趙樹勛

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、系統(tǒng)性風(fēng)險高、市場環(huán)境變化大，要想在復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境中規(guī)避各種風(fēng)險、實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的正常運轉(zhuǎn)，就必須重視全面預(yù)算管理工作。本文就目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題，提出針對性的對策，以期對房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的必要性

近期，國家對房地產(chǎn)市場的“去庫存”政策和密集調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性風(fēng)險增加，行業(yè)投資整體滯緩，利潤率降低。因此，企業(yè)實施全面預(yù)算管理、保證預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)就提到日程上來。

首先，實施全面預(yù)算，能夠?qū)⑵髽I(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)體系逐級分解細化到各責(zé)任部門，進而明確成本降低和利潤增長等指標(biāo)，利于企業(yè)通過預(yù)算的執(zhí)行完成整體戰(zhàn)略計劃。其次，全面預(yù)算管理使企業(yè)的目標(biāo)分解為具體執(zhí)行指標(biāo)，利于對各責(zé)任部門指標(biāo)完成情況進行績效評價，通過預(yù)算分析發(fā)現(xiàn)的問題及時預(yù)警，以化解風(fēng)險。有利于提高提供經(jīng)濟效益和企業(yè)的管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算管理意識不高

有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到全面預(yù)算管理的全員參與和業(yè)務(wù)過程全覆蓋的特性，認為預(yù)算管理是財務(wù)部門的職能，應(yīng)由財務(wù)部門去制定和執(zhí)行。這種認識就會失去其他部門的支持和配合，而財務(wù)部門由于缺乏相關(guān)專業(yè)數(shù)據(jù)而無法對企業(yè)整體經(jīng)營情況進行全面預(yù)測，且其他部門為了本部門利益而排斥預(yù)算的有效執(zhí)行，影響了預(yù)算執(zhí)行的效果，使企業(yè)內(nèi)部資源難以實現(xiàn)最優(yōu)配置，影響企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

（二）預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)脫節(jié)

全面預(yù)算管理的最終目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，因此預(yù)算目標(biāo)應(yīng)以戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向。但如果企業(yè)設(shè)置的預(yù)算目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)差異較大，就無法通過預(yù)算的實施來控制和指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動。近幾年受國家宏觀調(diào)控及全球經(jīng)濟下行影響的情況下，如果沒有科學(xué)戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)作為預(yù)算指導(dǎo)，企業(yè)就會追求短期經(jīng)濟效益而忽視長遠發(fā)展規(guī)劃，必然導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)與實際經(jīng)營的執(zhí)行情況存在較大差異，影響全面預(yù)算的控制質(zhì)量，造成內(nèi)部資源的閑置和不必要的浪費，無法為企業(yè)的投資和經(jīng)營活動做好事前籌劃和保障。

（三）預(yù)算管理的執(zhí)行和考核機制有待完善

一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的預(yù)算分析機制，無法對月度銷售收入、房款回款以及資本性支出進度等指標(biāo)進行定期分析，因此，不能把預(yù)算目標(biāo)通過預(yù)算執(zhí)行落實到行動，不能對預(yù)算目標(biāo)與實際完成情況的差異進行改進，從而影響預(yù)算管理的執(zhí)行效率。

另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視預(yù)算考核機制的作用，不能通過預(yù)算考核機制來保障預(yù)算執(zhí)行的效果，企業(yè)實施獎懲和績效考核缺乏依據(jù)，使得預(yù)算執(zhí)行效果的好壞沒有明確的考核機制進行約束，因此，無法調(diào)動預(yù)算執(zhí)行人員的工作主動性和積極性。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

（一）充分提高對預(yù)算管理的認識

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過程中涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，從項目的土地購置、拆遷補償、報建、勘察設(shè)計、土建施工、房屋預(yù)售，到竣工驗收、交房等環(huán)節(jié)，都需納入預(yù)算管理。因此，單純依靠財務(wù)部門來完成如此繁雜的專業(yè)性系統(tǒng)性工作顯然不太現(xiàn)實，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對預(yù)算管理的認識，所有部門員工應(yīng)全員參與，樹立預(yù)算理念和成本效益意識，共同提高預(yù)算管理的效果。

房地產(chǎn)企業(yè)在制定預(yù)算時，應(yīng)充分發(fā)揮全員和各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的積極性，相互配合協(xié)調(diào)，形成協(xié)同一致性，共同完成預(yù)算管理目標(biāo)。辟如，項目部門應(yīng)提供土地購置、項目規(guī)劃、工程建設(shè)等數(shù)據(jù)，重點考慮投資預(yù)算、工程進度計劃以及開發(fā)成本費用預(yù)算等內(nèi)容;營銷部門應(yīng)該針對房款回收、銷售方案等制定資金預(yù)算方面的內(nèi)容，財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和籌資預(yù)算為基礎(chǔ)，以經(jīng)營利潤為目標(biāo)，以現(xiàn)金流為保障編制財務(wù)預(yù)算。

（二）形成預(yù)算目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)的聯(lián)動機制

預(yù)算目標(biāo)不能偏離戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)是編制全面預(yù)算的基本依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算管理之前，應(yīng)對內(nèi)部財務(wù)狀況和外部政策環(huán)境進行分析研判，以此獲取大量數(shù)據(jù)來確定收益預(yù)期、費用預(yù)期、資金需求預(yù)期以及未來增長預(yù)期，以此來編制預(yù)算目標(biāo)和長期經(jīng)營目標(biāo)，以預(yù)算目標(biāo)反映企業(yè)長期戰(zhàn)略目標(biāo)，實現(xiàn)兩者的有機結(jié)合。

通過預(yù)算目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)的結(jié)合，管理層可以從不同角度對企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進行判斷，為更好的實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)進行正確決策，否則公司的決策將缺乏標(biāo)準(zhǔn)、失去方向。

（三）完善預(yù)算管理的執(zhí)行和考核機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督分析制度。將企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)細化分解為各預(yù)算執(zhí)行單位的行動計劃，通過定期分析預(yù)算目標(biāo)與實際經(jīng)營差異形成的原因，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的“短板”并提前預(yù)警。進而提出對策建議，實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，也提高了預(yù)算管理對業(yè)務(wù)的管控能力。比如，分析發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)過程中成本超支嚴重?zé)o法保證目標(biāo)利潤的情況，應(yīng)及時查找原因，經(jīng)審批后按程序調(diào)整預(yù)算方案，并落實相關(guān)人員的責(zé)任。

全面預(yù)算考核機制是房地產(chǎn)企業(yè)實施獎懲和激勵的重要依據(jù)，通過預(yù)算目標(biāo)和預(yù)算執(zhí)行情況的對比，確定差異及其原因，以此確定各部門的工作業(yè)績。對超額完成的部門和個人進行獎勵，對未完成者進行懲罰，最終調(diào)動執(zhí)行人員的積極性，促進企業(yè)效益最大化。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和國家調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善全面預(yù)算管理體系，重視預(yù)算的執(zhí)行和考核，不斷提高企業(yè)的經(jīng)營管理和風(fēng)險管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化，最終達到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]都彩赟.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理研究[J].中國市場，2020.