，以獲得延遲納稅的好處，可緩解房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間的資金壓力。

在增值稅一般計(jì)稅規(guī)則下，房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，主要是通過取得增值稅管理辦法規(guī)定的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額憑證來確定，企業(yè)因自身經(jīng)營(yíng)需要當(dāng)期取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的金額越多，當(dāng)期需要繳納的增值稅越少，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，財(cái)務(wù)人員應(yīng)與業(yè)務(wù)人員對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)積極進(jìn)行事前有效溝通，做好稅務(wù)籌劃，從而降低實(shí)際可能遇到的稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的綜合稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明確會(huì)計(jì)操作規(guī)范，對(duì)收到可用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額憑證在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行抵扣，避免給企業(yè)造成不必要的損失。

稅法中對(duì)印花稅的規(guī)定，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù);未分開注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)?！盃I(yíng)改增”政策推行后，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可在合同簽訂前在合同模板中將不含稅金額和增值稅分開注明，按照不含增值稅的金額計(jì)算印花稅，可以減少房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際需要繳納的印花稅稅款，從而為企業(yè)增加一定的利潤(rùn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，采用事前預(yù)防、事中監(jiān)控的控制措施，從而避免或減少事后造成的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語

“營(yíng)改增”政策是我國(guó)目前推行的十分重要的稅制改革政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算及內(nèi)部管理工作也提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需緊跟國(guó)家稅制改革的步伐，結(jié)合企業(yè)自身情況，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，重視稅務(wù)籌劃工作，不斷完善會(huì)計(jì)核算機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，制定科學(xué)的發(fā)展策略，充分利用稅制改革的政策優(yōu)勢(shì)，從而保證企業(yè)健康穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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[作者簡(jiǎn)介] 唐魁（1988—），男，漢族，湖北襄陽(yáng)人，會(huì)計(jì)師，學(xué)士學(xué)位，研究方向：財(cái)務(wù)管理。